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購入キャンセルと仲介手数料について

■□相談内容 

はじめて相談します。先日ある不動産業者と
手付金10万円で「ローン特約付不動産売買契約」を締結しました。
「頭金10万円でOK」
「現在ある自動車ローンやカードローンを住宅ローンで一本化する」
「諸経費も住宅ローンで一本化する」
「ローンが通りそうに無いときは、ハウスメーカーの社長から一時借り入れ、
いったん債務をなくし、その分、住宅ローンを借り増し
(土地単価を水増しする)から大丈夫」
という不動産業者の甘い言葉に惑わされ、その場で契約してしまったものです。

しかし、家に帰ってからよく考えてみると、
そこまでして購入してよいものか(800万くらいの水増しローン)
と反省し、3日後に不動産業者へ手付金放棄による解約を申し出たところ、
既に契約は成立しているのだからと
仲介手数料約130万(3,600万X3%+6万+消費税)を請求されました。

まだ、ローン申込等も行っていない状態ですが、
この仲介手数料は支払わなければいけないのでしょうか?
そもそもこの契約じたい有効なものなのでしょうか?
ご回答の程よろしくお願い致します。


□■アドバイス

手付金10万円で「ローン特約付不動産売買契約」を締結、
3日後に不動産業者へ手付金放棄による解約を申し出たところ…
に関しましては以下のとおりだと思います。

   ・宅地建物取引 クーリング・オフ制度の告知の日から8日間なら、
    契約解除できる
   
   ・手付け金は、10万円でしたら解約手付金も、10万ですよ。
    「手付け金が売買価格の一割を満たない場合は
     解約手付け金を総額の一割相当額とする」
    と手付け解除の事項でありますが、もっともらしい事をかいてると
    思うけど実際には、無効だからね。

  > この仲介手数料は支払わなければいけないのでしょうか?
  仲介業者にお金を払うとは、何のおかねですか?
  報酬の名目をかえてるのかな?
  貴方の言っておられる通り、ローンが通って初めての報酬では?

  > そもそもこの契約じたい有効なものなのでしょうか?
  契約事態に虚偽があったのでしょうか?
  貴方のローンも書き上げや、多分修正・告も掛けるのでしょうね。
  業者としては、銀行をだます行為になるのですがね。
  そのほうが怖いと思いますが。

(三栄エステート・大山さん)

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