【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

■□相談内容　

はじめまして、このサイトをインターネットで見つけ
早速、相談に乗って欲しいと思いメールさせて頂きました。
私は、福岡在中の39歳の会社員です。家族構成は妻一人子二人の四人家族です。

もうそろそろ、自分の家をと思い、福岡市内にマンションを購入しました。
そのマンションは最近流行のスケルトンとインフィルとに分けてプランニングするもので、
インフィルに600万近くの自己資金と、物件価格の20％相当の840万を手付金を入れました。

マンションは先月10月17日に完成し、30日に銀行から残金を実行し登録を済ませ
引渡しをしてもらう事となっていましたが、前日の29日になって司法書士から
事業主の所有になっているマンションの土地が仮差押えられている事を知らされ、
このままでは登記できないといわれました。

驚いた私は、すぐに事業主である会社の責任者に問い合わせてみると、
その会社の出資者との関係が悪化し
その会社の資産を差し押さえようとしてきたとの事でした。

私はどうしても年内に物件の引渡しを受けなければ、
内容の良い住宅取得控除が受けられなくなり、かつ、
今現在銀行と結んでいる好条件の住宅ローンも受けられなくなります。

売買契約書の引渡し予定日は、
「平成15年12月下旬予定、ただし工事の進捗状況により若干前後する事があります」
と書いてありましたが、その後口頭での約束で11月30日とし、
銀行や司法書士もそれに向けて動いていました。
しかし、こんな結果となってしまいました。

このままだと12月下旬も到底間に合いそうもありません。
こうなったら、12月下旬を待たずに契約不履行とし、
違約金と手付を返していただこうかと思います。
しかし、私がインフィルに掛けた600万ほどの金額はどうなってしまうのか心配です。

どうかお知恵を貸してください。よろしくお願いします。

□■アドバイス

個人意見ですので参考までにして下さいね。
移転登記完了前に先に登記されると先に登記された方が優先されます。
仮差し押さえは移転登記はされていない物の、
物件を差し押さえる予告と言う事になりますね。

とすれば正常に移転登記出来なくなる可能性があるわけですから、
問題が生じますね。これに生じた契約解除は契約実行日までは
契約不履行にはならないと思います。

口頭での約束は有効ですが、言った言わないでもめないためにも
書類に書いてるんですし、書類に書かれている契約書の方が
有効だと思います。記名押印もされていますしね。

（脅迫や詐欺が無い限り）もちろん手付け金等は返してもらえると思います。
インフィルと言う内容は分かりませんが、購入に関して物件に金銭を出して
設計したりした費用も損害賠償出来ると思います。

損害賠償額を決めていなければ証明が必要ですね。
でもこの場合金銭も発生してますので、
最寄りの専門家等に相談される事が良いと思います。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□相談内容　

今借りている賃貸マンションの契約期間が
11月3日までなのですが、契約更新手続きを忘れていました。
更新案内に2週間前までに手続きがない場合、退去とみ　なすとありました。
この場合、11月3日中に退去しなければならないのでしょうか。
不動産会社は祭日が休みなので連絡がとれません。

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、、
仮に更新案内にそのような記載があったとしても、
直ちに退去を求められる可能性は低いものと思われます。
ここは慌てずまず意思表示が必要です。
ご案内書のどこかにFax番号の記載はありませんか？

もしあるようでしたら、相談者さんのご事情をFaxして
更新希望の意思表示をされてみては如何でしょうか？　
Faxをお持ちでなくてもコンビニ等から発信出来ると思います。

残念ながら無いようでしたら、
明日朝一で「ゴメンナサイ！」コールをされてみては如何でしょうか？
幸運を祈ります！
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談内容　　

現在、一戸建て新築住宅の購入を検討しております。
検討中の物件に、高圧線の鉄塔に隣接した物件があります。
しかし、だからといって、それほど他の物件より安くなっているわけではありません。

以下のような立地条件なのですが、
高圧線の鉄塔が隣接しているという理由による値下げを、
どの程度交渉するのが相場なのでしょうか？

　　　角地（北、西に6m道路）、33坪、2階建て、2台分駐車場あり
　　　南に鉄塔（よって日当たり良好）

このような物件で、鉄塔がない場合、相場的には4000万円程度のようです。
資金的に厳しいのですが、もう少し（200万）安くなると、
購入を決めてもいいと考えています。
よいアドバイスをよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、
実務上、高圧線から○ｍだと○○○万減額になる…みたいな
公式のようなものは特にございません。
　（不動産鑑定士による不動産鑑定書作成の
　　レベルになるとあるのかもしれませんが…）
しかしながら、価格決定の際多少の減額を考慮する事はよくあります。

不動産の売買金額は売主様と買主様の合意により成立しますので、
高圧線が隣接しようと、しまいと、価格交渉は可能です。
200万ほど安くなるなら買っても良いと思われるのでしたら、
ストレートにそのように交渉なさっては如何でしょうか？
案外すんなり通るかもしれませんヨ！
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談内容　

