【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

■□相談内容　

借地借家法の中で、借主が、貸主の了承を得た上で
自分で取り付けた造作の買取を、退出時に請求できるという
造作買取請求権について書かれていたと思うのですが、
29日に退出するにあたり、貸主さんにかけ合ってみようと思います。
　　
私の場合、4年前に取り付けたエアコンが造作に当たるのですが、
どれくらいの金額を提示すればいいのかが解りません。
「時価」というのは、どうやって判断すればいいのでしょう。

御回答宜しくお願い致します。

□■アドバイス：１

エアコンの税法による原価償却は5年です。

　　　取得価格（取付け費を含む）×0.9＝原価償却の基礎となる数字
　　
定額5年償却をすると、上記の数字を毎年1/5償却する。
4年経過しているから、残りは1/5＋取得価格の1割です。

相手によりけりですが、撤去する費用がないだけ得したと思った方がいいですね。
場合によっては業者によるエアコンの清掃やオーバーホールも必要かも知れませんしね。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

嶋田様、レス有難う御座います。それでは、残して退出した方が良いですね。
また、何かありましたら御回答宜しくお願い致します。

□■アドバイス：２

造作買い取り請求権上の造作に当たるかは充分注意が必要と思いますよ。
造作とは、建物と一体をなす工作物を指します。
畳、襖、水道施設などは造作と解して差し支えないでしょうが、
エアコンや照明器具は微妙と思います。
また、造作買い取り請求権は強行規定ではないので、
契約書で予め排除しているものが多いです。これは大丈夫ですか？

（集住企画 ・中村孝司さん）

■□相談者より

中村様、以前、TVの法律番組でエアコンを造作と言っていたので
該当すると思っていたのですが、微妙なのですね。
契約書には、造作買取請求権については書かれていませんでした。
また、他の方のレスから、残して行った方が良いと判断したので、
今回は請求しないことにします。レス有難う御座いました。

マンションを売却したのですが、買主から
「浄水器のパッキンの消耗で水が漏れる」と仲介業者を経由してクレームが来ました。
瑕疵担保責任があるから売主の費用で直してくれ、ということなのですが、
浄水器は給排水設備に含まれるのでしょうか？

個人的には建物の基本的な設備ではなく、
後付けの付帯設備の消耗によるものなので、瑕疵担保責任の範囲を超えている
と考えているのですが、どなたかアドバイスをお願い致します。

修繕費用は少額であろうとは思うのですが、釈然としないので。
尚、浄水器の不具合は、ほとんど居住していなかったので、知りませんでした。

□■アドバイス

こんにちは！ご相談事案にお答え致します。

　　＜Q1＞
　　契約書上、売主さん（相談者さん）の瑕疵担保責任期間はいつまででしょうか？
　　今回の買主さんからの請求は、その期限内ですか？
　　期限経過後であれば請求の余地は無いものと思われます。

　　＜Q2＞
　　契約書類の中に「付帯設備表」若しくはそれに近い名前の表はありますか？
　　もしある場合このような文言は見当りませんか？
　　設備等には経年変化及び使用に伴う性能低下、キズ、汚れ等があり、
　　売主は引渡し後の性能を保証するものではありません。
　　又買主はこれを了承して買受けるものとします。
　　もしあれば、やはり請求の余地は無いものと思われます。

　　＜Q3＞
　　浄水器は相談者さんがマンションをお買いになってから
　　後付で付けたように読み取れますが、そうなのでしょうか？
　　もしそうであれば、
　　本来取りはずし出来るものを好意で置いていったものであり、
　　性能まで保証するものではありません。「どうしても直せ！」というのなら、
　　本来に戻り取りはずして下さい。現物は当方にて引取ります。
　　その後新品を購入されては如何ですか？
　　というような主張をされてみてはどうでしょうか？

実務的には、浄水器のパッキン交換まで売主さんに担保責任を要求するのは
ちょっと酷かな？　と思われます。

（宅地建物取引主任者・藤原浩行さん）

■□相談者より

藤原様、早速のご回答、ほんとうにありがとうございます。

　　＜Q1について＞
　　期限内です。

　　＜Q2について＞
　　当該浄水器は、付帯設備表に記載がありません。また、経年変化云々の文言は、
　　現在契約書が（別の住所に保管してあるため）手元にないので不明です。
　　仲介業者に確認を取ってみたいと思います。

　　＜Q3について＞
　　私もH9年築のものをH12年に中古で購入した物件なので
　　詳しいことが判らないのですが、おそらく新築当時オプションで付けたものと思われます。
　　N社製品で取扱説明書がありました。

　　上記の通り、A3までの範囲では、こちらから免責を主張するには弱いのかな、
　　とも思っています。

　　そこで追加で質問させていただきます。
　　1.＜Q2＞の「経年変化～」については、契約書中に明文規定がなくとも、
　　　個人間の中古不動産取引において経年変化による性能低下についてまで
　　　売主が保証するものではないと言えるのでしょうか？
　　　（判例等からそのような解釈になっているのでしょうか）

