【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　

所有地の田んぼを宅地にしたいと思っています。農地転用して
3～4区画ぐらいに割って売りに出したいと考えております。
ある知人が畑（菜園）をやってもいいのなら買ってもいいといっているのですが
（小さな小屋もほしいとのこと）、ほかの区画は家を建てるのが目的で、
1区画だけ菜園と小屋を建てるということはできるのでしょうか？
その際1区画だけ造成しない（畑目的）ということはできるのでしょうか？

□■アドバイス

相談者さんは、宅地建物取引業の免許をお持ちでしょうか？
免許を持たない者が不特定多数に不動産の売買を行う事は
法律で禁止されています。もし、免許をお持ちでない場合、
法律に違反しますので、違法行為に対してお答えできません。

上記法律に対してご不明な点がございましたら、
お住まいの都道府県の宅建業課へご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

早速の回答ありがとうございます。売る場合は業者に頼むつもりです。
まだその段階まできていないためご相談いたしました。
回答よろしくお願いします。

□■アドバイス:２

念のため。
「販売を頼む＝仲介」と見受けられますが、
業者が仲介しても相談者さんが売主として
不特定多数に継続反復して販売は出来ません（違法行為です）。
造成した土地全てを一括で不動産会社に売却する場合は適法です。

市街化区域内の開発許可を受けた土地や造成工事完了後の土地を
購入した者が家庭菜園程度を行うことは可能です。
作業小屋を建てる事も都市計画法及び建築基準法を守れば可能です。
なお、基礎を必要としない物置程度を置く事でしたら建築基準法も関係有りません。

農地転用については最寄りの農業委員会へお尋ね下さい。
また、ご不安が有れば農業委員会へ事前にご相談下さい。
建物についてはお住まいの市区町村の建築課へご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

官民査定をしているかいないかを、どうやったらはっきりわかりますか？
約33年前の旧分譲地内の土地についてですが、
測量図に基づき役所に聞くしかないでしょうか？
どなたか教えて下さい。

□■アドバイス

分譲地なら道路、河川とか公園の境界査定と思います。
査定してあれば、管理している自治体には査定図等があります。
土木の管理部門へ行けば分かります。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

相談内容　

この度家を新築する事になり、色々なハウスメーカーや
設計事務所などにお話を聞き、比較検討した結果、
とある設計事務所で設計していただく事になりました。

打ち合わせから話は順調に進み、
設計管理、施工監理もお願いし契約したのですが、その際設計士さんの勧めで
CM方式というものをはじめて聞きました。施主に対してのメリットを聞き、
なるべく予算を抑えたい事もあり、同意、契約しました。

ところが工事も順調に進んでいたのですが、各施工業者の相見積りを取り、
業者を決定する段階で私の指定した業者を使ってもらえなかったり、
中には最初から業者が決まっていて相見積りを取っていなかったりと、
最初の話と食い違う所も出てきました。

確かに個々の金額ははっきりと私にも判るのですが、
他の業者と比較もせず、それも向うの指定した業者では
どうもやりたい放題の様子です。その上施工監理が十分に出来ていないのか、
打ち合わせと明らかに違う仕様で仕上がっていたり、
見積りには入っていた項目も発注の段階で漏れていたりと、追加工事の嵐です。

このことを踏まえ設計士に問いただした所、この工法の場合は
負担は全部施主負担になるといい出す始末です。
では設計、施工監理の名目で結んだ契約は何の意味があったのでしょうか？
しかも工期遅延でもうすでに3ヶ月になろうとしています。
いくら催促しても日程がはっきりしなかったりで、最後の最後でつまずいています。

契約書に記載されている遅延損害、施主の同意の無い工事等々クレームを入れても、
今回の場合は頑張ったので大目に見て欲しい…的な内容の返事です。
家を建てるってこんないいかげんな物なんでしょうか？　
施主の確認もとらず予算オーバーなんてありえるんですかね？　
毎回見積りを…ってお願いしてるのに回答が出る前に工事してます。

どなたか専門的なアドバイスお願いします。

□■アドバイス：１

　　> どなたか専門的なアドバイスお願いします。
　　
都道府県単位に設計者協会の窓口が開設されていますので、
そちらへ相談されたら、如何でしょうか。

　　■参考
　　　（社）日本建築士事務所協会連合会（ http://www.njr.or.jp/ ）さん内、
　　　　 http://www.njr.or.jp/link/prefecture.html
　　　上記の「各都道府県の単位会の連絡先」のページ。

それでも解決しない場合は設計契約解除を含めて
弁護士と相談して法的決着をはかるしかないでしょう。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

□■アドバイス:２

少し遅くなりましたが私なりの考えを送らせていただきます。
数ある建築の進め方の中で、設計事務所の意見を聞き、
住宅の設計監理を依頼されたようですが、
進め方としてはよかったのではないかと思います。
　　
次にCM方式を採用して工事を進めた結果、期待通りではなかったとのことですが、
CM方式の場合さまざまな契約内容があり、いちがいに正しい正しくないとは
結論付けられません。そこで一般的な回答になりますが、ご参考を。

CMとはコンストラクション・マネジメントの略で、
従来の請負契約方式（中身はどうであれ合計金額が記載されている）を改めて、
各工事項目ごとに原価をはっきりさせ、その上で
適正な利益が計上されているかを明確にすることだと言えます。

従来の請負方式ですと、見えなかった原価＋利益の関係が
はっきりしてくるのはいいのですが、その結果逆に費用がかさむケースも発生してきます。
もともといくらの金額が適正だったのかもはっきりしませんから
CMをやった結果、安くなったはずですといわれればそうかなということもありますが…。

いずれにしても、CMを採用された場合はリスクが伴うということです。

CM方式の採用して、いい結果が期待できるのは比較的大規模な工事の場合、
また仕上がり空間にそれほど愛着の伴わない建物に適していると思われます
（住宅の場合はやや不向き）。
コストを下げるためにVE（バリューエンジニアリング）が相当数行われ、
最初のデザインとは程遠い建物になってしまうケースもあります。

今回のCM方式（？）の場合厳格にCMを行っているとは思えませんが、

　　　1.各工事項目ごとに何社づつの見積り合わせを行ったか？
　　　　契約に基づいたCMが確実に行われたか否か？

　　　2.工事請負会社は工務店なのか？もし工務店であれば発注の段階で
　　　　もれた工事は追加工事にはなりません。
　　　　設計事務所が請負ったのであっても追加工事にはなりません。

　　　3.この工法（CM方式（？））の場合のリスクは全部施主負担になるとのことで
　　　　すが、この件については事前に契約書に記載、その上に説明がなかった場合、
　　　　設計事務所の責任はある程度問えると考えられます。