もし、火事になって登記書や、権利書などが
燃えてしまい紛失してしまったら、どうなるのでしょうか？

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、

　　１．登記書？　→　登記済証の事でしょうか？
　　２．権利書　　→　登記済証の俗称です。

ですので、１と２は同一のものです。

登記済証（俗称：権利書）は
火災で燃えようが、盗難・紛失にあおうが、再発行はされません。
このようなケースで売却する場合は、
それに替る「保証書」というものを作成する事になります。
出来るまでの期間は概ね２～３週間位かと思われます。

ですので、万一紛失等の事態になってしまっても売買には影響ありません。
　　※明日所有権移転の手続きだ！　等の場合は影響が出ますが・・・

具体的なお手続方法等については、お近くの法務局に聞けば教えてくれると思われます。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談者より

藤原様、お返事ありがとうございます。
とても無知な自分に恥ずかしくなりましたが、質問をして良かったと思いました。
結婚をしマンションを購入しましたが、権利書は大事になくさないようにと、
両親は言うものの、もし紛失してしまったりしたらどうなるかは、
私の周りでは誰も知りませんでした。
問題が、解決してよかったです。ありがとうございました。

■□相談内容　　

テナントを借りています。
経済的に厳しくなり、このまま維持をしていくのは無理になったので、
不動産屋に相談して一ヶ月前予告をしたのですが、
契約書には３ヶ月前予告と書いてあって、一向に話に応じてもらえません。
恥ずかしい話、３ヶ月もこのまま維持していくのは無理があります。
そこをなんとか１ヶ月前退去通知にできないのでしょうか？
宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

あくまで個人意見ですので参考までにして下さいね。
買い主、借り主に不利な契約は基本的に無効又は取り消し出来ると思います。
でも、この場合意志表示から、貸し主側からは（正当事由）と
６ヶ月以上借り主側からは（正当事由なし）３ヶ月以上してから
解除出来るとなっていますね。ですので難しいのでは無いかと思います。
でも、いくら決められているからと言って、支払い出来ない事情があるにも関わらず、
解除を認めないというのもどうかと思いますね。
貸し主はいくら法律上期間が決められていても、事情等考慮して
実状に即した対応をとらなくてはならないと思います。
一度専門家に聞くと良いと思いますよ。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

□■アドバイス：２

基本的には、１ヶ月前予告での退去は難しいでしょう。
借主に不利な契約条項は無効ですが、テンナントの場合の３ヶ月前予告は
全国的に考えても一般的な予告期間と私は解釈しています。
よって、借主に一方的に不利な契約条項とは言えませんので、契約は有効と言えます。

貸主の承諾を頂く以外に手段はないです。
又、物件を使用せずに空家賃を支払い即時解約と言うのは出来ると思います。

私が同様のケースで上手く言ったのは、借主が自分で次の借り手を探して来る
替わりに退去予告を免除してもらい、敷金等も有利な割合で返還してもらった事は
あります。この場合に貸し手としては、空家の期間が短くてすむので、メリットがあります。
（アート不動産・吉田さん）

■□相談内容　　

こんにちは。私は親が結婚してから
25年の借家に家族3人ですんでいます。今月の家賃を払いに行ったところ、
「3月に借家を壊して更地にし、アパートを作るので、出て行ってほしい」
といわれました。

　　1.この場合、大家さんから立退き料をいただけるのでしょうか？
　　2.新しくなったアパートをまた借りるとしたら
　　（今より２～３万あがると思われます）、
　　　敷金礼金は支払わなくても良いのでしょうか？

25年前からすんでいたため家賃は安いのだと思います。
いきなりのことで家族全員戸惑ってしまっています。
ずっとこの土地に住んでいて引越ししたことがないので不安です。
よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

個人意見ですので参考までにして下さいね。
借地権なのか賃貸借なのかで変わってくると思います。
どちらにしても相手側は正当事由が無ければ、契約解除出来ないですね。

立ち退く事と借りる事は分けて考えられた方がいいと思います。
立ち退いた後、借りるか借りないかは個人の自由ですから。

協力するから立ち退き料と新たに借りる家賃を安くしてもらう
と言う事もあると思われますが、あくまでケースバイケースなので、
話の成り行きで変わってくると思います。

後々もめることもよくあるので、１度専門家に相談する事が良いと思います。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

□■アドバイス：２

さぞかしお困りのことと推察いたします。
日本の法律は横暴なことは許さないように出来ています。
まず、第1に貴方が納得できなければ出て行く必要はありません。
借地借家法という法律が守ってくれます。

次に立退き料の問題です。
これは貸し手と借り手の力関係と事情によって金額が全く異なります。
かって、バブル時代でしたが
家賃が5万円程度のアパートの住人1人を立退かせるために
2000万円支払った大家さんがいました。
どうしてもその人に立退いてもらわなければならない事情があったのです。
後の人は新しいところを借りるための敷金、礼金、前家賃、不動産屋への仲介料、
引越料プラス迷惑料くらいで出て行ってもらいました。
このくらいは要求してもおかしくありません。

