【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

■□相談内容　

昨年7月に土地と建物を購入しました。
空いていた隣りの土地を業者が他の業者に売却するにあたって
隣地境界線の確認を立会いのうえ署名捺印してほしい
という話を4月末に持ってきましたが、今日になって、
立会いではなくそのまま署名捺印してほしいと言ってきました。
書類は、立会い証明書となったままです。
添付書類もありません。署名捺印してもよいのでしょうか？

□■アドバイス：１

署名捺印については慎重にされるのが得策と考えます。
隣接土地の所有者（登記名義人）に変更が生じる場合、
特に売買を原因とする場合は基本的に所有権移転実行日までに
隣地所有者（登記名義人）双方が立ち会い境界を確認の上、
立ち会い証明書に記名捺印して後日の証として双方が所持することとなります。
添付書類については必ず必要なものではありませんが、あればより明確になるでしょう。
したがって、立ち会いを済ませてから署名捺印するのが得策と考えます。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

□■アドバイス：２

立会証明書や境界確認書は原則として隣接土地所有者同士が現地で立ち会い、
境界について異議なく確認された証として作成されるものです。
書面には境界図面等を添付することにより境界点が明確になっていることが
望ましいですが、必ず必要というわけでもありません。
いずれにしましても遠方にお住まいで立会が無理などの事情がない限り
立会をし、疑義があれば納得がいくまで説明を求められる方が宜しいでしょう。

（田中土地家屋調査士事務所・田中さん）

■□相談内容　

教えてください。数軒で25年前に市街化区域内の山林を、
開発許可を取り開発した土地の中の位置指定道路（復員6m）に
隣接した開発区域外の土地所有者が、
当方の指定道路を無断で使い、宅地造成を行いました。
この先も残りの土地を順次売却予定といっていますが、
この指定道路には元山林だったためかなりの資金がかかりましたが、
工事の中止または面積割りした負担金の請求ができますでしょうか。
土地を造成、売却した業者は指定道路は公道だから
私道の所有者の了解はいらないといっていますが、どうでしょうか。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

内容が充分に把握できませんが、数件お方がおとりになったという
開発全体の面積は1,000平米以下ですか？
通常位置指定道路というのは1,000平米以下の開発しか出来ません。

よってお隣の開発されたという土地面積と
あなた方が開発された面積の合計が1,000平米を超えるようだと、
新規にあなた方の開発された土地を含めた開発許可を取らないと開発できません。

であれば当然道路の名義人の印鑑が必要になってくるわけですから、
その時にお話しが出来るはずです。
もし、位置指定道路の名義が県もしくは市になっていれば、
これは公道ということになり費用の請求はできません。
貴方が住まわれている市役所の都市計画課へ出向き、お隣の開発許可は
どのように取られているか調査してから対応をされたら良いと思います。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談者より

ありがとうございます。
この業者は1,000平米にならないように小口売りをしていくつもりだ
といっています。これは開発がいらないものなのでしょうか。

□■アドバイス：２

一言言わせて頂くと現状をしっかりと記載されないと
判断が出来ないと言うことです。
　　
貴方は市役所都市計画課へ行かれて相談されましたか？　
貴方がたが取られた位置指定道路が昭和50年4月1日以後であれば、
1,000平米未満でも開発区域の変更許可が必要です。
以前の場合は残念ながら許可は必要ありません。
但し、その行政区域によっては取扱いが違う場合が考えられますので、
担当課へ行って相談してみて下さい。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談内容　

はじめてご相談させていただきます。
母が所有しております借地権の更新日（本年9月）が近づいてきています。
この借地権は35年間と設定されていました改正前の
まだ借主の権利が守られていた頃のものです。

上物の家屋はもう築35年のため資産は0と判定されております。
母も高齢の為この家屋にはもう4年ほど住んでおりません。
その為2年程前にこの家屋を賃貸したいと思って地主さんに交渉したのですが、
承諾を得られず断念し、借地権を買い取っていただこうと交渉しました。
その時点での借地権買取価格は路線化の約5割ほどでした。

