【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

■□相談内容　

お知恵を頂ければ幸いです。
今年に入り、父親が癌で余命宣告されました。
父親が亡くなった後、母親一人の家に帰らなくてはいけなくなりました。
私自身３年前にマンションを購入したのですが、
残高が２７００万ほど残っている上に
両親の家はリフォームしないと２家族住めない様な状態です。
私のマンションを手放しても残高が残りますし、
リファームローンと住宅ローンは併行して払えません。

マンション売却の残高と新たなリフォームローンをまとめる事は
可能なのでしょうか？また相続などをどうすれば、
この様なことが可能なかどこに相談していいか教えて下さい。
父親がなくなる前に方法を考えたいと思います。

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、

　　（１）現在のマンションを賃貸し
　　　　　家賃収入の一部（又は全部）をローン返済に充てる。
　　　　　（出来るならサブリース契約（＝家賃保証契約）が望ましいでしょう）
　　（２）リフォームローンを新たに組み実家の修繕に充てる。

　　このような選択肢は考えられませんか？

　　　・家賃保証してくれる業者がいるのか？
　　　・（いるとして）
　　　・家賃収入とローン返済額にどの程度の差が出るのか？
　　　・（いないとして）
　　　・家賃収入とローン返済額にどの程度の差が出るのか？
　　　・空室となる危険負担をどの程度見積るのか？

　等にもよりますが、一考の価値はあると思われますが。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談者より

藤原さん　有難うございました。
貴重な意見有難うございました。参考にさせて頂きます。
やっぱりプロに聞くべき何ですね。また色々教えて下さい。

■□相談内容　

去年の9月に父親が経営する会社が倒産をし、
自宅が銀行の担保に入っていたため売ることになりました。
不動産のことは、まったくわからないのでとりあえず安心と思い、
大手不動産会社に委託しました。

土地は、商店街に面して坪60くらいで昭和35年に作られた家もついてます。
私たち家族は、家には資産価値が無いので土地のみを売りたいのですが、
家を壊す費用もないし、不動産屋は住宅付で広告に載せ宣伝活動を行ってます。

案の定、未だ売れず最初に査定してもらった価格からどんどん値が下がっています。
12月で大手不動産会社との契約がきれたので他の不動産屋に変えようと思っています。

銀行からも1月中に目途をたてて欲しいと要求されました。
それに、今後の私どもの住む家のことも考えなければいけませんので、
この際、不動産屋に買ってもらいたいのですが、
知識がないためどのようにしていけばいいのか手探りの状態です。
お詳しい方、ご相談にのっていただけたら幸いです。
土地は、京都市内です。

□■アドバイス:１

当社は大阪府吹田市にありますが、購入業者等をお世話できる可能性はあります。
投稿内容だけでは売却価格と債務との関係等が分かりかねますので、
一度お会いをさせていただき、詳しい内容をお伺いしないことには
判断がつきかねます。よろしければ、一度ご連絡をお願いします。

（マック住研株式会社・清水和男さん）

□■アドバイス:２

当方、京都府下の業者です。ご相談下さい、連絡お待ちします。

（森田住販・森田喜久雄さん）

□■アドバイス:３

その後いかがされましたでしょうか？
もし未解決でしたらご一報ください。
　　
（プランニングバンク　担当：鷲谷）

■□相談内容　

この度、土地を購入しマイホームを新築することになりました。
そのことでちょっと気になることがありまして書き込みいたしました。

親戚の叔父にマイホーム購入のことを話しましたら、
土地と建物に私（妻）の持分を持った方がいいと言われました。

私が持分を持つことで、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか？
ちなみに私は、結婚して4年になる28歳の主婦です。
現在、妊娠中で仕事は休暇を頂いております。

□■アドバイス:１

こんにちは！ご相談事案ですが、メリットとしてはいくつか考えられますが、
現実的に一番大きなメリットは
　　　・あなたの「YES」という意思と
　　　・あなたの実印と
　　　・あなたの印鑑証明
が揃わなければ、その不動産をご主人様単独で売る事や
借金の抵当に入れるというような事が出来ない事だと思われます。

つまり不動産に関して大きな取引をする場合には、
必ず話し合う必然性が生れる事になります。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談者より

さっそくのご解答ありがとうございます。
持分登記の件を売主の不動産業者にも聞いてみましたところ、
銀行の融資を受ける際に、土地と建物それぞれの抵当権をつける費用が
主人と私の2人にかかってしまい費用が倍になると言われました。

もし、藤原さんがご解答下さったような程度のメリットでしたら、
すすんで持分を貰うまでもないような気が致しますので、今回は控えようと思います。

世間一般では、土地建物を購入されるご夫婦は持分を分けるものなのでしょうか？

□■アドバイス:２

土地建物を購入されるお客様の中には、叔父さんが言われたようなことを
おっしゃる方が時々居られます。ご名義を共有される場合の一番の注意点は、
その土地建物のご資金をどなたがいくら出されるかだと思います。

仮に総額3,000万円として、
ご主人が手持ち資金と住宅ローンで全額を賄うのであれば、
ご主人の持分が100％となり、この場合、奥様が1/2の持分を持つと、
ご主人から1,500万円の贈与があったとみなされる場合があります。
また、ご夫婦が1,500万円ずつ出しているのに
100％ご主人の名義とした場合は、逆に奥様からご主人に
1,500万円の贈与があったとみなされる場合があります。

従って今回の場合は、お出しになるご資金に合わせた持分にするのが
一番無難と思われます。

（マック住研・清水さん）

■□相談内容　

すみません、少しお尋ねします。
新居に１１月下旬に移りました。旧家はまだ売れてない状態です
（不動産に買い取ってもらいました）。
中間省略なのでまだ名義は主人のままです。

今回住宅ローンの減税をするにあたって、旧家の売買で
譲渡損失が出てるのですが、税務署でもらってきた書類を見てみると
不動産の仲介料とかの記入がありその時は書面だけでの売買契約をしたので、
譲渡損失が出てても（１０００万以上の損失です）
中間省略の場合控除を受けれないのでしょうか？

住宅ローンの控除は確定申告の時にすると聞いてるので
その時に両方買い替えということでなるべく税金が戻ればと思ったのですが…。
税務署の方に一番ややこしいのが買い替えと聞いたので不安で…。
よろしくお願いします！

□■アドバイス:１

こんにちは！ご相談事案ですが、

　　（ご確認事項）
　　　旧家は不動産会社に下取り購入をしてもらっているが、その業者さんから
　　　第三者へ売れていないので、登記簿上の名義は未だにご主人様のままである・・
　　　この理解で宜しいですか？
　　　もし宜しいのであれば、相談者さんと業者さんとの間では立派に
　　　売買が成立してますので、その売買において譲渡損失が出ているのであれば、
　　　その申告をする事は基本的にはOKです。

