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仲介手数料の計算方法について

■□相談内容  

この度、住宅を建てるために土地を購入しました。約1,400万円の物件なのですが、
この土地は二筆に分かれていて、それぞれ異なる所有者でした。
値段の方はそれぞれが、約1,350万円と約50万円でした。

そこで、気になる点があったのですが、
購入前にインターネット等で勉強して、仲介手数料というものは、
土地売買代金の3%と6万円を足した額になるというのを知りました。
ですから、購入前に自分自身で計算して仲介手数料を出していたのですが、
不動産屋さんから提示された額がどうもその金額より高いのです。

不動産屋さんに確認してみたら、上記計算方法は
400万円を越える金額の場合だけに使えるやり方らしく、
実際には0~200万円は5%、201~400万円は4%、401万円以上は3%
という計算方法をするというのを教えていただき、
「この取引の場合は片方の土地が『0~200万円は5%』に該当し、
 速算式(と言うんですよね)で計算したものよりちょっと高くなってしまうんですよ」
と言われました。

この場合は、その高い方の仲介手数料を払わなければいけないのでしょうか?
一筆だろうと二筆だろうと、同じ広さ、同じ金額なのに、
二筆になると高くなるなんて納得しがたいものがあります。


□■アドバイス:1

おしゃる通り仲介手数料は、略式に3%+6万とお考えですが、
 正確には、
    0~200万 … 5%
   201~400万 … 4%
   401~ 無限 … 3%
 の「累進の金額」です。

例えば、1000万の売買であれば
    0~200万 … 5% =10万
   201~400万 … 4% = 8万
   401~ 無限 … 3%
   (400万~1000万の分は600万
    600万の3%=18万)
 合計=4万+8万+18万=36万となります。
  (ちなみに400万を超える場合は3%+6万=36万となります)

ご相談の内容ですが個々の土地取引の場合、
個々の面積・売買価格で仲介手数料を計算致します、

1筆の土地のようにあっても、登記簿上分かれていれば個々に計算致します。

  >約1350万円と約50万円でした。

  1350万の仲介手数料は=3%+6万
    0~200万 … 5% =10万
   201~400万 … 4% = 8万
   401~ 無限 … 3%
   (400万~1350万の分は950万
    950万の3%=28,5万)

  50万の仲介手数料は5%(=2,5万)

 合計=49万円です(消費税は計算していません)。
あくまでも、これ以上はもらえないと言う上限額です。
(森田住販・森田喜久雄さん)


■□アドバイス:2

あくまでも個人意見ですので、参考までにお願いします。
そうですね、理不尽に感じますよね。
今回の件では不動産屋の判断でどうとでもなると思いますよ、
でもきちんと説明されておられますし、法定の範囲内ですので、
この部分に関しての業者の説明は全然おかしくないです。
不動産は一筆一筆別々に考えるので見た目は区切りがない土地でも一緒には出来ず、
個別に計算されるから仕方ないでしょう。権利関係もありますし。
でも頑張って購入してください。
(天理不動産流通・金城豊治さん)


■□アドバイス:3

森田さんの計算式の通りです。
  3%+6万円を売買価格50万円のときにあてはめると
   50万円×3%=1.5万円
   1.5万円+6万円=7.5万円
  となりますから、あきらかに5%で計算した2.5万円の方が安いですね。
  また、それ以上請求できないことにもなっています。

消費税は仲介料の5%です。
二筆の場合は売り主が違いますから、契約書も別々なので
合計額の1,400万円に対する仲介料とすることはできません。
個別の計算になります。
(ハマ不動産・小野信人さん)

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