【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

■□相談内容　

賃貸住宅（築10年くらい）を神奈川県で子供が借りることになりました。
契約書に、損害保険料\18,000、書類作成料\3,500といったものがありました。
また任意で「部屋のキーを入居者負担で変えても結構です」
といったことをいわれたようです。礼金も更新の都度要求されるようです。

　　1.建物の損害保険は本来所有者の経費処理項目と思います。
　　2.書類作成がなければ、仲介機能は果たせないと思います。
　　　不動産仲介会社の業務そのもののような気がします。
　　3.鍵を変えなくてはいけないような話は、商品としての不備であり、
　　　貸手がきちんとしてしかるべきと思います。
　　　他県で私も賃貸マンションを経営していますが、
　　　こうしたものはいただいていません。キーはディンプルキーを取り付けており、
　　　入居者が新しくなると、従来のキーは使用できなくなる仕組みにしてあります。
　　4.礼金もいただいていません。
　　　関東では更新の都度礼金を支払うのが普通なのでしょうか。

お教えいただければ幸いです。

□■アドバイス：１

　　>1.建物の損害保険は本来所有者の経費処理項目と思います。

その保険は家財総合保険のことだと思います。
建物にかける保険ではありません。
借家人の家財が主目的になる保険なのですが、
実は特約でついている借家人賠償保険、個人賠償保険が重要です。
借家人賠償は、借家人が火事などを起こしてしまった場合、
個人賠償は借家人が漏水事故などを起こした場合に有用です。
単独では入れないので、家財とのセットで入ります。

　　> 2.書類作成がなければ、仲介機能は果たせないと思います。

なんの書類なんでしょうね。
更新時ではなくて、仲介時にかかるのですか？

　　> 3.鍵を変えなくてはいけないような話は、商品としての不備であり、
　　>　貸手がきちんとしてしかるべきと思います。
　　
どういうタイプの鍵がついているかはわかりませんが、
誰が見ても、鍵を変えなくてはいけない状態なんですか？

　　> 4.礼金もいただいていません。
　　> 　関東では更新の都度礼金を支払うのが普通なのでしょうか。
　　
更新の都度更新料を払う慣習は東京にはあります。

（集住企画・中村孝司さん）

■□アドバイス：２

　　> 3.鍵を変えなくてはいけないような話は、商品としての不備であり、
　　>　貸手がきちんとしてしかるべきと思います。
　　
そう思うならば、借りない事です。別に向こうから
「借りて下さい、お願いします！！！」と言って来ているのであれば
話しは分かりますが、市場は需給で決まります。そういうサービスを行わなくても
入居者が決まる場所であれば、必要無いのでしょう。
　　
良いか悪いか別にして、元々提示してある商品に対して
「もし○○して頂けるなら借りたい」という意思表示であれば
先方も考えるでしょうが、「○○されてしかるべき」という意思表示を行う方には、
貸し手としても、貸したく無いと思うのが普通だと思います。

（夏目さん）

初めて相談させていただきます。
現在の賃貸アパートの水道料金についてなんですが、
水道管が通常のアパートよりも太く
（水道局に問い合わせたところ、30mmなんだそうです）その分、
上下水道の基本料、使用料共に高くなり、一般的なアパートに比べ、
水道料金が約3倍位になってしまっているんです。
　　（すごーく切り詰めて、お風呂の残り湯を洗濯やトイレを流す際に使用したり、
　　　手洗いや洗顔のときに水を流しっぱなしにしないように気を付けたりなどなど
　　　極力節約していますが、どうしても15,000円くらいは掛かってしまいます）

不動産の方は私たちが入居する以前から30mmの水道管だったことは
知っていたとのことでしたが、入居の契約をするときには教えてくれませんでした。
何とか一般的な太さの水道管に変えてもらえないかと思い、不動産の方に
業者に問い合わせてもらったとこら、変えられないと言われたそうです。
　　（この業者は大家さんの知り合いだそうで、大家さんが所有している何ヶ所かの
　　　アパートの修理などを安く引き受けてやってくれているみたいなんです）

本当に変えられないものなんでしょうか？
他の業者に依頼したらできるものなんでしょうか？
だとしたら、その工事費は私たちの方で負担しなければならないのでしょうか？
または、契約時にそんな余計なお金が掛かると知りながら、私達に教えてくれな
かったということで、家賃の減額をお願いすることはできるのでしょうか？
ご返答宜しくお願いします。

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案については専門外なので
アドバイスがひょっとすると適切で無いかもしれませんが、
その場合はどうぞお許しを…。

　　昔は建物内に引きこむ水道管の口径は１０ｍｍ～１５ｍｍが多かったようです。
　　しかし最近では、

　　（１）奥様がお勝手仕事をしながら…
　　（２）洗濯機を回し…
　　（３）子供はシャワーを浴びながら…
　　（４）ご主人は洗面台で歯磨き…
　　
等のように、一般家庭においても家の中で４箇所同時に水を使う可能性が
多くなって来ました。そこで最近の新築一戸建はだいたい２０ｍｍで
引きこんでいるものが多いようです。