　　（ご注意事項１）
　　　昨年までの税制では、譲渡損失が発生した場合の税金還付手続き
　　（いわゆる損益通算）と、ローンを使って購入した居宅の税金還付手続き
　　（いわゆるローン控除）とは、どちらか一方の選択制でした。
　　　今年度はそれを見直すような話は今の所出ていないようですので、
　　　どちらか有利な方を選択する事になると思われます。
　　　　
　　※一般的には第一に損益通算・それが終了してからの
　　　残りの期間をローン控除、という選択肢が多いようです。

　　（ご注意事項２）
　　　今年から一定の不動産に関しては他所得（給与所得等）との損益通算を
　　　認めない方向での税制改正が議論されているようです。今回の場合、
　　　それに当るのかどうか？により、上記のアドバイスは大きく変る可能性があります。
　　　詳しくは専門家に確認なさる事を強くお勧め致します。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談者より

藤原様、前回同様早速のお返事ありがとうございます！
藤原さんのご理解どうりです！
また主人と検討してみます！安心しました～！（＾０＾）

余談ですが家は完成しましたが、外の工事がなかなか進まなくて
まだ完全ではありません。精神的には少し落ち着きました。
隣が県の教育委員会が管理してる土地なので
予算面やらですぐにはできないみたいです。

今回の件で自分が家を持つ時は
もっともっと勉強しとかないといけなかったなと反省してます。

また何かあればご相談させて頂きます！いつも有難うございます！

■□相談内容　

初めまして。自宅として使用していたマンションを、
転勤のため家を空けることになり、
不動産屋を通じて賃貸に出しておりました。
この物件が昨年度解約され、
そのときの不動産屋とのやりとりで少し分からないことがあり、
インターネットで情報収集していたら御社のHPにたどり着き
早速質問をしようと思いメールいたしました。
なにぶん素人でありますのでよろしくお願いします。

H9年9月からH15年9月まで6年間貸し出しをしておりました。
退去時、不動産屋から
「借主が、敷金の返還は、不要なので追加費用等の受付はできません」
との連絡があり、マンションの現状回復については、
大手の不動産屋の言うことであるからそんなに気にしていませんでした。
また、物件が、関西方面にあるため引渡し時に立ち会うことができませんでした。

しかし、年末に本物件を見に行くと
壁に直径15cm程度の穴、洗面台の下の扉化粧板の割れ等に気が付き
これは、追加費用が必要なのでは？との疑問をもちました。
また、部屋の管理状況も決して丁寧とは、いえない感じがしています。

　　　・壁‐煙草のヤニによる変色。
　　　　ポスターと思える後がくっきりと着く（3LDK各部屋＋廊下すべて変色)
　　　・カーペット‐大きなシミ（原因不明)
　　　・天井‐壁と同様
　　　・ふすま、畳については、経年劣化

先日、不動産屋にそのことを伝えると
「その程度はしょうがないですね。
　その程度で文句をいわれるのであれば、貸さなければいいですよ」
といわれてしまいました。

　　家賃　　　　　88千円
　　敷金3ヶ月分　264千円
　　
次回賃貸に出す場合の部屋の補修費用　450千円（不動産屋見積もり）
差額が大きいのでチョット戸惑っています。

不動産屋への補修についての交渉もあり、
また、今後のこともありますので、以下のことについて教えてください。

　　(1)敷金以上の補修費を請求することは、困難ですか？
　　　 不動産屋は、現在の賃貸契約に関する法律により
　　　それ以上は、困難と言っています。
　　
　　(2)仲介不動産屋の責任範囲は？（代理確認者として）インターネットを
　　　　調べますと借主が、不動産屋相手に敷金の返還を求めて
　　　　訴訟を起す事例が多く載っており、逆のケースが少ない
　　
　　(3)貸す前の契約条件のつけ方

□■アドバイス:１

原状回復とは、例えば和室を洋室に模様替えしてしまったので
元に戻すということを言います。
新品で貸したのだから新品で返せという権利ではありません。

今おっしゃっている原状回復費用は損害賠償の事だと思います。
ボードに穴を空けてしまったのは借主に過失があると言えるので請求できるでしょう。
経年劣化の部分は借主に過失がないので請求できません。
たばこのヤニは微妙です。特約がないとした場合の判例は過失有り、
過失無しどちらとも確定していません。
しかし、たばこのヤニは過失であるという特約をしていた場合は、
それが有効であるケースが多いようです。

　　> (不動産屋見積もり)

借主が負担すべき割合を各項目別に出して貰い、それが
敷金相当額と比較してどうであるかを確認しましょう。

　　> (1)敷金以上の補修費を請求することは、困難ですか？
　　
理由があればできます。

　　> 不動産屋は、現在の賃貸契約に関する法律によりそれ以上は、困難と言ってい
　　> ます。
　　
「敷金以上は請求不可」という法律はありません。根拠条文を示させてみてください。

　　> (2)仲介不動産屋の責任範囲は？
　　
仲介業者が部屋を使ったわけではありませんし、負担すべく借主の債務を
免除したというわけでもないでしょうから法的な追求は難しいと思います。
しかし、このようなトラブルは当然に予見できるので、予め説明をすべきでしたね。

　　> インターネットを調べますと借主が、不動産屋相手に敷金の返還を求めて訴訟
　　> を起す事例が多く載っており、逆のケースが　少ない
　　
不当に、敷金を返還しない貸主が多いので訴訟をする借主が多いのでしょう。
逆に、敷金を超えるケースで貸主に勝ち目のある物は少ないからかもしれません。

　　> (3)貸す前の契約条件のつけ方
　　
前述のように特約を設けることは可能です。もちろん、闇雲になんでも有効と
なるわけではありませんが、事前にプロが説明をしてあげるべきでしょうね。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

早速の投稿ありがとうございます。大変、勉強になります。
申し訳ありませんが、さらに質問をさせていただきます。

　　> ボードに穴を空けてしまったのは借主に過失があると言えるので請求できるで
　　> しょう。
　　
このことは、今度賃貸に出すときに不動産屋さんに事前に確認することにします。

　　> 借主が負担すべき割合を各項目別に出して貰い、それが敷金相当額と比較して
　　> どうであるかを確認しましょう。
　　
借主の負担分と補修費用の見積もり書を頂いておりますが、
敷金相当額との比較方法としては、

　　(1)汚れのひどい部屋についてのクロス張替えは、借主負担となっています。
　　　　→これは、OKと思っています。
　　(2)洋室のカーペットの汚れ。かなりひどい部分があり、借主は、クリーニング
　　　 費用のみ修復では、張替え。
　　　　→これについては、チョット？（聞いていた以上に汚れがひどく確実に張替
　　　　　えが必要）約6万の持ち出しになります。
　　(3)修復の見積もりには、その他、洗面、トイレ、汚れの程度が比較的少ない部
　　　 屋のクロス張替え等の費用が計上。
　　　　→これについては、次回貸し出しの際、やっておいたほうが良いとのコメン
　　　　　トが付いていましたので打合せが必要と思っています。