　　2.給排水設備かどうかは個別に判断されることなのかもしれませんが、
　　　一般的にはどこまで含まれるのでしょうか。

今回のケースでは、付帯設備表に記載がないので
給排水設備に含むと解釈されてしまうのでしょうか。
記載漏れは私の不注意かもしれませんが、記載がないもの全て住宅の
基本設備と解釈されてしまうと売主の負担が大きすぎるように思います。

広義では、確かに水が出るところなので「給水」なのでしょうが、
給排水設備の不良とは、普通、配管に問題があって水漏れする、
配管内が汚れていて水が汚れている、浴室のシャワーが壊れている、
水道の蛇口が壊れている等、通常の上下水道周りのみを指すのではないか
と思っているのですが、いかがでしょうか。

■追記■

藤原様、本件、早速仲介業者に話をしたところ、
買主側の業者を通じて、買主負担とすることができました。
藤原様のアドバイス、大変参考になりました。有難うございました。

■□相談内容　

賃貸マンションに住んでいます。
昨夜、上階から、かなりの水漏れがあり
大家さんに連絡したところ（管理会社が入っていないのです）
水道会社が来て壁に穴を開け水をだしました。
上階の住人は大家の娘だそうで、保険など入っていないとのことです。
大家さんは、壁紙の修理やマンションの破損部分は直す
と言っていますが、壁紙を直すといっても、
工事の期間のことなど、他に補償等はどうなりますか？

□■アドバイス

この修理は上階のスラブに溜まった水を抜いた後の補修ですね。
さて、あなたが請求できることですが、
水漏れによって使用不能となった家財の価格と
工事による貸室使用不能期間の賃料、多少の迷惑料ということでしよう。
管理業者を仲にいれて、大家さんと話し合ってみてたら如何でしょうか。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　

2つ渡されていた鍵のうち、1つを紛失してしまい、
賃貸マンションの契約（法人契約）解除の際、
不動産屋に鍵の弁償代金として、23,000円を請求されました。
自分で調べたところ、その鍵のスペアキーを作るのには3,000円程でできるようです。
その旨を不動産屋に伝えたのですが、取り合ってくれませんでした
（鍵の取付業者の連絡先を尋ねたのですが、
「法人契約だから、あなたに教える義務はない」と言われました）。
このような場合、不動産屋のいう金額を素直に支払うべきでしょうか？
また、説得する方法があれば、教えてください。

□■アドバイス

鍵はとても大事なもので、部屋の中（オートロックの場合は建物全体）
の全財産（生命も含みます）を守っています。本来ならば紛失した時点で
鍵の交換を紛失した人の費用で行うべきだと思います。
もしも　相談者さんが入居する際に渡されるのがスペアキーだけだったら
どうでしょう？　心配で鍵の交換を申し出ると思います。

ですから鍵の交換は必ず行うべきで、
また、とても3,000円程度では無理だと思います。
どのような鍵を使用しているかはわかりませんが、
鍵にも色々種類があります。スペアキーが3,000円程度と言う事は、
鍵本体はかなり高価なものと思われますので
23,000円と言う金額も妥当な金額だと思われます。

また、法人契約の場合、あくまで借主は法人ですので
貸主や管理会社は借主の会社と連絡を取り合います。
入居者は借主の会社と原状回復の費用分担等について
話し合うことが多いと思われます。

説得する方法と書かれましたが、誰にどんな内容を説得するのかが、
よくわかりません。会社に対して鍵の金額を支払うよう説得するのか、
不動産業者に見積もりを見せてもらうよう説得するのか。
後者なら会社に不動産業者に見積もりが届いてるはずですから、
それを見せて貰ってはいかがでしょうか？

（ツナシマ商事・石原嘉隆さん）

■□相談者より

貴重なご意見、ありがとうございます。
会社のほうに、明細書を見せてもらうことに致します。
この件に関して、今後また、疑問があった場合には
投稿いたしますので、ご教授願います。

■□相談内容　

不動産に関して無知でとても悔しい思いをしました。相談に乗って下さい。
去年12月初旬に引っ越しました。理由は去年3月頃から
そこのアパートが競売にかけられたからです。
ややこしくなる前に出ようと主人と相談し、
やっと良い場所が見つかったので、去年12月に引っ越しました。

今年になっても未だに引き金の連絡がないので、連絡をとって見ると、
「所有者が変わったので、私たちの管轄ではなくなっているので、払えません」
と言われました。競売で売り手が着いたんだなと思いましたが、
仲介業者は前も、今も同じT会社です。
「でも同じ会社でしょう？そしたら前の所有者の連絡先しらないですか？」
というと
「私どもは仲介しているだけなんでねぇ…」と失笑されて、
前に旦那が、ここの所有者は会社の上の方のくらいの人だな
…って言っていた事を思い出して、
「でも前の所有者ってあなたのとこの上司でしょ？　知らないんですか？　
　連絡先教えて下さい」
と言うといままで、すっごい勢いで反論していたのが、急に無言になって、
「…わからないです」と言われました。

12月に引っ越しのため査定にきて、「引金、振込むための口座教えて下さい」
っていってたのに　その2週間後には所有権が変わって知らない、
もう関係ない…ってことはありえるんですかね？
あと、全く別の仲介業者に変わっているなら仕方ないなと思えるのですが。
仲介業者は前と同じで、前の所有者はその会社の上司。
それで「もう関係ない」と言われると、納得がいかなくって…。