その後、まだ母が使用する可能性もあるかと時期を延ばしてしまい
借地権更新の時期になってしまいました。再度借地権を買い取ってもらおうか
と思っているのですが、地主さんは今度は子供の誰かと更新をしたい旨のようです。

もう母も高齢で再度その地で暮らすこともないようなので
借地権買取を打診してみましたら
お礼程度の額で借地権を戻してもらう様に言われました。
その地の借地権は路線化の60％です。

更新時または現時点で借地権を買い取っていただくのに
借主はどのくらいの権利が主張できるものなのでしょうか？　
更新時に更新しなかった場合は借主は法廷更新があり権利は更新されるので
0になる事はないと聞いたのですが、このまま更新日まで置いといてもいいものでしょうか？

地主さんに買取の打診をしたのですがその後何の連絡もありません。
急いで買取請求をしたほうが懸命でしょうか？
ご面倒お掛け致しますがご解答の程よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

　　> 借主はどのくらいの権利が主張できるものなのでしょうか？
　　> 急いで買取請求をしたほうが懸命でしょうか？
　　
この２点から、借地人は地主に買い取り請求が出来ると思っているように
見受けられますが、いかがでしょうか。
そのような請求権はありませんので、地主との売買契約が纏まらないのならば、
第三へ売却するか、更新して契約を存続させるか、契約を終了させて
土地を明け渡すかという選択になると思います。

なお、更新については法定更新がされますが、地域の慣習にも依りますけど
更新料が免除されるわけではありません。
期間の定めのない契約になりますし、お互いの信頼関係はこじれますしで、
特にメリットはないと思います。地主側が更新に応じてくれない場合に
借地人を保護するための主旨で定められたものです。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

早速にご回答いただきましてありがとうございました。
ご回答の内容から鑑みますと、買取請求権はないので、
更新を借主である当方が望まなければ契約終了で明渡すのみ…
ということになってしまうのでしょか？
上物の家屋の資産が0であれば契約満了で法廷更新される権利（借地権の価格）
も「なし」ということなのででしょか？　つまり0円で明渡すということ？
再更新して更新料を支払った場合は、何年かして借地権を買い取っていただける
ものなのでしょうか？お手数お掛けいたしますがよろしくお願いいたします。

■□相談内容　

はじめまして。私は知り合いと3人でルームシェアをしています。
借主はその内1人で、私ともう1人は同居人というかたちで、
契約の時から大家さんも不動産屋さんも了解の上です。
入居時の敷金礼金は3人で割って払い、月々の家賃も3人で割っています。
この場合引っ越す時の敷金返却は
3人の口座にそれぞれ分割して支払ってもらえるのでしょうか？
あまり借主の人がお金に関して信用できる人では無いので、
後から3人で精算と言ってもウヤムヤにされそうです。
それぞれの引越し先もバラバラで請求に行ける距離でもないので…。
すみませんがアドバイスよろしくお願い致します。

□■アドバイス

大家さんも不動産屋さんも状況をご存じのようですから、
ご相談してみてはいかがでしょうか。
敷金を権利者にそれぞれ返還するというのは、正当なことだと思います。
　　
ただ、銀行の手続き上、振込先が増えれば手数料がかかることと、
先方が多少の面倒（振込用紙を3枚書くだけですが）を了解してくれれば良いでしょう。
　　
もちろん、借りている3人で合意をしておいたほうが良いですね。
3人連名で3つの振込先を書いたものを用意して渡しても良いかもしれません。
大家さん、不動産屋さんのどちらが振込をするのか分かりませんが、
振込手数料の支払い（差引）を申し出ればさほど嫌がらないと思いますがいかがでしょう。
　　
借りたときの契約書に返還方法が書いてあればそれが優先しますが、
あくまで優先です。希望は先方に言ってみることです。