上記(3)の費用が、約13万、(2)の費用が約6万が余分にかかることになりますが、
この比較からすると具次に貸し出す時への投資（早く借主を見つける）為の
費用として妥当な金額になるのでしょうか？

　　> 「敷金以上は請求不可」という法律はありません。
　　> 根拠条文を示させてみてください。
　　
今度、この辺のところをやんわりと聞いてみることにします。
細かい質問となりますが、今後の参考としたいためよろしくお願いします。

□■アドバイス：２

自動車事故などで相手の車を過失によって全損させた場合、
新車価格ではなく、時価額で賠償しますよね。
今回の損害賠償も、借主に過失があるからといって、借主が
新規貼替え費用全額を負担する必要はありません。
６年賃貸をしていたのですから、過失なく使用していたとしても
経年劣化が生じますので、なんの特約もない場合、大まかな数字ですが
借主負担率は２０～６０％程度になると思います。

これらをふまえて、適正に算出した借主負担額が
敷金に比較してどうかが肝心です。仲介業者の説明の仕方も悪いですね。

　　> →これについては、チョット？
　　
貼替えが必要であるのに、クリーニングの見積を提示したのであれば
仲介業者に過失がありそうですね。
そのことによって、いまさら借主に貼替え費用を請求するのは困難で、
貸主は損害を被ったと言えるかも知れません。
そもそも、貸主の了解なくそのような話をまとめてしまったのは
越権行為かも知れませんね。

　　> 打合せが必要と思っています。
　　
この部分は、借主の過失はないと思うので、請求は不可。
やるかやらないかは貸主の自由ですね。６年というと、確かに微妙な時期です。

　　> 今度、この辺のところをやんわりと聞いてみることにします。
　　
ただし、実際問題として敷金以上に請求するのは
かなり困難である場合が多いことは事実です。「法律」はありませんが。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

色々と細かいところまで教えていただきありがとうございました。
次回の参考にさせていただきます。

■□相談内容　

N社への転職予定で物件P
（家賃71,000円、保証金400,000円、敷引350,000円）を
不動産屋A社から紹介を受け、N社の社宅業務委託先であるI社に
「物件決定報告書」をFAXしました。

その後、転職が不能となり物件Pの契約締結は停止するよう
不動産屋A社に申し出ました。幸い契約は未締結だったのですが、
I社はX社に約60万を振り込み済みでした。I社はX社に振込金の返却を求め、
その結果、キャンセル料と仲介手数料約14万円を除いた
約46万を返還されたとのことです。

その後、I社はN社に同様にキャンセル料と仲介手数料約14万円を除いた
約46万を返還したとのことです。そこで、N社は入社辞退した私に
約14万を支払うよう要求してきました。
私は納得できず、N社へ私が支払う法的根拠を説明するよう求めました。
以下のような返答を頂きました。

　　「通常、賃貸借契約は意志表示により成立します。
　　　ただ言った言わない等のトラブルを無くす為に
　　　賃貸借契約書に双方が捺印するというものです。
　　　申込み金（契約金、手付金）の支払の実行は、
　　　あくまで契約の意志表示について、その裏づけとして行う性質があります」

これは、法的に正しいのでしょうか。契約書の捺印・交換無しで
不動産屋は借主に、仲介手数料やキャンセル料を
支払う法的根拠は存在するのでしょうか?

お忙しいところ恐縮でございますが、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

　　> これは、法的に正しいのでしょうか。

はい。概ね正しいです。ただし反論できる箇所が2点あります。

契約が成立したものを反故にしたから
「仲介料」「違約金」を請求してきていますが、
この段階では違約金の額を定めていないですから
実際に生じた損害のみを賠償すれば足ります。

また、宅建業法により契約の成立前に重要事項説明書を交付して
説明しなければならないとしています。これをせずに、
契約が成立したとすれば仲介業者は業法違反の可能性が高いです。

ただし、I社とN社は共謀しているのでいくらでも取り繕えるでしょう。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　

現在、賃貸のマンションに住んでいます、
不動産屋は仲介だけで、管理会社は無く、
下の階を仕事場にしている大家が管理しているという状態です。

しかし、この一年各階の共用部分の清掃がまったくされておらず、
水道からの水も浄水器のフィルターがすぐに詰まるくらい
汚れている状態なので、多分浄化槽の清掃もされていないと思うのですが、
管理費として毎月とられている家賃分の減額をしてもらう事は可能でしょうか？
それがダメなら共用部分の清掃や浄化槽の清掃を申し出てもいいものなのでしょうか？

細な質問で恐縮ですが知っている方がいれば教えてください。お願いします。

□■アドバイス

もちろん維持管理の内容も、賃料に反映するでしょうから、
質が落ちたのであればその分の減額は主張しても良いと思います。
しかし、もともと管理状態が良くないのであれば、
それを前提に家賃を設定していると反論されるかも知れません。

水道に関してですが、受水槽のあるタイプですか？役所に申し入れれば、
水質検査や管理者への指導などを行ってもらえると思います。
なお、浄化槽は下水の方ですので上水道とは関係ありません。

（集住企画・中村孝司さん）

□■相談内容　

賃貸マンションで、２年契約の更新時期が近付いています。
２年前は結婚しておらず、主人の名前で契約をし、
親族を保証人にしようとしましたが、扶養家族だったため認められず、
賃貸保証会社との契約となり、保証金を納めていました。
これは納得の上での契約です。

ですが今回の更新で、私の親族に保証人を変更をしようと連絡をした所、
最近は家賃の滞納が多く、裁判も抱えていて大変なので、
会社の方針で個人の保証人は受け入れるのをやめたので、
そのまま賃貸保証会社との契約を続けて下さいと言われました。

それは、もちろん２年前の契約でも聞いておらず、
更新の書類と一緒にお知らせが入っていたわけでもなく、始めて聞いた話で、
誰に変更したいかと言う事も全く聞かれず、しまいには、今の世の中、
入居者も保証人も信用できないので、それが無理なら、
最悪退室されても結構ですと言われてしまいました。
しかも２年前のいきさつがネックで「ダメ」と言っているのではなく、
担当者も変わっており、２年前の契約の事は知らないし関係ないと言っていました。
もちろん、私達は滞納など一切しておりません。

このご時世ですから、保証人すら支払い能力がなくなる可能性がある、
という意味では言っている事は理解できるのですが、入居者や保証人審査などの
不動産としての仕事を放棄しているように聞こえましたし、
いきなり「２年前とは変わったのだから、とにかく会社の方針に従え」という
高飛車な説明に怒りを感じました。