最後には、
　　「もう切っていいですか？　納得いかないなら、
　　　裁判所にでも言ったらどうですか？」って言われました。

もうまったく知識がないんで、何も言えず…（涙）。
あと、保証金30万払って、解約時25万引きとかかれていますが、
5万円かえってくるということでしょうか？
本当に無知でスイマセン。お金は戻らないとして、
もう納得してこのモヤモヤを終わらせたいので、お返事お願いします。

□■アドバイス

貴方の地域の宅建協会で毎月若しくは毎週「不動産無料相談」を開催していると思います。
そこへ相談してみては如何でしょうか！　相談に乗ってくれると思います。
前の所有者が競売にかけられたのであれば、
金銭的に返済能力があるかどうか判りませんが、
貴方の契約終了時が前の所有者なら前の所有者に返還義務があり、
新しい所有者に変わっていたのなら新しい所有者に返還義務があります。
相手が判れば裁判所で少額訴訟（30万円まで）されたらよいと思います。
やり方は簡単ですし費用も1万円もかかりません。
裁判所へ行って聞けばやり方を教えて頂けます。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談内容　

私は東京都内で飲食業を営んでいる者ですが、
今回の消費税改正、消費税が課税される免税点売り上げが
3000万円以下から1000万円以下に引き下げられた為に、
店鋪として借りているビルのオーナーが課税対象となりました。
そのため、消費税分を負担してくれと
実質的に家賃の値上げを言ってきたのですが、
賃借人としてはこれは呑むしかないのでしょうか？
反論できる余地はないのでしょうか？
どなたか、御教授下さい。よろしくお願いします。

□■アドバイス

今回の消費税免税点引上げは零細事業者には実質大増税ですね。
あなたも課税事業者と思われますので、家賃の消費税分値上げは
仕方ないと思います。多分、契約書にも租税公課の値上がりは
賃料変更理由に該当するという記載があると思います。

(シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　

先日賃貸マンションの所有者変更が変更し、
新所有者は原契約をそのまま継承し、
振込口座を変更する旨の通知が届きました。

家賃支払について、原契約では振込と記載されていたものの、
重要事項説明書に口座振替と記載され、現状口座振替していました。
新管理会社によると重要事項説明書記載は関係なく
口座振替不可、振込でとの事。

できれば、便利な口座振替継続を希望しているのですが（口座は変更可）、
重要事項説明書の記載があっても、だめなのでしょうか？

ご存知の方がいらっしゃいましたら、お忙しいとは思いますが、
お教えいただきたくお願いいたします。

□■アドバイス

口座振替というのは、公共料金の場合は無料で引き落としされますが、
駐車料や家賃などを先方から引き落としする場合は、
先方がその手数料を負担しています。
固定負担の部分があるため、業者によっては引き落としができない
（銀行との契約をしていない）ということはあると思います。

その場合ですが、お客様からの振込をお願いすることになるわけですが、
この手数料をどうするかが焦点であれば、先方と負担を話し合うしかありません。
そうではなく、負担をしても自動振替が良いというのであれば、
銀行に相談してみるのが良いと思います。
おそらくどの銀行でも、自動振込の手続きができると思います。
振込手数料は普通にかかってしまいますが、
払い忘れを防ぐ方法としては利用できます。

(西日本地所・山本秀樹さん）

■□相談内容　

マンション購入と同時に転勤になり、
現在は仲介会社を通して賃貸契約しております。
仲介会社の親会社が倒産したため、
仲介会社も会社清算の方向にあるようです。
さらに借主からも３月末をもって退去したいとの連絡がありました。

借主からは3/18に電話にて解約の申し入れがありましたが、
常識的には1ヶ月前の認識でいました。契約書には、
「借主が本契約を解除するときは、1ヶ月の予告期間をもって書面により
　貸主に通知するものとする。但し、借主は1ヶ月の予告にかえて、1ヶ月の
　賃料及び管理費等を支払うことにより即時本契約を解除することができる」
…となってます。借主とは穏便にとこをすませたいのですが、少しばかりでも
4月分の住んでいない賃料を貰うことはできないでしょうか？

仲介会社も会社清算する様で、今後のことが非常に心配です。
次に借りてくれる人も探さなければなりません。
どなた様か相談にのって下さい。お願いします。
賃貸物件は東京都下で、札幌に住んでおります。

□■アドバイス：１

翌4月の17日までの賃料は請求できます。
基本は契約書ですから、契約書にのっとって処理すべきだと思います。
借主・貸主双方合意の上の契約ですから心配は無いと思います。
穏便に済ますなら余計な時間をかけずに
迅速に退去後の処理を進めるのが良いと思います。

　　> どなた様か相談にのって下さい。
　　
相談者様の今後の方針がわからないと相談にのることも難しいと思います。
新たに仲介業者さんを紹介して欲しいのでしょうか？

（ツナシマ商事・石原嘉隆さん）

□■アドバイス：２

3月末で解約なのに通知が3月18日だったので、
4月17日までの分を日割りでいただくことになりますといえば済むと思いますよ。
それよりも、鍵の返却方法や、退去時の確認などが厄介ですね。

