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ローン途中での家の売却と借り換えについて

■□相談内容 

ローン途中で家を売却すると
金利分がの支払いが大幅に減ると考えていいのですか?
  
H9年に6700万円の住宅を購入、住宅公庫から1950万、
銀行から1850万をそれぞれ金利3.6%で20年ローンで借りました。
その後、年収が思うように伸びず、子供の教育費その他で
かなり苦しいので売却を検討しています。
  
今年3月末でローンは上記二つ合計で2400万円の残高となっています。
今家を売却すると公庫、銀行には2400万円ではなく
元金分だけ返せばいいことになりますか? 
その場合の金額っていくらくらいになるのでしょうか?
初歩的な質問で申し訳ありませんが、アドバイスいただければ助かります。


□■アドバイス

こんにちは!ご相談事案ですが、
   ・平成9年に3800万円借りて
   ・現在残高が2400万円・・・
となると、途中で繰上げ返済をされてますか?
やけに減りが早いように感じますが…。
もし繰上げ返済をなさってないとすると、単純な計算ミスのように思われます。
返済7年ではここまで元金は減らないと思われます。

さて、元金の残高がわかった場合、
家の売却による一括返済はあくまで元金残高全額になります。
銀行によってはその他諸手数料もかかると思われます。
詳細については、一度窓口銀行に確認される事をお勧めします。

(宅地建物取引主任者・藤原浩行)



■□相談者より

ご指摘の件、早速確認しましたが、
ボーナス返済分をカウントし忘れていたようです。
今年の1月で2938万円で、3000万円をやっと切っただけとは哀しいです(泣)。
売却するにしても時間がかかりますし、もう少し考えてみたいです。
とりあえず、低金利への借り換えを実施する、ということでいいですか?
変動金利にしようと思うのですが。


□■アドバイス:2

こんにちは!
   ・今の金利はいくらでしょうか?
   ・そして借り替え後の金利はいくらでしょうか?

その差にもよりますが、借り替えは基本的にはあまりお勧め出来ません。
銀行はどの会社も借り替えキャンペーンと称して、積極的にPRしてますよね。
それは企業にとって「オイシイ」から力を入れているのであって、
裏を返せば個人にとって「あまりオイシク無い」事を意味します。

借り替えをした場合、相談者さんにとって最大のマイナスは、
   ・「償還内訳が振出に戻る」事です。
   (補足説明)
    ※毎月返済における元金と利息の割合が、元金が最も少ない状態となり、
     この数年がそうであったように毎月ほとんど利息のみを返しているような
     返済に戻ってしまう事。

本当は今までの償還実績を引継いで借り替えられるローンが
出れば良いと思うのですが…。
それより、公庫を使っているのでしたら、
公庫の「返済特例の申請」を検討出来ないでしょうか?

使えるかどうかわかりませんが、申請が増えているという事は
皆さん検討の結果それを選択しているという事であり、
もし使える場合は借り替えよりも有利である可能性が高いと思われます。


(宅地建物取引主任者・藤原浩行)

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