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借地権の売却について

■□相談内容 

はじめまして。不動産売買に関するご相談がございます。
父が所有する建物と土地(所有ではなく借地になっています。)についてです。
借地権の更新が来年の1月に迫っており、更新料は500万円と知らされています。

現在父は、高齢のためリハビリ施設に入居中であり、
介護なしには生活できません。つまり家には戻れません。
また、父が入所中に母が6月に亡くなり、現在は建物には誰も住んでいません。

そこで、この建物と土地について誰も使う予定がありませんので、
売却を考えています(父の了承はもちろんあります)。
  
建物は古いので、更地にして地主さんに借地権を買い取っていただこう
と考えていたところそれには応じられないという返答でした。
つまり、更新しなければ、ただで借地権を返すことになり、一円も戻ってこないようです。
これについて、借地権の買取請求はできるのでしょうか?

実際の土地の価格は約9000万円で借地権割合は60%の地域です。
普通に考えれば9000万円の60%の5400万円で
地主側に買い取ってもらえると思っていたのですがそうはいかないようです。

つまり地主側は、借地権のままで更新料だけがほしいようです。
よって第三者に借地権を売却できれば、こちらとしても売却代金が入りますので
納得いきますが更新前に売れなかったり、また更新後にも売れるとは限りません。
ちなみに、地主側は借地権を第三者に売却することは承認しています。

そこで、今回の更新を拒否した上で、
地主と買い取り額の交渉というようなことはできるのでしょうか?
地主側は買い取り請求を拒否できるのでしょうか?

そのあたりを教えてください。
ちなみに、前回の更新は20年前で、更新料は100万円だそうです。

以上よろしくお願いいたします。



□■アドバイス:1

あくまで一意見として、参考までにして下さいね。
こういう借地問題は当人同士の話し合いで解決するのが主だと思いますが、
このように問題が複雑化すれば弁護士などに相談するのが妥当だと思います。

権利の割合では借地人の方が6割とおっしゃってるように、
やや強いのではと思いますので、売ってもらえる可能性の方が強いのではと思います。
それもケースバイケースなので、あくまでも私の意見は参考までにお願いします。

なので是非最寄りの不動産や司法書士、弁護士などの
専門家の意見を聞き、判断を仰ぐ用にして下さいね。
権利が強いと言っても、あくまでも借地と言う権利設定の上に成り立っているので、
十分気を付けて事を運ぶのが大事だと思います。
ごく普通の意見で力になれませんが失礼します。
(天理不動産流通・金城豊治さん)



□■アドバイス:2

こんにちは!
ご相談事案にお答えする前にちょっと気になる文面に目が止りました。
  > 現在父は、高齢のためリハビリ施設に入居中であり、介護なしには生活できま
  > せん。つまり家には戻れません。
お父様は意思表示はしっかりしているのでしょうか?
仮に痴呆症状があるとすると、相談者さんが売主代理人として
不動産売買の取引を行うのは、場合によると
難しいかもしれない可能性も有り得るケースと思われます。

成年後見制度が絡む可能性があります。

文面によりますと、以前ご自宅として住まわれていた土地建物
のように見受けられるのですが、現在もそこに住民票があるのでしょうか?

もしそのような状況だと致しますと、買主が現れたとしても
売買自体がかなりややっこしくなる可能性がございます。
  
※相談者さんが既に成年後見制度に基く後見人として
裁判所より任命されていらっしゃるのでしたら、話は違いますが・・・
その辺のご事情は如何でしょうか?

(宅地建物取引主任者・藤原浩行さん)

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