別の不動産に聞いてみても、保証人をたてると言っているのに
一切応じないのはおかしいと言われました。私のマンションは
２０％以上が空き部屋になっており、そのようなトラブルもあって、
みなさん更新せずに出ていってしまうようです。

もう私達も出て行くしかないとも思えるのですが、物件自体は気に入っており、
泣き寝入りするようで悔しい思いもあります。
保証人を個人に変更してもらい、無駄なお金を払わずに済む方法はないでしょうか。

どなたか教えて下さい。宜しくお願いします。

□■アドバイス

最近は保証人会社を経ての賃貸契約が
にわかに増えてきていることは事実ですが、
相談者さんが契約している賃貸保証会社は、
更新の都度保障料を払うことになっているのでしょうか。？

最近の賃貸保障会社の場合、最初の契約時に家賃の50％
（但し6万円/月未満の場合は3万円）を支払えば
更新の都度の保障契約がないのが普通のようですので、
今回の契約更新に際し費用が発生するのかよく確かめられると良いと思います。

もし、更新の都度費用が発生しないのであれば、
そのまま継続されても損はないと思われます。逆に費用が発生する場合には、
以後更新の都度費用のかからない保障会社に替えて契約するとともに、
その費用については不動産会社に交渉する余地はありそうです。

（朝日設計企画LIXY不動産INZ・松岡國夫）

□■相談者より

お答え頂きまして、有難うございました。
私達が契約している賃貸保障会社は、原則２年で家賃の３０％契約で、
他にも３年（４５％）、５年（７５％）というのが一応あるようです。
マンションの契約が２年なので、それに伴って２年になっているようなのですが、
１度払っただけでは済まないようですね。

２年後には出て行く予定で、更新は今回１度きりにするつもりですので、
このままの保障会社にするしかなさそうです。

最初の契約が保障会社との契約が前提になっていないし
（現在はそうなっているようですが）、保証人を立てると言っているのに、
保障会社との契約を強制するのは、法的に無効だと聞きましたが、
弁護士を立てたり喧嘩するつもりはないので、今まで２年間の実績も保証人も、
何も信用してもらえないのは辛い所ですが、
こちらが泣き寝入りする事になるのでしょうか。残念です。

追加事項です。
そのマンションの管理会社と、賃貸保障会社は、代理店契約を
結んでいるので、他のところへの変更は到底無理だと思われます。

■□相談内容　　

はじめまして、母が借りている借家についてお聞きしたいのですが…。
突然、今、住んでいる賃借の契約をしている不動産屋さんと、
大屋さんが売買目的で頼んだ不動産屋さんと2人でやってきて、
母の住んでいる借家を買わないかといってきました。

母は73歳なのでとても買えないと言うと、じゃあ婿さんに買ってもらえ
といってきました。私たちも自営として始めたばかりで
とても家を買う余裕がないために、そのままにしていると、
大屋さんが来て、買えないのなら母に出ていってほしといいました。

私も妹も生まれて数ヶ月の子供がいて身動きができないため、
母は不動産屋さんと大屋さんに、お宅の都合で出て行くのだから
同じ物件で同じ金額の物件を探して、敷金、礼金、引越し代も出していただきたい
と言うと、半年前に言っているのだからと、とりあってくれませんでした。

そのままにしていると、契約書を作ってきて
印鑑を押すと買ったことになるものを作ってきて、
銀行にいる友達に見てもらったところ、
絶対に印鑑を押してはいけないと言われました。

しばらくすると、内容証明がきて、内容は大屋さんがいつきて、
どんな話をしたかと言う内容でした。
すぐに市の法律相談へいったところ出なくてもいいと、
びっくりするような内容ではないと、もし、裁判になっても
母の権利を大屋さんがかうようになると、
また、そのままにしていると、2通目の内容証明がきて、
半年経っても異議申立てがないため
16年の2月14日に出ていってもらうと、書いてありました。

このあたりでは評判の悪い不動産屋さんで、
大屋さんの兄弟に弁護士が2人もいると聞いたら
話に行くにもまるめこまれそうで怖かったので、自分で物件を探して
期限のうちに出て行こうと、今、母と2人で毎日荷造りをして運んでいます。

でも、考えると腹が立って、ほかの人からも立退き料ぐらいもらったほうがいいよ
といわれ、もらってやろうと思うのですが、考えると同じ市内にいて争うのも
いやだし、穏便に私たちが泣けば良いとおもいます。

ただ、色々にお金がかかると、もらえるならもらったほうがいいかなぁと
思う毎日です。これで、何だかんだいって敷金がもどってこなかったら、
きっともどってこないと思うと、残念でしかたありません。

弁護士さんに相談してもらえるならもらったほうがいいのでしょうか。
もらえるのでしょうか、沢山とろうとおもっているのではありません。
せめて、かかった費用はもらえたらとおもっています。

新しいところは家賃が6万で敷金12万礼金6万仲介料が6万保険が2万でした。
この他に物件が狭いため今までの荷物を整理して処分しなければいけません。
ここまでを考えるともらえるものでしょうか。
弁護士さんに頼むと時間がかかるでしょうか。どうすればいいかわかりません。

□■アドバイス

立ち退き料は諦めたが、もらえるのなら貰いたい、
でも争いたくないので泣き寝入りをする。だけど腹が立つので貰いたい。

　　> 弁護士さんに頼むと時間がかかるでしょうか。
　　
結局お聞きになりたいのはこの部分でしょうか？
何を境に時間が「かかる」「かからない」なのかは分かりませんが、
何もしなければゴールは見えないので、
それよりは「かからない」と言えるのではないでしょうか。
（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　　

はじめまして。ずっとスナックなどでアルバイトをしているのですが、
前に部屋を借りようと不動産屋さんに行ったら、
「水商売お断り」と言われてしまいました。
そういう訳で父親の名義で借りてもらい、ずっと住んでいたのですが、
自分の名義で借りる事はできないのでしょうか。
保証人は父親がいますし、お家賃の滞納なども全くした事がないのですが。
やっぱりだらしないイメージがあるのでしょうか。

□■アドバイス

水商売も立派な職業だよね。失礼しちゃいますね。

　　> 「水商売お断り」と言われてしまいました。
　　
不動産屋が持っているマンションだったのでしょうかね？
入居者の規定は、マンションのオーナーさんによって異なるものなんです。
比較的、入りやすい物件はあるはずです。不動産屋でも、貸し主より、
仲介業者に行けば、いろいろと紹介してもらえるよ。？

