【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

■□相談内容　

お知恵をいただければ幸いです。
私の家は借地の上に建っていますが、
家の一部を十年程店舗として他人に貸しています。
あと数年で借地の契約更新となりますが、
その時には更新せずに地主に返そうと思っています。
店舗を貸している人には営業権というものが発生するそうですが、
事前通告の他に、立退き料等の備えは必要なのでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

店舗の方にはやはり営業権がございますので、
それなりの立退き料をお支払されないと困難かと思います。
ただ、借地権利を第三者に売却して
そのお金でお支払すれば宜しいのではないでしょうか？
（日建ホーム・福島　栄一さん）

□■アドバイス：２

店舗との契約条件如何だと思います。
店舗賃貸借契約期限前に地主に返すのであれば、
相当の対価を支払わねばならないでしょう。
そうなれば、福島さんが言うように借地権売却で資金を手当てすることも一策でしょう。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

お二方とも、貴重なアドバイスをありがとうございます。
引き続きの質問になりますが、お願いします。
営業権の相場はどうすれば調べることができますか？
また、このような相談は不動産鑑定士の方におねがいするものなのでしょうか？
それとも、地域の不動産屋さんで解決できるものでしょうか？
当方、なにも出来ない若輩者で、どなたか人をたてて交渉したほうがよいか迷っています。。

□■アドバイス：３

営業権は業種によって相場があるようですが、正式に決まったものはないのでは？
店の営業状態、ロケーション、業種により異なるはずですからね。

店舗側が期限前の解約による損害を計算して請求して来るでしょうから、
それが正当な対価か否かを判断すればよいのではないですか。
自分から営業権対価（損害金）を決めることはできないし、その必要もないでしょう。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

再度のアドバイス、ありがとうございます。
正当な対価かどうかを判断するのに、基準というものはないのでしょうか？
ちなみに、店舗は和菓子小売店です。

■□相談内容　

借家に住んでいますが、契約は会社にしてもらって、
会社から家賃補助をうけています。
この家主から更新６ヶ月前に更新しない旨の通知がきました。
特に家主側の正当理由はありません。

家主側の一方的な都合ですが、私としては、退室することに
異論はないのですが、引越費用・照明・カーテン等
新たな生活を始めるにあたって、費用がかなりかかります。
法人契約だからといって、家主はまったく支払う気はありません。
請求できないものなのでしょうか？

□■アドバイス

更新可能契約になっているのであれば、
更新不可の理由を聞いてみるのがよいでしょう。
その理由が納得できれば、気持ちよく退去することを考えた方がいいでしょう。
引越し費用などの請求は契約上できないような規定があるはずです。

更新不可の理由にもよりますが、本来は引越し費用などは自己負担が原則です。
ゴネレば何とかなるという風潮が今でも残っていますが、
自分が惨めになるだけだし、一時的に金銭的な得をしたと思っても、
長い目で見ればそうではないのが人生でしょう。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談内容　　

お尋ねしたいのですが、
契約時と駐車スペースの場所がちがっていた場合、
大家さんにこちらから何か言えるのでしょうか？
ちなみに契約時の場所以外の駐車スペースでなければ
部屋を借りるつもりはありませんでした。

大家さんは「間違っていました。別の場所です」以外、謝りの言葉もありません。
また、部屋もリフォームするからと言われていたのに実際には畳しか変わっていません。
壁紙がぼろぼろのままの所が何箇所かあります。

唯一、変わった畳も私が契約をして部屋に行った時には、
張り替えがされていませんでしたので、びっくりして大家さんに問い合わせ、
手違いだったということで、やっと変えてもらいました。

せめて駐車スペースの件だけは何とかしたいのです。
ご助言お願いいたします。

□■アドバイス

駐車場所の件はメールで書かれていたようなことを説明して
自分の希望をはっきり言って善処してもらうことしかないでしょう。
他人が解決できる問題ではありませんね。自分で交渉して解決してください。
場合によっては契約解除する気持ちで（その気があるなら）
交渉に臨むことが必要です。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談内容　

30年前に、3人で共同購入した土地の処置に困っています。
仲介してもらった不動産屋は解散してしまい、
現在仮登記のまま放置してある状態です。
　　　売ることは出来るのか？
　　　売るためにはどのような手続きが必要なのか？
　　　またその費用は？
　　　値段が付く土地なのか？
など、わからない事だらけなのです。

このような事を相談するには何処へいけばよいのでしょうか。
実は、土地が千葉県なので、土地の側の不動産屋に相談しに行きましたら
「そんな土地うれるわけねえだろう」などとすごい対応をされてしまい、
自宅近くの不動産屋に相談したところ、「調べておきます」といわれ
1年が経過してしまいあてになりません。

こちらで相談を受けていただけるようでしたらお願いしたいと思い、
また、何処か相談に乗っていただける所をご紹介いただければと思い
投稿させていただいた次第です。何卒ご回答をお願いいたします。

