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CM方式の設計、施工監理って?

相談内容 

この度家を新築する事になり、色々なハウスメーカーや
設計事務所などにお話を聞き、比較検討した結果、
とある設計事務所で設計していただく事になりました。

打ち合わせから話は順調に進み、
設計管理、施工監理もお願いし契約したのですが、その際設計士さんの勧めで
CM方式というものをはじめて聞きました。施主に対してのメリットを聞き、
なるべく予算を抑えたい事もあり、同意、契約しました。

ところが工事も順調に進んでいたのですが、各施工業者の相見積りを取り、
業者を決定する段階で私の指定した業者を使ってもらえなかったり、
中には最初から業者が決まっていて相見積りを取っていなかったりと、
最初の話と食い違う所も出てきました。

確かに個々の金額ははっきりと私にも判るのですが、
他の業者と比較もせず、それも向うの指定した業者では
どうもやりたい放題の様子です。その上施工監理が十分に出来ていないのか、
打ち合わせと明らかに違う仕様で仕上がっていたり、
見積りには入っていた項目も発注の段階で漏れていたりと、追加工事の嵐です。

このことを踏まえ設計士に問いただした所、この工法の場合は
負担は全部施主負担になるといい出す始末です。
では設計、施工監理の名目で結んだ契約は何の意味があったのでしょうか?
しかも工期遅延でもうすでに3ヶ月になろうとしています。
いくら催促しても日程がはっきりしなかったりで、最後の最後でつまずいています。

契約書に記載されている遅延損害、施主の同意の無い工事等々クレームを入れても、
今回の場合は頑張ったので大目に見て欲しい…的な内容の返事です。
家を建てるってこんないいかげんな物なんでしょうか? 
施主の確認もとらず予算オーバーなんてありえるんですかね? 
毎回見積りを…ってお願いしてるのに回答が出る前に工事してます。

どなたか専門的なアドバイスお願いします。




□■アドバイス:1

  > どなたか専門的なアドバイスお願いします。
  
都道府県単位に設計者協会の窓口が開設されていますので、
そちらへ相談されたら、如何でしょうか。

  ■参考
   (社)日本建築士事務所協会連合会( http://www.njr.or.jp/ )さん内、
     http://www.njr.or.jp/link/prefecture.html
   上記の「各都道府県の単位会の連絡先」のページ。

それでも解決しない場合は設計契約解除を含めて
弁護士と相談して法的決着をはかるしかないでしょう。

(シマダ企画・嶋田尚芳さん)




□■アドバイス:2

少し遅くなりましたが私なりの考えを送らせていただきます。
数ある建築の進め方の中で、設計事務所の意見を聞き、
住宅の設計監理を依頼されたようですが、
進め方としてはよかったのではないかと思います。
  
次にCM方式を採用して工事を進めた結果、期待通りではなかったとのことですが、
CM方式の場合さまざまな契約内容があり、いちがいに正しい正しくないとは
結論付けられません。そこで一般的な回答になりますが、ご参考を。

CMとはコンストラクション・マネジメントの略で、
従来の請負契約方式(中身はどうであれ合計金額が記載されている)を改めて、
各工事項目ごとに原価をはっきりさせ、その上で
適正な利益が計上されているかを明確にすることだと言えます。

従来の請負方式ですと、見えなかった原価+利益の関係が
はっきりしてくるのはいいのですが、その結果逆に費用がかさむケースも発生してきます。
もともといくらの金額が適正だったのかもはっきりしませんから
CMをやった結果、安くなったはずですといわれればそうかなということもありますが…。

いずれにしても、CMを採用された場合はリスクが伴うということです。

CM方式の採用して、いい結果が期待できるのは比較的大規模な工事の場合、
また仕上がり空間にそれほど愛着の伴わない建物に適していると思われます
(住宅の場合はやや不向き)。
コストを下げるためにVE(バリューエンジニアリング)が相当数行われ、
最初のデザインとは程遠い建物になってしまうケースもあります。

今回のCM方式(?)の場合厳格にCMを行っているとは思えませんが、

   1.各工事項目ごとに何社づつの見積り合わせを行ったか?
    契約に基づいたCMが確実に行われたか否か?

   2.工事請負会社は工務店なのか?もし工務店であれば発注の段階で
    もれた工事は追加工事にはなりません。
    設計事務所が請負ったのであっても追加工事にはなりません。

   3.この工法(CM方式(?))の場合のリスクは全部施主負担になるとのことで
    すが、この件については事前に契約書に記載、その上に説明がなかった場合、
    設計事務所の責任はある程度問えると考えられます。

   4.工期遅延のの損害が実際に発生しているのであれば、請負会社に対して
    損害賠償、または遅延損害金を請求できます。

   5.施主の同意のない工事変更については、CM方式の採用に伴う契約内容によっ
    て違ってきます。事前にその旨の記載、または説明があったか否かによって
    やり直しを請求できる場合もあります。

   6.設計事務所が、今回の場合頑張ったので大目にみて欲しいとの内容ですが、
    それはそっくりお返しして、今回当方も頑張ったので追加工事については
    大目に見て欲しいと要望できそうですね…。

   7.建築をするということは建築主、設計事務所、施工会社の協力のもとに完成
    するものだと再認識して、一方的に他者を非難する前に、自分の出来るとこ
    ろ、この場合すべて任せるのではなく当事者は自分だということを認識し、
    こまめにコミュニケーションを図ることが必要だったと思います。

と、私が気付づきました点は上記になります。

(朝日設計企画LIXY不動産INZ・松岡國夫さん)

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