そのような物件を売買する際に水道局の方々と話す機械がありますが、
最近ではアパートで各世帯が上記のような行動を起しても、
水圧不足に陥らないように３０ｍｍを引きこむケースもままある…
という話を聞きました。

その話が本当だとするならば、ご相談事案についてはかけ離れて
異常とは言えないと思われます。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談内容　同じマンションの購入

現在の部屋（東南）が角部屋でうるさいので、
同じマンションで向きが違う棟（西）に空きが出たら、
ここを売却して引越をしようと思います。
同じマンションでの引越というのはよくあることですか？
デメリットなどありましたら教えて下さい。

□■アドバイス

同じマンションの買い換えですから、マンションについては
よくご存知と思います。

同じマンション内で買い換えは結構あります。
特に3LDKから4LDKへの買い換えのように
大きな部屋への買い換えが多いです。

デメリットは、買い換え先の住み心地が希望（期待）と違った場合、
買い換えに掛かった費用や労力が無駄になる事です。

買い換えですので、ご自宅の売却と新居の購入双方に費用がかかります。
売却には、仲介手数料が必要です。
購入には、仲介手数料のほかに、住宅ローンの借入費用や登記代が掛かります。
また、リフォーム費用が必要かもしれません。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

回答有難うございます。現在4LDKから3LDKに引越を考えています。
4LDKなら売却できるかな。早く空きが出るを待っています。

■□相談内容　

長年お向かいの横に立っていた電柱を、
周りに新築が三軒建った為大きな電柱に立て直すにあたり、
お向かいの人が
「一旦抜くのであれば、今度は反対側の方に　（私の家の側）立ててくれ！」
とごねだしました。

この新築を建築してる工務店の言い分は
「この道は私道であり権利はうちにあるから、
　わしとこが何処に立てても文句は言わせない」と言います。
しかし、26年もの間立っていた電柱が　我が家側に立てられるとなると、
車の出し入れもおろか　建て直しや増築の時などとても不便になるはずです。
それに私の所の電気は、その電柱からとってるのではないらしいです。

それなのに　私道の持ち主
（去年に私道と3軒分の新築の建つ土地を買った不動産屋）
に権利はあるのですか？
うちは家の横に電柱を立てられて我慢しなければならないのですか？
どうか教えてください。

□■アドバイス

私道ですが、道路の所有者は誰でしょうか？
共有の道路なのでしょうか？貴方は持ち分をお持ちでしょうか？

共有持ち分をお持ちであれば、
共有者全員の承諾がないと移転出来ませんので、拒否出来ます。
ただし、拒否がもとで近所との折り合いが悪くなることもあるかもしれません。
皆さんでよく話し合われることも必要と思われます。

私道に全く共有持ち分が無く、第三者が持っている場合は拒否出来ません。

電力会社は電信柱の移動をするときに、
その電信柱の異動先の側の方
（玄関や車庫の前など通行に障害が発生するおそれがある場合）
の承諾書が無いと移動出来ないこともあります（中国電力の場合）。
もし、該当すれば承諾書に署名捺印をしないことです。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

ご親切にありがとうございました。
やはり私道はその不動産会社の持ち物らしいので拒否出来ないのですね…。
元々　その今現在電柱が立ってる方の家の住人が近所でも嫌われ者の人で
問題ばかり起こしているんですが　今回も　その人があれこれいわなければ
今まで通りの位置に立ったはずなんですが…、残念です。　
でも　レスつけていただきありがとうございました。

■□相談内容　

宜しくお願い致します。賃貸マンション物件を借りたいため、
2月27日午前10時10分に仲介業者と物件のマンション前で
待ち合わせ物件を見せてもらいました。
　　
私は資金繰りと保証人の承諾があるので少し考えて返事すると
仲介業者に返事をし、入居申込書を受け取りました。

業者は申し込みはファックスで送信してくれと言うので、
保証人の承諾を得た後、午後12時過ぎに
ファックスで入居申込書を送信しました。

私は念のため、同日夜入居申込書の本紙を仲介業者に郵便で送付いたしました。
午後3時ごろだったと思いますが、仲介業者から電話があって、
同物件に他の人が、私より早く口頭で入居したいと言ってきたという事で、
ダブルブッキングになってしまいました。

法人の貸主は27日は居ないので3月1日月曜日に
法人貸主担当者と相談するという事でした。
多分口頭で入居したいと言った他の人は、
私のファックスを仲介業者が見るより早かったのでしょう。

こんな場合に僕が送ったファックス（押印済み）の入居申込書と、
口頭で申し込んだ人の法的優先権はどちらに有るのかお教え願えれば幸甚です。

□■アドバイス：１

契約の申込みの順位は時間的に早く意志を伝えた順となるのが普通です。
ただし、それで契約が成立したわけではありません。
あくまでも貸し主が申込者の内容を確認し、申込者に貸す事を承諾して、
貸し主借り主双方契約の意思が確認できた事になります。
更に、仲介業者（不動産会社）の取引主任者から借り主が重要事項説明を受け、
借り主が建物賃貸借契約に署名捺印した後に契約が成立した事になります。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス：２