□■アドバイス：１

ご相談内容がもう少し解らないと判別できません。

（森田住販・森田喜久雄さん）

■□相談者より

再度すいません。
土地の売買について相談できるところを教えてください。お願いします。

□■アドバイス：２

売買については、確かな事としていえるは、「物件知覚の不動産屋」でしょう。
ただ、貴方の抱える問題がどのようなものか書きつらいのでは？
お役に立つことが出来るなら「考えてみましょう」と思いmailを入れました。

【RTJサポートチームより注意】
　　個別にご記入いただきましたメールアドレスは、
　　itinobe@yahoo,co,jp
　　になります。
　　なお、個別にご相談される場合、当センターは一切の責任を負いかねますので、
　　あくまでも当事者間の責任でお願いいたします。

（森田住販・森田喜久雄さん）

□■アドバイス：３

貴方の住んでいる地域の宅建協会が毎月「不動産無料相談」を開催しています。
××県宅地建物取引業協会へTELすれば開催日と場所を教えてくれます。
そこへ行ってご相談なさると良いでしょう。
又、業者の紹介もしてくれると思います。

【RTJサポートチームより注意】
　こちらの森田喜美夫さんは、森田さんとは別の方です。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談者より

森田様、森田喜美夫様、遅くなりまして申し訳ありません。
ご回答有り難うございました。宅地建物取引業協会に相談してみます。
不動産の知識がまるで無いので助かりました。ありがとうございます。

■□相談内容　

父名義の遊休地の売却を検討しており、
実は購入予定者も見つかっている状況なのですが、
境界の確定が取引条件となっています。

しかしながら、1箇所だけ隣接地主（個人）の行方が分からなくて
境界確定手続きができないでおります。
その部分は幅１ｍほどの通路状の土地で、
現状は更に隣接地の擁壁になっています。

近隣からの聞き取り調査によれば、
どうやら周辺を開発した不動産業者の名義ではないかとのことですが、
30年ほど前の登記ということもあってか、登記名義人の住所地には
その者は住んでおらず、まったくお手上げの状態です。

このような場合の対処方法として私なりに調べたところ、

　　　1.隣接地主が行方不明であることの証拠を集める
　　　2.隣接地主の財産管財人の選任を申し立てる
　　　3.財産管財人を相手に境界確定訴訟を起こす
　　　4.確定判決をもって境界確定とする

という流れになるようですが、やはりこのような面倒な手続きを
とらなければならないのでしょうか。

また、このような業務は誰に依頼すれば良いのでしょうか。
ちなみに、知り合いの土地家屋調査士に相談したところ弁護士だと言われ、
弁護士に相談したところ土地家屋調査士と言われました。
　　
何となく誰もやりたがらない類の業務のような気はしていますが…。

□■アドバイス

手続は土地家屋調査士がするのですが
一度法務局へ行って現状を話して相談してみると良いでしょう。
訴訟は弁護士がするのですが時間がかかると思います。
現地調査書というのを土地家屋調査士に作成して頂き、
境界と思われるところからいくらか後退したところを
分筆し境界と定めるといった方法で法務局が認めるかどうか
相談してみたら如何でしょう。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談内容　

こんにちは。相続した物件について悩んでいます。
２点ほど教えて下さい。
先日、田舎の母が亡くなり、実家を相続しましたが、
現在、関東に家を購入済みのため、売却することにし、
親戚を介して、不動産屋に依頼しました。
しかし、依頼して１ヶ月後、
「ご近所の噂で、実家の隣の賃貸に暴力団組員風の
　人が住んでいるということなので、当社では取扱できない」
という連絡を受けました。
その折りに「では賃貸はどうですか」と尋ねた所、
「あなたがその立場になればわかることでしょう。
　賃貸であっても住む人などいません」という返答。

そのような対応でしたので、隣家の人が出て行くまで
空き家として置くしかないのか…と思ったのですが、
電話の最後に
「暴力団組員風の人が賃貸しているという事実を前もって告げて、
　不動産屋を当たれば、どこか受けてくれる所もあるでしょう」
と言われ、混乱しています。

テレビなどでよく扱われている「訳あり物件」として
激安で売りに出せば、売却の可能性もあるということでしょうか？

また、不動産屋から断ってきたわけですが、
預けていた鍵について全く連絡がなかったため、返却をお願いしたところ、
一旦は郵送するという返答を受けたにもかかわらず、
後日、中に入った親戚に「まだ悩んでいるので鍵を返していない」
と言ったそうです。

鍵を預けた際に預かり証をいただいていないため、
何かあった時に責任の所在があやふやになりますし、
取引がなくなった以上、１日も早く返して欲しいと思っているので、
また催促するつもりではありますが、何を悩まれているのか、
真意を測りかねています。