初めにも申しましたが一方的に貴方が泣く必要はありません。
ただ、古くなった建物を新しくすることも社会的には必要なことですので、
不利益を蒙らない範囲で大家さんに協力することも必要ですね。

どうしても納得できない条件や怖い思いがしましたら、
区役所とか市役所で弁護士の無料相談がありますので
そこへ相談してみてもいいですね。
頑張ってください。
（パノム興産・宮本さん）

■□相談内容　

はじめまして。
今回友人の身におきているトラブルで相談です。

友人は毎月不動産屋の指定口座に家賃の支払いをしていて、
特に連絡もなかったため、振込用紙を保管していなかったそうです。

そして今月更新の手続きをしに不動産屋に赴いたところ
「2年前から家賃が振り込まれていない」と言われました。
通帳も確認させてもらったところ、
確かにその金額に該当するものがなかったそうです。

そこで更新料に2年間分の家賃（200万近く）を請求されたそうです。
これは銀行にいってその情報を得ることは可能でしょうか？
それともおとなしく支払うものでしょうか？

この話を聞いてどうも理不尽な気がしてなりません。
何かいい解決策はないでしょうか？

□■アドバイス：１

こんにちは！ご相談事案ですが…、

　　・通帳等に振込みの記録が無いか？
　　・ある場合、その振込をどこの口座に対して行ったかの証明を
　　　銀行にしてもらえないか？
　　・証明してもらえた場合、その口座が指定口座と食い違っていないか？
を確認出来ませんか？

もし相手側にて当初指定された口座情報と一致する場合、
仮にそれが番号間違い等であったとしても
「私はきちんと履行した！」と主張出来るのではないかと思われます。

２年間一度の督促も無いのも不自然な気がしますがまずは、
こちら側としてはきちんと履行したという証拠固めが必要だと思われます。
その上で先方との話合いに臨まれては如何でしょうか？
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談者より：

早速の返答ありがとうございます！

通帳の件ですが、困ったことに現金での振込をしたそうです。
そして、唯一の証拠となる利用明細もなく困っているようです。
まさかこんなことになるとも思わず…。

とりあえず明日にでもだめもとで銀行に問い合わせをしてみたいと思います。

■□相談内容　

お世話になります。現在、賃貸の部屋を探しており、
そろそろ具体的に契約を交わす段階になっているのですが、
その際、保証人の提出資料として
「住民票」、「収入証明」、「身分証」「印鑑証明」などを求められています。
貸す方として、そこまで確認したいといわれると分らないこともないような気はします。

ただ、知人の話で通常そこまで要求されるのは聞いたことがない、
という情報もあり、確かに借主だけならまだしも、
保証人に住宅ローンの借り入れ並みの情報提供を求められると
裏に何かあるのかとちょっと不安です。

一般論としてどうなのかできれば事前に知っておきたいと思っています。
ぜひ、ご回答をお願い致します。

□■アドバイス：１

連帯保証人である以上、本人が本当に保証人になる事を承諾したのか、
保証するに足りる収入があるのかのために、必要な書類です。
最近は、ほとんどの不動産業者が要求すると思います。
（さくらエステート・清野正芳さん）

□■アドバイス：２

あくまで個人意見ですので参考までにして下さいね。
確かに知人の方がおっしゃる通りだと思います。

契約時の印鑑等も認めでも出来ますし、住民票はいると思われます。
身分証明等は確認される事が多いですが、
実際には人権問題等の問題があり、
戸籍謄本などの提出を求める権利は無く、
住民票で確認して貸さなくてはならないと思います。

どこまでの書類が賃貸に必要か専門家の方と相談されてから、
契約に望まれた方がいいと思います。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

□■アドバイス：３

保証人さんの提出資料はできる限り最小にする配慮が必要だと思います。
が、当社の場合、保証人さんの「印鑑証明」「収入証明」
は最小限提出していただいております。
最近の賃借人は親類縁者がいても保証人協会を利用される方が
増えつつあるようです。保証人協会を利用する場合の費用は
家賃の0.5ヶ月分、又は3万円という保証料で済むそうです。
一度ご検討されてはいかがですか。
（朝日設計企画・松岡　國夫さん）

■□相談内容

ある土地(家屋付)を持っていて売却を考えています。
先日、母親の知り合いの方から不動産屋を紹介してもらいました。
「土地を見せてほしい」ということで
母親が鍵を持ってその不動産屋と会ったのですが、
母親もその後の予定があったので「鍵は後日お返ししますから」という
不動産屋の言葉を信じて帰ってきました。

鍵は送られてきたのですが、その不動産が言うには
「鍵を預かったということは売却を正式に依頼したことになるので
　こちらに任してくれないなら売却差し押さえの仮処分をする」
と訳の分からないことを言ってきたようです。

このような不動産屋に対して
どの様に対応するのが良いか教えて頂けないでしょうか？　
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