香川さんの仰るとおり、契約は申し込みと承諾で成立します。
このような形式を諾成契約といいますが、若干補足してみます。

例えば、八百屋さんで「早い者勝ちだよー」などとして売っていたとします。
この場合、八百屋さんはお客に対して「申し込み」をしています。
あなたがこれに対し「買った」と意思表示した段階で契約成立。
買ってねーという申し込みに対し、あなたが買うという承諾をしたからです。
このあとで、別の人が「倍で買う」といっても、
契約が成立してしまっているので、あなたはそれを主張できます。

しかし、建物賃貸の場合は「借りたい」という意思表示が申し込みになります。
貸主は自分の胸三寸で「いやだ」ということができます。
物件パンフレットなどは申し込みを募るための「募集」と解されています。

（集住企画・中村孝司さん）

■□アドバイス：３

「ファックス（押印済み）の入居申込書と口頭で申し込んだ人の法的優先権？」
ということですが、契約行為の有効性については双務契約であり、
相手からの承諾が条件となるのではないでしょうか。
片務契約であればこちらの意思表示が相手方に伝わった時
契約行為が成立すると考えられます。
法的優先権は先に意思表示をして相手方に伝わった人であると考えられます。

（マルケイ・門田さん）

■□アドバイス：４

双務・片務というのは義務のことです。
売買契約は物を引渡す義務と
代金を支払う義務がありますので双務契約となります。
贈与契約などは一方が物を引渡すのみなどとなり片務契約です。

申込みと承諾で成立するものが諾成契約。
物の引き渡しを要するもの（金銭消費貸借など）は要物契約といわれます。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　

はじめまして、質問をさせていただきます。
現在、嫁の親名義の家に住んでいます（義理の親は別住まい）。

親の名義の家を私個人で義理の親から買いたいのですが、
住宅ローンは組めるのでしょうか？
労金（組合員です）で聞いたところ、ローンは組めないとの事でした。
何か良い方法はありませんでしようか？
宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

住宅ローンの金融機関の審査は基本的に、
　　　1.借入申込者の資格
　　　2.物件の担保評価
　　　3.取引の正常性
を審査します。

労金では何を理由に断られたか書き込みが有りませんが、
3.の理由で有れば、事前に準備をすることで
借入が可能な金融機関もあるかも知れません。

　　　A.土地建物の登記簿謄本、公図、間取り図面、位置図（住宅地図）等を用意
　　　B.不動産売買契約書を作成
　　　C.貴方の所得証明・健康保険証・運転免許証を用意
　　
上記書類を持参のうえ金融機関に相談に行かれることをお勧めいたします。

尚、不動産会社に依頼すれば（仲介手数料が必要）、
上記書類の準備や重要事項説明書、売買契約書を作ってくれ、
住宅ローンの申し込みの手伝いやアドバイスをしてくれます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容　

この度、8件から成るコーポラティブハウスの建設に参加しました。
来年2月の竣工で内装の打ち合わせもほぼ建築家と終わりました。
これから建築確認を出すとのことです。　

平行してローンの借り入れで銀行と融資の話をしておりましたが、
銀行より融資には団体信用保険が義務つけられており、
この加入には過去3年の病歴を聞かれると聞きました。　
小生昨年7月に左腎臓ガン治療にて入院しております。
幸運にも今後の転移はないとのことでしたが、告知書に嘘を書くことは出来ません。

ローンがおりない危険性もあり、他の方々にも迷惑をかけられない為、
キャンセルを申し入れましたが、プロデュース会社より、以下を言われております。

　　　1.　次の継承者がいない限りは脱会することは出来ない。
　　　2.　プロデューサーは新しい継承者探すよう手伝うが、時間的に間に合わず、
　　　　　全体のスケジュールが遅延するとその金利負担が発生する。
　　　3.　設計者に全額ではないが設計料を支払はなければならない。
　　　4.　プロデューサーに申込金の50万と名義変更料を払わなければならない。
　　　　　（既に１割の出資金640万を振り込んでいます）

つまり、期限内に継承者が見つかった場合、
約130万円程度のぺナルティー、
期限内に継承者が見つからなかった場合は
これにプラス莫大な遅延金利負担を支払う可能性があるというのです。　

組合長の方に連絡したいと申しましたが、
今この件を持ち出すとメンバーの不安感をあおり、
脱会を誘発する可能性があるため、
まだ連絡しないでほしいとも言われております。