（西日本地・所山本秀樹さん）

■□相談内容　

海外勤務に伴い、自宅マンションを賃貸にしています。
不動産屋に仲介してもらい3年契約で部屋を貸しました。
　　
1年半が過ぎました。3月に管理会社から、半年前より賃料未払いであったため
弁護士通して立ち退きの裁判をしたいと連絡がありました。
家賃保障の保険に入っていたので、当方には毎月振込みがありました。
裁判手続きのための書類に押印し送り返したりとしていたところ、
マンションの友人から「先日、出て行ったようだ」と聞き、
管理会社に確認したところ夜逃げをしたようです。

この場合，このあとはどうなるのでしょうか。
管理会社からは出て行った日にちで、
契約解消で日割りで清算すると連絡がありましたが…。

仲介不動産屋がこの人はいい人だから、
賃料負けてあげてくれなんて保障した人なのに…。
なんか腑に落ちません。
仲介業者や、保証人にはなんの責任もないんでしょうか。
出て行ったらすぐ解消なんですか？

少し混乱しているので勝手な書き込みかもしれませんが、
よろしくお願いいたします。何か声をかけてください。

□■アドバイス

賃料滞納者が解約に応じて明渡しただけラッキーと考える方がいいですね。
未納のまま居住を続ける、行方不明になるなどすると、
法的手続きが大変で費用もかかります。
敷金で精算して、まだ足りないなら保証人に請求することはできます。
仲介業者の「いいひとですよ」というのは営業文句ですから、
法的責任は全くありません。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　

昭和58年築の中古住宅を買おうかと迷っていますが、
鉄筋でスレート瓦なので、特にアスベストが心配です。
　　
不動産の方も知らない方が結構みえて、日本では、
それほど問題がないみたいになっていますが、調べるとやはり恐ろしいです。
　　
ローンを組んでやっと買う家なので、
健康に悪い家は買いたくないのですが、どうなのでしょうか？　
気にしすぎですか？　よく知って見える方がいらしたら、教えて下さい。

□■アドバイス

はっきり申し上げてアスベストは危険です。
特に飛散した場合に危険度が増します。
具体的には、飛散したアスベストが肺に入り、
決して消えることがなく、将来肺の疾患を起こすというものです。

ですから、古い建物などで、
見えない部分で防火・断熱材と使われていることの多いアスベストも
すぐに有害だと言う場合は少なく、その解体工事を行ったり、
露出して飛散する可能性があるときに危険となります。

私も、アスベストを使った建物の売買を行ったことがありますが、
お買いになった方がその建物を解体したいというので
解体の見積もりを取ったところアスベストの処理に
たいへんな金額がかかってしまいました。

行政でもアスベストの処理については届出制をとっています。
それほど危険な物質ということですね。

密閉してあれば、直ちに、あるいは日常的に
危険であるということはないので、ご参考までに。

（高晋不動・産井俊昭さん）

■□相談内容　

賃貸していた部屋の住人が自殺をしてしまいました。
親族の方々が内装のやり直しを請け負ってくれるとのことなのですが、
今後新しい住人が入るかどうか心配です。
この場合、新しい住人が見つかるまでの賃貸料を
損害補償として親族の方々に請求することは可能でしょうか？
それとも、もう古く小さい物件ですので解体してしまって、
その費用の一部を負担してもらったほうが良いでしょうか？

□■アドバイス

損害賠償は可能と思いますが、素人が交渉できるものではないと思います。
弁護士へ相談されることをお薦めします。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

回答ありがとうございます。やはりそうですかね。
弁護士費用等を考えると、示談ですむものならと思っていたのですが…。
幸い親族の方々も好意的なようなので。
でも、弁護士さんに頼んだほうが何かとやりやすいかもしれません。
ありがとうございました。

■□相談内容　

現在、ある不動産を取得しようとしていますが、重要事項説明書の説明で
登記簿に記載された事項の中に、理解できない部分があります。

　「所有権以外の権利に関する事項：乙区」に根抵当権の設定がありました。
　　不動産会社からは、今回抹消の手続きをするとの約束ですが、
　　根抵当権は消滅できるのでしょうか？　出来るとすれば、
　　その条件があると思いますが、どのような条件でしょうか？