　　　4.工期遅延のの損害が実際に発生しているのであれば、請負会社に対して
　　　　損害賠償、または遅延損害金を請求できます。

　　　5.施主の同意のない工事変更については、CM方式の採用に伴う契約内容によっ
　　　　て違ってきます。事前にその旨の記載、または説明があったか否かによって
　　　　やり直しを請求できる場合もあります。

　　　6.設計事務所が、今回の場合頑張ったので大目にみて欲しいとの内容ですが、
　　　　それはそっくりお返しして、今回当方も頑張ったので追加工事については
　　　　大目に見て欲しいと要望できそうですね…。

　　　7.建築をするということは建築主、設計事務所、施工会社の協力のもとに完成
　　　　するものだと再認識して、一方的に他者を非難する前に、自分の出来るとこ
　　　　ろ、この場合すべて任せるのではなく当事者は自分だということを認識し、
　　　　こまめにコミュニケーションを図ることが必要だったと思います。

と、私が気付づきました点は上記になります。

（朝日設計企画LIXY不動産INZ・松岡國夫さん）

相談内容　

公簿が519.20平米で、地積測量図で計算した方が
3平米メートル多くなる場合、
この誤差を相手に修正を求めることは可能でしょうか？
私は隣地の人間ですが、その為に自分の土地の公簿より
3平米少なくなってしまっています（私の土地には地積測量図はありません）。

□■アドバイス

隣地の地積測量図が公簿面積より3平米多いのは、その分、
自分の土地を侵しているのではないかということですね。
地積測量図を作成した土地家屋調査士へ説明を求めたら如何でしょう。
納得できなければ、境界確定の訴訟提起とか、
ADR（裁判外調停）へ持ち込むことは可能です。
どちらにしろ、土地家屋調査士や弁護士のサポートが必要と思います。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

相談内容　

みなさんはじめまして。
私の母は約30年間飲食業を営んでいたのですが、
この1年間で病気のために入退院を繰り返し、
経営もままならなくなったので閉店することになりました。

そこで大家さんに話したところ、
「不動産に詳しい人から聞いたんだけど、
　カウンターもすべて撤去しなくちゃならないんだって」といわれました。
ちなみに、この店舗はおよそ20年前に1Fに母の店を含めて2店舗、
2Fに大家さんの住まい、という風に改築してます。
その際に作り直した店舗なので、もともとあるカウンターです。
しかもこの改築の際、母も数百万出資してるはずです。

契約書には「現状回復すること」とは書いてありますが、
カウンターの撤去の項目はありません。カウンターの撤去は必要なのでしょうか？
もし必要だとして、費用は母の負担になるのでしょうか。

どなたかお分かりの方、宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

　　> 契約書には「現状回復すること」とは書いてありますが、
　　>カウンターの撤去の 項目はありません。
　　
現状回復でなく、借りた当時の原状戻す「原状回復」のことと思います。
当時、カウンターがあったら残したままでいいでしょう。
貸主と原状回復・敷金返還をめぐって争いになるなら、
訴額60万以下なら小額訴訟で1日で決着します。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

相談内容　　

先月、不動産屋さん（以下、A社）に土地を買いたいとの相談に行きました。
そこで1,750万円の売り地のチラシをもらいました。
条件はかなり良かったのですが、予算オーバーのため無理と思っていたら、
A社さんが、
「この物件は1,500万円で売るということで地主と話がついている」
と教えてくれました。
条件はかなり気に入ってたため、さっそく家族で話し合い、
1,500万円で購入の申込をすることにしました。

契約日も決まり、私たちもローンの準備や、
住宅メーカーとの間取りの打ち合わせをしていて、
いよいよ契約を来週に控えたある日にA社さんから電話があり、
話を聞いて自分の耳を疑いました。
「地主が最低でも1,650万円でないと売らないと言っています」

詳しく聞いてみたところ、この土地は、別の不動産屋さん（以下、B社）が
地主さんから売買の仲介の依頼を受けているようです。
私がお世話になっているA社さんは、B社からその情報を貰い、
客を探す客付け業者と呼ばれるものらしく、A社は客の代りに、
B社は地主の代りに、という形で、それぞれ交渉をしていたらしい（？）のです。

A社さん曰くは、
「B社は地主にきちんと伺いを立てずに勝手に安い値段を言っていた」とのことです。

その後、B社から連絡があり、
　「申込があったから地主が値段を吊り上げた。自分たちも迷惑している。
　　1,650万円なら売ると言っている。それでも、当初の1,750万円よりかなり安い。
　　ダメなら、この話はなかったことに…」
と言われました。

そんなこと言われても、こちらだって色々と準備も進めていますし、
いまさら金額を上げられても困ると伝え、再度、なんとか地主に
値下げ交渉をしてもらうことになりましたが、
B社の口ぶりでは正直期待できそうにありません。

もし、値下げが無理で契約が流れてしまった場合はどうなるのでしょうか？
銀行や住宅メーカーさんとの打ち合わせも進んでいますし、
親戚や友人、職場の同僚にも土地を買い家を建てることを話してしまっていますし、
今更ダメになったなんて言えません…。

A社・B社のどちらか、若しくは地主から損害賠償金を貰えるのでしょうか？

ちなみに、A社さんは当初B社さんから1,750万円と紹介を受け、
その後にB社から1,500万円までの値下げの連絡を受けたそうです。
それはB社も認めているそうです。

なお、契約自体はまだしていません。買い付け証明書というものを書きました。
買い付け証明書を書くときに、手付金を払うと言ったのですが、
A社は受け取ってくれませんでした。
もし手付を払っていたら、状況は変わりましたでしょうか？

□■アドバイス

今回の取引を整理しますと、以下のような感じかと思われます。

　買主＝媒介＝仲介業者A社　←→　仲介業者B社＝媒介＝売主
　　　※媒介は仲介と同じ意味です。
　　　※A社は買主さんのために仕事を、B社は売主さんのために仕事をします。

　　・買主は1,500万円で購入の意思表示をし、買い付け証明を書いた。
　　・仲介業者Aは仲介業者Ｂに買い付け証明書を渡し、売主に交渉した。
　　・契約日も決まり、契約間近になって売主の気が変わり、1,650万円でないと
　　　売りたくないと仲介業者Bに伝え、それを聞いた仲介業者Aが買い主に連絡した。

契約日が決まっていたと言う事は、当初、売主は1,500万円で
売却の意思表示をしたと思われます。
売主が1,500万円の買い付け証明を受け取った後、
1,500万円での売却承諾書の様なもの（書面）は発行してなかったのでしょうか？

契約日が決まった時に、たとえ口頭であっても契約を承諾している
と思われますが、1,500万円で売却の意思表示をした書面が無いと難しいですね。

仲介業者は仲人です。仲介業者に過失がない限り、結婚と同じで
一方が気が変わったからと言って責任を問えません。
買い主の貴方が売買契約前に購入を止めた場合と一緒です。