今回の様にやむ終えない理由でキャンセルする場合、
上記の責任から逃れることは出来ないのでしょうか？宜しくお願い致します。

□■アドバイス

コーポラティブハウスは一種の運命共同体ですから、
病歴で団体信用保険に加入できないのは、こちら側のミスととられますね。
契約上のペナルティな仕方ないでしょう。
しかし、プロジュース会社が代表者に連絡をさせないのも解せないことです。
時間が経過すればするほどこちらに不利ですから、
早急に脱会されるようお勧めします。

内容証明郵便で脱会届けを出してみたら如何でしょう。
640万も出資されているなら、弁護士に依頼する方が解決は早いかも知れません。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　　

今月に建売を新築で購入しました。
それに伴い火災保険に加入するのに保険会社に見積もりさせたら
建物自体８５０万なのに　評価額は１６００万の価値があると言われました。
それで建設側に実際の価格はどうだと聞いたら
「営業にもはっきりはしらされていない」と返ってきました。
仲介が入っているので又聞きなのですが　なっとくいきません！
言えない訳はなんなんでしょうか？　スミマセンが宜しくお願いします。

□■アドバイス：１

建売住宅をご購入されたのでしたら、
建物に消費税が課税されていますので、その消費税から割り出せます。
例えば消費税が80万円でしたら、建物は1600万円と言う事になります。

それとも建物の工事原価を知りたいと言う事でしょうか？
自動車やその他の商品でも、そのメーカーが原価を表示しないように、
建売住宅の原価を公開する事は有りません。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様　ご回答ありがとうございました！
もう一度質問よろしいですか？
建物価格は８５０万円とは契約書に記載されているのですが、
地積や構造からして１６００万円の価値があると保険会社に言われました。
保険会社の言う評価額と実際の建物価格とは一致しないものなのでしょうか？
すみませんが　宜しくお願いします！！

■□アドバイス：２

地積や構造で価格が割り出せれば、こんな話しは無いですが…。

そもそも、建物・不動産に関して素人の保険会社が
どうして正確な価値を割り出せるのでしょう。不動産鑑定士を抱えていて、
そこから導き出された金額というなら分かりますが。

保険会社は、保険の対象金額が大きければ大きい程、保険料が高くなり、
得をするでしょう。その当たりを考えてみられては。

保険金額とは、保険会社が決めるものでも、
不動産会社・建築会社が決めるものでもなく、ご自身が
「この建物を消失してしまった時、このくらい保険金が下りれば、納得出来る」
という考え方で、決めるものかと思います。

（夏目さん）

■□アドバイス：３

建物本体の保険のかけ方には、
新築時の建物価格（再度同じ建物を建てるときの費用分）を
保険金額とする場合（新価特約と言います）と
任意の金額を保険金額とする場合があります。
建物の新築費用は、その地域の標準建築工事単価に
建物の延べ床面積を掛けた金額とします。
従って、その地域の標準工事費が坪当たり50万円とすると
30坪の建物は1500万円の評価となります。

売り主さんが表示した建物価格850万円は、850万円で売り渡した事であり、
建物の工事代金や評価額と一致しないこともあるでしょう。

従って、貴方が万一の際に今と同じ建物を再建築出来ることを望まれれば、
その保険会社の評価額で保険を掛けられることをおすすめ致します。

（アットホーム・香川文人さん）

■□アドバイス：３

不動産だと個々によって価格が出ますから、分かりづらいのかも知れませんが、
例えば自動車の車両保険なども、やはり保険会社側の評価額（補償額）と、
実際の車両価格が違ってくる場合も多いかと思われます。
　（クルマの場合、標準価格がありますから、それを元に算出されると思いますが
　　通常、購入価格は、値引きなどがありますから、個々によって様々だと思います）

なお、今回は実際の価格を上回る金額になっているかと思われますが、
当然、その逆もありますね（何らかの事情で割高だったりした場合など）。

私でしたら、多少の掛け金の差でしたら、万一に備えて、
再度同じものを建てられるような補償額にすると思いますが、
反面、あまりに掛け金が違うのであれば熟考の上、決定することになると思います。

（草柳＠Fudosan.JPサポート）

■□相談内容　　

はじめまして。相談です。
私が世帯主として契約したマンションに弟と二人暮らしをしていました。
今月、弟が就職が決まり引っ越す事になりました。
そして弟が退居後、私と彼氏の二人で同居しようと思っているのですが、
不動産屋さんとか大家さんとかへの届け出はどのようにしたら良いのでしょうか？
マンションの契約者は私なので、
ただ単に彼の住所変更（住民票変更）だけでよいのでしょうか？

□■アドバイス

建物賃貸借契約に入居者の変更が可能かどうか、
又は手続きの方法などが書いてありませんか？
通常は届け出が必要な事項とその方法が書いてあるはずです。
建物賃貸借契約の内容をご確認いただき、そのうえで再度ご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございました。
契約書等を良く見てみたいと思います。

