【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　

3月の始めから今のアパートに越してきたのですが、
越して早々、水圧が弱いうえに風呂場のシャワーがお湯と水の調節ができず、
仲介不動産に至急連絡しました。
水圧の問題はどうにもならないと言われ、湯沸し器に問題があるのではと、
ガス業者に点検を依頼。湯沸し器に問題はなく、水道管に問題という事で、
別の水道業者が点検。ここまで一ヶ月が経過。

しかし、見積もりが出た所、大家さんが納得いかず、知り合いの業者に依頼するとの事。
不動産を通して連絡をとっていると時間がかかる為、業者と直接連絡をとり、
工事の段取りを取ろうとしたが、業者の担当者はいつも早々と電話を切り
きちんと伝わっているのか不安でした。案の定、工事の日には時間の関係で
終了できず、再度依頼。

入居2ヶ月目にしてようやく風呂に入れると思ったのもつかの間。
なんと以前と変わらない状態。至急業者に連絡を取るが、
配管を直したのだから湯沸し器に問題があるのではと、話がまた元に戻ってしまったのです。
再度ガス業者に依頼し、湯沸し器にはやはり問題は無いと言う事で、
湯沸し器にリモコンをつけ温度調節ができるようにしたもらいました。

しかし、3階の我が家のすぐ上に水道タンクがあるため
水圧が弱すぎるのが原因で、シャワーからはお湯だけだすようにして、
温度を37度に設定しても50度以上のお湯が…。
ガス業者の方は応急処置として加圧ポンプをつけるか、
屋上のタンクの高さをあげる大掛りな工事をするしかないとの事。

見積もりを出してもらい、不動産に相談中ですが、また大家さんの判断で、
最低限の工事しか行ってもらえず、同じ状況がこのまま続いたらと思うと、
不安で仕方ありません。

風呂に関しては、旦那は職場で済ませ、私は、水で入るしかないので
髪は洋服を着たままで、体はお湯がでる最初の数分を利用して慌しく済ませております。
これほど生活に支障を来たしているのに、通常の家賃を払っているのも悔しいです。

もうすぐ入居して3ヶ月になります。この状況がこれ以上続くなら、
引越しするしかないのでしょうか。その際、最初に支払っている、
敷金を返してほしいし、もちろん間に入っているだけで
何もしてくれない不動産業者にも仲介手数料を返してもらいたいと思います。

しかし、私自身が妊娠中であまり体調がよくない為、
できれば引越しは考えたくないのです。

長い文章になってしまいましたが、何か解決策があれば
どんなささいな事でもかまいませんのでアドバイス下さい。お願いします。

□■アドバイス

現実的なのは、風呂がまともになるまで賃料を減額して貰うことではないでしょうか。
風呂が使えない以上、相応の額を減額してしかるべきです。
では、相応の額がいくらかというとはっきりとした基準はありません。
同じような間取りで風呂無し物件の事例がないようでしたら、
「銭湯代×人数×日数＋迷惑料」
あたりで話しをしてみては如何でしょうか。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございました。早速不動産業者へ連絡をいれてみました。
まずは、工事をした場合期間はどのくらいかかるのかと、
もしも長引く場合の賃料についてどういう対応をとって頂けるかを訊ねました。
翌日にでも連絡するとのことでしたが、今だ返事はきません…。
休み明けの明日にでももう一度連絡をし、中村さんのアドバイスを参考に
もう一度、話をしてみようと思います。
また、何かありましたら質問させて頂くかもしれません。
そのときは宜しくお願いします。
本当にありがとうございました。

相談内容　

15年前くらいに土地付き中古住宅を購入しました。
2年前に家を建て替えました。
家の立て替えの再、解体の後に測量を業者に依頼しましたら、
隣地が私の土地の中に3坪程度入り込んでおり、
隣に買ってもらうように相談しましたけど、
土地は、自分の敷地と言い張り境界線を認めません。
また向こう隣の家も1.5坪ほど境界がはいっていて、それも認めません。
私は裁判しよう思いますが、何かいい方法はございませんか。

□■アドバイス

相手が自分の敷地と主張するのは、
それなりの根拠や資料を持っていると思います。
境界確定の訴訟は時間と費用がかかるものと覚悟しておいた方がいいですね。
土地家屋調査士会などが主体となって
裁判でない調停制度（ADR）を設置している都県があります。
既に東京とか福岡では開設されたとのことです。
まず、土地家屋調査士と相談することをお勧めします。
なお、測量士は不動産の境界にタッチできる職種ではなく、
道路や土木施設などの測量をする仕事です。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

相談内容　

初めてメールしますが、下記の件に関し
一般論としてのお返事を頂ければ幸いです。

　　1）60年借地料を払ってきた土地を地主の都合で
　　　売却したい旨言ってきており、住宅は私の家族名義です。
　　　坪数は私道を除けば50坪弱。神戸市内の住宅地です。
　　　地代は現在年間242,000円

　　2）地主の要請は以下の通りです。
　　　 路線価格（約1,000万円）で買い取ってほしい。
　　　 この売買に関する売主側の税金その他の費用も払ってほしい。
　　　 不動産業がサラ地にして売れば2,500～2,800万円で売れるから
　　　 直ぐに買ってほしい。

　　3）私の考えは居住権を考えると路線価格の50/60％位が妥当と思います。
　　　又地主の一方的な都合での依頼につき、税金その他の費用は
　　　払う必要ないと思います。今住んでいる家を売る気は無く、
　　　もし買取後5年以内に販売すれば、多分40％もの所得税が来て、
　　　家を解体するとなると坪当たり30,000円は取られると思います。

□■アドバイス：１

あなたの主張はほぼ正当と思います。
正確には居住権でなく借地権（旧法）があるということです。
借地権の割合については路線価地図の欄外に表示されています。
但し、路線価はあくまで国税局の相続税・贈与税の計算のために資料ですので、
売買は路線価によって規制されるものではないことは当然です。
税金の負担も論外です。価格について折り合いがつかない場合は
裁判所での調停をお勧めします。費用もたいしてかからず、
公正な判断をしてくれると思います。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

嶋田先生、早速のお返事深謝致します。
路線価地図を調べた結果135Dとありますので、
13.5万円／平米の課税評価額で私の借地権は60％だと理解しています。
税金の負担等のお答えも頂き有難うございました。
この土地の市場評価に関してですが、地主は2,800万円で直ぐに売れる
と言っていましたが、昨日私の場所よりもより駅に近い
閑静な住宅地81坪の土地がサラ地として業者より
総額3,380万円で紹介されていました。
この種データを揃えておき再度交渉するつもりです。
今後ともよろしくご指導下さい。