売却差押の仮処分なんて出来ません。
こんなたちの悪い不動産業者は即刻お断りをするのが良いと思います。
鍵はコピーされてる可能性があるので確認をするか交換した方が良いでしょう。
貴方の住んでる町の宅建協会が毎月「不動産無料相談」をやっていると思いますので
そこへ行って相談するのも一つの手段です。
又、協会で真面目な業者さんを紹介して貰ったらどうですか。
（紀州不動産・森田喜美夫さん）

□■アドバイス：２

とんでもない業者ですね。
通常不動産を売却するには、売主が不動産業者と媒介契約書を交わします。
媒介契約書に署名捺印してはじめて正式に依頼したことになります。
ですから鍵を預けても売却を依頼したことにはなりません。

一度市役所か区役所の市民相談を尋ねられてもいいと思いますよ。
私も兵庫県尼崎市役所で無料相談員をしていますが、必ず弁護士も待機しています。
相談に行っていることを相手の業者に伝えるだけでも、
効果があるかもしれませんよ。
（丸善プランニング・善見育弘さん）

■□相談内容　

父名義の土地に1階は父、2階は私の区分所有住宅を建てました。
2階部分の建築資金を銀行より私が借り入れ、
父が連帯保証人、土地建物共抵当に入っています。
私は保険代理店で、自宅前に10坪ほどの事務所を建築したいと思ってます。
この場合、事務所用地は登記的に住居部分と区分する必要があるのでしょうか？
区分が必要な場合、銀行対応上のなんらかの問題がありますでしょうか？
土地の用途は「第一種住居地域」建蔽率・容積率の問題はないのですが・・。
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

個人的な意見なので参考までにしておいてくださいね。
基本的に土地の名義人と建物名義人が違うと、
一括して競売にかけられない等の状況が起きますね。

その場合個々の区分建物部分は売却される事は可能です。
敷地権が設定されているため、建物と分離が無理ですから
共有持ち分として敷地権割合い分けてると思います。
その敷地内に別の建物を建てる訳ですから、不動産価値的には
一括競売出来ない等の問題のある物件という事になりますね。
スムーズに取引出来ない物件と言うことになると思われます。

売る予定など処分の事などどうでもいいとなれば、
建築基準法内で好きに建てれば良いと思います。
事務所部分の土地を自分の名義に分割して、
土地建物共自己名義の方が借入れもしやすくなるんじゃ無いかと思いますね。
あくまでも最終決断は専門家等の人と相談してくださいね。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□相談者より

金城様、アドバイス誠にありがとうございます。
なるほど「競売時の価値」という考え方はまったく思ってもみませんでした。
私どもとして「売却する」ことは無いと思うのですが、
抵当権者たる銀行サイドとしてそう捉えることが考えられるかー・・・。
おっしゃられますように、少しコストを掛けてでも専門家に相談しつつ検討したいと思います。
その他諸々悩みながらこの掲示板にたどりつきましたが、大変参考になりました。
本当にありがとうございます。
管理者の方へも含めて御礼申し上げます。

■□相談内容　

戦前より建っている古い3軒長家の内、
隣接する2軒の土地と建物を購入しましたが、
残る1軒は住人がいなくかなり荒れて、
雨漏りがひどくこちら側にも被害が出るようになりました。

私の方を建て替えようと思いましたが、
残る1軒との共有柱や土台が腐食して自立出来ない状態です。
相手側は壊すお金もないと言う事で、話が頓挫しています。

どのように話を進めたらよいかアドバイスをお願いします。

□■アドバイス

個人の意見ですので、参考までにして下さいね。
この３点のうちどれかということが賢明だと思います。
　　　・残りの部分を買い取る
　　　・自己所有部分を修復してもらう
　　　・自分で共用部分を修復する事を容認してもらう

明らかにとなりの部分から浸食がある場合
補修又は修復は当然の義務であると思われます。
その実行がしてもらえないとなれば、そこに住む者としては
生活に関わる事ですから、話し合いにより
浸食被害による２次災害が起こる前に早急に手を打つべきですね。
あくまでも意見ですので了承願います。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□相談内容　

皆さんこんにちは。
今回約３年半住み続けたマンションを引っ越すことになり、解約手続きをしています。
解約申し込みに対して、管理会社からは賃貸を日割りで返却すると言いながら、
日割り賃料の明細も開示せず、
「取りあえず何時も通り全額払いなさい。後日返却してあげるから」
という内容の手紙が届きました。
しかし、日割りと判っているのであれば、日割り金額を払えばよいのではないか
と思うのですが、如何でしょうか。
皆様の知識をいただければ幸いです。

□■アドバイス

あくまでも一意見として参考までにして下さいね。
日割りの計算として決まっているんであれば、
必要以上に取られないと思いますが、
心配なら支払う前に日にち計算をして金額を出して、
相手に確認してから支払ったら良いと思いますよ。

どういうシステムでいったん全額支払うか分かりませんが、
この内容だといったん支払ってから返金されるようにとれましたが、
その辺きちんと金銭の確認された方がいいと思いますね。
相手はきちんと説明する義務があるはずですから。
必要なら書面で残すべきですね。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□相談者より