物件が遠方にあるため、思うように事を進めることができず、
はらはらしています。アドバイスをいただけたら嬉しく思います。
どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

もし親戚の人が信用できる人だと思われるのであれば、
その親戚の人に全面的に任せることがよいと思います。
実際に価値がある物件なのかそうでないのか、
信用できる人の判断を待つのがよいのですが、もしおられないのなら、
費用を払ってその地域の不動産会社に調査依頼をするのも手だと思います。
地域を詳しく言っていただければ調査をしてくれる人がいるかも知れません。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談内容　

20日ほど前に築25年の中古住宅を購入しました。
購入後4日目にリフォームのために天井を落としたら、
瓦の隙間から光が見えて、天井板にも雨漏りの後がありました。
購入前に、売主の不動産の営業の話では、
雨漏り、シロアリは絶対にありませんのでご安心くださいとのことでした。

話が違うので営業に話すと、１週間後に
その部分だけコーキング工事で済ますとのことでした。
それでは困ると言うと、自社の専属弁護士に相談したらしく、
　「法律的には直す必要がない。気に入らなかったら解約してくれてもよい」
と言われました。

この場合不動産屋には責任はないのでしょうか。
全額自己負担でなおさなければならないのでしょうか。
リフォームを始めたものの、どうしたものか困っています。

□■アドバイス：１

ご相談事案ですが、築後２５年を経過しているとなると、
実務上は売主の瑕疵担保責任を免責する旨の
特約を入れるケースも見受けられるのですが、
契約書の条文の中にそのような文言がありますでしょうか？

もしそのような特約が一切無く
　　「引渡し後○ヶ月以内の雨漏りその他の瑕疵につき担保する」
旨の条文があるのであれば、
基本的には「修復してくれ！」と要求出来るものと思われます。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

□■アドバイス：２

藤原さんがご返事しているのでそれでよいと思いますが、
別の視点から発言したいと思います。

シロアリは定期的な検査が必要ですので、
もし問題ないと不動産会社が言うならその検査証を見て
有効期間をチェックすることが必要です。
雨漏りの件は、この際ですから、屋根に明かり取りを付けるのは如何でしょう。
これは昼間デンキをつけなくても明るいのでいいものです。

昨日、テレビで英国の古家に対する価値判断の話が出ていましたが、
日本もある程度古さの意味を再評価することが必要なのではと思いました。
すぐ建て替えることを前提の雑な造りの家は別として、
古いことに意味を見出すことは面白い観点だと思います。
家本体の欠陥を評価するのです。

英国の夫婦は１７世紀の古家にぞっこん惚れ込んで、
屋根の傾きや窓枠の傾きに価値を見出し
絶対これは直さずにリフォームすると言って
大金をかけて全面改装していました。英国ではユーレイがでる家は
出ない家より数倍の価格で売れるそうです。

日本でも同じにしろというわけではありませんが、
家の特徴を生かして改造することは意味があると思います。
築25年の家なら多分売買価格に占める家の評価はゼロだったのでは思われますが、
如何ですか？
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

佐藤様、藤原様、貴重なご意見をありがとうございました。
雨漏りについては契約時の口約束だけでした。
中古物件については、白あり、雨漏りなしを売りにしており、
何度も確認して信頼していただけに、残念でした。
本日、売主と相談した結果、誠意を見せてくださり、
修理の一部を負担していただけることになりました。
リフォームに関しては、友人、家族と自力で頑張っています。
あちこち直しながら、大切に、長く家と付き合っていくつもりです。
ありがとうございました。

■□相談内容　

私は3年前にRCで3階建を建てました。外人向け住宅として
不動産会社に10年間の一括保証として賃料を設定しました。
建築当時、不動産業者から「外人向け住宅だから床やベランダ什器備品等は
こちらの意向にあった内容で建ててください」と指導されました。
費用は割高になったものの一括保証10年の契約をいたしました。

そこで、この場合不動産会社から、例えば
「世の中不景気になっているので賃料を下げてください」との要望があった時、
下げる必要があるのでしょうか。教えてください。
どうぞ宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

賃料保証契約の条文にもよるでしょうが、賃料交渉はありえるでしょうね。
現在大手不動産会社と所有者との間で大型店舗の賃料などで交渉がなされていますね。

一般的な保証だけでは世間相場や不動産市況などで賃料下げも
当然だというような環境になった場合は
要求されることを覚悟しておいた方がよいでしょうね。
いかなる状況になっても賃料は保証される（リスクは不動産会社が負う）という
追加条項をつける交渉を今のうちにするのもよいかも知れません。
相手次第ですが。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談内容　

今回１年ほど住んだアパートを諸事情で引越し、実家に帰ってきました。
そこで敷金のことでお聞きしたいことがあります。

通常敷金というのは、部屋を明け渡す際に
どこか壊れていたりすると、それに充てられますよね。
ふすまなど、一部子供が破ってしまった箇所があります。
実はこのアパート、再来年の春には取り壊すということで、
今年の春から新しい入居者を受け入れていません。
この場合、敷金って全額戻ってくるのでしょうか？