（三栄エステート・大山さん）

■□相談内容　

はじめて投稿いたします。よろしくお願いします。
現在自己所有の住宅建築用土地を加古川市にてさがしておりまして、
そのなかで価格、環境等条件に合う土地がでてきたのですが、
以下のような条件があります。

　　・その土地は調整区域である。
　　・都市計画法改正に伴う暫定措置基準において従前より地目が宅地という事で
　　　５年以内における建築を許可を得て建築が可能。
　　・接道状況は、私道であるが、販売業者が所有し各土地所有者は
　　　通行地益権を設定して、通行を行う。なお、道路幅は５m以上。

上記のような土地であるが、今回に限り建築許可が下りたとしても、
今後住宅の再建や売却等を考えた場合、その土地が
取得価格（約28万/坪）程度の換価性があるのでしょうか？
　　
また、通行地益権についてもバックナンバーにもありましたが、
「通行・切削の承諾書」を取れば安心なのでしょうか？

以上の説明にて不明な部分も多いとおもいますが、
この土地の換価性という観点から取得する場合において
留意点をお教え願えたらとおもいます。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

こんにちは。換価性を問われると、適当ではないと思いますが、
調整区域とは、原則建物は建てれません。
住宅ローンの適用もされておりません。
銀行は住宅として評価をだせないのです。

このような不動産を再販掛けた場合は、
住宅ローンを利用されない人と、限られた人にしか売れません。
運良く、買い手が見つかればいいですが、
売りたいときに買い手が見つからなければ、貴方ならどうされますか？　
再査定しませんか？金額をさげますよね。

どれだけお気に召された場所か、分かりませんが、
売却の事を考えてるのでしたら、銀行の評価も参考にできるのではないでしょか？

（三栄エステート・大山さん）

■□相談内容　

家かマンションを購入したいと考えていますが、
母（60歳）は年金・兄（35歳）は18年、わりと大手の企業で働いていますが、
3年ほど前に消費者金融の借金があり、個人再生手続きをしています。
私（32歳）は今の会社に今年の春より働いております。
ちなみに、自己資金は200万円・私の収入は年間で300万円ほど。
兄は年収500万円ありますが、個人再生手続きをとっているため
ローンは組めないと思います。

こういった場合、私の名義で購入は可能でしょうか？
諸事情により、今の借家の家賃（14万円）を払っていくのに
少し苦しいこともあり、供給公社や市営住宅などあたってみました。
しかし、兄の年間収入が高い事もあり、入れない状況です。
購入が可能なら不動産屋をあたってみたいと考えています。

□■アドバイス

女性でも住宅ローンは組めますよ。
都銀や地銀の何行かは、年金もみていただけますよ。
年間の受取額から算出し、貴方の年収から借入額を出し、
お母様の分を合算したらいいですよ。
但し銀行によっては、全額は見てもらえないからね(半分が多いようです)。
（三栄エステート・大山さん）

■□相談内容　

はじめて相談します。先日ある不動産業者と
手付金10万円で「ローン特約付不動産売買契約」を締結しました。
「頭金10万円でOK」
「現在ある自動車ローンやカードローンを住宅ローンで一本化する」
「諸経費も住宅ローンで一本化する」
「ローンが通りそうに無いときは、ハウスメーカーの社長から一時借り入れ、
いったん債務をなくし、その分、住宅ローンを借り増し
（土地単価を水増しする）から大丈夫」
という不動産業者の甘い言葉に惑わされ、その場で契約してしまったものです。

しかし、家に帰ってからよく考えてみると、
そこまでして購入してよいものか（800万くらいの水増しローン）
と反省し、3日後に不動産業者へ手付金放棄による解約を申し出たところ、
既に契約は成立しているのだからと
仲介手数料約130万（3,600万X3％+6万+消費税）を請求されました。

まだ、ローン申込等も行っていない状態ですが、
この仲介手数料は支払わなければいけないのでしょうか？
そもそもこの契約じたい有効なものなのでしょうか？
ご回答の程よろしくお願い致します。

□■アドバイス

手付金10万円で「ローン特約付不動産売買契約」を締結、
3日後に不動産業者へ手付金放棄による解約を申し出たところ…
に関しましては以下のとおりだと思います。

　　　・宅地建物取引 クーリング・オフ制度の告知の日から8日間なら、
　　　　契約解除できる
　　　
　　　・手付け金は、10万円でしたら解約手付金も、10万ですよ。
　　　　「手付け金が売買価格の一割を満たない場合は
　　　　　解約手付け金を総額の一割相当額とする」
　　　　と手付け解除の事項でありますが、もっともらしい事をかいてると
　　　　思うけど実際には、無効だからね。

　　> この仲介手数料は支払わなければいけないのでしょうか？
　　仲介業者にお金を払うとは、何のおかねですか？
　　報酬の名目をかえてるのかな？
　　貴方の言っておられる通り、ローンが通って初めての報酬では？

　　> そもそもこの契約じたい有効なものなのでしょうか？
　　契約事態に虚偽があったのでしょうか？
　　貴方のローンも書き上げや、多分修正・告も掛けるのでしょうね。
　　業者としては、銀行をだます行為になるのですがね。
　　そのほうが怖いと思いますが。

（三栄エステート・大山さん）

■□相談内容　

新築一戸建ての購入を予定しています。
その敷地のすぐ裏に幹線道路が開通する予定です。
片側一車線で中央分離帯には緑地設備ができ
歩道はインターロッキングされる等きれいな道路になる予定ではあるみたいです。
敷地レベルから約３メートル掘り下げたところに道路ができるようです。

こういう道路が開通した場合、土地の価値というのはどうなるものなのでしょうか？
騒音・排気ガスは予想されますのでやはり下がってしまいますか？
ご回答よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

ご相談事案ですが、都市計画道路にはその進捗状況によって、

　　・「計画決定レベル」の計画道路
　　　　※計画自体はあるものの、いつそれが実施されるかは全く未定の計画道路

　　・「事業決定レベル」の計画道路
　　　　※道路にかかっている人達が次々と立退き、
　　　　　一部では工事が開始されている計画道路

に大きく別けられます。

文脈から判断しますと「事業決定レベル」の道路のように思われますが
如何でしょうか？　又計画幅員は１６ｍ位に思われますが如何でしょうか？

開通後の交通量や街並を推測する事が出来ないので何とも判断しかねますが、
必ずしもマイナスばかりでは無いと思われます。
事業が開始されている計画道路でしたら、役所やその関連施設に
ご心配事項に係る予測データ等もあるのではないかと思いますので、
一度役所回りをされてみては如何でしょうか？

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

□■アドバイス：２

全面に整備された道路が出来ることは単純に価値が上がると思われます。
でも都市計画道路には色々な問題が出てくると思います。
何十年も道路が拡張しなかったりセットバックの後退問題や
建築規制などかかることもあります。
住宅に適していると言われているのは、大通りに面しているところではなく、
大通りから入った所が住宅には適していると言われています。