ありがとうございます。
やはり相手にはきちんと説明する義務があるのですよね。
早速、交渉してみます。結果についても、ご報告します。

■□相談内容　

毎日が不安で困っています。皆さんご指導をお願いします。

今住んでいる住居がアパートになると思うのですが、
もともと事務所の４階建てのビルで、
ビルとは言っても各階ワンフロアずつの小さい建物です。
それを住居用に内装をやり直して賃貸で貸している物件になります。

私はその４階に２年前から住んでいますが、入居して半年位経った頃、
１階に台湾の宗教が入りました。当然、不動産屋からは何の説明も無く
気付いたら外国人の方が何人も出入りしていた。とゆう感じでした。

いつも３～４人は滞在していて、集会所みたいな感じで、
顔を知っている人は一人だけで、当然言葉は通じませんでした。
そこからまた半年位すると、空いていた２階も宗教が借り、
１階の２台分の駐車場も宗教で借りたらしく、車ではなく、御神輿みたいな物や、
小さい焼却炉２台、テーブル、ドラム缶等を設置し、更に訪れる人数が多くなりました。

それからの素行が酷く、毎日の様に焼却炉でお札を燃やし、
駐車場、共用通路、郵便ポスト、自転車等が灰だらけで掃除もしない、
更に月に一度位、その駐車場で夜10:00位から、夜通し飲み会みたいな事を行ないます。

あともう一点、駐車場横の共用通路部分に、お参りに来る信者の自転車を
５～６台止めて、通行不能になります。その時にどかしてくれと言えば
どかしてくれますが、何回言っても繰り返します。

不動産屋にこの事を全て話しましたが、最初は女性の方が電話に出て、
「注意しておきます」とゆう対応でしたが、最後には社長なのか、偉い人が出てきて、
「あの宗教は店舗として貸しているので、誰が何人出入りしようと自由、
　その他の苦情も全て当事者同士での話し合いになります」
と言われ、最後には、
「この物件はもともと事務所を改築しているもので、
　住みにくいのはしょうがない。ペット可で家賃も安くしているのだから、
　気に入らないなら出て行ってくれても構わない」
とまで言われ、手の打ちようがありません。

一番住んでいて不安なのが、２～３階は１階の階段入り口のドアを開けて
階段を使うのですが、ドアに鍵がついており、鍵も頂いているのですが、
毎回鍵を締めても必ずドアを開けて、開けっ放しで固定されます。

先日もその事で直接話をしましたが、チンピラ風の日本人が出てきて、
「今日はお祭りだから締めちゃダメだ！」と言われ、
「あなた達のお祭りは私には関係ない！」と反論しましたが、
結局、お祭りが終ったら鍵を閉めるとゆう約束で終り、やっぱり約束は守ってもらえません。

これは、オートロックマンションが、オートロックじゃなくなるみたいなもので、
見たことも無い外国人の方達が自由に出入りし、差別と言われるかもしれませんが、
はっきり言って、いつ殺されるかわからないとゆう不安もあります。

それと、今日の朝気付いたのですが、この建物の入り口に
既存の石柱が左右２本立っていますが、その上に、灯篭みたいな物が勝手に設置されており、
○○寺と入っているのです。私の住まいは、完璧にお寺になってしまいました。

これでは私も信者だと思われてしまします。引越しをしたいのですが、
神奈川県横浜市の市街地に住んでいるので、引越し代、敷金、礼金等考えると、
最低でも５０～６０万円必要で、そんな大金が用意できません。

法律面からでも、何か打つ手はありますでしょうか？
長文なって申し訳ございません。
皆様の知恵をお貸しください。宜しくお願い致します。

□■アドバイス

あくまでも一個人の意見として参考までにして下さいね。
話を読ませてもらった感じでは、この場合は法律に反していると思います。
生活の安全や平穏な生活の保障がなされてないと思われます
（少なくともあなたにとっては間違いなく）。

宗教問題はすごく怖いので、警察の生活安全課に相談するべきでは無いでしょうか？
鍵の問題などは、非常に重要な命に関わる物と思われます。
直ぐにどうと言う話しは警察に行ってもならないと思いますが、
市民の生活を守る職務上正当に判断し正しい方向へと導いてくれるでしょう。
と思います（思いたい）。

移住の話しももちろん出来るならしたいのはよく分かります。
でもしたくても出来ないつらさもありますよね。
この場合の問題点は多勢に無勢で正しい主張を完全に無視されていますね。
この時点で恐ろしい結果となっていると思われます。命を守りながら早めに対応して下さい。
あなたはすでに相手ともめていますので気を付けてくださいね。
まず相談するべきでしょう。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□相談者より

金城様　ご連絡遅くなり申し訳御座いません。ご指導有難う御座いました。
第３者のご意見を聞き、勇気付けられました。
警察の生活保安課と、もう一度不動産屋に訴えてみます。
友人からも言われたのですが、相手が宗教の場合、
絶対に直接もめない方が良いので、直接交渉はせずに、対処していきます。
本当に有難う御座いました。