手付金は仲介会社に支払うものではなく、売主に支払うものです。
手付金は売買代金の10％程度です。
一般的に売買契約締結と同時に手付金を支払います。

　　※手付金を先に支払い売買契約を後で締結する場合、
　　　売買条件が整っていない（書面になっていない）ので
　　　トラブルになる事も多いため、売買契約書の締結と同時に締結するのです。

　　※申込金（10万円程度）を支払い、申込みの順位を保全する事と
　　　手付金とは性格が異なります。

もし、…なら、等、仮定の相談は出来ません。売主に売買契約を締結するように、
請求する事は可能と思われます。結果についてはどうなるか解りません。

市区町村の無料法律相談をご利用されるか、弁護士にご相談下さい。
仲介業者の過失が明白でしたら、都道府県の宅建課などへご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

相談に乗って頂きありがとうございます。

　　> 当初、売主は1,500万円で売却の意思表示をしたと思われます。
　　
B社曰くは、登記上の所有者はその金額で売ると言ったそうですが、
後でそのことを知った家族が反対して、金額が上がったそうです。

　　> 売却承諾書の様なもの（書面）は発行してなかったのでしょうか？
　　
残念ながらB社が買付証明をもって行ったときに上記の上記の状態になっていた
そうで、買付証明は受け取ってくれなかったそうです。

もし手付金を払っていれば…と言ったのは、知り合いが契約前でも
手付金を払っていれば手付金が倍で戻ってくるかもしれないと聞いたからです。
香川さんのお話を聞く限りでは、難しそうですね。

どうしてもこの土地が欲しいので、再度、Ａ社、Ｂ社に交渉してみようと思います。

相談内容　

今、自宅の畑（登記簿上は宅地）の北側にある隣地
（敷地60坪、アパート、鉄筋3階建て、9戸、築15年以上、角地）
を買収したいと思っています。当方が空き地にしてあるので、
日当たり良好で空室もなく何年もきたようです。
もし当方で畑に何か建築したら、真っ暗で入居者が激減するでしょうし、
当方としてもそこを購入することにより、整形地になり
広い道路に面することになり、利用幅が広がります。
当方は固定資産税の負担に耐えられなくなってきたので、
畑にアパートを建てるなり、何らかの建築物を建てる予定です。
当方が適正な価格で今のうちに購入したほうが両者へのメリットになります。
しかし、持ち主は地元の地主さんなので、ほかにも収入源があるようですが、
売る気はなかなかないようです。どうしたらよいのでしょうか？
相談先などはどのようなところなのでしょう？

□■アドバイス

売りたくない相手に、売ってもらう方法ですか？
　　それは、
　　　・誠心誠意頼み込む
　　　・相場よりかなり高い金額を提示する
　　　・売主の親しい方を通じてお願いする

程度でしょう。
近隣の不動産会社や不動産コンサルティング技能登録者等の
プロにご相談されたらいかがですか。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

私は引越しのため現在住んでいるアパートの解約を考えております。
入居の際にもらった重要事項説明書には、「解約に関する事項」の欄に、
「本契約を解除する場合は借主は一ヶ月前に申しでること」
と記載してあるのですが、特約事項の欄に、
「本契約は年度末契約の為、二月以前に解約する場合は二月までの賃料を
　一括して支払い、本契約を解除するものとする」
と記載してあります。

契約期間はH15年4月5日～H17年4月4日までです。
私が解約をし退去するためには、1ヶ月前に申し出れば大丈夫でしょうか？　
それとも2月末までの賃料を一括支払いしなければならないのでしょうか？

去年まで同じアパートに住んでいた知り合いは、
契約期間途中の退去をしたのですが、
1ヶ月前までに申し出るだけで大丈夫だったと言うのですが…。
法律のことはよく分からなく戸惑っています。よろしくお願い致します。

□■アドバイス

特約の意味がよく解りませんが、現在解約の意思表示をして
来年の2月までの賃料を支払えと言うことはあり得ないです。
1ヶ月前の予告で大丈夫だと思いますが、念のために
その業者へ確認をしてみましょう。

（集住企画・中村孝司さん）

相談内容　

大家さんから、アパートを新しく建て直すので、立ち退くよう言われました。
立ち退くよう言われてから工事が始まるまで2ヶ月程しかありません。

　　別のアパートに移り住むのには、
　　　・引越し代
　　　・敷金
　　　・家賃など
　　　・違約金（来年３月で卒業して県外に移り住む為）
　　　・不動産手数料
　　等がかかる見込みです。

これに対し大家さんは敷金のみを返金するとのことです。
本当に敷金だけしかもらえないのでしょうか。

尚、契約書を見ると、6ヶ月前までに立ち退きの報告をするように
記載があります。口約束ではありますが、私が卒業する来年3月までは
工事を行わないことになっていました。また、このアパートは
不動産が関与しておらず、大家さんと直接交渉していますが、
なかなか双方納得がいかないのが現状です。

どういった所に相談したらいいでしょうか？よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

以下、ご参考ください。

　　1.家主から賃貸借解除を申し出るためには、正当な理由が必要です。
　　　例）自分自身が住むために必要な場合、建物が相当古く倒壊の恐れがある等。

　　2.上記以外で正当な理由として認められているのは、立ち退きのために
　　　必要な金額を保障する場合です。

　　3.建物賃貸借契約書に家主からの退去の請求は６か月前までと
　　　書いてあるようですので、契約違反になります。

　　4.上記により立ち退きにかかる相応の費用と契約違反による損害賠償を
　　　請求できると思われます。

市区町村が開催している無料法律相談をご利用いただくか、
最寄りの弁護士・司法書士に相談される事をお薦め致します。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

返信ありがとうございました。大変参考になりました。

大家さんは、建て直しでお世話になる建設会社兼不動産屋さんに
相談したようで、今日、その業者から電話がありました。
内容は次のようなものです。
　　　・敷金は返済します。
　　　・その他の費用は払いません。
　　　・契約違反に関しては認めたものの、すみませんの一言でした。

私もこれでは納得がいきませんので、香川様のアドバイス通り、
来週にでも県の消費者センター及び法律相談所に相談してきます。
私は現在学生でこのようなトラブルになったことは初めてですし、
この分野に関して大変無知なため、すごく不安でしたが、
現状を客観視する事ができ、少し安心しました。
大変お忙しい中、ご返信ありがとうございました。

□■アドバイス:２

既に回答も出されているようですが、もし今後トラブル様であれば、
私どもでは全国から資金返還修繕費など不動産賃貸トラブルも
扱っておりますので、無料相談をご利用下さい。
また内閣府認証NPO「敷金修繕費問題ローサポート」の理事もしております。

　　市民法務センター
　　 http://www.houmu-center.biz/
　　 http://www.houmu-center.biz/shouhisha/akutoku2sample.htm