■□相談者より

●土地賃貸契約に係わる公正証書について

嶋田先生にお世話になりましたが、その後借りている土地を
買い取ってほしいと言ってきた地主とは未だ詰めた交渉はしておりません。
この地主より昨日突然手紙が来て
土地賃貸公正証書を未だ作成していなかったので、
6月に払い込む地代に年間5万円を足してくれるようにとの依頼が来ました。
先方の説明では、地主の自宅100坪も借地で、
10年契約の公正証書作成に100万円支払ったと言っております。

私どもの契約は土地を借りてから60年になりますが、
今の地主がこれを相続してから昭和58年に初めて私が賃貸契約書を作りました。
その後地代は2度変更しましたが、平成6年には内容証明で
今年より地代を坪当たり10万円に上げてくれと要求してきた事もあり、
この地主（70歳女性一人暮らし）の過去の手紙を見るたびに未だに腹が立ちます。

　　（1）今土地を買い取ってほしいと言いながら、このように契約を
　　　　公正証書にする真意はどこにあるのでしょうか？

　　（2）この種要求は完全に無視して従来通り契約している借地料を
　　　　支払って問題はないのでしょうか？

　　（3）地主が現在支払っている土地の固定資産税の額、土地の評価額を
　　　　聞いていますが、未だに教えてくれませんが、調べる方法をお願いします
　　　（路線価格と借地権のパーセントは調べてあります）。

　　（4）先方の言うには地主の借地が都市計画で道路になる為
　　　　立ち退きになりますが、其の場合借地権の割合で
　　　　借主にも相応の配分があると思われますが、地方自治体の買取価格は
　　　　路線価格、公示価格を軸に決められるのですか？

長くなり申し訳ありませんがお返事頂ければ幸いです。

□■アドバイス：２

公正証書作成に100万とは広大で評価が高い土地でしょうね？

　　（1）地主の真意は賃貸借契約を継続したいのではないでしょうか。

　　（2）相手が受け取るならいいでしょう。受取り拒否したら供託します。

　　（3）法改正により所有権者でない借地権者も固定資産税評価額、税額を閲覧や
　　　　 証明を受けることが可能です。借地契約書のコピーを提示すればいいのです。

　　（4）公示価格を基礎に提示されます。借地権、建物解体費、
　　　　移転費用も補償されます。

繰り返しになりますが、交渉が難航する場合は
簡易裁判所の調停などを利用されることをお勧めします。
調停申し立は自力でできますが
司法書士にサポートしてもらうのもいいかも知れません。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

嶋田先生、ご多忙のところ早急にお返事頂き深謝致します。
先生のアドバイスを参考にして今後の交渉を考えていきたく思います。
実際に購買する場合は勿論銀行が指定する司法書士にお世話になりますが、
先ず価格面でのおおよその折り合いがつけば銀行に相談するつもりではいます。
何分年齢が今年68歳にもなりますので、仕事を続けている間に
融資を受けても完済せねばならず、未だ購入すべきかどうか迷っています。

■□相談者より

嶋田先生、再度愚問で申し訳ありませんが下記の事項に付宜しくお願いします。

　　（1）賃貸契約の有効期限は契約締結後何年間ですか？　
　　　　平成3年に借家借地法が改正される前の場合でお願いします。

　　（2）賃貸契約の公正証書作成時、契約の有効期間により費用が変わりますか？
　　　　 代行を依頼した場合、例えば10年契約と20年契約の書類とでは
　　　　料金は異なるでしょうか？

□■アドバイス：３

（1）堅固な建物で30年、木造など非堅固な建物で20年です。

（2）公正契約は公証人の前で署名することもありますから、
　　本人が行かれた方がいいですね。
　　どうしても代理で契約する場合は司法書士など公証人と
　　「面識」ある人に依頼すべきです。本人の印鑑証明、登記簿謄本、
　　現契約書なども必要です。料金や詳しいことは公証役場にお聞きください。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

嶋田先生、貴重なアドバイス有難うございました。
どうしても公正証書が必要になった場合自分で出掛けるつもりですが、
今回は先方の申し出を無視するつもりです。

■□相談者より

嶋田先生、本年6月にお世話になって以来、
久し振りですが、よろしくお願いします。(04/11月）
一度地主に会いましたが、以前先方がよこした業者の価格よりも
高い値段で買ってくれと言われ、物別れに終わり、
その後連絡をせずにほったらかしていたところ、
手紙で下記の様な感じで言ってきました。

　　「以前先方の業者が言った値段と本人が直接私に話した価格の中を
　　　とり安くするので、今地代を払って貰っている銀行口座に先ず全額か、
　　　もしくは1年以内に3回払いで送金をして欲しい。そうすれば、
　　　こちらから古くから知り合いの司法書士を通じ土地売買の手続きをする」

いくら安くすると言っても、不動産の売買で先ず全額を払い込み云々と言う話は
聞いた事がなく、買い手が先ずこちらの司法書士に登記をみてもらい　
その土地が抵当に入っていないか等を見極めてもらい、
その上での契約となるのが常道だと私自身は思っています。
買い手側の司法書士で手続きをしていくのに何の問題も無いと思っていますが、
如何でしょうか。

私の方は、どうしても今借地になっている土地を買う必要性は全くありませんが、
先方は土地計画の立ち退きで慌てている様子です。

相談内容　

はじめまして。家の売却のタイミングについて
相談させていただきます。よろしくお願いいたします。

2000年12月に、結婚を機に3,700万円で新築一戸建を購入しました。
購入当初は永住するつもりでいたのですが、
最近になって現在住んでいる家を売却し、
主人の実家を二世帯住宅に建て替えて、
そちらで主人の両親と同居をしようという話が出てきました。

ご相談内容は以下の3点です。

　　1.現在、2,400万円の銀行ローンが残っています。住宅ローン控除で、
1年に約10万円の還付金があり、控除期間があと12年残っているのですが、
　　　自宅を売却した場合は、やはり控除対象外になってしまうのでしょうか。
　　　例えば、銀行ローンはそのままにして、自宅を売却したお金で
　　　主人の実家の建て直しというのは不可でしょうか。

　　2.一戸建ては、やはり築浅のうちに売却した方が良いのでしょうか。
　　　素人考えですが、3年・5年・10年の区切りで、物件の大幅な値崩れが
　　　あるように思っています。査定の際に、築年数がどのぐらい考慮されるかを
　　　参考までに教えてください。

　　3.同居の時期については急いでいるわけではないのですが、
　　　いずれ売却するのであれば、築浅のうちが良いのでは、と考えているのと、
　　　今夏生まれる一人目の子供に転校はさせたくない
　　　（主人の実家と新居は近所ですが校区が違います）と考えているため、
　　　同居するのなら子供が就学する6年後以内か、子供が高校に進学する15年後
　　（子供は二人欲しいので、下の子が生まれたらさらに＋α年後）が良いと思っています。
　　　いずれにしても、数百万円の損失になると思いますが、どのようなタイミング
　　　で自宅の売却・同居をすれば、損失を少なくできるか、アドバイスをお願いいたします。