■□相談内容　

はじめまして。先日契約更新のおしらせが届いたのですが、
更新料が1月分の家賃85,000円、管理費3,000円、
保険（借家人賠償）10,000円　というのは納得したのですが、
更新手数料なるものが21,000円も請求されています。
以前住んでいたところではこんなに払った記憶がないので、
相談させていただいています。
この更新手数料というのは適正価格なのでしょうか？

□■アドバイス

個人意見ですので回答は参考までにしておいてくださいね。
　　
家賃の増減や賃料の問題は
大抵は当事者同士で話し合いされて決められるものと思われます。
どうしてもかみ合わない時などは、裁判に委ねられる事になると思われます。

値下げ請求は確定するまで相応の金額を払い
値上げ請求も確定するまで相応の金額を払い確定すれば、
その差額に年１割の割合で、受領時又は支払い時からの期間の差額分に利子をつけて、
返還もしくは支払わなければならなかったと思います。

このように手数料についても同じように扱われる事が多いと思われます。
不動産屋に介入してもらっている場合は、家賃の一月分までが手数料と決まってます。
一般の場合はそういう決まりは無いので個々の判断によると思われます。

不動産屋の場合は仲介という形になっていると思われます。
基本は仲介手数料は不動産業者だけがとれるものなので、
その手数料はどういう性質のものか調べる必要があると思われます。

最寄りの専門家に相談してみてはいかがでしょうか？
（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□相談者より

早速の回答ありがとうございます。
最寄りには専門家がいませんので不動産屋に直接聞いてみることにします。
ありがとうございました。

■□相談内容　

はじめまして。不動産売買に関するご相談がございます。
父が所有する建物と土地（所有ではなく借地になっています。）についてです。
借地権の更新が来年の１月に迫っており、更新料は５００万円と知らされています。

現在父は、高齢のためリハビリ施設に入居中であり、
介護なしには生活できません。つまり家には戻れません。
また、父が入所中に母が６月に亡くなり、現在は建物には誰も住んでいません。

そこで、この建物と土地について誰も使う予定がありませんので、
売却を考えています（父の了承はもちろんあります）。
　　
建物は古いので、更地にして地主さんに借地権を買い取っていただこう
と考えていたところそれには応じられないという返答でした。
つまり、更新しなければ、ただで借地権を返すことになり、一円も戻ってこないようです。
これについて、借地権の買取請求はできるのでしょうか？

実際の土地の価格は約９０００万円で借地権割合は６０％の地域です。
普通に考えれば９０００万円の６０％の５４００万円で
地主側に買い取ってもらえると思っていたのですがそうはいかないようです。

つまり地主側は、借地権のままで更新料だけがほしいようです。
よって第三者に借地権を売却できれば、こちらとしても売却代金が入りますので
納得いきますが更新前に売れなかったり、また更新後にも売れるとは限りません。
ちなみに、地主側は借地権を第三者に売却することは承認しています。

そこで、今回の更新を拒否した上で、
地主と買い取り額の交渉というようなことはできるのでしょうか？
地主側は買い取り請求を拒否できるのでしょうか？

そのあたりを教えてください。
ちなみに、前回の更新は２０年前で、更新料は１００万円だそうです。

以上よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

あくまで一意見として、参考までにして下さいね。
こういう借地問題は当人同士の話し合いで解決するのが主だと思いますが、
このように問題が複雑化すれば弁護士などに相談するのが妥当だと思います。

権利の割合では借地人の方が６割とおっしゃってるように、
やや強いのではと思いますので、売ってもらえる可能性の方が強いのではと思います。
それもケースバイケースなので、あくまでも私の意見は参考までにお願いします。

なので是非最寄りの不動産や司法書士、弁護士などの
専門家の意見を聞き、判断を仰ぐ用にして下さいね。
権利が強いと言っても、あくまでも借地と言う権利設定の上に成り立っているので、
十分気を付けて事を運ぶのが大事だと思います。
ごく普通の意見で力になれませんが失礼します。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

□■アドバイス：２

こんにちは！
ご相談事案にお答えする前にちょっと気になる文面に目が止りました。
　　> 現在父は、高齢のためリハビリ施設に入居中であり、介護なしには生活できま
　　> せん。つまり家には戻れません。
お父様は意思表示はしっかりしているのでしょうか？
仮に痴呆症状があるとすると、相談者さんが売主代理人として
不動産売買の取引を行うのは、場合によると
難しいかもしれない可能性も有り得るケースと思われます。

成年後見制度が絡む可能性があります。

文面によりますと、以前ご自宅として住まわれていた土地建物
のように見受けられるのですが、現在もそこに住民票があるのでしょうか？

もしそのような状況だと致しますと、買主が現れたとしても
売買自体がかなりややっこしくなる可能性がございます。
　　
※相談者さんが既に成年後見制度に基く後見人として
裁判所より任命されていらっしゃるのでしたら、話は違いますが・・・
その辺のご事情は如何でしょうか？

