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借地権の買取要請について

■□相談内容 

はじめてご相談させていただきます。
母が所有しております借地権の更新日(本年9月)が近づいてきています。
この借地権は35年間と設定されていました改正前の
まだ借主の権利が守られていた頃のものです。

上物の家屋はもう築35年のため資産は0と判定されております。
母も高齢の為この家屋にはもう4年ほど住んでおりません。
その為2年程前にこの家屋を賃貸したいと思って地主さんに交渉したのですが、
承諾を得られず断念し、借地権を買い取っていただこうと交渉しました。
その時点での借地権買取価格は路線化の約5割ほどでした。

その後、まだ母が使用する可能性もあるかと時期を延ばしてしまい
借地権更新の時期になってしまいました。再度借地権を買い取ってもらおうか
と思っているのですが、地主さんは今度は子供の誰かと更新をしたい旨のようです。

もう母も高齢で再度その地で暮らすこともないようなので
借地権買取を打診してみましたら
お礼程度の額で借地権を戻してもらう様に言われました。
その地の借地権は路線化の60%です。

更新時または現時点で借地権を買い取っていただくのに
借主はどのくらいの権利が主張できるものなのでしょうか? 
更新時に更新しなかった場合は借主は法廷更新があり権利は更新されるので
0になる事はないと聞いたのですが、このまま更新日まで置いといてもいいものでしょうか?

地主さんに買取の打診をしたのですがその後何の連絡もありません。
急いで買取請求をしたほうが懸命でしょうか?
ご面倒お掛け致しますがご解答の程よろしくお願いいたします。



□■アドバイス

  > 借主はどのくらいの権利が主張できるものなのでしょうか?
  > 急いで買取請求をしたほうが懸命でしょうか?
  
この2点から、借地人は地主に買い取り請求が出来ると思っているように
見受けられますが、いかがでしょうか。
そのような請求権はありませんので、地主との売買契約が纏まらないのならば、
第三へ売却するか、更新して契約を存続させるか、契約を終了させて
土地を明け渡すかという選択になると思います。

なお、更新については法定更新がされますが、地域の慣習にも依りますけど
更新料が免除されるわけではありません。
期間の定めのない契約になりますし、お互いの信頼関係はこじれますしで、
特にメリットはないと思います。地主側が更新に応じてくれない場合に
借地人を保護するための主旨で定められたものです。

(集住企画・中村孝司さん)




■□相談者より

早速にご回答いただきましてありがとうございました。
ご回答の内容から鑑みますと、買取請求権はないので、
更新を借主である当方が望まなければ契約終了で明渡すのみ…
ということになってしまうのでしょか?
上物の家屋の資産が0であれば契約満了で法廷更新される権利(借地権の価格)
も「なし」ということなのででしょか? つまり0円で明渡すということ?
再更新して更新料を支払った場合は、何年かして借地権を買い取っていただける
ものなのでしょうか?お手数お掛けいたしますがよろしくお願いいたします。

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