取り壊すために新しい入居者を受け入れ予定はない物件でも、
どこか壊れていたりすると、それを修理するためという名目で
差し引かれてしまうのでしょうか？

今のところ、業者から敷金に関して何も連絡が来ていないので、
実際どうなるか分かりませんが、もし差し引かれてしまう場合は、
黙って受け入れるしかないのでしょうか？

□■アドバイス

黙って受け入れる必要はないでしょうが、
多分契約期間2年間の賃貸借契約でしょうから、
貸主としてはあと1年分の賃料が入らなかったわけですから
あまり強くは主張できないと思います。

しかし、解体予定の建物だということを根拠に敷金返還交渉は可能でしょう。
全額は無理でもやるだけやってみる価値はあると思います。
しかし、前に述べたように契約期間1年前の退去ですので
それが相談者さんの弱みです。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

アドバイス、ありがとうございました。
やはり事情はどうであれ１年で出てしまうと立場的にも弱いのですね。
いまだに不動産業者からは何の話も来ませんが、
相手の出方によってですね。様子を見てみます。

■□相談内容　

お尋ね致したいことがあります。来年の春から
福岡で一人暮らしをするためにマンションを借りたいのですが、
春になると賃料が上がることはありますか？
春は引越をされる方が多いようなので、早めには借りたいとは思っていますが、
どのくらいの時期がよろしいのでしょうか？
ご回答を宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス

賃料や条件は地域差がありますので、福岡の人に聞くのがいいのですが、
例えば、レオパレス２１という会社は時期によって大幅な入居条件に差をつけています。
福岡の不動産会社に直接聞いてみるのがよいと思います。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

ありがとうございます。条件等をたずねてみようと思います。

■□相談内容　

現在住んでいるマンションの契約者名が前の夫の名前になっているのですが、
少し前に離婚して私一人でここに住むことになりました。
この場合、不動産屋さんに「名前を変えてください」とだけいえばいいのでしょうか。
それともまた敷金など一から払わなくてはならないのでしょうか。
証明書などまたいるのでしょうか。
このマンションを借りる時の資金はすべてわたしが出したのですが、
一人になってからも、仕事もありちゃんと家賃も払っています。
このまままだここに住みたいと思っているので、どなたか教えてください。
お願いします。

□■アドバイス

単に不動産会社に変更を依頼しても受けてくれないでしょう。
契約上の借主の名前で、不動産管理会社あてに、
借主名の変更と敷金の返還先をあなたに変更したい
という手紙を提出するのがよいと思います。

不動産会社は、もし借主をあなたの言うままに変えた場合、
名義上の借主から異議を申し立てられたら責任回避できません。
現在の借主名義で不動産会社に変更を依頼することが必要です。

連帯保証人がいる場合にはこの保証人が引き続き保証してくれること、
この変更について問題が発生したら借主が責任をもつということも明記すれば
不動産会社は安心すると思います。以上
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

佐藤様、お返事ありがとうございました。よくわかりました。
さっそく教えていただいたように、不動産管理会社あてに
手紙を提出しようと思います。とても助かりました。

■□相談内容　

ご相談させて下さい。古くからの知人がアパート契約の際、
連帯保証人になって欲しいと頼まれました。
特段深く考えずに、知人の事も良く知っている事もあり承諾しました。

その際の知人からの説明としては、
もし家賃が払えなくなったりしたら、代りに払ってもらうかも知れないよ
と冗談交じりに言われ、まあそんな事はあり得ないだろうと笑いながら了解し、
後日、契約書が送られて来て、連帯保証人の欄に記名し、実印を押しました。
印鑑登録も出しています。

そして先日、大家さんから、その知人が引越後連絡が付かないらしく、
家賃の不払い金3ヶ月分と、残置物処理費、補修費の合計32万を払って欲しいと
連絡がありました。驚いて、知人に連絡を取りましたが、連絡が取れません。

自己責任で、そのような知人の保証人になった非はこちらにあると思ってはいますが、
3ヶ月分の家賃はともかく、残置物処理費、補修費まで払う必要はあるのでしょうか？　
知人と連絡が取れず、本当に3ヶ月も家賃の不払いがあったかどうかも分かりませんし、
ましてや残置物処理費、補修費なども、本当にかかっているかどうか分かりません。
大家さんの話しでは、本人が最後の確認時には立ち会い、
払うとの念書（？）も取ってあると言い、コピーを送っても構わない
とも言っているのですが、何となく腑に落ちません。

個人的には、連帯保証人とは、
そう言った不払い金を払う必要があるとの事は理解していますし、
法律的に払う必要があるものであれば、払わざるを得ないだろうとは思っています。