尚、不動産業者様方に申し上げますが、
不動産業者様方が全て悪徳商法と言う観念を持っているわけでは
決して御座いませんので、御了承下さい。

（川村行政法務事務所・川村さん）

相談内容　

ローンの返済が厳しくなってきたので、
築6年になる今の家を売ろうと思っています。
ローンは2,450万残ってます。
家を売る手順がよくわかっていないのですが、まず、
売る際にローンを借りている銀行になんて言えばいいのでしょうか？
また、実際に不動産に査定してもらって、ローンの金額よりも
高く売れればいいのですが、低かった場合、足りない分は
一括で銀行に支払わなければならないのでしょうか？
あと、参考までに土地、建物の名義って変更可能なんですか？　
費用ってかかるのですか？　
また、ローンの保証人についても変更できますか？
教えてください。よろしくお願いします。

□■アドバイス

⇒以下をご参考ください。

　　■売却の流れ
　　　　査定（複数社に査定依頼します）
　　　　　↓
　　　　売却の決断と価格の決定
　　　　　↓
　　　　媒介契約（専任・一般）
　　　　　↓
　　　　営業活動
　　　　　↓
　　　　売買契約締結
　　　　　↓
　　　　銀行に住宅ローン一括返済の連絡
　　　　　↓
　　　　引っ越し
　　　　　↓
　　　　引渡・残金精算・住宅ローンの一括返済と抵当権の抹消

　　■注意事項
　　　・住宅ローンの残債より売買代金が低い時は、足らない金額を
　　　　ご自身で補填しなければなりません。

　　　・売買契約を締結したら金融機関に売却の旨と
　　　　住宅ローン一括返済の連絡をします。

　　　・次の買主さんが住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの融資承認が
　　　　下りて売買契約の無条件解除の心配が無くなってから連絡します。

　　■名義変更について
　　　・名義変更は可能ですが、住宅ローンの抵当権が設定されている場合、
　　　　金融機関への手続き（承諾）などが必要です。
　　　　詳細は金銭消費貸借契約書をご確認下さい。

　　　・名義変更とは、所有権を移転する事です。
　　　　登録免許税と司法書士への報酬や実費が必要です。

　　■保証人の変更について
　　　・現保証人が保証人としての資格を有しなくなった場合、
　　　　又は金融機関が認めるやむを得ない事由が有れば、
　　　　金融機関の基準に基づき保証人の変更が可能です。
　　　・保証協会の保証を得て住宅ローンの融資を受けた場合は不可能です。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、大変詳しく教えて頂き、ありがとうございます。
非常に役に立ちました。これを参考に検討してみようと思います。
また分からない事がありましたら、教えて頂きます様、宜しくお願いします。

相談内容　

中古マンションの購入を検討しています。気に入った物件があったのですが、
不動産屋さんの話によると前の住人の方は自己破産されて、
弁護士さんからの依頼で売りに出しているとの事です。
病気になって働けなくなったための自己破産ということで、
金額の交渉は銀行さんだということです。
他に借金の有無や、管理費・修繕積立金の滞納の有無については、
まだ説明されていないので、質問しようと思ってます。
滞納があった場合、自己破産していても私達に支払いの義務が
生じてしまうのでしょうか？　銀行さん負担にはならないのでしょうか？
どういったことに気をつければいいのでしょうか？
ちょっと怖いので迷ってもいるのですが、教えていただけますでしょうか？
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

マンションの売買と売主さんの借金は別の事として考えます。

　　・借金は売主と貸した者との関係です。
　　　借入金が幾らあるかとか何処に借りているかはご心配要りません。
　　　マンションに抵当権や差押えが設定されていれば、それを抹消してもらいます。

　　・管理費・修繕積立金はマンションの管理組合と売主さんの関係です。
　　　管理費・修繕積立金の滞納金は、新しい区分所有者が負担する義務があります。

マンションに設定された抵当権や差押えなどが抹消できれば、
所有権移転登記が出来、貴方のものになります。
その確認は司法書士がしてくれます。

貴方が気をつける事は管理費や修繕積立金の滞納額です。
また、マンションに傷があっても、売主が破産しているため、
修理をしてもらう事は不可能と思われます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。不動産屋さんに
滞納されている管理費や修繕積立金について確認したところ、
私たちには支払い義務はないとの説明をうけました（電話です）。
どういった理由で支払わなくてもいいのか、滞納された分はどうなるのか
聞こうと思ってます。本当に支払わなくてもよいのなら、
契約書にその旨記載してもらった方がいいですよね。
自己破産までの滞納金は免責になるのかと思ってみたり…。
不動産屋さんにきちんと確認してみます。
また相談させてください。ありがとうございました。

相談内容　

先日土地を購入するのに不動産契約をしたのですが、
不動産屋さんに支払う媒介手数料は3％＋6万と決まってるのですか？　
値引きはしてもらえないのでしょうか？

その土地は最初別のハウジングメーカーさんが販売してて、
私はその時に自分でその場所を通りかかって知り、そのハウジングメーカーさんと
契約まではいってなかったのですが、間取りプラン等の話は何度かしてました。

それから4ヶ月ぐらい音沙汰がなく、他にも土地を探してたら、
たまたま他の不動産屋さんが同じ土地を言ってきました。
そこは知ってて今検討中と言ったら、不動産屋さんが、
「そのハウジングメーカーさんとは先輩後輩の仲で、この土地の話がきたんだけど、
　そちらで建てると坪単価が高いけど、うちで扱ってる工務店でやると
　坪単価も安いし、自分達の好きなハウジングメーカーで建てる事もできます」
とおっしゃって下さいました。
私としては自分の好きなハウジングメーカーがあったので、予算と検討して
自分で決めれるし、元のハウジングメーカーさんとも先輩後輩の仲で
こちらの事も全て話しをしてると言ってたので信用して契約をしました。

ですが、結局不動産屋さんが扱う工務店さんが
元のハウジングメーカーさんから一旦、
私が希望する土地とその横の土地を購入して、
工務店さんから土地を買う形になってしまい、
そちらの工務店さんで建てるという条件付になってしまいました。

なんだかちょっと変なからくりをされたような気がします。
私が元のハウジングメーカーさんに色々不動産屋さんの事とかを聞いたり、
状況を聞いたりしてればよかったのですが、
不動産屋さんも悪い人じゃなさそうに思えたし、
あまり疑うような事をするといやらしいかなとも思いまして…。

元々自分で探してきた物件ですし、元のハウジングメーカーさんで
購入してればたぶん媒介手数料はいらなかったと思うのですが、
この場合媒介手数料はどうなりますか？
ちなみにこれから家を建てると建物に対しても媒介手数料はいるのですか？

□■アドバイス

不動産を売買した時に仲介業者に支払う仲介手数料は、
売買代金が400万円を超えた場合3％＋6万円（税別）が
仲介手数料の上限（限度額）になります。
従って、仲介に要した期間や仕事量などで仲介手数料額について
仲介業者と話し合いのうえ、決めます。仲介業者とよく話し合ってください。

