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ハウスメーカーの建築条件について

■□相談内容  

はじめて相談させていただきます。
現在、建築条件付の土地の購入で迷っています。
というのも、その土地は大手ハウスメーカーの建築条件付なのですが、
そのハウスメーカーの販売している住宅は建てられないと言われたからです。

「売主の意向で建物の大きさや坪単価が決まっている」と説明されたのですが、
私は、建築条件付の土地というのは工事請負業者が指定されているだけで、
どんな金額でどんな家を建てるかはこちらの自由だと思っていました。
ネットで検索してもそのような記述が出てくるのですが、
この認識は間違っているのでしょうか?

また「確認がおりたので今後契約するときは完成物件扱いになる」
と言われたのですが、建物を建ててもいないのに
完成物件というのはどういうことでしょう?

仲介業者からは早く契約するよう急かされています。
環境はいいのでそこに家を建てたいとは思うのですが、
業者の説明に納得がいかず契約に踏みきれません。
この業者の言っていることは正しいのでしょうか?

どなたか、お答えをよろしくお願い致します。


□■アドバイス

建築条件付きの土地とは、土地の売買契約後3か月以内に
建物の請負契約を土地の売主又は売主の100%子会社又は
土地の販売代理人と締結する事を条件に販売されるものです。
建物は請負契約ですので、どんな建物でも予算に合わせて建築が可能です。

  > 確認がおりたので完成物件扱いになる・・・
  
確認がおりても未完成建物です。完成物件にはなりません。
その仲介業者の言う、確認がおりた建物と土地を一緒に契約すると言う事は、
注文住宅ではなく新築建売住宅としての契約をしたいのでしょう。

仲介業者は土地だけの契約だとどんなに高額な
建物の建築請負契約を締結しても仲介手数料は土地分しか取れません。
新築建売住宅なら土地と建物の総額に対して
仲介手数料が取れますので、当然儲かる建売住宅で契約をしたいのです。

建築条件付き土地で表示して、建物の概要がまとまると
土地建物セット(建売住宅)で契約をする行為はかなり問題があります。

その仲介業者が信用できないので有れば、白紙にされてはいかがですか?
一生住むかもしれない高額な買い物です。
本来自由なはずの希望の建物が建築できない事を納得できますか?
よくお考え下さい。

(ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任・香川文人)


■□相談者より

香川さま、詳しく教えて下さってありがとうございました。

建物のプラン図は一度見せてもらったことがあるのですが、
変更したい箇所は当然あり、それらは契約(土地の売買契約のみ)をしたあとで
話をつめていくものと思っていました。

でも、香川さまのお話からするとそのプランでOKということで
「建物の請負契約」も一緒にさせられようとしているのですね。
仲介業者も建設会社も大手なのである程度安心していたので、ショックです。

場所は気に入っているので白紙に戻すのには少々ためらいがあります。
国か県の機関で建築指導課というものがあると聞いたことがあるのですが、
そこを通して話をするにはやはり契約を済ませてからでないと無理なのでしょうか?
  
あくまで土地の売買契約だけという姿勢を貫けば
建物の仲介手数料は取られずに済むのでしょうが、
そのあと建物についての合意を得られなければ解約ということになり、
手数料等を取られてしまうんですよね?
同じ地域で他に土地は売り出されていないし、どうすればいいのか複雑な心境です…。


□■アドバイス:2

一部誤解されている事があるかもしれませんので、
「契約」についてもう一度説明します。

建築条件付き土地の売買契約は、先ず土地の売買契約を締結し、
建物のプランや仕様などを決めて、見積を出してもらい、
それで納得すれば、建物の建築請負契約を締結します。
建物の請負契約後、建築確認申請を出して、下りたら建築工事を着工します。

   ※土地は売買契約、建物は建築請負契約
   ※建築請負契約は不動産の売買ではありませんので
    仲介手数料はかかりません。

建築確認がおりて土地建物を契約というのは、新築分譲住宅の
土地建物売買契約を締結する事であり、建物の請負契約はありません。
建築確認がおりた後でも小さなプランの変更は可能です。

   ※土地建物の売買契約(新築建売住宅の売買契約)
   ※土地建物とも不動産として売買しますので仲介手数料がかかります。

建物について合意を得られず解約の場合の件、土地の売買契約締結後、
建物の建築請負契約に至らなければ、土地の売買契約は白紙解約となり、
手付金や仲介手数料は返還されます。

   ※ただし、売買契約書に貼付した収入印紙は負担する事になります。

建築指導課への相談、建築条件付き土地の売買契約を締結し、
建物の建築請負契約をせず、建築確認が下りてから
土地建物の売買契約に変更する事は禁止されています。

恐れずに相談される事をお薦め致します。

(ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任・香川文人)


■□相談者より

  > 建物の請負契約後、建築確認申請を出して、下りたら建築工事を着工します。
  
…ということは、今回はまだ請負契約を締結していないのに
建築確認申請をされていたということなのですね。
「確認がおりた」と聞かされたのは見積書をもらって
価格交渉している最中のことでしたし、口頭契約になるとまずいので
「いくらになるなら契約する」というようなこともこちらは言いませんでしたから…。
大手だからと安心してはいけないのですね、いい勉強になりました。
もう一度仲介業者と話してみるか、さっさと建築指導課に連絡するか、
ちょっと考えてみます。
迅速かつ丁寧なアドバイス、本当にありがとうございました。

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