■□相談内容　

宜しくお願いいたします。以前、根抵当に入っている土地に
家を建てたいが、抵当を抜くことができるかどうかの
質問をさせていただいた者です（藤原浩行様ありがとうございました）。
　　
結果的に抜くことができましたので、家を本格的に建てることにしたのですが、
そこでまた新たな質問をさせていただきたいと思います。
その土地は、根抵当が抜けても母親名義となっています。
この際、私の名義に変更したいのですが、贈与税などがかかってくるのでしょうか。
初歩的な質問で申し訳ないですが、宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス

これは費用のだけの問題ではなく、贈与の問題として考えてください。
不動産の名義を移転すると財産の移転となり、対価が有れば売買、
無ければ贈与（法人を除く）となります。
　　
従って、その土地の路線価額分の贈与があったと見なされます。
先ずは土地の路線価を調べてください。
路線価に基づく土地価格が110万円以下で有れば贈与税は控除されます。
110万円を超えれば超えた金額に基づき、贈与税がかかります。
詳細は国税庁タックスアンサーで調べられます。
　　http://www.taxanser.nta.go.jp/

さて、登記（所有権移転）の費用は
その土地の固定資産税評価額の1％が登録免許税です。
司法書士さんに依頼すれば登録免許税以外に調査実費・報酬等が必要です。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、丁寧なご返答いただきまして、ありがとうございました。

■□相談内容　

ちょっとややこしい話なのですが、相談させてください。
私の家は同じ敷地内に叔父の家と私の家の2軒がたっております。
おじいちゃんがが亡くなった為、土地は叔父が相続し、母は家を相続しました。
が、その母が亡くなり、叔父が定年になるので、
この土地を売りたいので、いずれは出て行ってくれと言われておりました。
私は叔父に、今建っているところが、建て直しできるだけの土地を買いたと
言ったのですが、ここは分割してうれないから、全部買わないとだめなんだよ
と言われましたが、区役所とか親戚の建築1級の叔父に確認したら、
そんな事はないと言われました。

叔父はここを売って、別のところに引っ越したいという話だったのですが、
最近隣に住むいとこが結婚する事になりそうで、
どうやら息子を私が住んでる家に住まわせたいらしく、
話しあいを要求されております。

建物は私の名前で登記しておりますが、土地の固定資産税は叔父が払っております。
以前地代を払うと言ったら、親戚だからいらないと言われましたので、そのままです。

私はこの家が出来て、15年ですが、まだまだ住めますし、
2世帯になっていて、1Fは賃貸で人に貸しております。
私はここにこれからもずっと住みたいのですが、建物の登記をしていても、
土地の固定資産税を何年もはらっている叔父のほうに、有利なのでしょうか？
私は出ていかなければならいのでしょうか？
私が今後今の場所に住むためには、どうしたらいいのでしょうか。
できれば、土地を買いたいですが、売ってくれそうにもありません。

□■アドバイス：１

親族間の場合は神経を使いお悩みのことと考えます。
法律関係を照らし合わせ、真正面から主張しても良いのか否か。
難しい問題ですね。現在は不況経済の環境なのか、
話し合いで解決できることも法律関係を前面に押し出す余り、
結果的に訴訟問題として解決されているように感じます。

建物の登記をしていれば、建物がある限り権利を主張できると考えます。
但し、いつまでもと云う訳ではありません。
建物が建物として用を足さなくなった時は当然権利はなくなると考えます。
したがいまして、「今の場所に住む」ためには土地の所有権を取得するか、
建物を修繕し続け居続けることでしょう。

私自身の考えとしては「住居とは心癒すためのもの」と考えておりますので、
癒せる場所を他の地に求めることも良いのではないでしょうか。

（マルケイ・門田さん）

□■相談者より

ご回答かりがとうございました。自分でも調べたてみてのですが、
固定資産税をはらっていない場合、使用貸借の関係ということで、
借地権は発生せず建物の登記をしていても無効になるのですか？

私も親族なので、もめたくないのはやまやまなので、
土地を売って欲しいと申し出てみるのと、違うところに住むということも考えて、
出て行く期間を話あいたいと思っております。やはりタダで住まわせてもらったので、
立退き料などは口にださないつもりではおりますが、
なかなか生まれ育った家なので、離れがたいの事実なのですけど。

結局、叔父の土地に建っている家を相続したとしても、
賃貸契約をむすばなければ、家もとられてしまうということなんですよね。
なんかがっかりです。

□■アドバイス：２

「立退き料などは口にださないつもりではおりますが」
との気持ちは理解できるような気がしますが、
いざ　引っ越しと云う事になると金銭的負担が伴います。
そこで　「建物を買い取って貰うこと」は出来ないものか…と思いますが。

（マルケイ・門田さん）

■□相談内容　

はじめまして。
我が家は７０坪弱の土地に自宅とワンルーム４部屋のアパートがあります。
自宅とアパートは分筆してあって、それぞれにローンがありますが、
こういう物件を売りたい時、自宅部分だけの売買はかのうでしょうか？
バブルの最後に購入したので、まだローンはかなり残っておる状態です。
一緒に売ってしまうことももちろん考えておりますが、
どういう方法が一番高く売買出来るのか、教えていただければ有難いです。
いろんな知恵をお貸し下さいます様、お願いいたします。