　　> どなた様か相談にのって下さい。お願いします。
　　
マンションの管理人などに、出入りの業者や、
近所で評判の良い業者を紹介して貰っては如何でしょうか。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　

初めてご相談させていただきます。
今現在、私の希望する住宅街にいろんな大手ハウスメーカーの
建築条件付土地が多数販売されています。
購入を検討中ですが、なにぶん大手ハウスメーカーの住宅価格は高く、
出来ることなら地元の工務店で建てたいなぁ、とわがままを考えています。
以前、何かの住宅情報誌に
「建築条件付土地でも条件をはずすことが可能な場合がある」
との記事を目にしたことがあります。実際のところどうなのでしょう？
不動産のことについては勉強不足なもので、愚問かもしれませんが
よろしくお願いします。

□■アドバイス

その土地の所有権がハウスメーカーなら困難ですね。
真の持ち主を登記簿などで調べて交渉するとか仲介業者が入っているなら、
その業者に交渉するなどされたら如何でしょうか。
（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談内容

よろしくお願いいたします。お粗末なことは重々承知していますが、
多少なりとも何とかなればとご相談させていただきます。

一ヶ月前念願の戸建を新築完成（本年2月）。それにあたっては、
ある不動産屋さん（地方都市でメジャー）を介してA氏より購入。
その土地はA氏のもつ土地（更地）の東南角の一区画で、
南と西が道路の面した土地。西の道はA氏の私道。南の道路は公道。

土地購入の意志を伝える際と売買契約締結の際に、
仲介不動産屋さんのB氏、私からの建築発注先CハウスのD氏同席の場で、
A氏に西道路をはさんだA氏所有更地の今後の用途を確認したところ、
分譲地もしくは3・4階建ての賃貸アパート予定している旨、
それぞれの際に口頭で回答を得た。こちらとしては
隣に高い建物がたたないのであればということで契約を結んだ（昨年10月）。

先日、A氏に偶然会い、近隣の土地、西側含め、
その後いつごろ分譲にするのかアパートにするのか、たずねたところ、
6階建ての賃貸マンションにすることにした。
また採光の関係で西道路（3メーターほど）については、
2階以上部分は西側道路の上部分にせり出す形で
テラスを設ける予定とのことをいわれた。

当初よりその予定であれば、当方その土地は購入しなかったはずで、
ましてや西側道路は私道とはいえ、
そこ上部にテラスを張り出し、我が家の西テラスとは
私道の半分程度の間隔しかなくなるのであれば、ましてやであったはず。
当然、口約束であったことのお粗末さ、西はA氏所有の私道であるわけで、
このような事態がおこることの想定があまかったこと、
先方の口頭の約束時とA氏の状況が変わったと言われれば、
手のうちようがないと思われること…など、
こちらの不手際・甘さがあるということは重々承知の上ですが、

　　1.仲介不動産や第三者（Cハウス）も、A氏の約束（プラン）を聞いていることから、
　　　なんらかの効力をもたせたられて、6階建ての建築を4階建てまでに変更を
　　　してもらえる状況（こちらが有利に交渉する余地）があるのか？

　　2.仲介の不動産屋さんは、売主に対しての働きかけや交渉窓口をする義務は
　　　ないのか？

　　3.更地であることをベース（西側に高い建物はたたない）での相場土地価格で
　　　購入したのだが、こういうこと（日照時間減などで土地の価値を下げる）を
　　　売主自体が行うことは、詐欺に近い行為ではないか？
　　　どうしても6階建てをたてる（建てることを受け入れざるを得ない場合）こと
　　　になったら、価格が下がる分をA氏に補償してもらうようにすることは
　　　可能なのかどうか？

以上について、もしくはいろいろアドバイスいただければ幸いです。
よろしくお願いします。長くなりすみませんでした。

□■アドバイス

東南角の一角とは「田」の字の右下部分を想定していますが、当該地の西側、
つまり田の字の真ん中に道があるのですか？
それは、私道ですか、通路ではなくて。

私道であるならば、上部にせり出すのは許可になりません。
A氏が勝手に妄想を描いているか、私道を廃止にしたか、
もともと私道ではなくて通路であったかのいずれかではないでしょうか。

　　1.「約束」を盾とする交渉は無理と思います。
　　　　お話しは、拘束力のある約束とは思えないです。

　　2.法的義務は無いと思います。

　　3.土地に建物を建てるのは当然の権利です。
　　　建物を建てれば影は敷地外に落ちます。これを不法行為と言うからには、
　　　相当の事情が必要です。たとえば、広大な敷地があるのに、
　　　わざと隣地ぎりぎりに建てるなど。

　　　> A氏に補償してもらうようにすることは可能なのかどうか？

受忍限度を超えるような日照障害の場合、
そのような事例もあるようですが極めて希です。
4階建ては想定していたようですし、他に売却した場合は
それ以上のものも建つことは想定できたのではないでしょうか。
4階から6階に変更となっても、隣接地には甚大な被害は増えないのではないでしょうか。
これはプランを見ていないのでなんとも言えませんが。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　