建物の建築をする契約は請負契約となり、売買契約ではありませんので
仲介手数料は必要ありません。

いきさつが書かれていないのでよく解りませんが、元々仲介で
建築条件が無い土地が建築条件付きになり、さらにその工務店が買い取り高くなった
（当然余分な費用がかかっています）土地を買うのは、疑問に思います。
信頼関係があり、ご納得されているのでしたらそれはそれて良いのですが…。

もし、不審な点がありましたら、都道府県の住宅課にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。手数料は不動産屋さんと話し合いで決めれるとの事ですが、
土地の契約時に不動産屋さんから「媒介手数料のお支払い約定書」というものに
住所・氏名・印鑑を書かされました。まだ話し合いはできるでしょうか？
支払いの方はまだです。以前にその不動産屋さんから、
「手数料の額は法律で決められてる額です」とだけ一度聞きましたが、
約定書にサインする時は大した説明もありませんでした。

□■アドバイス：２

前回も書きましたが、法律で決められているのは仲介手数料の上限です。

約定書が何か解りませんが、仲介手数料は媒介契約を元に支払います。
極端に言えば媒介契約が仲介手数料を支払う根拠になります。
媒介契約の締結時に記載された仲介手数料の金額を承諾のうえ
署名押印されたら、その金額を支払う事になります。

媒介契約の締結時に契約内容の説明が義務づけられていますので
説明を受けていらっしゃると思われます。
ただし、手数料の上限の事は書いてありませんので、その時に手数料について
質問や交渉をしない限りそのまま署名されているのが現状と思われます。

不動産会社にとっては、最初から仲介手数料を減額する理由はありませんので、
お客様が自ら交渉しない限り安くなりません。

例えば、家電品などを買う場合、色々な店を回って価格を調査したり、
カタログをもらって詳細を検討されると思います。

不動産は高額な商品ですので、家電品以上の慎重な物件の調査や
関連の法律を勉強するなどの努力も必要です。
税金の控除も税務署がこれだけ安くなるので申告しなさいとは言ってくれません。
控除を受けるためには自らが勉強し税務署へ申告する必要があります。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

詳しくご説明いただきありがとうございます。
手数料については自分で探してきた土地という経緯もあるので、
約定書にサインはしましたが、交渉してみたいと思います。
建築条件は少々疑問に思えるので、市の相談所で聞いてみたいと思います。
また分からない点がありましたら教えて頂けますでしょうか。
お忙しい中お返事ありがとうございました。

相談内容　

家の建て替え（もしくは買い替え）を考えていますが、
家の名義などに問題があり、どのような手順で
事を進めていくのがいいのかよくわかりません。

現在の家は兄の名義で購入及び銀行から資金を借り入れました
（現在の借り入れ残は300万円程）。実際に返済をしているのは母で、
3年ほど前から同居しだした私が払っています。
できれば、借入れ残金とともに家の建替え資金を併せて私の名義で
借入れをできればと考えていますが、そのようなことは可能でしょうか？

□■アドバイス

失礼ながら敬称略でご返事致します。
建物は登記名義人が兄ですので、売却するには兄が当事者になるか
又は貴方が兄から建物を取得して売却する必要があります。

　　　※取得するとは、建物を売買したり贈与してもらうなど。
　　　※贈与の場合、贈与税が発生する場合があります。

住宅ローンですが、建物を売却するにせよ解体するにせよ、
残った住宅ローンを一括で返済しないと抵当権の抹消が出来ません。

　　　※抵当権が抹消できないと新しく住宅ローンを借りる事も売却も出来ません。

建物の建て替えなどで、現在支払っている住宅ローンの残債を含めて
貸してくれる方法がありますが、それは建て替え資金の住宅ローン申込者の
住宅ローンが残っている場合に限ります。

　　　※原則として他人の住宅ローンの肩代わりはしてくれません。

土地の名義の事が書いてありませんが、土地の名義も兄の場合、
建て替えの際に、現在の住宅ローンを一括返済し、土地を借りて建築する事になります。
土地にも抵当権の設定が必要になり、土地所有者（兄）は担保提供者になります。
土地の名義が母で有れば母が担保提供者となります。

　　　※民間金融機関の融資には土地の担保提供が必要です。

　　＝考えられる手順＝

　　　建て替える場合は、住宅ローンを一括で返済し、建物を取り壊します。
　　　土地を借地にして担保提供をしてもらい建物を新築します。

　　　　※建物の名義を変更するにも登記代など費用が必要ですので、
　　　　　建て替える場合は建物を名義変更せず解体します。

　　　売却する場合は、土地と兄の名義のままの建物を売却し、売却資金で
　　　住宅ローンを一括返済します。残りのお金（一部かも知れませんが）を
　　　頭金にして次の住宅を購入します。

　　　　※土地が母名義の場合。兄名義の場合は売却代金全てが兄のものになります。
　　　　※残った売却代金をどう分けるかは事前に相談しておく必要があります。
　　　　※代金の分割の際は贈与税がかからないよう、事前に税理士にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

返信ありがとうございました。大変参考になりました。
ちなみに、土地の名義も兄なのですが、担保提供してもらうのに
なにかしら金銭的な事が絡んでくるのでしょうか？（賃借料など）
兄はただ単に名義を貸してくれているだけで土地も家も
自分の物にするつもりはないとのことです。宜しくお願いします。

□■アドバイス：２

金銭的な事は土地の使用料を払うか払わないかです。
無償で借りる場合は使用貸借、賃料を払う場合は賃貸借となり、
契約書を交わしておく事をお薦め致します。
担保提供時には、所有者の署名と実印の捺印、印鑑証明が必要になります。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川さんの意見を参考に家族で話し合い、進めていこうと思います。
どうもありがとうございました。

相談内容　

困っていてこのサイトにたどり着きました。よろしくお願いします。
もともと住んでいた家を貸家にすることとなり、
借家人が引っ越してきてから4ヶ月くらいになるのですが、
貸す時に条件として、ペットを飼う場合は敷金1ヶ月分払ってもらう
という取り決めをしました。ちなみに不動産屋を通しています。

ペットは飼ってないとの事で上記の金額はもらっていません。
ところが私も近所に住んでいる為、犬の出入りを見てしまい、
隣近所の話からもどうやら室内で犬を飼っているようです。

契約違反になると思うのですが、このような場合は
敷金を請求するだけで済んでしまう問題なのでしょうか？
他にも色々とあってマナーが良くなくて近所の評判も悪い方なので、
退去していただきたいとも考えるのですが。
このような場合で契約解除にはできないのでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス

ペットの飼育についてですが、契約書に敷金1ヶ月分を家主に預ける、
または追加すると記載されているのでしょうか？

記入してある場合は、ペットを飼い始めた時期および飼育の事実の確認と、
敷金を払わなかった理由を確認し、敷金の請求が出来ます。
場合によっては契約違反を事由に契約の解除を請求出来るかもしれません。

