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隣に高い建物が建ち日照時間が減る問題について

■□相談内容

よろしくお願いいたします。お粗末なことは重々承知していますが、
多少なりとも何とかなればとご相談させていただきます。

一ヶ月前念願の戸建を新築完成(本年2月)。それにあたっては、
ある不動産屋さん(地方都市でメジャー)を介してA氏より購入。
その土地はA氏のもつ土地(更地)の東南角の一区画で、
南と西が道路の面した土地。西の道はA氏の私道。南の道路は公道。

土地購入の意志を伝える際と売買契約締結の際に、
仲介不動産屋さんのB氏、私からの建築発注先CハウスのD氏同席の場で、
A氏に西道路をはさんだA氏所有更地の今後の用途を確認したところ、
分譲地もしくは3・4階建ての賃貸アパート予定している旨、
それぞれの際に口頭で回答を得た。こちらとしては
隣に高い建物がたたないのであればということで契約を結んだ(昨年10月)。

先日、A氏に偶然会い、近隣の土地、西側含め、
その後いつごろ分譲にするのかアパートにするのか、たずねたところ、
6階建ての賃貸マンションにすることにした。
また採光の関係で西道路(3メーターほど)については、
2階以上部分は西側道路の上部分にせり出す形で
テラスを設ける予定とのことをいわれた。

当初よりその予定であれば、当方その土地は購入しなかったはずで、
ましてや西側道路は私道とはいえ、
そこ上部にテラスを張り出し、我が家の西テラスとは
私道の半分程度の間隔しかなくなるのであれば、ましてやであったはず。
当然、口約束であったことのお粗末さ、西はA氏所有の私道であるわけで、
このような事態がおこることの想定があまかったこと、
先方の口頭の約束時とA氏の状況が変わったと言われれば、
手のうちようがないと思われること…など、
こちらの不手際・甘さがあるということは重々承知の上ですが、

  1.仲介不動産や第三者(Cハウス)も、A氏の約束(プラン)を聞いていることから、
   なんらかの効力をもたせたられて、6階建ての建築を4階建てまでに変更を
   してもらえる状況(こちらが有利に交渉する余地)があるのか?

  2.仲介の不動産屋さんは、売主に対しての働きかけや交渉窓口をする義務は
   ないのか?

  3.更地であることをベース(西側に高い建物はたたない)での相場土地価格で
   購入したのだが、こういうこと(日照時間減などで土地の価値を下げる)を
   売主自体が行うことは、詐欺に近い行為ではないか?
   どうしても6階建てをたてる(建てることを受け入れざるを得ない場合)こと
   になったら、価格が下がる分をA氏に補償してもらうようにすることは
   可能なのかどうか?

以上について、もしくはいろいろアドバイスいただければ幸いです。
よろしくお願いします。長くなりすみませんでした。


□■アドバイス

東南角の一角とは「田」の字の右下部分を想定していますが、当該地の西側、
つまり田の字の真ん中に道があるのですか?
それは、私道ですか、通路ではなくて。

私道であるならば、上部にせり出すのは許可になりません。
A氏が勝手に妄想を描いているか、私道を廃止にしたか、
もともと私道ではなくて通路であったかのいずれかではないでしょうか。

  1.「約束」を盾とする交渉は無理と思います。
    お話しは、拘束力のある約束とは思えないです。

  2.法的義務は無いと思います。

  3.土地に建物を建てるのは当然の権利です。
   建物を建てれば影は敷地外に落ちます。これを不法行為と言うからには、
   相当の事情が必要です。たとえば、広大な敷地があるのに、
   わざと隣地ぎりぎりに建てるなど。

   > A氏に補償してもらうようにすることは可能なのかどうか?

受忍限度を超えるような日照障害の場合、
そのような事例もあるようですが極めて希です。
4階建ては想定していたようですし、他に売却した場合は
それ以上のものも建つことは想定できたのではないでしょうか。
4階から6階に変更となっても、隣接地には甚大な被害は増えないのではないでしょうか。
これはプランを見ていないのでなんとも言えませんが。

(集住企画・中村孝司さん)

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