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契約締結前のキャンセル料・仲介手数料について

■□相談内容 

N社への転職予定で物件P
(家賃71,000円、保証金400,000円、敷引350,000円)を
不動産屋A社から紹介を受け、N社の社宅業務委託先であるI社に
「物件決定報告書」をFAXしました。

その後、転職が不能となり物件Pの契約締結は停止するよう
不動産屋A社に申し出ました。幸い契約は未締結だったのですが、
I社はX社に約60万を振り込み済みでした。I社はX社に振込金の返却を求め、
その結果、キャンセル料と仲介手数料約14万円を除いた
約46万を返還されたとのことです。

その後、I社はN社に同様にキャンセル料と仲介手数料約14万円を除いた
約46万を返還したとのことです。そこで、N社は入社辞退した私に
約14万を支払うよう要求してきました。
私は納得できず、N社へ私が支払う法的根拠を説明するよう求めました。
以下のような返答を頂きました。

  「通常、賃貸借契約は意志表示により成立します。
   ただ言った言わない等のトラブルを無くす為に
   賃貸借契約書に双方が捺印するというものです。
   申込み金(契約金、手付金)の支払の実行は、
   あくまで契約の意志表示について、その裏づけとして行う性質があります」

これは、法的に正しいのでしょうか。契約書の捺印・交換無しで
不動産屋は借主に、仲介手数料やキャンセル料を
支払う法的根拠は存在するのでしょうか?

お忙しいところ恐縮でございますが、よろしくお願いいたします。


□■アドバイス

  > これは、法的に正しいのでしょうか。

はい。概ね正しいです。ただし反論できる箇所が2点あります。

契約が成立したものを反故にしたから
「仲介料」「違約金」を請求してきていますが、
この段階では違約金の額を定めていないですから
実際に生じた損害のみを賠償すれば足ります。

また、宅建業法により契約の成立前に重要事項説明書を交付して
説明しなければならないとしています。これをせずに、
契約が成立したとすれば仲介業者は業法違反の可能性が高いです。

ただし、I社とN社は共謀しているのでいくらでも取り繕えるでしょう。

(集住企画・中村孝司さん)

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