なお、現在住んでいる新居に主人の両親が移住するつもりはないようです
（今住んでいる主人の実家は離れたくないとのこと）。
以上、お忙しいところ恐縮ですが、アドバイスのほどよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

　　1.について
　　　住宅ローン控除はその住宅に住まなくなったら受けられません。
　　　住宅ローンはお住まいの住宅（土地建物）を担保に融資を致します。
　　　従って、自宅を売却して住宅ローンを残す事は不可能です。
　　　住宅ローンの残債より売却価格が低い場合、
　　　自己資金で不足分を足して返済します。

　　2.について
　　　建物の評価は減価償却と同じ考えで、年々低くなっていきます。
　　　建物の構造や仕様、メンテナンス状況によって評価が異なります。
　　　区切りと言う点では、建物のメンテナンスが必要な時期が来ると
　　　それにかかる費用を考慮して低くなる事もあります。
　　　また、税金が安くなる条件に建築経過年数がございますので、
　　　一般の住宅で建築後20年を超えると特に低くなるようです。

　　3.について
　　　建物の価格は年々下がっていきます。土地については何とも言えませんが、
　　　上昇する確率は非常に低いと思われます。
　　　少しでも早く売却する方が損は少ないでしょう。

土地建物の売却による損得よりも、ご家族のライフプランを考える事が重要です。
お子さんが大きくなればなるほど、教育費などの支出は増えていきます。
ご主人の完済年齢制限による住宅ローンの借入可能期間はどんどん短くなります。
ご高齢になると、ご健康状態によっては住宅ローンの借入が出来なくなるかもしれません。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、早速、丁寧なご対応をいただきありがとうございます。
ご回答内容をもとに、主人と相談して今後のことを決めたいと思います。
本当にありがとうございました。

相談内容　

教えてください。中古マンションの購入を検討しているのですが、
登記簿謄本を見ると、売主Aは共有者となっており、
共有者B（法人）の持分には根抵当権が設定されています。
これは一体どういう意味なのでしょうか？
（共有になっているのは、駐車場の敷地部分で、
　居住部分は単独の所有者になっています）

□■アドバイス

質問の内容が不明瞭なため、皆さんお答えが出来ないのでしょう。
登記簿謄本をよくご覧いただき、再度質問して頂ければ幸いです。

　　　・建物の所有者は　売主Aさんだけですか？
　　　・土地はどう登記されていますが？
　　　　今回の場合は共有持分となっているようですが…。
　　　　　共有持分として
　　　　　敷地権として
　　　・駐車場の敷地部分と有りますが、建物の敷地と
　　　　駐車場とは別々に登記されているのでしょうか？
　　　・共有者B（法人）は今回の売主（共有者）ですか？

　　以上が解ればしっかりとお答えが出来ると思います。

とは言え、折角ですので一般的なお答えを致します。
マンションの敷地（所有権の場合）は建物の所有者（区分所有者）の共有となります。
従って、区分所有者が法人である事もあります。
区分所有者が個人の場合は住宅ローンの借入により抵当権の設定が有ったり、
法人の場合は営業上の借入があり根抵当権の設定が有る事もあります。
抵当権や根抵当権が設定されている事は特別な事ではありません。

貴方が買おうとしている売主さんの土地の持分について
抵当権や根抵当権が設定されている場合は、
それらが抹消できるかどうか確認する必要があります。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

建物の敷地と駐車場の敷地は別々に登記してあります。
建物の敷地の所有者は売主Aのみです。
駐車場の敷地が売主Aと法人Bとの共有になっており、
法人Ｂの持分に対して根抵当権が設定されています。
法人Bは売主Aとは全く関係がありません。

　　　所有権保存（所有者：最初の所有者）
　　　　↓
　　　所有権一部移転（共有者：法人B）⇒この部分に根抵当権設定
　　　　↓
　　　最初の所有者の持分全部移転（共有者：売主A）

という状態です。
質問内容が不明瞭で申し訳ありませんでした。ご回答いただければ幸いです。

□■アドバイス：２

共有者で有れば、その方の持分に抵当権が設定されていることも有ります。
同じマンションの購入者が住宅ローンを利用されれば、
共有持分には当然抵当権が設定されます。
相談者さんが住宅ローンをご利用になりこのマンションを購入されれば、
共有持分に抵当権が設定されます。
別の方が、相談者さんの持分に抵当権が設定されているのを
心配されるのと一緒です。特に問題はございません。

　　　解説******************
　　　　根抵当権とは、普通の抵当権が特定の債権(住宅ローン等)を
　　　　担保するのに対して、設定行為により定められた
　　　　一定の範囲に属した不特定債権（取引に伴う債権など）を
　　　　極度額の限度で担保する抵当権です。

　　　**********************
（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス：３

お話を伺っていて、腑に落ちない部分があります。
そのマンションは何年に完成していますか？

　　> 建物の敷地と駐車場の敷地は別々に登記してあります。
　　
昭和58年より新しければ、マンションの敷地部分は敷地権として登記され、
敷地部分の登記簿はなくなります。
それ以前で、敷地部分が共有持分登記されているのであれば、
AさんBさんどころではなく、共有者（マンション持ち主）全員の名前が出てくるはずです。
そこから想像するに、土地は敷地権登記であり、駐車場部分も
区分所有権の対象となる売買、または専用使用権の売買ではないかと思っています。

もし、共有持分登記で間違っていないようであれば、
別に「区分所有建物」の謄本があるはずですので、そちらの名義もご確認ください。

　　> 駐車場の敷地が売主Aと法人Bとの共有になっており、

この駐車場についてですが、売買の対象になっているのですよね？
法人Bは持分をどうするのか（売るのか放棄するのか）、
根抵当権は抹消できるのかを、売主に確認しては如何でしょうか？

それとも既に確認済みで、売主とは無関係といっているのでしょうか？
内容が漠然としているので、想像で回答しておりますがご容赦ください。
このことにつき、仲介業者はなんと説明しているのでしょうか？

（集住企画・中村孝司さん）

相談内容　

当方、この度新築マンションの契約をしましたが、
契約解除したいと思っております。

完成済み物件で、契約時手付金はお支払しておりませんが、
その代わり、諸費用として70万円をお支払しました。

領収証は諸費用預り金となっておりますが、
契約書上は手付金欄に70万円と記載されており、
契約時点でこの説明については特にありませんでしたが、
「この金額は引渡し時点で諸費用に充当致します」
という書面を別途取り交わしております。

先方が契約を焦ったなど、誠意がない等の理由はありませんが、
家内が近隣状況を現地で何度も確認し、立地・子育て環境に問題があるので、
この度契約キャンセルをしたいと思っています。
なおこの物件は800万の値引きがありましたが、
契約書上は当方の頭金欄に記載されておりました。

