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売却した中古マンションの瑕疵担保責任について

マンションを売却したのですが、買主から
「浄水器のパッキンの消耗で水が漏れる」と仲介業者を経由してクレームが来ました。
瑕疵担保責任があるから売主の費用で直してくれ、ということなのですが、
浄水器は給排水設備に含まれるのでしょうか?

個人的には建物の基本的な設備ではなく、
後付けの付帯設備の消耗によるものなので、瑕疵担保責任の範囲を超えている
と考えているのですが、どなたかアドバイスをお願い致します。

修繕費用は少額であろうとは思うのですが、釈然としないので。
尚、浄水器の不具合は、ほとんど居住していなかったので、知りませんでした。



□■アドバイス

こんにちは!ご相談事案にお答え致します。

  <Q1>
  契約書上、売主さん(相談者さん)の瑕疵担保責任期間はいつまででしょうか?
  今回の買主さんからの請求は、その期限内ですか?
  期限経過後であれば請求の余地は無いものと思われます。

  <Q2>
  契約書類の中に「付帯設備表」若しくはそれに近い名前の表はありますか?
  もしある場合このような文言は見当りませんか?
  設備等には経年変化及び使用に伴う性能低下、キズ、汚れ等があり、
  売主は引渡し後の性能を保証するものではありません。
  又買主はこれを了承して買受けるものとします。
  もしあれば、やはり請求の余地は無いものと思われます。

  <Q3>
  浄水器は相談者さんがマンションをお買いになってから
  後付で付けたように読み取れますが、そうなのでしょうか?
  もしそうであれば、
  本来取りはずし出来るものを好意で置いていったものであり、
  性能まで保証するものではありません。「どうしても直せ!」というのなら、
  本来に戻り取りはずして下さい。現物は当方にて引取ります。
  その後新品を購入されては如何ですか?
  というような主張をされてみてはどうでしょうか?

実務的には、浄水器のパッキン交換まで売主さんに担保責任を要求するのは
ちょっと酷かな? と思われます。

(宅地建物取引主任者・藤原浩行さん)




■□相談者より

藤原様、早速のご回答、ほんとうにありがとうございます。

  <Q1について>
  期限内です。

  <Q2について>
  当該浄水器は、付帯設備表に記載がありません。また、経年変化云々の文言は、
  現在契約書が(別の住所に保管してあるため)手元にないので不明です。
  仲介業者に確認を取ってみたいと思います。

  <Q3について>
  私もH9年築のものをH12年に中古で購入した物件なので
  詳しいことが判らないのですが、おそらく新築当時オプションで付けたものと思われます。
  N社製品で取扱説明書がありました。

  上記の通り、A3までの範囲では、こちらから免責を主張するには弱いのかな、
  とも思っています。

  そこで追加で質問させていただきます。
  1.<Q2>の「経年変化~」については、契約書中に明文規定がなくとも、
   個人間の中古不動産取引において経年変化による性能低下についてまで
   売主が保証するものではないと言えるのでしょうか?
   (判例等からそのような解釈になっているのでしょうか)

  2.給排水設備かどうかは個別に判断されることなのかもしれませんが、
   一般的にはどこまで含まれるのでしょうか。

今回のケースでは、付帯設備表に記載がないので
給排水設備に含むと解釈されてしまうのでしょうか。
記載漏れは私の不注意かもしれませんが、記載がないもの全て住宅の
基本設備と解釈されてしまうと売主の負担が大きすぎるように思います。

広義では、確かに水が出るところなので「給水」なのでしょうが、
給排水設備の不良とは、普通、配管に問題があって水漏れする、
配管内が汚れていて水が汚れている、浴室のシャワーが壊れている、
水道の蛇口が壊れている等、通常の上下水道周りのみを指すのではないか
と思っているのですが、いかがでしょうか。

■追記■

藤原様、本件、早速仲介業者に話をしたところ、
買主側の業者を通じて、買主負担とすることができました。
藤原様のアドバイス、大変参考になりました。有難うございました。

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