　　債権の範囲　：金銭消費賃貸取引　手形債務　小切手債権
　　債務者　　　　：　＊＊＊＊＊　（所有権者と同じ）
　　根抵当権者　：　△△△△
　　
となっています。

なお、今回の土地売買は、債務者所有の土地を、不動産会社へ売り渡し、
その土地を分筆により、数区画に分割して売りに出されている物件です。

□■アドバイス

根抵当権の抹消には根抵当権者からの抹消書類が必要です。
普通は弁済証書、委任状、資格証明などです
（要するに根抵当権者がお金を返してもらったとか
　債権を放棄するとかいう書類のことです）。

いつ抹消するのかが問題です。残代金支払時の所有権移転と同時なら、
買主側の司法書士に所有権移転登記依頼するなど注意が肝心ですね。
銀行ローン利用ならその指定する司法書士でいいでしょう。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

嶋田尚芳様、ご丁寧な説明ありがとうございました。
条件としての理解は深まりました。
契約当日の注意点を確認して契約に臨みます。朝早い返信に感謝いたします。

■□相談内容　

賃貸アパートに住んでいます。
昨年、今住んでいるアパートで盗難に遭いました。
その犯人が先月捕まり、前住人の知人が合鍵を作っており、
その鍵を使って進入した事が分かりました。
　　
鍵の事については、入居する前にも不動産屋の方にお話はしておりましたが、
何の返答もなく今回のような事に至ってしまいました。
金銭的な損害はなかったのですが、当分の間、精神的にも苦痛で、
通帳、印鑑などがなくなり手続きのためいろいろと手間はかかりました。
　　
この件について、大家、不動産屋の方から
鍵の交換はしてもらいましたが、その後なんの連絡もありません。
大家又は不動産屋に対して何か損害賠償を請求できないものでしょうか？

□■アドバイス：１

前の入居者とは違う鍵に交換しているなどと言っていないのであれば、
貸主や不動産業者への損害賠償請求は難しいように思います。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

回答ありがとうございます。
貸主には鍵を交換する義務のようなものはないのでしょうか？　
もしそういうものがないにしても、こういう事になってしまったことに対して、
貸主として何らかの態度を示してもらいたいと思いますが、おかしいでしょうか？

□■アドバイス：２

　> 貸主には鍵を交換する義務のようなものはないのでしょうか？
　　
前住者が空き巣にはいるだろうとの予見可能性があった場合は
義務があると思えますが、その立証は難しいと思います。

　> 貸主として何らかの態度を示してもらいたいと思いますが、おかしいでしょうか？

「何らか」が何を指すかにもよりますが、
上記同様貸主が予見可能であったかが重要と思います。
あなたの考えがおかしいと言うことではなくて、
法的な話しとして、難しいのではないか？ということです。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容

不動産業者に、気に入ったと言って契約したいっていったら、
「うん、大丈夫、出来ます」といわれました
（僕が会社を辞めて、会社の寮に住んでて、いつに出る事も知ってます）。

その後、いきなり「契約が取れませんでした」といわれ　
理由を聞いたら「一人で住むには部屋が広すぎる」と、
大家に言われたとかで…。こんな理由はいいんですか？

□■アドバイス

法的には問題ありません。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談内容　

平成14年の7月と10月に
「5年以内に売却すれば、購入時の95％で売却できる」と言われ、
投資用のワンルームマンションを購入しました。
10月に購入した分については値引きがあったため、売却益が出るとも言われました。

今年2月に、売却を申し出たところ購入先の専務から電話があり、
「営業マンが何と言ったか知らないが、売却すると大きな損失が出る」とのこと。
　　
以来、営業マンとは連絡が取れなくなったのですが、
今日約2か月ぶりに電話があり、上司から連絡をしないよう止められていたこと、
自分が間違った情報で契約を結んだことを認めて謝られました。