結論ですが、諸費用としてお支払した70万は手付金名目ではありませんので、
返却を希望しておりますが、売主からは「ちょっと難しい」と言われております。

ご指導賜りたく、お願い申し上げます。

　　追記：領収証は「契約金として」となっていました。明細は別紙で
　　　　　「諸費用概算明細表」となっており、登記費用、固定資産税、
　　　　　修繕積立基金、管理費前受金等となっていました。これは無理なんでしょうか？
　　　　　契約履行の着手という観点がどうもよくわかりません。

□■アドバイス

基本事項のご説明です。
一般的な売買契約では、売主が不動産会社で売買契約を締結し
手付金を支払っている場合、売主が契約の履行に着手するまでは、
買主はいつでも手付金を放棄する事により売買契約を解除できます。
　　
売主が契約の履行に着手した後に買主が売買契約を解除した（契約に違反した）
場合は買主は違約金を支払う義務を負います。
尚、違約金の金額は契約書に定めてあります。

今回の場合、70万円が手付金でしたら、
買主が一方的に契約を解除した場合、手付金は没収されます。
また、売主が契約の履行に着手した後でしたら違約金を請求されます。

70万円が手付金でない場合、買主が一方的に契約を解除した場合、
支払い済みの金員は返還されます。

領収書に手付金と記入してなければ手付金ではないと思われますが、
ここへの書き込みだけで、私たち第三者が、手付金かどうかの判断はできません。
双方の言い分が異なれば、法定で争う事になります。

先ずは、管轄の都道府県の住宅課又は消費者センターや市区町村が行っている
無料法律相談などへご相談される事をお薦め致します。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

賃貸アパートを退去して敷金よりも修繕費などが上回り、
借主人に支払いが生じてしまった場合の話なのですが…。
（壁やフローリングをかなり汚損させてしまい、
　おそらくかなりの請求があるものと考えています）
　　
このような場合、貸主から事前に見積もりの連絡がない状態で
勝手にリフォームして、10万、20万というある程度高額な請求を
いきなりされるってことってあるのでしょうか？

というのも、冒頭申し上げましたとおり私の借りていた物件は
修繕費その他を請求されてもおかしくないと思っているにもかかわらず、
先日もう次の募集をかけているのを発見したのです。
ということは見積もりを私に連絡せずに勝手にリフォームし、
そのリフォームが完了したことを意味しているのです。

敷金を上回り支払いを要求され請求がある場合は見積もりをだして
借主、貸主の両者合意しその後リフォームするということを私は聞いたことがあります。

このような事例を知っている方や知識、経験のある方どうか教えてください。

□■アドバイス

法律上、損害賠償は金銭賠償が原則です。
請求者は実損額を、金銭として請求するだけで
施工前の見積や、合意前の着工は特に問題ありません。
その、請求されるであろう実損額の多寡について争うこととなります。
一般常識的にみて高額な請求であれば、実際にそれだけかかったとしても
全額を賠償する必要はないでしょうし、実際はかなり安く済んだとしても
一般的な工事費として請求されることもあります。

　　> 借主、貸主の両者合意しその後リフォームするということを私は聞いたことが
　　> あります。
　　
そう言うケースもありますが、そうしなければならないわけではありません。
蛇足ですが、リフォーム前、リフォーム中はもちろん、退去前でも募集は行いますよ。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

ご返答ありがとうございます。私は4/15に退去して現在5/25１ヶ月以上
連絡がない状態です（退去時立会いはしませんでした）。
借りていた物件のサイトをチェックしてて5月の頭には
既に募集がかけられていたから、私はてっきりリフォームが済んだのだと
判断していたのですが、そうではない可能性がある
ということが中村孝司さんのお答えでわかりました。

普通1ヶ月見積もりをだしていない状況はあるものでしょうか？
つまり、今現在1ヶ月も経っているにもかかわらず今から見積書が送られてくる
可能性が高いと判断してよいのでしょうか？

見積もりを私の方（借主）に知らされない状況でリフォームし、
お金を請求されることが一般的でないとすれば、
上に書いたように考えるのが妥当ではないかと考えるからです。

□■アドバイス：２

ご相談が漠然としているので、なんとも言えませんが、可能性はあるでしょう。
可能性が高いか低いかは分かりません。
敷金を超える分は諦めているのかも知れませんし、
単に請求が遅れているだけかも知れません。

（集住企画・中村孝司さん）

相談内容　

去年の7月から都内の3LDKの賃貸アパートに住んでいます
（1980年築、鉄筋2階建て2階）。

元々住み始めた時点からなんとなく部屋の中に
湿気がこもり易いように感じていたので、
休みの日には窓を開けて換気するようにしていました。
しかし、寝室として使っていた和室の部屋に、この冬（3月辺りから）
とうとう壁にカビが生えてしまい、砂壁もカビで所々剥がれてきてしまいました。

大家さんに話したところ「換気をしないからだ」、「ガスヒーターをつかうからだ」
の一点張りで、いくら換気はしていたと言っても聞く耳をもたず、
私達の管理が悪いと決め付けられ、壁紙の張替え代を請求されました。

ガスヒーターを使っていたのは
和室の隣のリビングとして使っていた部屋だけなんですが、本当に私達が
クロス代を払って張替えをしてもらわなければならないんでしょうか？

普通に住んでいて、普通に換気もしていて
（仕事が不規則なので定期的に日中換気をするというのはできませんでしたが、
　今まで住んでいた所では別に問題がなかったので、今までよりは
　少し気にかけて換気をするようにしていた程度なんですが…）
それでも私達の部屋の管理不行き届きになるんですか？　
構造に問題はないのでしょうか？

ちなみに、真冬に室内でセーターを脱いでも静電気も起きないので、
どの位の湿度なのかと思い、湿度計を置いてみたところ、
日中に換気した日でも夜には70％前後まで湿度が上がります。これは普通ですか？

私としては部屋に置いていた洋服にまでカビが付いてしまい、
全部クリーニングに出さなければならなくなり、かなり痛い出費だったうえに
大家さんの態度に納得いきません。ご回答宜しくお願いします。

□■アドバイス

このお話を拝見する限りでは、使用上の問題という可能性が高いように思います。
他の住戸はどうでしょうか？
砂壁と言うことは、暫くリフォームしていない可能性が高いですよね？　
とすると、前住者は剥離を招くような結露がなかったということになると思います。
また、ガスヒーターは湿度を上昇させます。
真冬でも湿度が70％も有ると言うことは、
ガラスには流れる程度の結露があったと思います。そして、その湿気は
外部から来るものではなく内部から発生させているものだと思います。

鉄筋と書いてあるので、鉄筋コンクリート造だと思いますが、
コンクリート住宅は機密性が高く、吸気を取りながら人為的に換気しなければなりません。
寒いからと換気扇を回さなかったり、回したとしても吸気レジスターを開けなかったりだと
生活から発する湿気がすぐに充満します。人体からも相当の水蒸気が生じます。
生活環境、他の住宅の状況など分からないので、安易には言えませんが
少なくとも建物のせいだと言い切る状況にはないように思えます。