（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□相談者より

お返事の内容を元に市役所に聞きましたところ、
計画としては「事業決定レベル」で進んでおり、
来年度から着工、19年春の開通だそうです。
片側2車線、4.5ｍの歩道（インターロッキング・植樹・生け垣あり）。
購入予定の敷地より3ｍ掘り下げて道路ができる。
交通量の予想データは2万～2万5千。
このデータで、土地の資産価値が下がるかどうか、おわかりになりますでしょうか？

■□相談内容　　

住宅購入を検討しているのですが、すぐ近く（18m程度）に高圧線があります。
JR用のものです。生活する上でなにか影響がありますか？
よく言われている電磁波の影響はあるのでしょうか？
アドバイスをよろしくお願いします。

□■アドバイス

ご相談事案ですが、高圧線下の電磁波が人体に与える影響については、
賛否両論入り乱れているようで、詳しくはその道の専門家のアドバイスが
必要だと思われます。ちょっと検索した所、こんなサイトがありましたので
ご参考になりませんか？
　　 http://www.jca.apc.org/tcsse/index-j.html
　　　（電磁波問題市民研究会さん http://www.jca.apc.org/tcsse/ ）

東京電力の高圧線ですと、電話すれば線下の電磁波を
無料で測定してくれるサービスがあります。
JRでそのようなサービスをしているかどうかは不明ですが、
一度JRに問合せてみては如何でしょうか？

・・・追伸
高圧線下の物件の場合、その物件の所有者に対して、
何らかの金銭が支払われるケースがあります（使用料その他の名目）。

その金額にもよりますが、その雑収入は割り切れば
ある意味メリットとも考えられます。固定資産税その他の足しになりますし、
所有している限りずーっと頂ける不労所得ですので!!

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談内容　　

12月上旬に、中古マンションを契約しました。
現在手付金200万を払った状態です。
今月いっぱいは契約の解除ができます。
実は、物件を見に行く時にもらう間取り図には、
LDK,和室、洋室2つの3LDKだったのですが、
契約後にマンション分譲時の図面集をもらったので
見ると、なんと2SLDKだったのです。

仲介に説明を求めると、売主側の仲介会社では、
窓さえあれば納戸でも洋室と表示するというのです。
売主が一般人の場合、特に必ず納戸と表示しなければいけない
という決まりはない、といいます。

この回答にとても疑問をもっています。
私としては、売る前に見せたものと、実物が違うということで
違約になるのではないかと思うのですが…。
どうか、教えてください。手付金も戻って解約できるでしょうか…。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

マンション等では普通の部屋の広さがあって窓もついていても、
窓の大きさや天井の高さの規格よって居室と出来ない場合があるみたいです。
その場合４．５畳位の広さがあり窓もついていても
納戸と表示しなければならないみたいです。
実質居室として十分使える事が多いといいます。
居室として広さがあるか確かめてみてはどうでしょうか？
もちろん嫌なら契約解除の対象になると思います。

（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□相談内容　

平成元年から20年契約で建物所有を目的に
土地の賃貸借契約を結んできましたが、3年ほど前から地代の滞納が始まり、
催促を何度もし昨年11月分まで何とか納めていただいたのですが、
その後裁判所より建物不動産の競売が開始されるとの通知がありました。

債権者は公庫なんですが、賃貸借している土地に2軒家が建築されており
　（1つは賃借人所有、もう１つは賃借人の母親名義で
　　内部でつながった構造となっている）
今回競売されるのは賃借人の所有建物です。

当方は、今年7月に
契約解除の内容証明を賃借人とその連帯保証人に郵送しましたが、
先般裁判所のほうから来年2月に競売を行うとの通知を受領しました。
母親名義の建物にも、300万円ほどの抵当がついていますが、
今回の競売にはこちらの物件はついておりません。

占有者（多分、元賃借人）もまだいるらしく、
　（昼中訪問しても一度も会えないが
　　近所の人の話によると夜中には帰っているらしい）
競売最低価格が約300万円なのですが、土地所有者としては
どのような行動をとったら良策なのでしょうか。

なお、今回の競売に関係なかった
もう一つの建物の所有者（元賃借人の母）は、
脳梗塞で病院に死ぬまで面倒を見てもらうため入院しております。

□■アドバイス

ご相談事案ですが、本件所在地がわかりませんので、
その地域の借地権割合や借地権の相場もわかりませんが、要するに…、

　　　・相談者さんは土地所有者で（底地権者）…
　　　・建物所有者（借地権者）がローン不払いを起こし…
　　　・競売開始（最低売却価格３００万）となったわけですね！

であれば、相談者さんにとりまして当該借地権を
格安価格（？）で買い取れる絶好のチャンスだと思われますので、
価格的に見合うものならば入札に参加なされては如何でしょうか？

その後の立退き交渉に関しては、現在の占有者は建物所有者のようですので、
裁判所より引渡し命令を出してもらう確率も高いものと思われます。

（宅地建物取引主任者　藤原浩行）

■□相談内容　

初めて投稿させて頂きます。宜しくお願いします。
この度、土地を購入する事となりましたが、諸費用の件で
どうしても分からないことがあります。

隣接境界承諾書についてですが、
これについては買主側で費用負担するものなのでしょうか？
いろいろなサイトで境界についてみさせて頂いたところ、
境界については売主側ではっきりさせる、もしくは、
はっきりしているか確認した方が良いと書かれていました。

今回、購入するにあたり不動産屋の方から、
これは買主負担だと言われ戸惑っています。
土地の概要としては、現状農地であり農転費用も負担することになってます。

こういった場合の費用分担は一般的にどのようなものなのでしょうか。
長くなりましたが、どうか宜しくお願いいたします。

□■アドバイス：１

売主側で敷地境界を明示するか否か、費用を負担するか否か、
特段の定めは有りません。
但し、通常買主側はどこが敷地境界なのかが分かりませんので
売主側でハッキリさせてもらうケースが大半です

（費用負担に関しては売買代金との兼ね合いもありますので…。
　つまり、買主側で費用を負担しても損の無いくらい
　安く購入できるのであれば負担しても損は無いですよね）。

　　結論　隣地境界承諾は売主さんに取ってもらいましょう！
　　　　　費用は売買代金との兼ね合いで考えましょう！

　　注意　登記簿の面積より実測面積の方が小さくなることもありますので、
　　　　　そこら辺は業者さんに事前確認した方が良いかもしれません！

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　　

不動産契約に際してご相談したくお願い致します。
私はある不動産屋で土地を購入し、
その不動産屋と建築契約も結んだのですが、
地鎮祭も終わり現地にて土地に建物の線を引いてみると
図面より実際の土地が小さい事が分かりました。