ただ、本人と連絡が取れない間は、
信用する訳にも行かず、払いたく無いというのが本音なのですが…。
このまま、大家さんの言う通り払わないと、いけないものなのでしょうか？

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、
連帯保証人として知人さんの債務保証をしている以上、
基本的には大家さんからの請求金額についての支払いは
逃れられないものと思われます。
但し、請求額について疑問があるなら、
その根拠を示すように主張する事は可能だろうと思われます。

それじゃあ立替えた費用は誰が払ってくれるの？
…となりますが、基本的な考え方は以下の通りです。

　　　大家さん
　　　　↑　1.知人のかわりに弁済しなければならない
　　　相談者さん

　　　相談者さん
　　　　↓　2.立替え費用を返せ！…と請求出来る
　　　知人さん

問題は知人さんを捕まえる事が出来るか、
出来たとして弁済してもらえるか？…という事ですが、大家さんに
「まずは大家さんの方で何とか知人を探して請求してもらえませんか？」
と発言する事すらも出来ないと定められているのが、
連帯保証人の大きな特徴です。
冷たいようですが「知らなかった」が通用しないのが法律の世界です。

可能性があるとすれば、大家さんに泣きつき
何とか温情作戦に持ち込み当座の支払いを猶予してもらい、
その間に自力で知人さんを捕まえ
本人に一部でも弁済させる位しか無いのではないかと思われます。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談内容　

現在、建築条件付きの物件の契約を行い棟上まで完了しています。
契約書の延床面積より、設計図面の面積の方が大きく、
その図面のまま工事がすすんでいます。
設計図面の方は、契約前から大きいままだったので、
契約で交わした金額は図面にのっとったものだと考えておりました。
ところが、棟上後に延床面積分の差額を請求され困惑しております。
この場合、やはり差額は支払わなくてはならないのでしょうか？

□■アドバイス

設計図面による面積と契約書の面積が違うということでしょうか。
何故違ってしまったのかが問題ですね。
ちゃんとした請負業者なら新築なら四会連合の契約書約款、
工事内訳書、設計図面を図書に製本しますので
面積問題などで争う余地はないはずです。
県では建築紛争を調停する部所がありますから、相談されたら如何でしょうか。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

嶋田さん、早速のご回答ありがとうございます。
ひとまず、県の方に相談してみることにします。

■□相談内容　

初めまして、Aと申します。
購入したマンションを転勤のため、不動産会社を仲介して貸しておりますが、
ここ数ヶ月仲介会社の不動産会社より、期日通りに支払いがされなく困っております。

先方へ確認のため電話をすると、ほとんどが留守番電話でなかなかつかまらない状態です。
たまにつながり確認すると、「身内に不幸があった」、「出張でした」
と法人として経営しているとは思えない回答が帰ってきます。

札幌と東京（賃貸物件、不動産会社）と遠方のため
不動産会社を直接訪問することもなかなかできません。
賃料の振込を借主→貸主（A）→不動産会社へ変更することは、可能でしょうか？
（当然、契約書を作り直す、覚書を交わす等しなくてはならないと思いますが…）

仲介会社を変える場合も何処へ相談してよいか解りません。
良きアドバイスを宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

貴方の住まわれてる地域に「不動産無料相談」と言うのがあります。
主催はその地域の宅地建物取引業協会が行っています。
そこへ行って相談されたらよいと思います。
賃貸管理は宅地建物取引業法での適用はありませんが、
相談に乗ってくれると思います。貴殿の文章から判断すると早く断って、
他の信用おける業者を紹介して貰うようにした方がよいと思います。
協会では他地域の業者選定も各都道府県に協会がありますので、
信用できる業者を選定して頂けると思います。
（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談者より

森田様ありがとうございます。
一度、宅建協会を訪問し相談してみたいと思います。
お忙しいところ、ありがとうございました。

■□相談者より

Bと申します、私も同じく仲介会社の支払遅延での相談です。
指定の日にちに入っていないことがたびたびあり不信感を持っています。
催促すればすぐには入れてくるのですが、
そのことについて電話が欲しいと何度伝えても連絡をくれません。
催告なしに途中解約を申し出たいと考えてるのですが、無理でしょうか？

契約書には、
　　　第９条（解約）
　　　　本件契約期間中であっても、３ヶ月前の予告をもって、甲・乙双方とも、
本件契約を解約することができる。
というのがあるのですが、解約料を請求されたりすることもあるのでしょうか？

あと、
　　　第１０条（規定外事項）　本件契約に定めのない事項については、
民法その他慣行に従い、甲・乙双方誠意をもって協議の上、処置する。
という条文もあるのですが…。

それと契約書には毎月の振込み日は何日という記載はありません。
電話で確認して聞いただけなのですが、
これだと支払遅延とはいえないでしょうか？よろしくお願い致します。