これからは水蒸気の発生するとき（入浴、炊事、洗濯、お湯を使うとき、
髪を乾かすとき）は吸気をとった上で換気扇を活用しましょう。
浴槽にお湯を溜めているときは蓋をしましょう。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。ということは、
このアパートの湿度は一般的ということになるんですか？

書き忘れてたのですが、入居してすぐに部屋の一部から雨漏りがしていました。
他にも以前に雨漏りをしていたんじゃないかと思える染みが天袋に2ヶ所ありました。
雨漏りは不動産屋さんに相談してすぐに直してもらいました。詳しい工事内容は
聞いていないんですが、雨漏りをした側の外壁（和室とは反対側）の防水塗装と、
屋上の雨漏りの工事をしたと言っていました（コンクリートを剥がしたりして
結構大掛かりな工事をしていました。これだって階上で、ものすごい騒音
を発していたのに事前に告知もなく、夜勤のときに睡眠がとれなくて
かなり辛い思いをしたんですよ。スミマセン…余談でした）。

前の人が出てから私達が入居するまでに結構期間があったんだそうです。
その間ちょうど梅雨だったし、雨漏りを天井で起こしていたんだとしたら…
これは湿度の上昇に影響はないものなんでしょうか？

他の住戸はとのことですが、階上は屋上で大家さんが沢山の植物を栽培しています。
階下に住んでいる人がいるんですが、大家さん曰くガスヒーターは使わないようにして、
換気をしているから問題はないんだそうです。ただし、大家さんのメイゴさん
だとのことなので、もし問題があったとしても私達には普通言いませんよね。

ガスヒーターは使用していない部屋の湿度も上昇させるんですか？　
和室は寝るときにしか使用していなかったので、暖房器具は使用していません。

機密性の話もありましたが、すごく古いアパートなのでどうなんでしょう？　
暖房を消すと、すぐに寒くなるし。吸気レジスターなんてありません。
でも窓は沢山あります。結露は窓にうっすら曇る程度のもので、
窓枠のゴムパッキンにキラキラするものはありましたが、
湿度が高いのに不思議なことに流れる程という結露はありませんでした。

湿気がこもり易いと感じていたので、水蒸気の発生するときも換気をしていました。

入浴→入浴中以外は窓を開けっ放しにしています。入浴後は翌朝まで室内側の
　　　　　ドアは開けず、部屋に蒸気が入ってこないようにしています。
炊事→換気扇を使用します。洗面所の窓を開けていることが多いので、
　　　　　吸気もあると思います。
洗濯→全自動なので洗濯中は特に水蒸気は出ていないと思います。
　　　　　干すのはもちろん外です。天候などでやむを得ず生乾きの状態で
　　　　　室内に取り込まなくてはならないときは、和室には絶対入れません。
　　　　　翌日晴れれば換気しますが、雨だったり、仕事であれば換気できない
　　　　　というのはどこの家も同じですよね？
お湯を使うとき→食器を洗うときだけなので、料理の延長で換気扇がついています。
髪を乾かすとき→これだけは換気していませんでした。
　　　　　　　　　　　今までこんなときの換気なんて考えたこともありませんでした。

これまでにも鉄筋コンクリート造のマンションに住んでいたこともあるんですが、
今の比較にならない位換気なんてしていませんでした。
しかも新築だったので、湿気は発生しやすいですよね？　
でも大丈夫だったんですが、何が違うんでしょう？　
とても気を使っていただけにショックなんですよ。

質問攻めですいません。分かる範囲でよろしくご返答ください。

□■アドバイス：２

拝見いたしました。なるほど、マメに換気をされているようですね。
湿度が高いのに、窓に結露しないと言うことは、
外壁に面した壁が吸収しているのかも知れません。
ということは、断熱材が足りていないと言うことも考えられるかも知れませんね。

　　> 入居してすぐに部屋の一部から雨漏りがしていました。
　　雨漏りがあったのであれば、それも原因の１つかも知れません。

　　> ガスヒーターは使用していない部屋の湿度も上昇させるんですか？
　　使い勝手にも依るのでしょうが、住戸内は対流があると考えて良いと思います。

　　> 吸気レジスターなんてありません。
　　吸気レジスターがないのであれば、換気小窓があると思います。もっとも、
　　洗面所の窓を開けているとのことでしたので、これは満たしているでしょう。

借主には善管注意義務がありますので、やはり指摘もされている
ガスヒーターはこの際控えてみては如何でしょう。
先の話しですが、今度の冬、それでも酷く結露するようであれば、
もはや相談者さんの過失はないと言えるのではないかと思います。
過失がなければ、損害を賠償する必要もありません。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございました。今までは何とも無かったそうなので、
昭和一桁生まれの頑固大家さんがどこまで理解してくれるか分かりませんが、
もう一度話してみたいと思います。
お忙しい中、本当にありがとうございましたm(__)m

相談内容　

先日、身内の借金が元で自宅が裁判所の競売物件として掲示されました。
それに伴い、代行入札の会社が、家の写真、間取り、住宅地図を掲載した
明らかに私の家と分かるチラシを隣保すべての家に投函したのですが、
これによって近隣の人からの見る目が変わり、家族は皆、精神的苦痛をうけています。
身内の借金が原因で、いずれ立ち退くにせよ、この会社の行為は
人権の侵害にあたると思うのですが、法律上どうなっているのか
知りたいので教えてください。お願いします。

□■アドバイス

私も競売の落札や代行をしています。
裁判所から物件が公開された時点では、
未だ自分もものではありませんから、宣伝活動などはできません。
この代行会社は落札者を探すためにチラシを撒いたのでしょう。
宅建の免許があれば都道府県の業者を監督する部門へ
相談し指導してもらったら如何でしょう。
もちろん、仰せの通り人権侵害にも該当するかも知れません。
人権問題を管轄するのは法務局です。
自治体でも人権擁護委員がいて対応するところもあります。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

相談内容　

自宅の買い換えを考えています。
つなぎ資金を親から借用予定ですが、何か注意することはありますでしょうか？
借用書はもちろん必要ですよね。金利などはどうしたらよいでしょうか？

□■アドバイス：１

つなぎ資金との事ですので、
住宅ローンが融資されるまでの1～6か月程度でしょうか？
短期間の一時的な借入であれば、借用書の作成だけで充分と思われます。
金額に応じた収入印紙の貼付をお忘れ無いように。
金利は一般の住宅ローン金利程度で宜しいと思います。
これはハウスメーカーなどがつなぎ融資を斡旋する場合、
民間住宅ローンの金利程度で融資しているためです。

長期間の借入で分割して毎月返済をするような場合は、
借用書を公証人役場で作成（公正証書）し、
毎月遅れないように返済する事をお薦め致します。
この場合も金利は民間住宅ローンと同程度にします。