建物賃貸借契約の約款に契約違反の場合の取り決めと
家主からの解除はどのように記載されていますか？
ペット以外の契約違反ですが、契約書の違反の項目に
借り主の行為が該当しますでしょうか？
該当する場合、家主は契約の解除が出来ると記載されていますでしょうか？
記載してあれば、契約違反を事由に契約の解除を請求します。
請求の際は内容証明郵便を利用します。

契約解除を請求しても必ずしもスムーズに契約解除に至るとは限りません。
先ずは、仲介した不動産会社に事実確認と敷金の請求および
マナー遵守をお願いしてもらうのが一番ではないでしょうか。

それでも守ってもらえない場合やご不安なときは、

　　　・市区町村の無料法律相談を利用する。
　　　・司法書士や弁護士に相談する

等の方法が考えられます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

遅くなりましたが返信ありがとうございました。とても参考になりました。
早速契約事項を確認して、不動産会社に問い合わせ対応してもらったんですが、
とても納得のいかない解決方向で進んでしまいそうです。

相談内容　

不動産屋で気に入った物件があり、担当者と部屋を見に行ったところ、
大変気に入り契約することにしました。
様々な準備を済ませ、引越し当日の朝マンションに行ってから、
突然担当者に私に見せた部屋が実は間違っていて、
入居者が決定していたので入れないと言われてしまいました。

私が見に行ったとき、入居していない部屋が2つあり、そのうちの1つは
私が決める前に既に決まっていたのですが、担当者が決まったほうの部屋を
間違えて私に「ここがあいている部屋です」と紹介したというわけです。

本当に空いているほうの部屋は、見せてもらった部屋と間取りや広さが違い、
納得できるものではなかったので、結局解約することにしました。

いろいろと準備をして、いよいよ引越しの朝になって…。
本当に晴天の霹靂というかんじでショックで言葉も出ないほどでした。
その後の担当者の態度、対応も到底納得できるものではなく、
会社からも何のお詫びもありません。

契約金は勿論返ってくるようですが、一人暮らしを前提に
買い揃えたものにかかった費用などは補償してもらえるのでしょうか？

金額云々よりも、不動産屋の対応がとにかく許せないので、
このまま引き下がりたくないのですが、
こういう場合どういったことが可能でしょうか？
長くなりましたが、よろしくお願い致します。

□■アドバイス

私たちがお答え出来るのは、契約書に記載された違約金や
損害賠償請求が可能かどうかです。
建物賃貸借契約の不履行に対して、損害賠償の記載が有れば当然可能です。

　私見ですが、
　　・仲介業者の注意義務違反があります。
　　・家主が契約書に印鑑をついていれば、家主に建物賃貸借契約の不履行があります。
　　・貴方が引っ越しに際し準備したものについては、私に判断出来ません。

　以上をもとに損害賠償の請求が可能と思います。

ただし、契約書に記載が無い部分の損害賠償請求等についての相談は
弁護士の仕事であり、弁護士資格の無い者がこれ以上のご相談を受ける事は出来ません。

市区町村が開催している無料法律相談等で相談されるか、
または、弁護士さんにご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

アドバイスをどうもありがとうございました。
ご意見を参考に、また考えてみます。
お忙しい中どうもありがとうございました。

相談内容　

中古住宅を購入しようと初めて尋ね、希望をいい、
チラシを見て2件ほど回りました。
すぐ気に入ったので、購入を決めました。
値段が決まると、営業マンが自分の息のかかったローンセンターに
手続きさせようとしたり（私が書類を用意するのに協力しない）、
リフォームの見積もりをしたり、
そういうリベートが入りそうなことはすぐにやるのに、
本来するべき仕事をしてくれません。手続き当日測量図面もなく、
私たちに測量図面の費用を払えと言う始末です。

6月11日に契約なのに、今になっても測量は終わっていないし、
引っ越しも済んでいません。それなのに、
自分からどうなっているかの報告はありません。
そこの所長に何度も何とかしてくれと言ってきましたが、
本当にだいじょうぶなのか心配です。
こんな営業マンで書類が揃っているのか…。もう日にちがありません。
司法書士は銀行に頼んだ方がいいのでしょうか？
どなたか、アドバイスお願いします。

□■アドバイス

売買契約の詳細をご記入いただいてないので、お答えしにくいですね。

　　　1.売買契約は何時締結されたのでしょうか？
　　　2.締結されたのでしたら、土地の取引は公簿売買でしょうか？
　　　　実即売買でしょうか？
　　　3.締結されたのでしたら、売買契約約款又は特約で売主が土地の測量を
　　　　実施して測量図を発行すると記載されているのでしょうか？
　　　4.6月11日に契約と有りますが、契約済みでしたら矛盾します。
　　　　引渡日の間違いではないでしょうか？
　　　5.売主は個人（一般消費者）ですか？　それとも不動産会社ですが？
　　　6.仲介業者は1社だけですか？　2社以上ですか？

以上について詳細をお知らせ下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。遅くなりました。

　　　1.売買契約は4月25日。
　　　2.土地の取引は公簿売買。
　　　3.売買契約約款又は特約で売主が土地の測量を実施して
　　　　測量図を発行すると記載（これに関しては今手元にないので…）。

　ただ、契約の時に家の不動産屋の担当者が、
　「測量図がないので、もし必要なら、家が負担して作ったらどうか」、
　相手方は、「だいぶ安くしたので余裕がない」と言われました。
　こちらは、後日おかしいんじゃないかと、営業所の所長に言ったところ、
　もっともだと、相手方にやらせると答えました。

　　　4.おしゃる通り、6月11日は引き渡し日です。
　　　5.売り主は個人。息子さんが事業をしていてうまくいかないらしい。
　　　　手付け金も、相手方の不動産やさんが預かったみたいです。
　　　6.仲介業者はお互い別の1社。

　　よろしくお願いします。

追伸：
測量図面の件は中古住宅の築年数が昭和46年8月なので
古いせいもあります。確認申請の確認も建築事務所にもらいに行きました。

□■アドバイス：２

公簿売買で且つ特約に「売主が売主の負担で測量図を発行する」旨の
記載がない場合、売主に測量をする義務も責任もありません。
売主が費用を持つ約束をしない限り、測量を依頼した者が費用を負担します。

仲介業者が「相手にやらせる」と答えた部分は、売主側の承諾が
得られたかどうか、買主に返事をすべきです。
その返事がないため、今回相談者さんの「不信感」が生まれたものと思います。

再度、不動産会社の営業所長さんに確認されてはいかがですか？
売主側の事情からすると、測量する費用の拠出は難しそうですね。

中古住宅の売買は物件の明け渡し（鍵の引渡）と残金精算を同時に行います。
6月11日の引渡日に売主が退去済みであり、当日抵当権などの抹消に
必要な書類と所有権移転に必要な書類が揃っていれば特に問題ありません。