＜状況＞
　　　■９月に１回目の更新を終えた
　　　■先日管理会社よりＴＥＬにて「契約書に一文追加したい」とのこと
　　　■追加内容は「退去時に掃除代は借主負担とする」ということ
　　　■費用は「だいたい２万円くらいじゃないですか～」とのこと
　　　■掃除内容は「畳の張替えや壁紙の張替え」
　　　■担当者は今までも借主が掃除代を払っていたと説明
　　　■掃除代は敷金と相殺もできるとのこと

＜相談＞
　　　なんで今頃？という気持ちがひとつと、それは本当に
　　　借主が支払わなければいけないものなのかよくわかりません。
　　　入居時からの管理会社担当者の対応が信用性にかけ、
　　　なんだか今回も騙されているような気がしてしまいます。
　　　ご回答頂ければ幸いです。どうぞ宜しくお願い申しあげます。

□■アドバイス

既に更新したのですから、契約書条件を変更するか否かは
相談者さんの意向次第です。その追加条項が自分に不利で
追加したくなければ断ればよいと思います。
しかし、現在の条文はどうなっているのですか？
清掃費は貸主負担になっているのですか？
もしそうであれば、大きな条件変更になりますね。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談内容　

現在、賃貸マンションに４年間住んでいます。
先月ガス給湯器が機能しなくなり、メーカーに問い合わせたところ、
買い換えるしかないと言われました。
管理人に報告すると、メーカーの保証期間は１年だし、
４年も住んでるから故障でないにしろ
私が払って現状に復する必要があると言われました。

契約書には、貸主が好意で物件内に残しておいた、
冷暖房機・湯沸器等については、その機能が消滅した時点で、
当初より設置していなかったものとして、
貸主は管理責任を持たないものとすると記載されています。
やはり私が全費用を払わなければならないのでしょうか？

□■アドバイス

契約書でそのように規定してあるのであれば自己負担になるでしょう。
通常の賃貸借契約では、湯沸器は基本的な設備なので
設置されている湯沸器は貸主の責任で修理しますが、
地域によってはそうでない場合があるのでしょう。
冷暖房器は、りんさんの契約書のように規定するか、
貸主が修理をするか、貸主の状況によって異なります。
りんさんが設置すれば、それはりんさんの物なので
退去のとき持ちさるか、買い取ってもらえるかもしれません。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

佐藤様、やはり払わなければならないのですね。
参考になりました。有難う御座いました！

あれから本体買い替え・工事ということで業者さんと話を進めてきたのですが、
部品が届くまで3週間かかり、壊れた物と同じ型の物がなく
通路に20cm出っ張ってしまうということから、消防法の関係で
それは困ると管理人に言われ、まだ申し込んでいません。

ですが、ガス給湯器メーカーの方が、今設置されている型の
最終出荷は93年で、私が入居した00年より前に据付けてあったはずだと仰いました。
それで法律に明るい方に相談した方が、全額私が負担する必要があるか
怪しいとアドバイスを頂きました。でも、29日に引越しなので、
役所の無料相談や弁護士事務所に相談する時間がありません。
何方かのご意見をお伺いしたいのです。宜しくお願いします。

□■アドバイス：２

家主は、自らの補修義務を廃したものに対して、
修理してから出て行けと言っているのですか？その必要はないでしょう。
「物件内に残しておいた、冷暖房機・湯沸器等については、その機能が消滅した
　時点で、当初より設置していなかったものとして、貸主は管理責任を持たない」
としているのですから、初めから無かったものとして扱えばいいのではないでしょうか？

（集住企画・中村さん）

■□相談者より

中村様、こちらにもレスを早くに頂いて、有難う御座います。
管理人は、契約書の
「借主の責ある殷損等については、借主はその都度これを修復して
　現状に復すか、若しくはその損害を賠償しなければならない」
という部分をさしてのことだと思いますが、
「契約書に書いてあるように直してもらう必要があるし、
貴方が壊したわけではないけど、貴方は４年住んでるから、保証期間も過ぎたし」
と言っていました。ガス給湯器メーカーの方が仰ったことは、
まだ管理人に確認していません。

■□相談内容　

6ヵ月間のみ空いている倉庫をＡ社に賃貸する予定です。
定期建物賃貸借契約書の作成についてお伺い致します。

　(1)契約終了の通知義務の記載は、必須ですか。
　(2)契約期間が６ヵ月間の場合、通知の時期はいつ頃が適当ですか。
　(3)必ず、公正証書にする必要がありますか。

□■アドバイス

６ヶ月しか借りない借主はどのような目的で借りるのでしょうか？
間違いなく撤去して欲しければ安全ベースでやるのがよいと思います。
公正証書は必要とは思えませんが、
相手次第で公正証書を作った方がよいかも知れません。
６ヶ月定期なので２ヶ月前に通知することにすればよいでしょう。
問題は、条項ではなく借主がどのような目的で借りて
６ヶ月で退去できるような業態なのか確認することでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

有難うございました。

□■アドバイス：２

　> (1)契約終了の通知義務の記載は、必須ですか。
　　
定期建物賃貸借契約で締結する場合は必要です。

　　> (2)契約期間が６ヵ月間の場合、通知の時期はいつ頃が適当ですか。
　　
終了通知は、６ヶ月後に効力を生じますので、契約時が適当でしょう。
その際、定期借家であることを示す書面を兼用できるかは、わかりません。
弁護士等に確認をするか、念のために別個に行うなどが必要と思います。