■□アドバイス：２

９条通りの解約をすれば違約金等請求されることなく解約できます。

　　> これだと支払遅延とはいえないでしょうか？
債務不履行による解除を請求するわけではなく、
３ヶ月前の予告により解約するのですから、理由は要りません。
(集住企画・中村孝司さん)

■□相談者より

中村様、ありがとうございます。
実は先日、仲介業者のほうから、解約の申出をしてきました。
３ヶ月前ではなく、解約期日は今月いっぱいと、ずいぶん
勝手なことを言ってきていますが、こちらも解約意思があったので了承しました。
預けてある敷金が、きちんと戻ってくることを祈るばかりです…。

■□相談者より

Bです、また教えていただきたく思います。
仲介業者は11月30日付けで借主さんについての書類送付と
預かっている敷金を振り込むとのことでした。
しかし、いまだにどちらも届いていません。
これからのやりとりはすべてFAXでと書いてあったので
（電話しても無視されるだけですが）こちらも早急に振り込むように書いて
FAXを送ったのですが、何の返事もありません。
このような場合どのような手段をとればよいのでしょうか？

■□相談内容　　

この度、住宅を建てるために土地を購入しました。約1,400万円の物件なのですが、
この土地は二筆に分かれていて、それぞれ異なる所有者でした。
値段の方はそれぞれが、約1,350万円と約50万円でした。

そこで、気になる点があったのですが、
購入前にインターネット等で勉強して、仲介手数料というものは、
土地売買代金の3％と6万円を足した額になるというのを知りました。
ですから、購入前に自分自身で計算して仲介手数料を出していたのですが、
不動産屋さんから提示された額がどうもその金額より高いのです。

不動産屋さんに確認してみたら、上記計算方法は
400万円を越える金額の場合だけに使えるやり方らしく、
実際には0～200万円は5％、201～400万円は4％、401万円以上は3％
という計算方法をするというのを教えていただき、
「この取引の場合は片方の土地が『0～200万円は5％』に該当し、
　速算式（と言うんですよね）で計算したものよりちょっと高くなってしまうんですよ」
と言われました。

この場合は、その高い方の仲介手数料を払わなければいけないのでしょうか？
一筆だろうと二筆だろうと、同じ広さ、同じ金額なのに、
二筆になると高くなるなんて納得しがたいものがあります。

□■アドバイス：１

おしゃる通り仲介手数料は、略式に3％＋6万とお考えですが、
　正確には、
　　　 0～200万　…　5%
　　　201～400万　…　4%
　　　401～ 無限　…　3%
　の「累進の金額」です。

例えば、1000万の売買であれば
　　　 0～200万　…　5%　＝10万
　　　201～400万　…　4%　＝ 8万
　　　401～ 無限　…　3%
　　　（400万～1000万の分は600万
　　　　600万の3%＝18万）
　合計＝4万＋8万＋18万＝36万となります。
　　（ちなみに400万を超える場合は3%＋6万＝36万となります）

ご相談の内容ですが個々の土地取引の場合、
個々の面積・売買価格で仲介手数料を計算致します、

1筆の土地のようにあっても、登記簿上分かれていれば個々に計算致します。

　　＞約1350万円と約50万円でした。

　　1350万の仲介手数料は＝3%＋6万
　　　 0～200万　…　5%　＝10万
　　　201～400万　…　4%　＝ 8万
　　　401～ 無限　…　3%
　　　（400万～1350万の分は950万
　　　　950万の3%＝28,5万）

　　50万の仲介手数料は5%（＝2,5万）

　合計＝49万円です（消費税は計算していません）。
あくまでも、これ以上はもらえないと言う上限額です。
（森田住販・森田喜久雄さん）

■□アドバイス：２

あくまでも個人意見ですので、参考までにお願いします。
そうですね、理不尽に感じますよね。
今回の件では不動産屋の判断でどうとでもなると思いますよ、
でもきちんと説明されておられますし、法定の範囲内ですので、
この部分に関しての業者の説明は全然おかしくないです。
不動産は一筆一筆別々に考えるので見た目は区切りがない土地でも一緒には出来ず、
個別に計算されるから仕方ないでしょう。権利関係もありますし。
でも頑張って購入してください。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□アドバイス：３

森田さんの計算式の通りです。
　　3％+6万円を売買価格50万円のときにあてはめると
　　　50万円×3％＝1.5万円
　　　1.5万円+6万円＝7.5万円
　　となりますから、あきらかに5％で計算した2.5万円の方が安いですね。
　　また、それ以上請求できないことにもなっています。

消費税は仲介料の5％です。
二筆の場合は売り主が違いますから、契約書も別々なので
合計額の1,400万円に対する仲介料とすることはできません。
個別の計算になります。
（ハマ不動産・小野信人さん）

■□相談内容　

はじめて相談させていただきます。両親の家の隣に、処分したい家があります。
日当たりも悪く、築年数も30年以上の家です。2年ほど前に私達夫婦が購入して
住んでいたのですが、事情があり、処分する事になってしまいました。
ローンがあと6年ほど残っていますし、この家と新しい家の2重ローンは
とても無理なので、売却、もしくは賃貸にと考えています。