□■アドバイス

⇒売却の手順は
　　　１．査定
　　　２．売却方法の確認
　　　３．売却の決断と価格の決定
　　　４．不動産会社の選択と媒介契約
　　　５．営業活動
　　　６．売買契約
　　　７．引渡

です。先ずは複数の不動産会社に査定を依頼されてみてはいかがですか？

ご自宅の方は、概ね３か月以内に売却が可能と思われる価格を算出し、
アパートの方は賃料収入と利回りで逆算した価格を算出してくれます。
土地が分筆してあるとの事ですので、別々の売却が可能と思われますが、
現実には公図や現地を見ないと判断出来ません。
査定時に不動産会社がアドバイスをしてくれると思います。
査定価格と住宅ローンの残債とを比較し、売却が可能で有れば、
不動産会社に媒介を依頼します。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容　

はじめまして。宜しくお願いいたします。
今購入を考えいる土地があるのですが、
前面道路が2.2mの為セットバックが必要な土地なのですが、
お隣のお家の方がセットバックをしていなくて、
塀がたっておりまして、間口が2.2mのままなのです。
不動産屋さんにその件をきいた所、
建築基準法を無視して、建築したらしいのですが…。
一応、市からもセットバックの要請はでているらしいのですが、
現在も塀がある状態です。
お隣のお家にセットバックをしてもらう事は無理なのでしょうか？
どうか宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

建築基準法を無視して、建築したらしいのですが、、、

　　>一応、市からもセットバックの要請はでているらしいのですが、
　　
「らしい」では、お答えのしようがありません。
まだ購入する前のことですので、
しっかりとその不動産会社に事実を確認すべきです。
不動産会社の対応が悪ければご自身で役所に行き、調査しましょう。
それで気に入らなければ、その土地は諦める方がよいと思います。
今後一生住むかもしれない高額な買い物です。
先ずは事実関係をしっかりと確認しましょう。

（アットホーム・香川文人さん）

□■相談者より

ありがとうございます。早速、市役所にて確認してきました。
確かに要請はしていたのですが、セットバックするかどうかは、
わからないし、民事だったら、まけるから買わないほうがいいよ
と建築指導課の人に言われました。
残念ですが、ここの土地は諦めたほうがよさそうですね。
ありがとうございます。

■□相談内容　

今所有しているマンションは
計画では６棟立つ予定でしたが、２棟が立った今、
残りの４棟分の敷地を開発業者が、他社に売却しました。
私たち所有者は全敷地を専有面積割合で共有所有しているようになっています。
開発業者との確認書及び登記簿上もです。

それを開発業者は、共有所有者のマンション所有者に
許可（承諾）もなく、売却したのです。
このようなことが出来るのでしょうか？
私たち所有者はどのような対策を打てばいいのでしょうか？
抽象的な表現で申し訳ありませんがよろしくお願いします。

□■アドバイス

マンションの敷地の所有権による登記の方法は
「共有持ち分」と「敷地権」がございます。
「敷地権」の場合は単独で土地のみの売却は不可能ですが、
「共有持ち分」の場合は、単独の所有権と同様に
所有権の移転（持ち分の移転）が可能です。
従って、開発業者とマンション購入者との間で
「開発業者の持ち分については第三者に売却しない」などの
証拠書類（合意書等）があれば、
その文書を元に訴訟をおこすことも可能と思われます。
なお、文書が無くても大多数の購入者に対して、開発業者が
「第三者に売却しない」などと説明して
マンションの売買契約を締結しているようでしたら、
弁護士に相談されることをお勧めします。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談内容　

先日ある不動産仲介業者と物件を決めました。
しかし都合により解約しようと思いその仲介業者に連絡をしたら
重要事項の説明をし、鍵を渡したので退室扱いになり
支払った金額はすべて戻ってこないとのことでした。
しかしその物件の契約書なのですが
当初仲介業者の契約書に記入し提出したのですが、
その物件を管理している不動産業者の契約書を
渡されていて記入してほしいとのことだったのですが、
その書類は提出していません。
この場合契約は一度成立したことになるのでしょうか？
最初に払ったお金は返ってこないのでしょうか？

□■アドバイス

契約締結前の解除と契約締結後の解除とで解釈が異なります。
しかし、「契約書」だけでは何の契約書かわかりませんし、
契約書の約款もわかりません。
書面一式を持って、最寄りの消費者センターまたは
都道府県の住宅課へご相談されることをおすすめ致します。
（アットホーム・香川文人さん）