　・仲介業者の責任として、前日に退去の確認をしてくれます。
　・住宅ローンの実行（融資）は抵当権等の抹消と所有権移転が
　　可能でなければ融資を致しませんのでご安心下さい。

その確認は司法書士が行います。司法書士については銀行の指定であろうと
不動産会社の指定であろうと同じです。知り合いの司法書士さんが
いらっしゃれば、手数料が少し安くなるかもしれません。

仲介業者が売主側と買主側でそれぞれ担当している場合、
売主側の業者は売主の味方になり、買主側の業者は買主の味方をします。

今回相談者さんの利益を守るための仕事をちゃんとしていない事が
明白でしたら、仲介業者の責任者（営業所長）に
最後まで仕事をしてもらえるようにお願いし、
場合によっては担当者を変えてもらう事も可能と思われます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

すぐにお返事いただきありがとうございました。
公簿売買で且つ特約に「売主が売主の負担で測量図を発行する」旨の
記載があるかどうか、家に戻って確認してみます。
私はてっきり、測量図は売り主の責任として用意するべき物だと思っていました。
いろいろ教えていただきありがとうございました。
香川さんのアドバイスに基づいて、引き渡し当日に備えて行動して、
無事マイホームを手にすることができるよう頑張ります。
本当に、ありがとうございました。

相談内容　

新築マンションの購入について悩んでいます。
夫の仕事の関係で都内には20年しか住まない予定です。
35年ローンを組んで賃貸家賃収入でローン返済
というのは、この時代に無謀な考えでしょうか。
検討中の物件は3LDKで駅まで徒歩19分（バス8分）というところが難点です。
それよりも20年で返済が終わる中古マンションにしたほうが無難でしょうか。
また、公庫でローンを組んでいる場合賃貸は不可能と聞きますが、
再就職の為の引越しという場合は認められるのでしょうか。
お忙しいところ、本当に個人的な悩みですみません。よろしくお願いします。

□■アドバイス

新築マンションと中古マンションの選択については、
相談者さんの考え方ですので、私たちがどちらがよいとは言えません。
もし、相談者さんが賃貸で借りるとしたらどちらを借りますか？
貸す事を前提にされるので有れば借りる立場で考えるのも一つの方法です。

公庫の件ですが、会社都合の転勤では、一定の距離以上
（通勤が困難と考えられる距離以上）で、賃貸が認められています。
基本的に自己都合で退職した場合については認められていません。

考え方を変えて…、
公庫ではなく、民間の長期固定住宅ローンを借りる方法もございます。
公庫よりそれぞれ0.1％低く設定された全期間固定の住宅ローンを
検討されてみてはいかがでしょう。中古マンションでも30年以上借りられます
（ただし、返済期間は申し込み時年齢の制限がございます）。
信用金庫や農協が取り扱っています。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

返信ありがとうございます。新築か中古かは
今回のアドバイスも踏まえてもう一度夫とよく相談してみます。
信金・農協の事知らなかったです。実は夫は転職して
間もなく一年というところです。
となると、民間のローンは審査が難しいのでしょうか。

□■アドバイス：２

相談者さんは住宅金融公庫のご利用を考えられているので、
頭金を20％以上ご用意されていると言う事になりますね。

頭金が20％以上有れば勤続1年以上で融資対象となるところや、
労金では自己都合退職でなければ、1年未満でも融資対象です。
また、同業種に転職（ヘッドハンティング）でしたら
1年未満でも融資対象となる金融機関もあります。

住宅ローンの融資対象基準は金融機関により異なります。
先ずは、ご自身で金融機関へ出向いて調べられたられることをお薦めします。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

お忙しい中いろいろありがとうございました。
また何かありましたら相談に乗ってください。

相談内容

現在検討中の土地があります。既に契約済みの土地なのですが、
ローンがおりず8ヶ月以上滞ってる為、
先方に断らないと私どもは買いつけ証明を出せない状態です。
そこで買いたいという意思表示で10万程の申込金を
早急に入れて欲しいとせかされています。
買いつけもしないで支払って問題ありませんか？
契約に至る途中で重要事項等で気に入らない場合は申込金は戻ってきますか？
その際領収証にどのように一筆入れてもらえば良いのでしょうか？

□■アドバイス

申込金（申込証拠金とも言います）とは購入を検討する期間、
または売買契約締結までの期間、申し込み順位の保全をしてもらうためのお金です。
口頭での申し込みや書面への署名捺印だけでは
本気で検討してもらえるかどうかの確認がしにくいため、
10万円程度のお金を預かり、申し込み順位（一番手）を保全します。

領収書には、宛名・金額・物件の所在地・申込証拠金としての
コメントを記載してもらいます。同時に不動産購入申込書に署名押印しますので、
書面に申し込みから順位を保全してもらえる期間と
辞退した（売買契約に至らなかった）場合に
申込証拠金が全額返還される旨の記述が有る事を確認して下さい。

申し込みはあくまでも購入検討する順位の保全であり、
申込金は手付け金ではありませんので、
購入希望者が辞退した（売買契約に至らなかった場合）場合、
申込金は全額返還する義務が不動産会社にあります。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございました。
申込金という事を確認したうえで無事支払ってきました。

相談内容　　

不動産の事に関してなんですけれども、相談したいことがあります。
養子に入る予定で親戚から贈与契約なし（口約束もなしです）で、
ある物件の権利を8分の7変更してもらいました。
登記もされています（しかし、私はその物件の税金も払っておらず、
取得する時も私は1円もお金を出してません）。

養子縁組はまだしていないんですけれど、
最近、関係が悪くなってきたので、養子の話は解消するかもしれません。
そのとき、贈与契約がなされてないので、受贈者が錯誤を主張すると
登記があっても物件の権利を返さなければいけないとのことでした。
その前に、私がその物件の権利を売ってしまうと受贈者から訴えられるでしょうか？ 　
また、8分の7といった中途半端な権利を売る先があるでしょうか？

□■アドバイス

相談者さん、トラブルのある物件を善意の第三者に売却すると、
何かあった際に売主は責任を取らされます。おっしゃるように
原因証書もないと錯誤で元へもどる可能性も高いですね。
もっとも、他人の権利が1／8ありますから、買主も事情を調べるでしょうから、
所有権が全部移転しない取引は難しいでしょう。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

丁寧に回答いただいてありがとうございます。正確に言うと
養子に入ることが条件というより、何も訳を聞かずに住民票を送ってくれと
言われたので住民票を送ると勝手に名義になっていました。
私に何も言わずに財産をちらつかせておいて、いざ私が逆らうようだと
登記を戻すつもりであったことが分かりました。
相手の陰湿なやり方に非常に腹がたっております。
この場合、相手の過失があると認められないでしょうか？
また、贈与であったとこちらが主張すると認められないのでしょうか？