しかし、不動産屋に相談した所、買い取れないと言われました。
立地条件はかなり良いのですが、とにかく狭くて古い家です。
1階部分はリフォームしてありますが、2階はそのままです。

親しい知人が貸して欲しいと申し出ているのですが、
まず、賃貸にするにはどこに何を申請すれば良いのでしょうか。
また、こう言う場合（親戚や知人への賃貸）でも、
不動産業者を仲介に立てるべきでしょうか。

できるだけ早急に処分を希望しているのですが、
なかなか良い方法が見付からず困っています。
どうぞ、どんな事でも良いのでアドバイスをお願い致します。

□■アドバイス

あくまで個人意見として参考までにお願いします。
買い取りに関しては、業者によっては、
探せば買い取りをしてもらえる事もあると思います
（ただしこのご時世ですので買い取り額も大分低いと思いますが）。
自ら賃貸する場合は免許も必要ありませんし、
賃貸に関しては賃貸専門の不動産業者に相談すれば大丈夫だと思いますよ。
頑張ってください。
（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□相談者より

ありがとうございました！
早速、地元の不動産屋を一件ずつ回ってみました所、
本日、ようやく買ってくれそうなところを見つけました。
不動産屋にも得て不得手（？）があるようで、
そこではこう言う物件を良く扱ってるそうです。
他の業者の倍近い金額で話が進みつつあるので
（それでもこのご時世故、かなりキビシイ数字ですが）
何とかなりそうです。ありがとうございました。

■□相談内容　　

マンションを７年前に購入しました。
現在夫、私妻、子供２人の４人家族です。
先日突然夫に、
「離婚するので、マンションは支払を止める。自分は会社の寮に入るので、
　お前達は家賃の安い所を探して住んでくれ」と言われました。
一度いい出すと必ずその通りにする性格なので、離婚は免れない状況です。

そう決まったからには、私も子供二人育てて行かなくてはならないので、
泣いている暇はありません。完済するまであと２８年。
私には到底支払えるすべはなく、夫は債務不履行になり、破産でもするのでしょうか。
破産されては子供の養育費も貰えないでしょう。
夫はどんな状況になるのでしょう。
保証会社にも支払を拒んだ場合、どうなるのでしょう。

本人は簡単に考えているよなので、
こうなるんだということを伝える為にもご回答をお願い致します。
そして購入時夫一人ではローンを組めないため、
当時仕事をしていた私の母が連帯債務者になっています。
現在は年金で細々と暮らしています。

母はこの災難をどうやって回避すればいいのでしょうか。
方法はありますか。どうか教えてください。現在返済は出来ています。
延滞した事もありません。宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

ご相談事案ですが、とても厳しい内容ですね。かなり困った事態だと思います。

まずご確認事項ですが…、
　　> 私の母が連帯債務者になっています。
　　　・連帯債務者でしょか？
　　　・連帯保証人でしょうか？
文面を読む限りでは、ご主人様１人では審査上の収入が足りなかったようですので、
お母様の収入を合算し「連帯保証人」になられているように思われます。

だとしますと…、
支払いが止まりご主人様からは取れそうにないとなると、
金融機関はお母様に返済を求めてくる可能性が大いにあります。

お母様は持家でしょうか？
脅かすようで心苦しいのですが、最悪の場合お母様の不動産が
差押えられる可能性も否定出来ません。

この件については即刻法律事務所にご相談なさる事をお勧めします。
（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

□■アドバイス：２

離婚そのもんは決定的のようですから、離婚条件の話し合いが必要だと思います。
ご主人は家を出て行くということは、ローンはもう払わないつもりのようですが、
そうなると連帯債務者の母上に債務が請求がきますから、
その点、ご主人がローン残債をどうするつもりか確認することが必要です。
あるいは退職金を前借してローンをきれいにするということになれば
住宅問題は解決です。残りは養育費などの問題になります。

会社の寮に入る、お前たちは出て行けということは、
ローン支払を止めるつもりかも知れません。
困ることは母上が連帯債務者であることですが、
返済能力はないのでご主人が払わなければ、母上も払わないことです。
６ヶ月間払わなければ（その間請求は来るでしょうが）、
その金融機関の債務回収会社に債権は移り、そうなれば、交渉可能状態になります。

住宅にはそのまま住んでいても問題ありません。
債務回収会社は、任意売買を持ちかけてくるでしょう。
所有者の意思で売却し、売価代金で残債を減らすのです
（７年前の購入ですから残債はゼロにならないでしょう）。
売れたら家を出て行くことになりますがそれまでは住んでいても問題ありません。