いずれにしても、贈与と疑われないように、しっかりとした返済計画を立てて、
確実に返済してください。なお、返済は銀行振込などを利用し、
証拠が残るようにしてください。
それでもご不安がある時は、最寄りの税務相談室や税理士にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス：２

長期借入の場合、公正証書を作成するのがベターでしょうが、
最低でも借入金額・返済期間・金利・返済日等の必要事項を記入した
金銭消費貸借契約書を作成します。そしてこの契約書を法務局等で確定日付をもらい、
後は決められた日に決められた内容に従い、親の口座に振込みをします。
贈与と見られないようにするためにも、この振込みをキチット行うことが最も大切です。
金利については、親子間であれば定期預金並みの金利でも良いと言われています
（宅建協会当支部顧問税理士）。
なお、相続時精算課税制度を利用すれば、3,500万円までの贈与も可能です。
いずれにしても、税理士等の専門家にご確認されることをお勧めします。

（マック住研・清水和男さん）

■□相談者より

香川さん　清水さん、お答えありがとうございました。
これで無駄な税金を払わないですみそうです。

　　> 金額に応じた収入印紙の貼付をお忘れ無いように。
　　
500万円の場合の印紙の金額は、いくらでしょうか。よろしくお願いします。

□■アドバイス：３

500万円の金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代は夫々2,000円です。

（マック住研・清水和男さん）

■□相談者より

ありがとうございました。

相談内容　

築30年の住宅の販売を考えています。隣家より販売して欲しいとの依頼がありました。
個人間での販売でと言われますが、方法がわかりません。
できれば費用が安く済むと言われますが、仲介を依頼したほうがいいのでしょうか。
その場合、双方の手続きの費用はどのくらいがかかるのでしょうか。
また個人で売買するなら、どういうことが必要になるのでしょうか。
住宅の名義は現在夫の名義になっています。ローンはありません。
現在離婚を前提に別居しており、住宅は慰謝料として譲渡してもらうことになっています。
名義変更の手続きはどうすればよいでしょうか。
お手数ですがご助言いただけますでしょうか。

□■アドバイス：１

仲介依頼すれば通常の所有権移転費用の他に
売買代金の3％＋6万円それに消費税がかかります。
通常所有権移転には司法書士報酬3～5万円、買主には登録税（市役所評価額の1％）、
売買契約書に貼付する収入印紙代（売買代金によって決まる）などが必要です。

　　> また個人で売買するなら、どういうことが必要になるのでしょうか。
　　
近くの司法書士さんに依頼して書類を作成して頂くのが一番安く上がると思います。
用意するものは
　　　売主：登記済み権利証・実印・印鑑証明書
　　　買主：住民票
で、司法書士さんに依頼して簡単な売買契約書を作成して頂き、
所有権移転に必要な一切の手続をご依頼するのが確実で一番安く上がると思います。

本来なら私も不動産仲介業を営んでいるので、仲介業者に依頼しなさいと言いたいのですが。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談者より

早速のご指導ありがとうございました。今回の話は先方の都合により
中止となりましたが、ぜひ参考にさせていただきます。

□■アドバイス：２

不動産の売買は、たとえ隣人との個人間売買であっても、トラブルにならないように
書面を交わしきちんと手続をされる事をお勧めいたします。

手続としては契約書の作成・調印・売買代金の授受・物件の引渡・
固定資産税などの精算などがあります。
購入者がロ－ンを利用する場合は
ロ－ンの申込手続・金消契約・融資実行などの手続があります。
費用につきましては、登録免許税は固定資産税評価額を元に算出いたします。
又、購入者がロ－ンを利用するかどうかで違ってきます。

慰謝料として譲渡されるものであっても、ご主人から奥様への名義変更が必要です。
ご主人との間でもきちんと離婚協議書を作成される事をお勧めいたします。
私どもは個人間売買も数多く承っております。

（パレット・佐々木由美子さん）

■□相談者より

早速のご指導ありがとうございました。実は隣人から
「やはりこの話はなかったことにしてほしい」と言って来られました。
せっかくの機会ですので、ご意見を参考に金額的に大きな物ですので
離婚を含めてやはり慎重に検討してみたいと思います。
相談させていただき本当に助かりました。

相談内容　

わからないことがあってここにたどり着きました、よろしくお願いします。
契約前にもらった物件案内に敷金3ヶ月と書いてあったのですが、
手付金を払い契約明細書をもらったのを見てみると、
敷金2ヶ月、礼金1ヶ月になってました。これはこうゆうものなのでしょうか？　
それとも間違いなのでしょうか？よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

現在、明け渡し時の敷金の清算方法で問題がよく起きているので、
このようなことになったのだと思います。
と申しますのも明け渡し時の敷金の清算方法で「敷き引き」
という方法が良く取られています。
これは敷金より家賃1ヶ月分を差し引き清算する。というものです。
通常敷金というものは全額返済されるものなのですが、
家主さんが損料名目で1ヶ月分を差し引き清算するという契約が多いのです。
そこでトラブルが発生し、この場合裁判になると家主が敗訴する場合が多いのです。
それで最初から礼金ということにして契約する方法がとられるようになったのです。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

□■アドバイス：２

物件案内書には敷引1ヶ月とありましたか？　あれば、間違いではありません。
なければ、間違っているので訂正してもらいましょう。

（ダイニチ・俵和之さん）

□■アドバイス：３

敷金と礼金では金銭授受の目的及び性格が全く異なります。
3か月の敷金と表示して有れば敷金です。借り主に説明且つ承諾もなく
勝手に敷金1か月分を礼金とする契約書を作る行為は違法行為となります。
管轄の都道府県住宅課又は消費者センターへご相談される事をお薦め致します。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

レスありがとうございます。敷金3ヶ月とは書いてあったのですが、
敷き引きとはどこにも書いてありませんでした。この場合はどうなのでしょう？

□■アドバイス：４

敷金は預け入れ金、礼金は差し入れ金。
預入金3ヶ月分のみという内容で契約したはずなのに、
契約書が違っていたのならば訂正を申し入れましょう。
ただし、既に契約を締結しているのならば、相手側の言い分として
「募集時と条件が変わったがそれを了承してあなたが契約し、署名捺印もしている」
と言われる可能性があります。
その場合は、香川さんも仰っているように
都道府県庁などにある相談窓口へ申し出てみると良いでしょう。

（集住企画・中村孝司さん）

相談内容　

築50年くらいの古屋を貸していますが、土地は別の人が地主です。
もう別の所に住んでいるのでその家と手をきりたいのですが、
地主に古屋を譲渡して後のことをまかせることは可能ですか？
ちなみに家賃は2万円です。その内8千円を地代ではらっています。
その場合名義変更だけでよいのか、他にどんな書類がいるのか、
よろしくお願い致します。