建築士がよその土地まで計算に入れてしまい、
図面通りの家を建築すると車庫がぎりぎりになってしまいます。
その後代替案を出されたのですが、
納得のいくものではなく、最終的に契約解除になりました。

私どもには来年小学校に上がる娘がおり、校区の関係で来年３月初旬には
引越しをしたかったのですが、それも絶望的になりました。
このままでは悔しさばかりが残り、納得できません。

この場合法的に損害賠償を請求することは出来ないのでしょうか？
契約解除にはまだサインをしていません。

□■アドバイス：１

法的な処理をお望みなら、弁護士に相談することだと思います。
常識的な観点からすれば、土地を紹介した不動産会社から
希望の家が建てられる広さの土地を紹介してもらうか、
それが、なければ解約をして早く手付け金を確保することが先決だと思います。
最近学区制はなくなり、自由に学校を選べる市町村が多いのですが、
そちらはまだなのですか？

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

□■アドバイス：２

要素の錯誤といって人は単純なミスや間違いはあるものです。
出来ることなら許してあげて欲しいですね。作為的なミスでなければ、
プロがミスをすると言うだけで信用問題が問われます。
それだけで十分反省するでしょうし、かなり困っているように思われます。

どうしても許せないとなると
損害賠償の額に見合った立証が必要になると思われます。
でもこういうミスは人間生きていれば必ずあるように思われます。
損害賠償などの手続きで、必ずしも納得いくような額は取れないと思いますし、
もめることよりこれからの事をよく話し合って、相手も落ち度があるわけですし、
今後失った信用を取り戻す為に、努力すると思います。
もう一度話し合う機会を作ることがいいと思います。

（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□相談内容　

はじめまして。先月に、
間違って隣りの方の家賃の請求書が送られて来ました。
気付かず、中身を見てしまったのですが、
金額が家賃で6万円、私は6.5万円、共益費も1,000円高かったのです。

隣りとは、全く同じ間取りで、私のが3ヶ月ぐらい後の入居です。
謝罪ときちんとした説明が有れば、
特に何も要求するつもりは無かったのですが、
謝罪も無しで、子供騙しの嘘ばかりの説明をされました。
それで、あくまでも、そちらが正当ならば、
家賃と共益費を公示すると伝えました。

家主は、そんな事をすれば、一番安い家賃に統一された場合、
退去された人が出た場合、訴えると言ってきてます。

公示する事は、問題なのでしょうか？
他の住人に、事実を伝える事は、訴えられる様な事なのでしょうか？
0人にでも、事実を話すと訴えると言われました。

私としては、家主と揉めてこれ以上住みたく無いのですが、
住んで10ヶ月程で、敷金礼金等で、50万以上払っており、
家主だけが得をする様で納得いきません。

不動産会社からの口答の説明及び重要事項説明書では、
A社が貸し主で、B社が管理会社，
契約書ではＢ社が貸し主となっています。
それで、私も、管理会社の落ち度だから、
仕方がないと諦めていたのですが、
事実を知って、余計、納得出来なくなりました。

長々とした説明となり、申し訳有りません。
アドバイス、よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

建物賃貸借契約の締結前に重要事項説明を受け、
その後に建物賃貸借契約を締結されその内容に間違いがなければ、
貴方が締結した契約は有効です。

貴方は契約条件に納得して、契約を締結しています。
隣の部屋の家賃と賃料が異なろうと、問題は有りません。
貸す側又は仲介の不動産会社に落ち度が有れば別です。
当初の説明よりも賃料が高かいとか、説明が間違っていた場合には
損害を請求できたり契約の解除が出来る事もあります。

一般にＡ店で商品が10,000円で売られているものを買った後に、
Ｂ店で同じ物が8,000円で売られていたからと、
Ａ店に支払代金の減額を請求は出来ません。
入居の時期毎に賃料が異なるのは相場の変動により一般的な事と考えられます。

従って、家賃の減額を請求する事は可能と思われますが、
減額が認められるかどかは家主の判断です。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者　香川　文人）

■□相談者より

アドバイス有り難う御座います。
私は、家賃の値下げを望んだ訳ではありません。
間違って請求書を送った事への謝罪と明確な説明を求めただけなんです。

貸し主は、謝罪も無く、矛盾だらけの説明をされ、
また、この事を、他の住人が知って、家賃の値下げ交渉が有ったり、
退去されたら、訴えるとまで言います。

　　　1.私が、この事を秘密にしなくてはならない義務は有るのでしょうか？

　　　2.それと重要事項で記入された貸し主Ａと、契約書の貸し主Ｂが違う点は、
　　　　問題ないのでしょうか？

私は、契約時の説明でも、重要事項でも、貸し主はＡ社となっており、
それを信じていましたが、事実は異なり、結果、貸し主と揉める事となり、
退去せざる得ない状態になっています。

お手数をお掛けしますが、1.2.について、教えて下さい。よろしくお願いします。

□■アドバイス：２

RTJサポートチームです。いくつか前もって断っておきます。
まず何をもって「明確な説明」となるのかは、
相談者さんご自身にしか分かりません。また「矛盾だらけの説明」も、
実際に細かく間に入ってみなければ、分からない部分も多いです。
むしろ、家賃の値下げを望んでらっしゃる場合の方が、
交渉にせよ、白黒つけるにせよ、はっきりした結論が出やすく、
それでも納得いかない場合は、裁判で争うと言うような流れも見えます。

以上を前提として、私見を述べさせていただきますと、
「1.」に関しては、裁判云々と言うことになれば、ケース・バイ・ケースだと思います。
　　例えば、
　　　・明らかに自分宛で無かったにも関わらず、
　　　　開封してしまった場合に知りえた情報はどうなるのか？
　　　・それを送付してしまった側の責任はどうなるのか？
などを考えれば、双方それぞれの主張をしてくれる弁護士さんもいるはずです。

私でしたら、そんなことを秘密にしなければいけないのか…
と怒り心頭であれば、前もって自分の主張を弁護してくれるような弁護士さん
に出向き、裁判を覚悟で公開します。

「2.」に関しても、退去せざるを得ない状況をつくられたと思ったなら、
私でしたら、その差を突破口にできそうだと言う弁護士さんと共に争い、
退去せざるを得ない状況に対しての
慰謝料なり諸費用なりを要求するかも知れません。

いずれにせよ、和解することが不可能で、謝罪すらできない相手と
判断されていらっしゃるのであれば、
まずは無料の法律相談などに出向いて、ご自身の主張の正当性、
そして、それを裁判に向けて弁護してもらうには
どうすれば良いのか…と、聞かれることをオススメします。
（ただ、その結果、争うのが時間的、金銭的に無駄と判断された場合は、
　不本意かとは思いますが、納得はいかなくても引き下がらざるを得ない
　状況もあるかと思います）