人に貸してその賃料でローンを返済していくという方法もありますが、
残債額といくらで貸せるかという問題があり、賃料も今後の経済状況によって
変動することも考慮にいれなければなりませんので複雑な問題になります。

任意売買にご主人や母上が同意しなければ競売になります。
競売で売れるまでは住んでいても問題ありません。
任意売買や競売で売れても借金はチャラにはなりません。
ご主人は勤務を続けるのですから自己破産はしないと思います。
母上は最後の手段として自己破産する手はあると思います。

いずれにせよ、上記のようなことを理解した上で
離婚条件を検討されるのがよいと思います。
もし話し合いができないようであれば、家庭裁判所に相談するのがよいのでしょう。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

色々と教えて頂いて感謝しています。主人の考えも少し変化があり、
「マンションのローンを養育費変わりに支払っていくので、子供達と住んでいってはどうか」
というのです。そう言われてもじゃあそうしますとは簡単に言えません。
そもそもお互い信頼しあっていれば、このような問題など起きなかった訳で、
安心して住んで居られるほどのんきな性格ではないので…。

母の連帯債務がまず問題ですし。
主人がローンを払う意思があるという前提での考えですが、
連帯債務というものは主人1人に出来るものなのでしょうか。
出来るとするならどのような手続きになるのでしょう。
出来ないとなるとやはりここに住むという結論にはならない様に思います。

名義と債務者とは別に出来るのでしょうか。
支払が滞った場合名義人の私は出ていくだけで済みますか。
主人は私のマンションにする気はさらさらないとも思います。子供の為ですから。
いずれ子供名義するのは私がすればいい事なのでしょうか。

なにも解らない私なので悩みは絶えません…。住宅の悩みだけでも整理したいです。
度々で申し訳ありません。宜しくお願い致します。

□■アドバイス：３

ご主人が「ローンを払っていくので住んでよい」と言われたことはよいことですね。
家庭裁判所の調停員を中に入れて、離婚条件として書面で確認することがよいと思います。

ご主人がローンを払わなければ、母上がローンを払わなければなりません。
ご主人だけを債務者にするのは、一応債権者と交渉することは
意味があるかもしれませんが、多分債権者がＯＫしないでしょう。

抵当権者は１人（一金融機関）ですか？（抵当がついているのは１つですか？）
謄本を入手して確認しておいてください。相談者さんやお子さんは債務者ではないので、
ローンが滞っても安心して現在の家に住んでいることが一番です。
子供名義などの先のことはあまり心配しないことです。
生活の基盤としての住宅があるのですから、先ず一安心ということですね。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談内容　　

新居完成直前に現在住んでいる家の買主のキャンセルにあいました。
住民票、印鑑登録など不動産に言われてもう新居に移転してしまってします。
現在住んでいる家を売却しないと新居ローンも組めず、
現在広告を出してますが、お客さんも来ないし、時間がないので
不動産にとりあえず買ってもらう形になるのですが、
登記簿の名前は主人の名前で売れるまでそのままと言われました。

不動産にまた名前を変えると登記簿にお金が十万ぐらいいるので、
とりあえず売れるまでといわれたのですが固定資産とかその他に問題がないのか心配です。
不動産は別々の会社で今の家を買ってもらうのは新居の方の不動産です。
契約時に気をつけなければいけない事と登記の件で問題を教えて下さい。

□■アドバイス

ご相談事案ですが、実務上「中間省略」と申しまして、よくある事です。
ご心配でしたら買主名義への所有権移転を条件とする事も可能ではありますが、
そうなりますと買主は所有権移転登記費用がかかりますので、
その分購入価格は値下りするものと思われます。

このケースではリスクは買主側にありますので、
金額的にご納得出来るのであれば大きなリスクは無いものと思われます。

ちなみに来年度の固定資産税は登記簿上の所有者である
相談者さんに課税されますので、その金額については
全面的に買主負担としてもらえるように交渉してみては如何でしょうか？
（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談者より

早速のご返事ありがとうございます！
パソコンもあんまり知らないので、メールで返信が来るものだと思っていて、
すぐに返事が来るものじゃないのかなっと先ほど、
念の為にホームページを見たら返信が来てたので安心しました！
今日不動産同士で家を買ってくれるという話をすると言ってたので、
うまくいけば日曜に契約？かなと思ってます。

今回の件も４ヶ月ほど新居が建つまでに時間がかかってしまったので、
買主側の事情が変わったという事で仕方がなかったのか、運が悪かっただけなのかと。
新居にもうすぐってところで谷に突き落とされたような感じで、
何日間かは立ち直れなかったのですが、前向きに考えるしかないし、
とりあえず買ってもらえるのなら安くても仕方ないとは思っていました。

不動産も長らく付き合ってるところなので、全く信頼してない訳じゃないのですが、
公平に聞いてもらえるのがとても良かったです！
不安でしたが、心配しすぎる事でもないみたいで安心です。　
藤原さん、どうもありがとうございました！