□■相談者より

香川文人様、貴重なアドバイスありがとうございます。
このような話は、相談相手がいないため悩んでいました。
これで気が晴れました。本当にありがとうございました。

■□相談内容　

はじめまして。質問させて頂きます。
私の母親名義で土地があるため、その土地に家を建てたい
と考えているのですが、父親が経営している会社の根抵当に入っています。

（私は別の会社に勤めています。
　また、根抵当に入っている土地はこの土地以外に2ヶ所あります。
　この2ヶ所の方が駅前のため、資産価値はあると思います）

そのまま建てるのは、危険だと思いますので、
根抵当を抜いてもらうように父親へ依頼しているのですが、
なかなか難しいようです。

そんな時、ハウスメーカーの営業から、
その他の2ヶ所の土地に該当土地の抵当を振り分けてもらい、
抵当を抜けるように銀行へお願いすれば、
なんとかなるのではないかとの話をもらいました。

こういった事はできるのでしょうか？どうぞ宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、ハウスメーカーの営業の方が
おっしゃられた方法は基本的に可能と思われます。

但し、残りの２つの土地に銀行の貸付金以上の担保能力がある事が
前提条件になるものと思われます。
ついては銀行の方と早いうちにご相談されてみては如何でしょうか？

（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談内容　　

はじめまして、宜しくお願い致します。
築５年の一戸建ての住宅なのですが銀行のローンと公庫でのローンがあり、
訳あって売却しようとしたのですが、ローンがだいぶ残ってしまいます。
そこで、賃貸にしようとしたのですが、公庫で借りていると賃貸できないと、
人から聞いたのですが本当でしょうか？　教えてください。

□■アドバイス

公庫はあくまで自分で住む家を購入する為の資金を融資する制度ですから、
そのとおりとなります
　（公庫の安い金利で賃貸用建物を建築したり買ったりする人を
　　抑止する為。賃貸アパート等の事業用資金は別に存在しますので）。

しかし、やむを得ない場合もあります。
それは会社からの辞令で転勤せざるを得ない場合や、
身内の療養介護の為に引越しせざるを得ない等々です。
しかし、その場合には必ずそれを証明する書類が必要となります。
この場合は辞令や診断書等です。
窓口となった銀行等の金融機関に詳しくはお尋ねください。

尚、黙っていて賃貸する人もいますが、概ね、公庫からの郵便物が届くので、
賃借人が公庫へ連絡や問い合わせをし、ばれると言った結末が多いようです。
そして、公庫から一括返済を迫られるという事になるようです。

以上、私の知りうる範囲での解答です。

（青山地建・青山博秋さん）

■□相談者より

青山博秋様、丁寧な回答有難うございました。
早速窓口となった銀行等の金融機関に問い合わせしてみます。

■□相談内容　

土地を売ろうと思い、仲介業者に相談したところ
諸経費に一般事務費・広告掲載料等６５万ほど掛かると言われました。
期限は２年間だそうで、その間売れなかったら丸損になります。
全くの素人で、この金額は妥当（一般）の金額なとかわかりません。
アドバイスよろしくお願いします。

□■アドバイス

相談者さんが、売却の依頼を不動産会社にお願いすると、
不動産会社は相談者さんと土地の媒介契約を締結して初めて営業活動が出来ます。
報酬は媒介契約した不動産の成約価格に対して
３％＋６万円（売買代金が４００万円以上の時）を上限とした金額です。
報酬は媒介契約した不動産が成約したときに初めて報酬が受け取れます。
媒介契約には、最後の方に、依頼者（売り主）にとって
不利となる特約は無効とかかれています。

さて、広告費などを不動産会社は請求出来るのでしょうか。
残念ながら不動産会社は報酬以外の金銭を受け取ると法律違反となります。
従って、最初から広告費を請求することはあり得ません。
ただし、一つだけ不動産会社から広告費等を請求出来る場合があります。
依頼者が特に希望した広告で、一般的な広告費を大幅に上回るような場合や
依頼した不動産会社の営業エリア外で多大な交通費がかかる場合などです。
それも実費に限られます。

一般事務費などは論外です。絶対に請求出来ません。
ご相談の場合、特別な広告を不動産会社に依頼されたのでしょうか？
また、不動産会社の営業エリア外なのでしょうか？
そうでないならば、その仲介業者は信頼出来ない不動産会社と思われます。

（アットホーム・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

■□相談内容　

ローン途中で家を売却すると
金利分がの支払いが大幅に減ると考えていいのですか？
　　
H9年に6700万円の住宅を購入、住宅公庫から1950万、
銀行から1850万をそれぞれ金利3.6%で20年ローンで借りました。
その後、年収が思うように伸びず、子供の教育費その他で
かなり苦しいので売却を検討しています。
　　
今年3月末でローンは上記二つ合計で2400万円の残高となっています。
今家を売却すると公庫、銀行には2400万円ではなく
元金分だけ返せばいいことになりますか？　
その場合の金額っていくらくらいになるのでしょうか？
初歩的な質問で申し訳ありませんが、アドバイスいただければ助かります。

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案ですが、
　　　・平成９年に３８００万円借りて
　　　・現在残高が２４００万円・・・
となると、途中で繰上げ返済をされてますか？
やけに減りが早いように感じますが…。
もし繰上げ返済をなさってないとすると、単純な計算ミスのように思われます。
返済７年ではここまで元金は減らないと思われます。