□■アドバイス：２

相談者さん、あなたが精神的なショックを受けたことは理解できます。
しかし、相手は最初から登記を戻すような書類を揃えているのではないか
と予想します。この贈与の件で争ってみても、
結果的に貴方の利益にはならない可能性が高いでしょう。
勉強をさせてもらったと割り切って、今後人生の糧にされたら如何でしょうか。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

相談内容　

契約締結後、全く働かない（何度言っても）、契約前と話が違う、
よく嘘をつく仲介業者がいるのですが、
こういった場合どのようなクレームがつけれますか？
金銭面も含めて損しています。教えて頂けませんか？

□■アドバイス

具体的な内容が書いてありませんので、お答えしようがありません。
その仲介業者が加入している不動産会社の協会に相談窓口があります。
また、損害が発生しているのでしたら、
消費者センターや市区町村の無料法律相談窓口、
都道府県の住宅課などへご相談される事をお薦め致します。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

先日契約した土地売買契約を、手付を放棄して解除したいのですが、
その際、仲介に入った不動産屋さんに仲介手数料を
支払わなければならないのでしょうか？

□■アドバイス

土地売買の解約についてお答え致します。
契約が成立した時に仲介手数料は発生いたしますので
支払わなければなりません。
契約の解除の事由を仲介した不動産業者に理解を求めて
手数料について考慮していただけたらいいですね。

　　　　　（有）アンラク　安楽　市夫　　東京都町田市木曽町1627番地
　　　　　　TEL：042-792-8282　FAX：042-794-0933　メール： ank@anraku.co.jp

相談内容　

はじめまして、今年の3月上旬に土地の売買契約を交わし、
現在、決済・引渡しを目前に控えている者（買主）ですが、
売主側に理不尽な現状で決済を迫られそうで不安に感じ、ご相談させて頂きました。

売主（業者）と開発分譲地（当時造成中）の土地1区画について、
今月末日を残金の支払期日（売主が希望した期日）
とする売買契約を、仲介業者を通して結びましたが、
重要説明事項で確認した開発計画書に記載されている内容と、
造成後の現状に相違（地面が20から30cm高い状態）あった為、
一部やり直しの造成が入る予定です。
　
（売主は当初、「開発完了検査が通ったので造成のやり直しはしない」と言って
　いましたが、地面の高さについては特に念を押して確認した事項であり、
　私共から開発計画書通りにする様抗議して、一部やり直しする事となりました）

私共の住宅ローンにつきましては、今月末日にて決済する方向で
話を進めていましたので、準備万端でしたが、
昨晩になって、残金支払期日までに造成のやり直しが完了できない為、
私共の購入する1区画のみ開発計画書通りに造成して引渡すと、
売主が仲介業者を通して言ってきました。

しかし、これでは重要説明事項で確認した内容と
異なる状況（※1）での引渡しになってしまう為、
　「売主側都合での、期日延期の申し出をしてもらうか、延期しないならば、
　　期日までに開発計画書通り造成を完了して下さい」
と、仲介業者に伝えましたが、まだ返答が無い状態です。

　　（※1　開発計画書では、全区画同じ高さの地面となっており、売主は1区画のみ
　　　　　 地面を掘り下げて引渡すと言っています）

開発完了検査証がおりたのもつい数日前（5月25日）で、
重要事項説明で確認した内容と相違する現状なのに
引渡してしまおうとする売主と仲介業者に不信感を感じずにはおれません。

仲介業者は契約時から売主の味方になっており、
売主の都合の良いようにしか物を言いません。
もしも、重要説明事項で確認した内容と相違する状況で期日を迎えた場合、
売主側の違約と、仲介業者の不備について、
当方が主張する事は実務的に見て可能でしょうか？

以上の事柄につきまして何卒アドバイス、ご指導を頂けませんでしょうか。
宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス

開発業者はレベルが変わってしまったことについて
どのような説明をされているのでしょうか？
そして、相談者さんは計画通りでないとどのような不利益があるのでしょうか？

レベルが変わったことを役所も容認し、他の購入者も容認しているのでしょうから、
計画と違うからと他の部分までレベルを下げさせるのは権利の乱用のように思います。

相談者さんの区画は要望通りにレベルを下げると言っているのでしたら、
それで良さそうに思いますが、何がご不満なのでしょうか。

（集住企画・中村孝司さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。

　　> 開発業者はレベルが変わってしまったことについて
　　>どのような説明をされてい るのでしょうか？

レベルが変わった理由について売主からは何の説明もありません。
私共から「引渡し時の状況はどうなるのか」と確認して
計画内容とレベルが違う事を認めたぐらいです。

　　> 相談者さんは計画通りでないとどのような不利益があるのでしょうか？
　　
計画通りで無かった場合、確実に不利益が発生する事は、
建設会社から聞かされており、わかっておりますが、ここでは
「重説内容と異なる現状で引渡しされる場合」
について質問させて頂いておりますので割愛させて頂きます。
もし、その不利益によって事情が変わるというのでしたらば、
改めて書かせて頂きます。

　　> レベルが変わったことを役所も容認し、他の購入者も容認しているのでしょうから、
　　
建設会社からの話では、盛り土が規制にかからない高さなので
審査に通ったのではないかという予想です。他の購入者の方について、
また、他の区画が契約に至っているかどうかはわかりかねます。

　　> 計画と違うからと他の部分までレベルを下げさせるのは
　　>権利の乱用のように思います。

売主には少なくとも、契約時の重要事項説明にて宅地建物取引業法　
第三十五条の五に則って確認している内容を守る義務があると思います。

　　> 何がご不満なのでしょうか。
　　
まだ未完成なのに、決済をしなければならない事にまず不満です。
完成してから決済するものではないのでしょうか？

またできましたら、下記についての可否をお教え頂けますでしょうか？

　　>> もしも、重要説明事項で確認した内容と相違する状況で期日を迎えた場合、
　　>> 売主側の違約と、仲介業者の不備について、当方が主張する事は
　　>>実務的に見て可能でしょうか？

何卒宜しくお願い致します。

　　※補足です。
　　　「造成後の現状に相違（地面が20から30cm高い状態）あった為、
　　　　一部やり直しの造成が入る予定です」
　　　は、元々の計画の高さ相当分にプラス20から30cm地面が高い状態で、
　　　道路との高低差が20から30cmになっているわけではありません。

■□相談者より

解決致しました。先程、仲介業者から連絡がありまして、
造成作業が期日までに完了しない為、売主から決済・引渡し期日を
延長して欲しいとの申し出がございました。造成が完了してからの
決済・引渡しとなるようですので、一先ず、今回の相談内容は解決いたしました。
お騒がせ致しまして申し訳ございませんでした。