□■アドバイス

地主さんが買うのなら譲渡は当然可能です。
所有権移転に必要な書類は近くの司法書士さんにお願いすると良いでしょう。
ちなみに一般的には家の登記済権利証、売渡証書、売買契約書、
司法書士への委任状、印鑑証明書、実印が必要です。
権利証を無くしていた場合は保証書の作成が必要です。
個人で作成することも出来ますが、司法書士さんにお願いするほうが良いと思います。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

相談内容　　

購入予定のマンション施工業者が4月会社更生法を申請してしまいました。
不動産会社は大幅値引きをするのでお買い得ですとのことですが、
　　　●今後のトラブル保証
　　　●修繕積立金の関係
などが心配です。そのほかに購入契約上の問題点はないのでしょうか。

□■アドバイス

分譲マンションは引渡が完了すると
マンションの所有者が管理組合を設立し、自らが管理運営をしていきます。
修繕積立金は自らが積み立てて管理します。特に問題有りません。
今後のトラブル保証ですが、法律では
事業主が建物については10年間保証しなければなりません。
契約前に保証の内容や事業主の経営状況などを確認しましょう。

なお、事業主や施工業者が倒産した分譲マンションは
資産価値が低いことが多いので、十分納得のうえご検討下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

施工業者が事業主なので倒産した場合
10年間の保証が受けられないことになることがわかりました。
ありがとうございました。

相談内容　

初めて相談させて頂きます。今年中の転勤が決まったため、
築2年の持ち家を売りに出しています。
売れなかった場合、ローンはどうなるのでしょうか？

　　・遠方へ転勤の為、必ず引っ越さなければならない。
　　・売れなければ空家になる。
　　・ローン残高2,400万。
　　・全て地元銀行ローン。転勤先には支店は無い。
　　・地元銀行ローン金利優遇条件の給料振込み、公共料金支払いは転勤後は不可能。

転勤先にある新たな銀行でローン借り換えも可能でしょうか？
以上、よろしくお願いします。

□■アドバイス

住宅ローンの返済義務は債務者（借入者）に有ります。
どんな事由が有ろうと返済を免れる事は出来ません。
従って、返済に必要な金額を毎月返済銀行の口座へ送金する必要があります。
金利優遇条件の適用条件は、金融機関でご確認下さい。

住宅ローンはマイホーム（自らする住宅）に対して融資されます。
住まない家へや営業エリア外の物件への融資はしてくれません。
今のうちに転勤先に支店がある金融機関で借換をする事なら可能かもしれません。

売却が無理な場合は、転勤の期間賃貸する方法もあります。
その際は金融機関へ事前に相談してください。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

一戸建ての購入に関してまったく無知な人間です。よろしくお願い致します。
来年春に急きょ引っ越すことになってしまい、
賃貸物件もなかなか良いものが見つからず
（今までは実家で住んでいたのと
　一時期賃貸マンションに住んでいた経験しかありません）、
それで中古の一戸建てはどうか、とはじめて考え始めました。

具体的な話をしますと、
現在、中古物件（昭和50年築）の1,300万円の物件を…と考えています。
頭金はどう見積もってもその時期でやっと200万程度しか用意できません。
その中で手続きにかかる諸費用も出さないといけないことになります。

素人考えですが、
　　　●この中古物件を購入して住み、何年かあとに
　　　　取り壊して新たに立て直すことはできないか
と思い、
　　　●今回の購入で借り入れをし（1,300万の物件に対して頭金200万）、
　　　　建て替え時にまた新たに2,000万ほどのローンが組めれば
と思いました。

それが可能であるとしたら、
　　　1.今回の購入で（建て替えを前提とした場合に）気を付けるべき点は何か
　　　2.その時に新たにかかる諸手続はどういったものがあるのか
　　　3.固定資産税とはどのくらい払うものなのか
　　　　（まったく想像もできないので…）
などなど、今自分で分かっているだけで上記の疑問があります。

もしそれ以外にも「気を付けろ！」という思わぬ落とし穴があれば、
どなたかご指導ください。

□■アドバイス

建て替えが可能かどうかは、管轄の役所（建築課など）で確認できます。
建て替え時の2,000万円の金額がどういう根拠か解りませんが、
借入が可能かどうかは貴方の返済能力と信用力、そして金融機関の判断です。
　　※一般的には3年以上の勤続年数と返済が可能な所得が必要です。

不動産の購入には、仲介手数料（仲介の場合）、登記費用、借入費用、
収入印紙代などが必要です。
建て替えには建て替え時の仮住まい費用（賃貸物件の場合）と
引越代が余分に必要です。
固定資産税課税額は、物件の所有者以外は解りません。
物件を紹介してくれた不動産会社にお聞き下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

早速のアドバイスありがとうございます。

　　> 建て替えが可能かどうかは、管轄の役所（建築課など）で確認できます。
　　
そうなんですか。そういうこともまったく分からなかったので、
管轄の役所へ問い合わせてみればいいんですね。

建て替え時のローンに関しては、基本的には私たちの返済能力の問題であって、
特に法的に厳しい規定があるということではない、という意味に
受け取りましたが、そういうことであれば多少安心しました。
とりあえずは、主人は一応大手企業と呼べる会社でずっと勤務していて、
特に高給取りではありませんが、年齢からすると特に所得が少ない
というわけではないので、このまままっとうに生活していれば、
頑張り次第で借り入れが可能ということですね。

登記費用などは多少頭にあったものの、仲介手数料も
すっぽり頭から抜けてしまっていたので（お恥ずかしい話です）、参考になりました。
また、安易に建て替え…と思っても、建て替え時の仮住まい費用と
引っ越し代も確かに安いものではないので、、
もし購入するとすればそういったことをふまえて準備していきたいと思います。

固定資産税も、不動産会社へ問い合わせれば良いんですね。
どういった基準で支払うものなのか
（車の税金のような単純な基準があるのかと思っていました）
分からなかったので、助かりました。

香川さま、まずはとっかかるところが少し分かってありがたいです。
ありがとうございます。

■□相談内容

不動産屋から駅近の土地を勧められました。
場所の割りに価格は低めでなにがあるのかと思っていたら、
文化財保護法や砂防法が適用されているとのこと。

不動産屋は「業者が申請してちゃんと家を建てるから気にしなくてよい」
と言うのですが、それが理由で安くなっている土地だと思うとやはり気になります。
　
「将来増改築や外壁塗装をやりかえるときも工務店などが申請手続きをする」
と言われていますが、申請にかかる費用は当然こちら持ちですよね。
いったいどれくらいの金額を見ておけばよいのでしょうか？
　　
また、その土地には古家がついたままなのですが（更地引渡し）、
広い土地にも関わらず庭が作られていません（敷地の半分以上が更地のまま野ざらし）。
これは、造園などする際にも役所の許可がいるということなのでしょうか？
このような土地に関する注意事項やアドバイスがございましたら、
よろしくお願い致します。