　　> (3)必ず、公正証書にする必要がありますか。
　　
必ず公正証書にする必要はありません。なお、取り壊し予定建物の賃貸借や、
一時使用貸借の条件を具備するのであれば、そちらを適用した方がよろしい場合もあります。
詳しい知識をお持ちでないようであれば、不動産業者等に仲介を依頼した方がよろしいでしょう。

（集住企画・中村さん）

■□相談者より

有難うございました。
一時的な試験場として借りるということですが、詳しい事情を確認します。

■□相談内容　

父は15年程前に亡くなって遺産分割協議も整って、
私と一番目の弟は相続登記を済ませていました。

しかし、二番目の弟は、自分の家の土地と田をまだ登記もせず、
遺産分割協議書も無くしてしまった（破いてしまった）ので、
承認書というものを作って登記させてくれといってきました。
二番目の弟は、会社経営が思わしくなく、
自分の相続分も売却してしまっているので、
さらに未登記の田について法定相続分だけ欲しいと言ってきました。

さて、質問ですが、遺産分割協議書を無くした場合、
承認書というものは法的に有効なのでしょうか。
そして、一番目の弟のような要求は法的に有効なのでしょうか。
よきアドバイスをおねがします。

□■アドバイス

お近くに相続コーディネーターがおられれば
プロに相談されるのがよいと思います。或いは弁護士さんに。
場所によってはご相続コーディネーターをご紹介できると思います。
常識的には、協議書があるのに今から意義を申し立てるのは認められないと思いますが…。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

ひとつだけ教えて下さい。遺産分割協議書を無くした場合、
それを追認する承認書というものは法的に有効なのでしょうか。

■□相談内容　

はじめまして。築8年で銀行ローン残高3,200万の一戸建てに住んでいます。
主人の仕事が代わったため違う土地へ賃貸の家に住むこととなりました。
主人はもう仕事をやめ私も3月で退職となります。
不動産屋さんは売るのには1,000万ぐらい現金がないとだめ
というところと400万ぐらいで大丈夫というところがありました。
それぐらいなら賃貸にしてその間貯金しようかなと思いました。
悩んでいるのは売却か賃貸にするかを
誰に相談すればいいのかわからないということです。
よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

考え方は、売却した場合と貸した場合でどちらの自己負担が少ないかですね。

400万円か1,000万円の負担との事ですが、査定書をよくご覧になって下さい。
査定書の販売事例物件をご自身で見に行くとどちらが近いか解ると思います。
そして、ここ数年の地価の推移を調べてみましょう。

現在の家の住宅ローンは、返済期間が後何年間残っていて、
返済できるだけの収入がありますか？
賃貸で貸した場合に、幾らで貸せますか？
例えば、家賃が15万円とすると年間180万円ですが、
住宅ローンの返済額をどれだけまかなえますか？

建物は減価償却されますので価値が減ります。
土地はその地域により異なりますが、数年は下がり続けると見て良いでしょう。
　　
例えば年間5％下がり続けると、5年で現在価格の77％位になります。
賃貸で貸すと、ご自身が使うように大切に扱われない事も多く、建物が傷みます。
将来売却する時にはリフォーム工事代も必要になるでしょう。
外壁と室内表面だけのリフォームでも200万円位はかかります。

本当に貯金で追いつけますか？

お近くのファイナンシャルプランナーにご相談されてみてはいかがでしょうか？

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任・香川文人さん）

■□相談者より

早速ありがとうございます。
ファイナンシャルプランナーって不動産業者ということですよね。
無ですみません。両方扱っているところへ行って見ます。

□■アドバイス：２

ファイナンシャルプランナーは下記の資格を持つもので、
資産管理などのプロです。昨年から国家資格になっています。

不動産会社の社員にも私のように資格を持つものも居るでしょうが、
下記の「ＮＰＯ法人　日本ファイナンシャルプランナーズ協会」
　　　 http://www.jafp.or.jp/
で紹介してもらう事も可能です。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任・香川文人さん）

■□相談者より

ホームページで調べてみました。
とても感謝しています。ありがとうございました。

■□相談内容　

ペットについての質問なんですが、今住んでいる賃貸マンションは
犬猫等ペット飼育禁止の条件で部屋を借りています。
ところが隣りの家では犬を3匹ぐらい飼っています。
さらに上の階は大家さんが住んでいて、犬を飼っています
（エレベーターで犬を抱いている大家さんを何度も発見）。
借りる部屋によって契約条件などが変わってくるのでしょうか？

□■アドバイス：１

貸主と借主は建物賃貸借契約書により条件を定めます。
隣の方はペットの飼育を条件で建物賃貸借契約を締結されたのでしょう。
他の部屋がどうであろうと、
貴方が締結した建物賃貸借契約の定めを守る義務があります。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任・香川文人さん）

