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居住権(旧法借地権)について

相談内容 

初めてメールしますが、下記の件に関し
一般論としてのお返事を頂ければ幸いです。

  1)60年借地料を払ってきた土地を地主の都合で
   売却したい旨言ってきており、住宅は私の家族名義です。
   坪数は私道を除けば50坪弱。神戸市内の住宅地です。
   地代は現在年間242,000円

  2)地主の要請は以下の通りです。
    路線価格(約1,000万円)で買い取ってほしい。
    この売買に関する売主側の税金その他の費用も払ってほしい。
    不動産業がサラ地にして売れば2,500~2,800万円で売れるから
    直ぐに買ってほしい。

  3)私の考えは居住権を考えると路線価格の50/60%位が妥当と思います。
   又地主の一方的な都合での依頼につき、税金その他の費用は
   払う必要ないと思います。今住んでいる家を売る気は無く、
   もし買取後5年以内に販売すれば、多分40%もの所得税が来て、
   家を解体するとなると坪当たり30,000円は取られると思います。


□■アドバイス:1

あなたの主張はほぼ正当と思います。
正確には居住権でなく借地権(旧法)があるということです。
借地権の割合については路線価地図の欄外に表示されています。
但し、路線価はあくまで国税局の相続税・贈与税の計算のために資料ですので、
売買は路線価によって規制されるものではないことは当然です。
税金の負担も論外です。価格について折り合いがつかない場合は
裁判所での調停をお勧めします。費用もたいしてかからず、
公正な判断をしてくれると思います。

(シマダ企画・嶋田尚芳さん)


■□相談者より

嶋田先生、早速のお返事深謝致します。
路線価地図を調べた結果135Dとありますので、
13.5万円/平米の課税評価額で私の借地権は60%だと理解しています。
税金の負担等のお答えも頂き有難うございました。
この土地の市場評価に関してですが、地主は2,800万円で直ぐに売れる
と言っていましたが、昨日私の場所よりもより駅に近い
閑静な住宅地81坪の土地がサラ地として業者より
総額3,380万円で紹介されていました。
この種データを揃えておき再度交渉するつもりです。
今後ともよろしくご指導下さい。


■□相談者より

●土地賃貸契約に係わる公正証書について

嶋田先生にお世話になりましたが、その後借りている土地を
買い取ってほしいと言ってきた地主とは未だ詰めた交渉はしておりません。
この地主より昨日突然手紙が来て
土地賃貸公正証書を未だ作成していなかったので、
6月に払い込む地代に年間5万円を足してくれるようにとの依頼が来ました。
先方の説明では、地主の自宅100坪も借地で、
10年契約の公正証書作成に100万円支払ったと言っております。

私どもの契約は土地を借りてから60年になりますが、
今の地主がこれを相続してから昭和58年に初めて私が賃貸契約書を作りました。
その後地代は2度変更しましたが、平成6年には内容証明で
今年より地代を坪当たり10万円に上げてくれと要求してきた事もあり、
この地主(70歳女性一人暮らし)の過去の手紙を見るたびに未だに腹が立ちます。

  (1)今土地を買い取ってほしいと言いながら、このように契約を
    公正証書にする真意はどこにあるのでしょうか?

  (2)この種要求は完全に無視して従来通り契約している借地料を
    支払って問題はないのでしょうか?

  (3)地主が現在支払っている土地の固定資産税の額、土地の評価額を
    聞いていますが、未だに教えてくれませんが、調べる方法をお願いします
   (路線価格と借地権のパーセントは調べてあります)。

  (4)先方の言うには地主の借地が都市計画で道路になる為
    立ち退きになりますが、其の場合借地権の割合で
    借主にも相応の配分があると思われますが、地方自治体の買取価格は
    路線価格、公示価格を軸に決められるのですか?

長くなり申し訳ありませんがお返事頂ければ幸いです。



□■アドバイス:2

公正証書作成に100万とは広大で評価が高い土地でしょうね?

  (1)地主の真意は賃貸借契約を継続したいのではないでしょうか。

  (2)相手が受け取るならいいでしょう。受取り拒否したら供託します。

  (3)法改正により所有権者でない借地権者も固定資産税評価額、税額を閲覧や
     証明を受けることが可能です。借地契約書のコピーを提示すればいいのです。

  (4)公示価格を基礎に提示されます。借地権、建物解体費、
    移転費用も補償されます。

繰り返しになりますが、交渉が難航する場合は
簡易裁判所の調停などを利用されることをお勧めします。
調停申し立は自力でできますが
司法書士にサポートしてもらうのもいいかも知れません。

(シマダ企画・嶋田尚芳さん)


■□相談者より

嶋田先生、ご多忙のところ早急にお返事頂き深謝致します。
先生のアドバイスを参考にして今後の交渉を考えていきたく思います。
実際に購買する場合は勿論銀行が指定する司法書士にお世話になりますが、
先ず価格面でのおおよその折り合いがつけば銀行に相談するつもりではいます。
何分年齢が今年68歳にもなりますので、仕事を続けている間に
融資を受けても完済せねばならず、未だ購入すべきかどうか迷っています。


■□相談者より

嶋田先生、再度愚問で申し訳ありませんが下記の事項に付宜しくお願いします。

  (1)賃貸契約の有効期限は契約締結後何年間ですか? 
    平成3年に借家借地法が改正される前の場合でお願いします。

  (2)賃貸契約の公正証書作成時、契約の有効期間により費用が変わりますか?
     代行を依頼した場合、例えば10年契約と20年契約の書類とでは
    料金は異なるでしょうか?


□■アドバイス:3

(1)堅固な建物で30年、木造など非堅固な建物で20年です。

(2)公正契約は公証人の前で署名することもありますから、
  本人が行かれた方がいいですね。
  どうしても代理で契約する場合は司法書士など公証人と
  「面識」ある人に依頼すべきです。本人の印鑑証明、登記簿謄本、
  現契約書なども必要です。料金や詳しいことは公証役場にお聞きください。

(シマダ企画・嶋田尚芳さん)


■□相談者より

嶋田先生、貴重なアドバイス有難うございました。
どうしても公正証書が必要になった場合自分で出掛けるつもりですが、
今回は先方の申し出を無視するつもりです。


■□相談者より

嶋田先生、本年6月にお世話になって以来、
久し振りですが、よろしくお願いします。(04/11月)
一度地主に会いましたが、以前先方がよこした業者の価格よりも
高い値段で買ってくれと言われ、物別れに終わり、
その後連絡をせずにほったらかしていたところ、
手紙で下記の様な感じで言ってきました。

  「以前先方の業者が言った値段と本人が直接私に話した価格の中を
   とり安くするので、今地代を払って貰っている銀行口座に先ず全額か、
   もしくは1年以内に3回払いで送金をして欲しい。そうすれば、
   こちらから古くから知り合いの司法書士を通じ土地売買の手続きをする」

いくら安くすると言っても、不動産の売買で先ず全額を払い込み云々と言う話は
聞いた事がなく、買い手が先ずこちらの司法書士に登記をみてもらい 
その土地が抵当に入っていないか等を見極めてもらい、
その上での契約となるのが常道だと私自身は思っています。
買い手側の司法書士で手続きをしていくのに何の問題も無いと思っていますが、
如何でしょうか。

私の方は、どうしても今借地になっている土地を買う必要性は全くありませんが、
先方は土地計画の立ち退きで慌てている様子です。

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