彼の証言をテープにでも録れれば、契約を白紙に戻すことは可能でしょうか。
白紙にできなくても、いくらかの責任を追及することはできないでしょうか。

□■アドバイス

不動産売買契約は重要事項説明書／売買契約書など正確にできています。
所有権登記も済んでいるでしょうから、売買を白紙還元はまず不可能でしょう。
営業マンの甘言を信用したあなたの側の責任もあります。
不動産会社を監督する官庁も宅建業法上のことしか指導できません。
裁判を起こすにはそれなりの証拠もないと勝訴しません。
あなたは良い勉強をさせてもらったと諦めるか、その会社の責任を追及して
取引経過をネットで公開するなどやる覚悟があるかどうかです。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　

初めまして。早速ですがアパートの賃料について教えて下さい。
私は、不動産屋からアパートを紹介して頂き、9年間入居していました。
ここにきて退去することになりました。そこで、退去手続きを不動産屋と済ませた後、
ふとした用事でその不動産屋を訪ねました。すると、以前借りていたアパートの
入居者募集のチラシが店先に貼ってありました。するとそこに書かれていた賃料は
私が借りていた賃料よりも随分と下がっていました。

私も軽い気持ちで不動産屋にそのことについて聞いてみました。すると、
　　「今更、値段のことを言われても困ります」
　　「２年に一回の更新手続き時にそちらから値下げ交渉がなかったので、
　　　前回の金額に同意したとして値下げしませんでした」と言われました。

聞き間違いかと思い、再度こちらから、
　　「アパートの賃料は借主が周りの入居者の賃料を気にし、調査し、
　　　2年の更新時に値下げ交渉を行わないと値下げはされないのですか？」
と聞いてみましたら、不動産屋は、
　　「大家さんは値下げなど積極的にするわけないでしょ」と言われました。

私は9年間一切賃料は下がっていません。
軽い気持ちで聞いてみただけの事でしたが、何故か納得出来なくなってきました。
アパートの賃料設定はこちらから調査・勉強しないと値下げにはならないのでしょうか？
教えて下さい。宜しくお願い致します。。

□■アドバイス

このままの賃料なら入居者に出て行かれる可能性があり、
それは困ると考えている大家さんなら自主的に値下げ案を提示するかも知れませんね。
でも、相場よりも高くなってしまっていると思っても、それに応じて
大家さん側から積極的に値下げ案を提示しなければならない決まりはありません。
今ですと、募集時期も悪いですから、空いたままよりはと
相場より下げていることも考えられます。
なお、借主側から賃料減額の申し入れをすることはできますが、
過去に遡って減額することは原則としてできません。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

早速のレス有り難う御座いました。
金額の低い賃料募集を見ても過去にさかのぼって賃料返金など
全く考えていませんでしたが、あまりにも不誠実な対応をされたので、
退去後の賃料を提示しても交渉にはなりませんので、
現在ご入居されている方々に契約年月と賃料を聞いて周り
調査でもしようかとも考えています。
さらに借主側からの値下げ交渉というのであれば、
現在ご入居されている方々にも教えてあげた方がいいとも考えています。

■□相談内容　

初めての投稿よろしくお願いします。
実家の話なのですが、父親名義の土地を40年ほど前から近所の人に貸していました。
ところがその家族が最近事業に失敗して夜逃げしてしまったらしく、
今は空家状態らしいのです。
地代をもらいに行って気づいたらしいのですがどうやら行方不明です。
その土地には、家はもちろん立派な庭も作ってありどうしたものかと困っています。
賃貸借契約書は古く更新などしていなかったようで、
馬鹿安な地代をもらっていたようです。
実家としてはそこを更地にして売却してしまいたいようですが、
法的に問題のない対処の仕方を教えていただければ幸いです。

□■アドバイス

地代が滞納になっても賃貸借契約が解除され明渡しを受けるまでは
手をつけることはできません。
賃借人を探し出して、借地権付きの家を買い取って解決するのがいいのですが、
恐らくは差押え等になっている可能性が高い。
この件は弁護士、司法書士など法律家と相談しながらやられる方がいいですね。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