□■アドバイス

費用は依頼する工事の見積を見るほかに確認する方法がありません。
許可等につきましては、管轄の都道府県や市町村役場で調べられます。

以下参考資料です。

　　■砂防法とは
　　　 http://www.internetclub.ne.jp/MRIKAI/region/syu/3-3/3-5-1.html
　　　（三菱総合研究所さんの運営する「自治体チャンネル」
　　　　 http://www.internetclub.ne.jp/MRIKAI/region/ 内より）

　　■文化財保護法とは
　　　 http://www.town.yagi.kyoto.jp/gyousei/skyouiku/iseki/iseki3/h3.htm
　　　（京都府船井郡八木町さんの運営する「Eco-townやぎ」
　　　　 http://www.town.yagi.kyoto.jp/ 内より）

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川さま、ありがとうございました。役所に尋ねた結果、
費用より先に電気やガスをかなり遠くから
引きこまなければならない土地であることがわかりました。
不動産屋には「それもこちらに任せておけばよい」と言われましたが、
引き込み工事費の概算を尋ねても答えられなかったので
「金額がわからないのでは契約できない」と断わりました。
そういう営業スタイルの会社なのでしょうが、
私には信用しかねる態度ですので、
こことは今後は一切取引しないつもりです。
家を建てるのは、本当に難しいですね…。

■□相談内容　

住宅購入を検討しておりまして、
インターネットで色々と調べておりましたところ、
違いのわからない点がございまして教えていただきたいのですが、

プロパンガスの「個別プロパンガス」と「集中プロパンガス」は
どのように違うのでしょうか？

浄化槽の「集中浄化槽」と「個別浄化槽」とは、
　　　・集中＝合併処理浄化槽
　　　・個別＝単独処理浄化槽
で、よろしいのでしょうか？

□■アドバイス

個別とは各戸別にガスボンベが設置されているもの、
集中とは一団地もしくはマンション等で大型ガスボンベ等が
設置され各戸別に配管され管理するものです。
集中＝合併処理とは限りません。
合併処理とは家庭用雑排水と汚水を合併して処理する浄化槽を指します。
よって単独処理でも合併処理はあります。
近頃は合併処理でないと処理水の放流を認めないところが大半です。
単独と集中の違いはプロパンとほぼ一緒です。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談内容　

今のアパートに住んでからもう3ヶ月経つのですが、
まだ正式な契約が済んでいません。
というのも、保証人を兄に頼んだのですが、契約書記入の為
不動産業者が兄のもとに「すぐ書類を送ります」と言ったきり、
全然送られて来ないそうです。何度か不動産屋に連絡したのですが、
「もうすぐ届くと思います」ばかりです。
実際家には住めてるのですが、なんだか不安です。
いきなり契約できないなどと言われて退去なんて事はないでしょうか？
家賃だけは月末にちゃっかり請求がきます。なにか問題はないでしょうか？
すいませんが、誰か教えていただけませんか。

□■アドバイス

これは異常ですね。単なるサポとは思えません。
何か事情があるのか業者を追及してみてください。
所有者は登記簿を調べれば分かりますが。
他の部屋の人に契約書を見せて貰うのもいいかも知れません。
早急に契約書を締結しないとあなたの賃借権は弱いですね。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

嶋田様、ご意見ありがとうございます。
早速もう一度不動産屋に電話をしたところ、
今まで何度も言ってきたにも関わらず、
　　「え～、おかしいですね。もう何ヶ月も経ちますよね…。
　　（管理会社が持ってるのかな…ブツブツ）」
と独り言を言いながらすぐ調べて折り返すとのことです。
ほんと、無責任な会社ですよね。今度どんな風に言ってくるのか楽しみです。
しかし、次の家賃振込みが月末なのですがきちんと払ったほうがいいのでしょうか？

□■アドバイス：２

月末の家賃は支払う方がいいですね。
すぐ善処できないなら、都道府県の業者を監督する部門へ
相談して行政指導してもらうしかありません。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

いろいろありがとうございます。
参考にさせていただきます！

■□相談内容　

住宅会社にプラン作成を依頼する時に依頼書というものに
署名・捺印し、申込金20万円を払いました。
結局契約はせずに、お断りすることにしました。
私は、そのまま20万円が返金されると思っていたのですが、
地盤調査代と設計料が差し引かれるということでした。
プラン作成依頼書には、
「お申し込み条件として敷地調査を実施いたします」と書かれておりましたが、
地盤調査を行う日も知らされず、勝手に実施されており、
設計料の方もいくらくらいかかるのか事前に説明はありませんでした。
このまま住宅メーカーに、言われるがままの料金を
支払わなければいけないんでしょうか？

□■アドバイス

依頼書に契約に至らない場合はかかった費用を控除すると書いてありませんか。
未実施の作業については支払う義務はありません。
但し、地盤調査やプランは今後の建築にも役立ちますので、
報告書や図面（法的には成果物といいます）を
必ず受け取って円満解決するようお勧めします。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

契約に至らなかった場合は、申込金から諸経費を差し引かせていただきますと、
作成したプランは回収させて頂きますというふうにかいてありました。
かかった費用は払わなくてはいけないのに、プランは回収されるみたいです。
結局手元には何も残りません…。こんなことって普通でしょうか？

□■アドバイス：２

某高級ハウスメーカー元社員に聞いたところ、
敷地調査は20万以上かかるのが普通で、それ以上はメーカーが負担している。
他のメーカーに利用されないために、成果物は申込者に引き渡さないこと
になっているとのことです。
この業界はこれが普通と思っているんでしょう。
私は、基本設計などして本設計まで進まない場合などは、合意で精算しています。
ハウスメーカーと争うなら、消費者センターと相談されたら如何でしょうか。
勝ち目があるなら小額訴訟という手もありますが。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

そうですか…。ハウスメーカーと争う気はないのですが、
納得いかないことばかりで、
きっともうハウスメーカーでは家を建てないと思います。
いい勉強をしたと思って今後に役立てていきます。
色々と親切に教えて頂き、ありがとうございました。

■□相談内容　　

お忙しい中相談にのっていただけるとのこと、よろしくお願いします。
現在、新築マンションを購入する予定で話しが進んでいて、
夫婦合算でローンを組むことになっており、
今月末に契約という運びになっていたのですが、
実は、私が病気になってしまい働くことが出来なくなってしまいました。
返済は可能なのですが、それ以前にローンは組めないと思い、
キャンセルしようと思うのですが、その際にお金はかかるものなのでしょうか？
今のところローンの打診をしてOKはもらったものの、契約もまだですし、
手付金や頭金など、まだお金は一切払っていないです。
どなたに相談していいか分からず、ここにたどり着きました。
どうかよろしくお願いします。

□■アドバイス

マンション分譲業者に事情を話して申込を撤回されたら如何ですか。
いままで、手付けも何も支払っていないのでしたら、
別にキャンセルのためにお金を払う必要はありません。
また、万一、業者が要求しても支払う義務はありません。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）