以上、宜しければご参考ください。

■□相談者より

ご丁寧にアドバイスして頂きありがとうございました。
これを参考に良く考えたいと思います。

　　> まず何をもって「明確な説明」となるのかは、ご自身にしか分かりま
　　> せん。
　　
間違って送った事への謝罪と、家賃や共益費の差は、
入居時期の違いでと言ったぐらいの説明で充分でした。
しかし、実際は、謝罪もなし、説明も矛盾した事ばかり、
おまけに、他言すれば訴えると言われました。
有り難う御座いました。

□■アドバイス：３

あくまでも相談者さんからいただいた内容での判断になりますが、
ただ、まぁ、良い不動産屋さんとは言えなさそうですね。

私も知人から相談を受けた際に必ず伝えるのですが、
不動産契約は賃貸であれ、動く金額が大きいですから、そう言う意味でも、
次回は、物件以上に、この相談センターで親身な回答を下さるような、
良い不動産屋さんを探すことをオススメします。

■□相談内容　

もう6年近く勤務地の都合で住めないマンションを賃貸に出しています。
その際に、仲介をお願いしている不動産屋さんに支払う手数料のことを教えてください。

不動産屋さんからは、建物広告宣伝費なる費用を賃料の1ヶ月分ということで
支払いました。ですが、実際には、特に宣伝している様子もなく、
店頭にチラシを張っているだけで、借りていただく方は見つかっているようです。
一方で、現在は賃貸アパートに住んでいますが、そこを借りる際には、
不動産屋さんに仲介手数料として1ヶ月分支払いました。

なんか不動産屋さんって、両方から手数料をもらっているようで、
私は貸すほうも借りるほうも手数料ばっかり払っていて
どうも損した気持ちになってました。

最近、仲介手数料は、貸すほうと借りるほうから
合わせて1ヶ月分が上限といった話を聞きました。
それを聞くと建物広告宣伝費が、名称を変えた仲介手数料のような
気がしてきて払いすぎていたのかもと思いました。

この建物広告宣伝費とは、どんなことに使われるものなのでしょうか。
また、一般的に支払うものなのでしょうか。
教えてください。よろしくお願いします。

□■アドバイス

広告料は前もって管理契約で規定して実費が原則です。
通常、広告料は賃貸借契約が締結されたときに支払うのが一般的です。
借主が決まらないうちに広告料を支払うのは珍しいですね。
これでは、決まる前に何度も支払うことになってしまいます。
管理契約書の条項をよく読んで対処されることが必要です。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

回答ありがとうございました。
広告料は、決まった際に払っていました。
（私の書き方がまずかったようです）
ただ、管理契約書なるものは、よく見ていなかったので、
それを再度確認して見直してみます。
ありがとうございました。

■□相談内容　　

当初契約時のトラブルにより、２年間で更新しない
ことを条件に不動産業者と契約いたしました。
その間に借主が１年で出たため、しばらく空家になっておりました。

この春に一時使用賃貸を条件に再度募集をかけ、
借主が見つかったのですが、私どもと不動産業者との契約は
本年７月末日をもって切れております。

契約内容が変更されており、
私どもも転居の為に住所を変更していることから、
不動産業者に契約書の再発行を依頼しておりますが、
一向に対応してもらえません。

また、借主からの賃借料も９月から１ヶ月遅れになり、理由を業者に確認して、
はじめて振込みが遅れている事がわかるような状態です。

わたしどもと不動産業者との契約は、
現状、宙に浮いた状態であると思うのですが、
不動産業者の対応に不信感が有ります。
今後どのように対応すればよいのでしょうか？

□■アドバイス

２年間で更新しないということは、募集をかけたときに
次の管理会社を選択する必要があったわけですね。

賃料集金も依頼しているようですから、現契約期間中の変更
（契約書に賃料の支払先が明記されているでしょうから）
はむずかしいようですね。

管理会社とはうまく付き合って、現契約が終了してから
不動産会社との管理契約を解約するのがよいと思われますが。
（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談内容　

初めまして。セットバックについて質問があり投稿させていただきます。

１）私が購入した土地側は境界明示あり、
　　道路反対側の古い住居に境界明示がありません。
　　セットバックラインの中心を求める時、境界明示の無い方は壁が
　　石垣ででこぼこしていますが、道路幅を基準にするのでしょうか？。

２）土地に隣接する道路は市道でアスファルト舗装がされてます。
　　そのアスファルト部分がセットバック基準ラインより住居側にまである場合、
　　セットバック基準ライン内のアスファルトは勝手に撤去して良いのでしょうか？

３）上記撤去部分の地面下に公共の設備（水道官、ガス管等）がある場合、
　　市に対して移動要求を行えるのでしょうか？

１）については隣の新居が５ｃｍ程、セットバックが足りないと
市が指導に来たそうです。以上、古い街で新居を建て、外構工事で悩んでます。
素人でよくわかりませんので、ご指導宜しくお願いします。

□■アドバイス

どちらの地域かわかりませんが、首都圏における質問として
私なりの考え方をお伝えします。

建物を新築されているようですが話の順序が逆のような気がします。
普通建物を新築する場合には都市計画区域内であれば、
その地域の特定行政庁に確認申請をします。その時点で狭あい道路は
基本的に４ｍの幅を持った法にかなった道路として特定されますので、
ご質問のようなことは建物完成時には解決できているのが普通です。

しかし、１）に関しては特定行政庁（町役場、市役所、区役所…）
の道路係へ出向き、現状の道路について調査依頼をします。
所定の用紙が用意されていますのでそれに書込めば、
遅くとも１週間以内には現状の道路の中心を特定してくれます。

２）、３）については
境界明示が確定していれば当然市に対して要求できます。
もし境界明示に不安が残るようであれば
市に対して官民査定の申請をして特定します。
その場合の期間は２週間から２ヶ月ぐらいかかるとおもいますので、
最短で処理してもらうようにお願いすればよいでしょう。
ただし、官民査定の場合には隣接の土地所有者の立会いも必要になります。

（株）朝日設計企画LIXY不動産INZ
代表取締役　　松岡　國夫

■□相談者より

夜遅くに大変丁寧な回答、誠にありがとうございます。

記載もれでしたが、奈良県です。大手メーカでの建築ですが、
現状を考えるとそのような申請は事前に行ってないようです。
で、隣の家は外構も完成した後、市からの数ｃｍ後退指導です。
建築前に市が中心を明示しないと、
どこをセットバック中心基準にすれば良いか分からないと思い投稿しました。

　　> １）に関しては
特定行政庁（町役場、市役所、区役所…）の道路係へ出向き確認します。

　　> ２）、３）については
　　境界明示が確定していれば当然市に対して要求できます

了解しました。色々ありがとうございました。