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調整区域の土地の購入について

■□相談内容 

はじめて投稿いたします。よろしくお願いします。
現在自己所有の住宅建築用土地を加古川市にてさがしておりまして、
そのなかで価格、環境等条件に合う土地がでてきたのですが、
以下のような条件があります。

  ・その土地は調整区域である。
  ・都市計画法改正に伴う暫定措置基準において従前より地目が宅地という事で
   5年以内における建築を許可を得て建築が可能。
  ・接道状況は、私道であるが、販売業者が所有し各土地所有者は
   通行地益権を設定して、通行を行う。なお、道路幅は5m以上。

上記のような土地であるが、今回に限り建築許可が下りたとしても、
今後住宅の再建や売却等を考えた場合、その土地が
取得価格(約28万/坪)程度の換価性があるのでしょうか?
  
また、通行地益権についてもバックナンバーにもありましたが、
「通行・切削の承諾書」を取れば安心なのでしょうか?

以上の説明にて不明な部分も多いとおもいますが、
この土地の換価性という観点から取得する場合において
留意点をお教え願えたらとおもいます。
よろしくお願いします。


□■アドバイス

こんにちは。換価性を問われると、適当ではないと思いますが、
調整区域とは、原則建物は建てれません。
住宅ローンの適用もされておりません。
銀行は住宅として評価をだせないのです。

このような不動産を再販掛けた場合は、
住宅ローンを利用されない人と、限られた人にしか売れません。
運良く、買い手が見つかればいいですが、
売りたいときに買い手が見つからなければ、貴方ならどうされますか? 
再査定しませんか?金額をさげますよね。

どれだけお気に召された場所か、分かりませんが、
売却の事を考えてるのでしたら、銀行の評価も参考にできるのではないでしょか?

(三栄エステート・大山さん)

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