（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談内容　

昨日、以前住んでいたアパートからのリフォーム代の見積書が届きました。
そのアパートは19平米のワンルームで、6年間住んでいました。
私はタバコは吸いませんし、通常の生活をしていたのですが、
　見積書には
　　　1.天井壁のクロス張替代73,500円（うち35％を請求）
　　　2.台所床　CF張替代　15,000円（うち35％を請求）
　　　3.エアコンクリーニング代１台12,000円
　　　4.ハウスクリーニング代1式　25,000円
　計67,975円も敷金からひくと書いてありました。

天井は一切汚れていませんし、壁はテレビと冷蔵庫の電気焼けのあと、
家具や、カレンダーを置いていた場所のクロスの変色、
床は自然にめくれてきており、冷蔵庫とワゴンの脚跡…でしたが、
その全面張替の費用を私も負担しなくてはいけないのでしょうか？

原状回復のガイドラインを見ると、6年住んでいた場合は、
壁、天井のクロスとCFの最終残存価値は10％であると書いてありますし、
故意過失がない場合は、それらの代金は貸し主と書いてありますので、
支払う義務がないように思います。

このような請求書がくるとおもっていなかったので、
退室時に写真をとっておらず、立証するものがないのですが、
もし、不動産屋に話をしても受け入れられなかった場合、
全額払わなくてはいけないのでしょうか？

それから、不動産屋に話をする時に、上手く話がまとまるようにする為に、
なにかアドバイスがありましたら、教えていただきたいのですが。
どうぞ宜しくお願い致します。

□■アドバイス

私は賃貸は専門分野ではありませんが、
あくまで個人的意見なので参考意見として見て下さいね。

ガイドラインと言う物があるのであれば、それを家主に見せて
支払わざるべき物は支払わないで済むように話しをすればいいと思います。
写真のあるなしは関係無く思われますね。請求する方がその請求に対して、
根拠を示して請求するべきであると思われます。

ガイドラインに反して請求はおかしいと思われるんであれば
それを示して請求を回避するべきですね。
ただ相手が業者ではなく、一般の人が家主であることが多いのが実状で、
民法上請求については難しい点が多いのも現実です。

最初からリフォーム代全額引きますと言って貸しても
相手が納得すればいいわけですから、
借りる時に文書で明確に決めておくことが適切だと思われます。
次回借りられる時は事前に決めて納得した上で明確にしておくことをお勧めします。

あくまで個人意見ですので参考までにお願いします。
　　　P.S.あまり折り合いでいやがると貸すのを嫌がられるのも現実ですね。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□相談内容　

このたび、マンションを購入することになりましたが、
契約の際に必要なものを聞いたところ、
住民票と印鑑（認め印）のみでよいといわれました。
ローンは組まないのですが、たったこれだけのもので、
契約ができるものなのでしょうか？
何処を見ても載っていないので、基本的なことかもしれませんが、
よろしければ教えて下さい。

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、
聞かれていらっしゃる通りの書類で足りるかと思われます。
ここで言う「契約」とは、残金を支払うお取引きでしょうか？

だとすれば、私達は通常「決済」と呼んでいる手続きで、
司法書士立会いの元売主様から買主様へ不動産名義を移転する作業になります。

　不動産取引の場合
　　　・権利を失う人色々と厳格な書類が必要なのですが…
　　　・権利を得る人は基本的に全て三文判で通用します。
　　　　（ローンを組む場合は実印が必要）

住民票は買主様名義に所有権登記をする際に必要な書類となります。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます！本を読んでも、役所にいっても、
「不動産は慎重に！」といわれているので、
かなり身構えてしまいますね。
また何かありましたら、よろしくおねがいします！
ありがとうございました。

■□相談内容　

はじめまして。唐突な題名ですいません。
現在、婚約者がいます。来年の初めごろには結婚予定なのですが、
その人は５年前に自己破産をしています。
　　
ゆくゆくは家を購入したいと考えていて、
現在も婚約者の収入も安定していて、そのための貯蓄も着々とあります。
ただ、事故歴のある彼は銀行などから、
借り入れをする事はほとんど無理だとわかっています。
私の名前で借り入れをする事も考えたのですが、
収入の少なさからそれも難しいだろうと思います。

そこで相談なのですが、結婚する時に夫の姓を名乗るのではなく、
妻の姓をなる事で　彼が借り入れをする事は可能なのでしょうか？
元々、私が一人っ子のため姓をどうするかと悩んではいたのですが、
もし、私の姓を名乗る事で過去の事故歴が消える事があれば、
と　考えたのですが・・・。

現在はすでに返済能力はあるけど、彼名義では借りられない現状です。
今後の参考にしたいと思っております。
どうぞ、アドバイスよろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

こんにちは！ご相談事案ですが、
結婚により名前を変えても、過去の事故歴は一定期間は出てくると思われます。
ですので、ご相談のようなスピードでは融資承認は難しいかも知れません。

しかし一生無理！…という事ではなく、マジメに頑張っていれば
いつかは可能になりますので、この際それをお２人の目標にされては如何でしょうか？
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