嶋田さま、早い回答ありがとうございます。
実家に帰っていて返事が遅れてしまい申し訳ありませんでした。
兄弟等と話し合ってもいい案がみつからず困ってしまいます。
そうですね、素人がいくら集まっても解決できそうにありませんね。
これから専門家に直接相談してみようと思います。
また何かありましたらよろしくお願いします。ありがとうございました。

■□相談内容　

事業用定期借地権についてです。
ある土地に借地の申し込みがありました。
よくある郊外のロードサイドの土地です。
条件は立地からするといいように思えるのですが、
ただ20年の間に、もしも相手方に万が一のことがあるとどうなるでしょう。
つまり最悪のケースでは倒産も考えられます。
そのときは地代がもらえなくなって、土地もまた20年後にしか戻らないのでしょうか。
今回の条件では保証金はないのですが、そのかわりに権利金がついています。

そのことで考え込んでいるので、もしもアドバイスがありましたら
よろしくおねがいしたいのです。

□■アドバイス：１

破産等の場合、あなたの方から契約を解除することができます。
厄介な手続きはあるでしょうが、
残りの期間指をくわえてということは無いと思いますよ。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

さっそくのアドバイスありがとうございます。
「契約を解除することができる」ということでした。

そこで考えたのですが、倒産というケースの場合は、
その会社が色々な負債を抱え込むことで（多分ですけど）、
その返済のための資産の中に、
「事業用定期借地権」も含まれているということだと思います。

「やっかいな手続きはあるでしょうが」というお話は、
そういうことを意味しているのでしょうか。
そうだとすると、なるほどたしかに、やっかいな手続きになりそうです。
そう考えるなら、今回の計画の問題点はいかに安全な相手と組むか
と言うことになるでしょうか。当たり前といえば当たり前のことかもしれませんが。

またまた質問になってすいません。

□■アドバイス：２

事業用定期借地権が有ると言うことは、
地代がきちんと入ってきている状態です。それならそれで良いでしょう。
相当の期間地代が入らなくなったら、契約を解除できます。

　　> 「やっかいな手続きはあるでしょうが」というお話は、そういうことを意味し
　　> ているのでしょうか。
　　
言うとやるでは大違いということです。契約解除はできるけど、解除した所で、
任意に明け渡してくれなければ強制執行などが必要になってくるでしょう。
こういうリスクを、どう評価するかだと思いますよ。
何せ、事業ですからリスクはつきものです。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

中村孝司様、明解なご説明ありがとうございます。

　　> 相当の期間地代が入らなくなったら、契約を解除できます。
　　
なるほどそういうことですね。法の保護ですね。

　　> 何せ、事業ですからリスクはつきものです。
　　
リスク評価の仕方、つまり自分の判断ですね。
たしかにリスクはどこにでも付いてくる物でしょう。

おかげさまで頭の中がずいぶん整理されました。
考え込んでばかりでなく最終的な判断を、慎重に行いたいと思います。
ていねいなご説明ありがとうございました。お礼申し上げます。

■□相談内容　

以前の相談に似ているケースですが宜しくお願いします。

入居時に保証人不要システムで契約しました。
現在契約更新中なのですが、1年半ほど前結婚したこともあり、
義理の母に連帯保証人になってもらいました。
書類を揃えて不動産会社に送付してみると
　「保証人不要システムで契約した方は変更できません。
　　どうしても変更するならば一度解約後、
　　新規に契約していただくことになります」と言われました。

尚、不動産会社の方で保証会社の変更をするとのことなので、
2年間で1万円という費用は発生しています。
その保証会社の保証契約書は送付しておりませんが、
手違いでもうその1万円も振り込んでしまいました。

不動産会社が言ったようなことは法律などで決められているのでしょうか？
連帯保証人の変更は入居者側では変更できないのでしょうか？

□■アドバイス

　　> 連帯保証人の変更は入居者側では変更できないのでしょうか？
　　
連帯保証人というのは借主が申請するので勘違いしやすいですが、
あくまでも連帯保証人と貸主の間で締結された契約です。
ですから、借主の勝手で変更できるというものではないです。