□■アドバイス：２

ペット飼育に限らず賃貸借契約書により
同じ建物でも契約内容が変わることがありますが、ペット飼育規定は
1棟の建物内では、同じ規約にしたほうがトラブルが起きにくいです
（ペット嫌い、アレルギー、鳴き声等）。
あなたがペットにより何らかの障害があるのであれば、
貸主に言うべきであり、飼いたいのであれば、
お願いすればよろしいのではないでしょうか。ただし、当初の契約により
飼育を拒否された場合は、止むを得ないでしょうね。

（ライズ不動産・鈴木さん）

■□相談者より

そうなんですか…。こういう場合、
隣りのペットの悪臭・泣き声などは苦情する事は出来ないのでしょうか？
直接お隣りへ言った方が良いのか、大家さんへ言った方が良いのか…。
大家さんは動物を飼っているのでそんなには気にならないのかもしれませんが、
動物を飼っていない私からしたら隣りの部屋から悪臭がするのです。
私が契約した時には隣りで動物を飼っているなど等は一切聞いていません。
もともと動物を飼ってはいけないマンションと思っていましたので、
飼っている人がいるなんて…。どうしたらよいのでしょうか？

□■アドバイス：３

苦情を言うことができないことはありませんから
鈴木さんのおっしゃったような感じで、
貸主に相談するのが良いのではないでしょうかね？
ただ、苦情を聞き入れるかどうかは別問題です。ですので、
改善がなされない場合も考えられます。その場合、自治体などの
無料の法律相談などで、対応方法をご相談されてはいかがでしょう？

（Fudosan.JPサポート・草柳）

■□相談内容　　

はじめて相談させていただきます。
現在、建築条件付の土地の購入で迷っています。
というのも、その土地は大手ハウスメーカーの建築条件付なのですが、
そのハウスメーカーの販売している住宅は建てられないと言われたからです。

「売主の意向で建物の大きさや坪単価が決まっている」と説明されたのですが、
私は、建築条件付の土地というのは工事請負業者が指定されているだけで、
どんな金額でどんな家を建てるかはこちらの自由だと思っていました。
ネットで検索してもそのような記述が出てくるのですが、
この認識は間違っているのでしょうか？

また「確認がおりたので今後契約するときは完成物件扱いになる」
と言われたのですが、建物を建ててもいないのに
完成物件というのはどういうことでしょう？

仲介業者からは早く契約するよう急かされています。
環境はいいのでそこに家を建てたいとは思うのですが、
業者の説明に納得がいかず契約に踏みきれません。
この業者の言っていることは正しいのでしょうか？

どなたか、お答えをよろしくお願い致します。

□■アドバイス

建築条件付きの土地とは、土地の売買契約後3か月以内に
建物の請負契約を土地の売主又は売主の100％子会社又は
土地の販売代理人と締結する事を条件に販売されるものです。
建物は請負契約ですので、どんな建物でも予算に合わせて建築が可能です。

　　> 確認がおりたので完成物件扱いになる・・・
　　
確認がおりても未完成建物です。完成物件にはなりません。
その仲介業者の言う、確認がおりた建物と土地を一緒に契約すると言う事は、
注文住宅ではなく新築建売住宅としての契約をしたいのでしょう。

仲介業者は土地だけの契約だとどんなに高額な
建物の建築請負契約を締結しても仲介手数料は土地分しか取れません。
新築建売住宅なら土地と建物の総額に対して
仲介手数料が取れますので、当然儲かる建売住宅で契約をしたいのです。

建築条件付き土地で表示して、建物の概要がまとまると
土地建物セット（建売住宅）で契約をする行為はかなり問題があります。

その仲介業者が信用できないので有れば、白紙にされてはいかがですか？
一生住むかもしれない高額な買い物です。
本来自由なはずの希望の建物が建築できない事を納得できますか？
よくお考え下さい。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任・香川文人）

■□相談者より

香川さま、詳しく教えて下さってありがとうございました。

建物のプラン図は一度見せてもらったことがあるのですが、
変更したい箇所は当然あり、それらは契約（土地の売買契約のみ）をしたあとで
話をつめていくものと思っていました。

でも、香川さまのお話からするとそのプランでＯＫということで
「建物の請負契約」も一緒にさせられようとしているのですね。
仲介業者も建設会社も大手なのである程度安心していたので、ショックです。

場所は気に入っているので白紙に戻すのには少々ためらいがあります。
国か県の機関で建築指導課というものがあると聞いたことがあるのですが、
そこを通して話をするにはやはり契約を済ませてからでないと無理なのでしょうか？
　　
あくまで土地の売買契約だけという姿勢を貫けば
建物の仲介手数料は取られずに済むのでしょうが、
そのあと建物についての合意を得られなければ解約ということになり、
手数料等を取られてしまうんですよね？
同じ地域で他に土地は売り出されていないし、どうすればいいのか複雑な心境です…。

□■アドバイス：２

一部誤解されている事があるかもしれませんので、
「契約」についてもう一度説明します。

建築条件付き土地の売買契約は、先ず土地の売買契約を締結し、
建物のプランや仕様などを決めて、見積を出してもらい、
それで納得すれば、建物の建築請負契約を締結します。
建物の請負契約後、建築確認申請を出して、下りたら建築工事を着工します。