自己破産等の情報は官報へ記載されるほか、
金融機関の個人情報センターに登録されるようです。

　　銀行関係は「全国銀行協会」全国銀行協会　個人情報センター
　　　 http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
　　クレジット関係はCIC クレジット　インフォーメンション　センター
　　　 http://www.cic.co.jp/
　　
　　その他消費者金融関係等いくつかの情報センターがあります。

登録機関は5年から7年とされていますので、その期間を過ぎていれば
新規借り入れは、問題ないと考えられます。
ただし、自己破産＝免責で、清算された金融機関は社内情報として
5年から7年以上の期間、情報を保持している可能性がありますので、
以前に利用していた金融機関以外のところで
住宅ローンを申し込んだほうがよいと思います。

自己破産は、国が法的に認めた借金の清算方法です。
過去に自己破産していても、法的に認められたことですので、
一切苦にせずに今後の生活をきちんとされればよいと考えます。がんばってください。
（長尾建設・安藤敏郎さん）

■□相談者より

ありがとうございました。参考にさせていただきます。

■□相談内容　

先日ここでハウスクリーニングの事を調べてから
不動産屋さんに退去を申し出ました。
ハウスクリーニング代は払う必要が無いということなので
敷金の全額返還を求めたところ、一旦は全額を返還しますが
水周りのクリーニング代だけは必ず発生しますと言われました。
壁紙などは自然損耗部分に関してはクリーニングは請求しないが、
水周りだけは請求しますとの事。

　　１．水周りは自然損耗には認められないのでしょうか？
　　　　また、請求されればやはり払わなくてはいけないのでしょうか？

一応ここでの検索は色々やってみたのですが、
どれを参考にすればよいのかが判断できなかったもので・・・

　　２・公共機関でこういうことを相談できるところはあるのでしょうか？

アドバイスお願い致します。

□■アドバイス

どの様な契約内容か此処では判断できませんが、
貴方の御住まいの全宅連保証協会で無料相談が行われていますので、
一度連絡されてみてはどうですか？
都道府県の全宅連地方本部・例大阪の方であれば大阪府宅地建物取引業協会
（森田住販・森田喜久雄さん）

■□相談者より

森田さんありがとうございました。
全宅連保証協会に相談してみようと思います。

■□相談内容　

教えてください。現在賃貸マンションに約10年住んでいますが、
最近結婚をし、現在のマンションに一緒に住むことになり、
郵便受けや家のドアの上の表札の苗字表記を変えました。

大家さんは別の所に住んでいますが
たまにマンションの様子を見にくるようで、
結婚当初に電話があり、表札等の苗字が変わったけど事情は？と聞かれたので、
結婚し、主人を迎え入れてこのままここに居住しますのでと説明をしました。

ところが、先日管理会社と大家さんから念書を書け！と文書が送られてきました。
念書の内容は
　　「この度私の都合により勝手に郵便受け及び表札の苗字を変えました。
　　　これは契約違反（賃貸借契約書第10条＜転貸借の禁止＞乙以外の材質名義を
　　　表示してはならない）にあたることがわかりましたので大変申し訳なく思っています。
　　　私名義の賃貸借契約とは一切関係なく私がすべての責任を持って処理しますので
　　　念書を差し入れます」
となっており、これに印を押してだせというものです。

契約内容を確認して見ると、確かに10条に上記の通り記載はあるのですが、
末行に甲が認めた場合はその限りではないと記載があります。

そこでお尋ねしたいのですが、結婚して苗字が変わり、
家の表札等を変えた場合に、上記10条の契約違反？？になまであたるんでしょうか？
ましてや、上記の内容（これが腹が立つのですが）の念書で書かされるほどですか？

大家さんの了解が必要であればそれは、一文を差し出すのはかまいませんが、
どうしても上記内容の念書？は納得行きませんので教えてください。
通常、結婚や離婚などして苗字が変更されてしまう場合は、
どんな一文の内容にて確認を行うのが普通ですか？

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、確かに契約書を厳格解釈するのでしたら、
賃貸人さんの主張は納得出来ます。賃貸人さんから見れば、
どこの誰かもわからない人が勝手に占有している事になりますので、
態度が硬化するのも理解出来ます。

一方、結婚により姓がかわりパートナーさんと一緒に住む事になるという状況は
世間一般的に良くある事で、相談者さんから見て
「何も念書まで差入れさせなくても…」と、腹立たしく思うのもとても良くわかります。

思いますに…、「一言、言ってくれれば・・・！」の世界ではないでしょうか？

賃貸人さんが一番心配しているのは＜どんな人かわからない＞人が
勝手に占有しているという事ですから、その部分が解決出来れば
態度も軟化するように思われます。

解決策ですが、一度パートナーさんと一緒に賃貸人さんを訪ねて、
一言お話しなかったお詫びと共に菓子折りなどを持って行かれてみては如何でしょうか？　
そして、どうしても念書が必要なのかどうか？　尋ねてみては如何でしょうか？

事情がわかれば、そこまでの要求はしないと思われますが…。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）