　　>「保証人不要システムで契約した方は変更できません。どうしても変更するなら
　　>　ば一度解約後、新規に契約していただくことになります」と言われました。
　　
保証人システムを利用するからあなたが借りることを承諾したので、
他の保証人を申請するのならば審査からやり直すと言うことを
言っているのではないかと思います。

交渉の余地はあると思いますが、既に更新手続き中と言うことですので、
時間的なこともあり、「できない」と回答しているのかも知れませんね。
「次回は・・・」と切り出してみれば、進展があるかも知れませんよ。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

交渉した結果、残念ながらダメでした。ありがとうございました。

■□相談内容　

はじめまして、少しお話が長くなりますがご相談させてください。
両親が3年前にマンションを売却しました。
この物件は父が購入したものでしたが、当人は職人のため　
サラリーマンである主人と私が連帯保証人となりました。
それは15年も前のことでした。
　
3年前に、いきなり、「売却先が決まりました」と不動産から電話があり
驚きました。不動産事務所に行くと書類などが用意されており　
印鑑を押すのみの状態でした。
　　
なにも連絡もなく売却され　おまけに残債務（住宅保証協会）が
700万近くあります。支払いは父がしていますが　
残債務者の名を残した形となった私達夫婦は
これから住宅を購入する事はできますか？　
残債務が終了するまで購入は待たなければいけないのでしょうか？　
あさはかな私達にご指導をお願い致します。

□■アドバイス

父親は残債務をキチンと償還していて、
貴方方夫妻に支払能力があればローンは可能と思います。
詳しくは保証協会や公庫と相談されたら親身なってくれると思いますが。

（シマダ企画 ・嶋田尚芳さん）

■□相談内容　

初めて投稿致します。よろしくお願いいたします。
定期借地権付きの戸建を所有している方が、第3者に転貸しているのですが、
賃料不払いなど問題が起きています。
第3者の現賃借人は借金のオーバーフローが発生しており
やや自己破産などの危険を感じている次第です。

　　1.定期借地権の転貸・賃借人への契約解除を言い渡すことができるのか？
　　2.現賃借人が破産など陥った場合の
　　　定期借地契約・転貸契約はどのようになるのか？

よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

定期借地権、つまり土地の転貸をしているということなのでしょうか？
それとも、定期借地権を有する者が、自己所有建物を賃貸しているのでしょうか？
これによって大きく変わってきます。
土地の転貸というのは、ちょっと想定しにくいのですが。

（集住企画 ・中村孝司さん）

■□相談内容　

急な転勤が決まって4月半ばに引越しする予定です。

先週の土曜日（3/27）退去連絡をしようと思って、
不動産屋に電話したのですが誰も出ませんでした。
その後何度かけても誰も出ないので、
火曜日に不動産屋へ行ってみると、倒産してしまったのか（？）
誰もおらず、張り紙もありませんでした。
不動産屋の前でうろうろしていると、不動産屋が入っていたビルの
オーナーらしきおじいさんがたまたま出てきて、事情を話したら
「ちょうど今日来るからあなたの連絡先を伝えてあげる」といわれ、
用件と連絡先を書いたメモを渡しました。

その後大家さんにも電話したのですが、何度かかけてもずっと留守電で、
メッセージを入れたのですが、2日間連絡が取れません。
また、メモを渡してもらったはずの不動産屋からも連絡は来ません。

ずっと連絡が取れないまま引越し予定日になってしまったら、
どうすればいいのかと不安でしょうがありません。
何かよいアドバイスをどうぞよろしくお願いします。

□■アドバイス

解約の意思表示をしようとしたが、
貸主側の都合によってその意思が到達しなかったことを
明確にしておけばよいのではないかと思います。
確実なのは、配達証明付き内容証明郵便で、
その意思を貸主へ送付しておくことでしょうか。

（集住企画 ・中村孝司さん）

■□相談者より

今日もまだ連絡が来ません。本当に心配ですが、
アドバイスいただいた通り封書で意志を伝えておこうと思います。
どうもありがとうございました。