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入居申込書の法的有効性について

■□相談内容 

宜しくお願い致します。賃貸マンション物件を借りたいため、
2月27日午前10時10分に仲介業者と物件のマンション前で
待ち合わせ物件を見せてもらいました。
  
私は資金繰りと保証人の承諾があるので少し考えて返事すると
仲介業者に返事をし、入居申込書を受け取りました。

業者は申し込みはファックスで送信してくれと言うので、
保証人の承諾を得た後、午後12時過ぎに
ファックスで入居申込書を送信しました。

私は念のため、同日夜入居申込書の本紙を仲介業者に郵便で送付いたしました。
午後3時ごろだったと思いますが、仲介業者から電話があって、
同物件に他の人が、私より早く口頭で入居したいと言ってきたという事で、
ダブルブッキングになってしまいました。

法人の貸主は27日は居ないので3月1日月曜日に
法人貸主担当者と相談するという事でした。
多分口頭で入居したいと言った他の人は、
私のファックスを仲介業者が見るより早かったのでしょう。

こんな場合に僕が送ったファックス(押印済み)の入居申込書と、
口頭で申し込んだ人の法的優先権はどちらに有るのかお教え願えれば幸甚です。


□■アドバイス:1

契約の申込みの順位は時間的に早く意志を伝えた順となるのが普通です。
ただし、それで契約が成立したわけではありません。
あくまでも貸し主が申込者の内容を確認し、申込者に貸す事を承諾して、
貸し主借り主双方契約の意思が確認できた事になります。
更に、仲介業者(不動産会社)の取引主任者から借り主が重要事項説明を受け、
借り主が建物賃貸借契約に署名捺印した後に契約が成立した事になります。

(アットホーム・香川文人さん)


□■アドバイス:2

香川さんの仰るとおり、契約は申し込みと承諾で成立します。
このような形式を諾成契約といいますが、若干補足してみます。

例えば、八百屋さんで「早い者勝ちだよー」などとして売っていたとします。
この場合、八百屋さんはお客に対して「申し込み」をしています。
あなたがこれに対し「買った」と意思表示した段階で契約成立。
買ってねーという申し込みに対し、あなたが買うという承諾をしたからです。
このあとで、別の人が「倍で買う」といっても、
契約が成立してしまっているので、あなたはそれを主張できます。

しかし、建物賃貸の場合は「借りたい」という意思表示が申し込みになります。
貸主は自分の胸三寸で「いやだ」ということができます。
物件パンフレットなどは申し込みを募るための「募集」と解されています。

(集住企画・中村孝司さん)



■□アドバイス:3

「ファックス(押印済み)の入居申込書と口頭で申し込んだ人の法的優先権?」
ということですが、契約行為の有効性については双務契約であり、
相手からの承諾が条件となるのではないでしょうか。
片務契約であればこちらの意思表示が相手方に伝わった時
契約行為が成立すると考えられます。
法的優先権は先に意思表示をして相手方に伝わった人であると考えられます。

(マルケイ・門田さん)


■□アドバイス:4

双務・片務というのは義務のことです。
売買契約は物を引渡す義務と
代金を支払う義務がありますので双務契約となります。
贈与契約などは一方が物を引渡すのみなどとなり片務契約です。

申込みと承諾で成立するものが諾成契約。
物の引き渡しを要するもの(金銭消費貸借など)は要物契約といわれます。

(集住企画・中村孝司さん)

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