　　　※土地は売買契約、建物は建築請負契約
　　　※建築請負契約は不動産の売買ではありませんので
　　　　仲介手数料はかかりません。

建築確認がおりて土地建物を契約というのは、新築分譲住宅の
土地建物売買契約を締結する事であり、建物の請負契約はありません。
建築確認がおりた後でも小さなプランの変更は可能です。

　　　※土地建物の売買契約（新築建売住宅の売買契約）
　　　※土地建物とも不動産として売買しますので仲介手数料がかかります。

建物について合意を得られず解約の場合の件、土地の売買契約締結後、
建物の建築請負契約に至らなければ、土地の売買契約は白紙解約となり、
手付金や仲介手数料は返還されます。

　　　※ただし、売買契約書に貼付した収入印紙は負担する事になります。

建築指導課への相談、建築条件付き土地の売買契約を締結し、
建物の建築請負契約をせず、建築確認が下りてから
土地建物の売買契約に変更する事は禁止されています。

恐れずに相談される事をお薦め致します。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任・香川文人）

■□相談者より

　　> 建物の請負契約後、建築確認申請を出して、下りたら建築工事を着工します。
　　
…ということは、今回はまだ請負契約を締結していないのに
建築確認申請をされていたということなのですね。
「確認がおりた」と聞かされたのは見積書をもらって
価格交渉している最中のことでしたし、口頭契約になるとまずいので
「いくらになるなら契約する」というようなこともこちらは言いませんでしたから…。
大手だからと安心してはいけないのですね、いい勉強になりました。
もう一度仲介業者と話してみるか、さっさと建築指導課に連絡するか、
ちょっと考えてみます。
迅速かつ丁寧なアドバイス、本当にありがとうございました。

■□相談内容　

初めて相談します。
実は、タイトルにもあるように、自転車を捨てられました。
今住んでるマンションは、今年８月でまる４年になります。
で、３年目の途中でしたでしょうか、管理会社が突然変わりました。
ちゃんと次の管理会社へ色々引継ぎなどされているのだろうか、
不安ながらも、まぁそれを受け入れて…といってもただ変わりました
という案内のみで、同意書などを書いた覚えはありません。

そして、一方的な申し出で、家賃の振り込み方法なども変わり、
嫌だな～と思っていました。いきなり、浄水器設置の話がきたり、
入り口の玄関がせばまったりあっという間に環境が変わっていきました。
そして、ある時、ある貼り紙を見つけました。
「共有部分に自転車を放置してる方がいます。
　美観をそこねますので近日中に撤去します」などという貼り紙でした。

私は、実は、自転車を３台、バイクを１台所有していて、
自転車置き場には置ききれないという事で、
前の管理会社の管理人さんに了解を得て、
違う共有部分（貼り紙にある）に置いてイイと言う許可を貰っていました。
それなのに、突然そんな貼り紙で、そしてそれはいつ貼られていたかもわからず、
急いで見に行ってみると、もう無くなっていて。

私は驚いて、管理会社に電話すると
「それはあなたが悪いね、仕方がないね」となだめる内容の言葉ばかり。
で、向こうの言い分いわく「パンクをしてたりしたものは捨てた」と言うのです。
「なんだそれは！」です。確かに私の自転車はとても古いもので、
でもそれはとても価値のある古さだったんです。だから乗らずに置いておいたのに。

で、一応、一度はそれで、もう諦めるしかないのか…と思ったのですが、
最近、また新たにチラシがポストに入っていて、また自転車の撤去の知らせでした。
私はそれでまた怒りが込み上げてきました。私の時は、ポストに案内はありません
でした。貼り紙なんて、一方的なもなので、見てる人と見てない人が
いると思います。どうなんでしょう。

こんなケース、弁償してもらえるんでしょうか？
感情的文章で、わかりづらくすみません。返答お願いします。

□■アドバイス

共有部分に置いた事がルール違反で有れば貴方にも落ち度があります。
しかし、管理会社には住民へ十分な期間を持って、
入居者に平等に分かりやすく知らせる義務もあると思われます。
被害額が少ないので弁護士に相談するのも相談料を考えると難しいですね。
市役所などが行っている無料法律相談などを利用して
相談してみてはいかがでしょうか？

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任・香川文人）

■□相談内容　

昨日、不動産で駐車場を契約しました。
契約も終わったので本日から止められますと言われたので止めたところ、
次の日に契約した駐車場に行ったら、不動産屋の名前の入った
「駐車違反で警察に通報します」との張り紙がしてありました。

車のフロントガラスに粘着性の強いテープで
張ってある為に落ちなく、また、車を蹴った跡まであった。
　　
即日電話をしたところ管理者が張ったと言って、
「契約書にある駐車スペースと違います」と電話で言われたのですが、
車のフロントガラスの粘着テープは強力で前が見えにくい上に
蹴ってあるので傷ができた上に、車が使用できなく仕事に支障があります。

この場合は、不動産の契約違反なのでしょうか？　それとも泣き寝入り？

□■アドバイス

相手が車を傷つけた事を認めたので有れば、
損害賠償を請求されたらいかがですか？
方法や金額については弁護士に相談されるか、
市役所などが行っている無料法律相談を利用される事をおすすめします。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任・香川文人さん）