さて、元金の残高がわかった場合、
家の売却による一括返済はあくまで元金残高全額になります。
銀行によってはその他諸手数料もかかると思われます。
詳細については、一度窓口銀行に確認される事をお勧めします。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談者より

ご指摘の件、早速確認しましたが、
ボーナス返済分をカウントし忘れていたようです。
今年の1月で2938万円で、3000万円をやっと切っただけとは哀しいです（泣）。
売却するにしても時間がかかりますし、もう少し考えてみたいです。
とりあえず、低金利への借り換えを実施する、ということでいいですか？
変動金利にしようと思うのですが。

□■アドバイス:２

こんにちは！
　　　・今の金利はいくらでしょうか？
　　　・そして借り替え後の金利はいくらでしょうか？

その差にもよりますが、借り替えは基本的にはあまりお勧め出来ません。
銀行はどの会社も借り替えキャンペーンと称して、積極的にPRしてますよね。
それは企業にとって「オイシイ」から力を入れているのであって、
裏を返せば個人にとって「あまりオイシク無い」事を意味します。

借り替えをした場合、相談者さんにとって最大のマイナスは、
　　　・「償還内訳が振出に戻る」事です。
　　　（補足説明）
　　　　※毎月返済における元金と利息の割合が、元金が最も少ない状態となり、
　　　　　この数年がそうであったように毎月ほとんど利息のみを返しているような
　　　　　返済に戻ってしまう事。

本当は今までの償還実績を引継いで借り替えられるローンが
出れば良いと思うのですが…。
それより、公庫を使っているのでしたら、
公庫の「返済特例の申請」を検討出来ないでしょうか？

使えるかどうかわかりませんが、申請が増えているという事は
皆さん検討の結果それを選択しているという事であり、
もし使える場合は借り替えよりも有利である可能性が高いと思われます。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行）

■□相談内容　

今年の３月１日から再来年の２月末までの、家賃更新の契約書が届きました。
私は３月末に引越を予定してます。
そこで、不動産会社に確認したところ
３月末までに引き渡せば、更新料は不要とのことでした。
ただ少し不安でしたので、後日もう一度確認の連絡したら、
今度は更新料をほしいと言われました。
通常どうなのでしょうか？　教えて下さい。

□■アドバイス

通常は契約書の通りに更新料がかかるものです。
その不動産会社の回答が変わったということは、
その不動産会社または家主が
契約書の通りにしないこともあることが推測されので、
交渉で減免の可能性はあると思います。

（ダイニチ・俵和之さん）

■□相談内容　

はじめまして。
私、アパート賃貸業をしているものですが、
この間、私と同じようにアパート賃貸業をしている友人に、
ちょっと気になる話を聞きまして書き込みいたしました。

友人のアパートの入居者で、契約更新時に
「更新料なんて払う必要はないだろ」と言ってきた方がいたらしく、
友人は「更新料を払わないなら出て行ってくれ」と言ったようですが、
何度請求しても更新料は払わず、何度出て行けと言っても出て行かず、
結局、契約期日が過ぎても未だに住み続けてるようなのです。

それで友人は、「契約は終了した。早く出て行ってくれ」
と言ったそうなのですが、その入居者は、
「協議がまとまらないまま契約期限が来たら、自動更新になる」
などと言って居座ってるそうなのです。

契約上を見せてもらいましたら、更新料1ヶ月になっていて、
貸主借主の協議して更新できると書いてあるのですが、
その入居者の言い分は法律上通ってしまうのでしょうか？

私も、友人と同じような内容でアパートの契約をしているため、
もしそのようになったら困ります。
どなたか法律に詳しい方、ご回答をお願いします。

□■アドバイス

契約書に書いてあるのでしたら、更新料は請求できます。
しかし、「自動更新（法定更新）」となっており、
出て行かなくても良いというのもその通りです。

法定更新とは、期間満了後に更新契約を締結していなくても、
従前と同じ内容で更新されたものとするということで、法律で定められています。

現在は、期間の定めのない契約になっており、
これはこれで借主にとってマイナス要因もあるのですが、
とにかく出ていく必要はないです。しかし、更新料は戴けます。

借主に対して理論武装できないようなら、
不動産業者に管理を依頼された方が良いと思いますよ。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　

昨夜、大家に、現在借りているアパートを取り壊すので、
1月中に立ち退いてもらいたいといわれました。
あまりにも急な話なので困っています。
新しく部屋を借りるにも、資金はないし。
立ち退くにしても、貸主から
何か保証してもらえるようなことはないのでしょうか？

□■アドバイス

あまりにも急なお話しですね。信じがたいのですが。

　　> 何か保証してもらえるようなことはないのでしょうか？
　　
まずは大家さんにこのことを話してみましょう。
少なくとも、強制的に追い出されると言うことは、法律上はありません。

（集住企画・中村孝司さん）