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重説内容と異なる現状での決済について

相談内容 

はじめまして、今年の3月上旬に土地の売買契約を交わし、
現在、決済・引渡しを目前に控えている者(買主)ですが、
売主側に理不尽な現状で決済を迫られそうで不安に感じ、ご相談させて頂きました。

売主(業者)と開発分譲地(当時造成中)の土地1区画について、
今月末日を残金の支払期日(売主が希望した期日)
とする売買契約を、仲介業者を通して結びましたが、
重要説明事項で確認した開発計画書に記載されている内容と、
造成後の現状に相違(地面が20から30cm高い状態)あった為、
一部やり直しの造成が入る予定です。
 
(売主は当初、「開発完了検査が通ったので造成のやり直しはしない」と言って
 いましたが、地面の高さについては特に念を押して確認した事項であり、
 私共から開発計画書通りにする様抗議して、一部やり直しする事となりました)

私共の住宅ローンにつきましては、今月末日にて決済する方向で
話を進めていましたので、準備万端でしたが、
昨晩になって、残金支払期日までに造成のやり直しが完了できない為、
私共の購入する1区画のみ開発計画書通りに造成して引渡すと、
売主が仲介業者を通して言ってきました。

しかし、これでは重要説明事項で確認した内容と
異なる状況(※1)での引渡しになってしまう為、
 「売主側都合での、期日延期の申し出をしてもらうか、延期しないならば、
  期日までに開発計画書通り造成を完了して下さい」
と、仲介業者に伝えましたが、まだ返答が無い状態です。

  (※1 開発計画書では、全区画同じ高さの地面となっており、売主は1区画のみ
      地面を掘り下げて引渡すと言っています)

開発完了検査証がおりたのもつい数日前(5月25日)で、
重要事項説明で確認した内容と相違する現状なのに
引渡してしまおうとする売主と仲介業者に不信感を感じずにはおれません。

仲介業者は契約時から売主の味方になっており、
売主の都合の良いようにしか物を言いません。
もしも、重要説明事項で確認した内容と相違する状況で期日を迎えた場合、
売主側の違約と、仲介業者の不備について、
当方が主張する事は実務的に見て可能でしょうか?

以上の事柄につきまして何卒アドバイス、ご指導を頂けませんでしょうか。
宜しくお願い申し上げます。




□■アドバイス

開発業者はレベルが変わってしまったことについて
どのような説明をされているのでしょうか?
そして、相談者さんは計画通りでないとどのような不利益があるのでしょうか?

レベルが変わったことを役所も容認し、他の購入者も容認しているのでしょうから、
計画と違うからと他の部分までレベルを下げさせるのは権利の乱用のように思います。

相談者さんの区画は要望通りにレベルを下げると言っているのでしたら、
それで良さそうに思いますが、何がご不満なのでしょうか。

(集住企画・中村孝司さん)




■□相談者より

お返事ありがとうございます。

  > 開発業者はレベルが変わってしまったことについて
  >どのような説明をされてい るのでしょうか?

レベルが変わった理由について売主からは何の説明もありません。
私共から「引渡し時の状況はどうなるのか」と確認して
計画内容とレベルが違う事を認めたぐらいです。

  > 相談者さんは計画通りでないとどのような不利益があるのでしょうか?
  
計画通りで無かった場合、確実に不利益が発生する事は、
建設会社から聞かされており、わかっておりますが、ここでは
「重説内容と異なる現状で引渡しされる場合」
について質問させて頂いておりますので割愛させて頂きます。
もし、その不利益によって事情が変わるというのでしたらば、
改めて書かせて頂きます。

  > レベルが変わったことを役所も容認し、他の購入者も容認しているのでしょうから、
  
建設会社からの話では、盛り土が規制にかからない高さなので
審査に通ったのではないかという予想です。他の購入者の方について、
また、他の区画が契約に至っているかどうかはわかりかねます。

  > 計画と違うからと他の部分までレベルを下げさせるのは
  >権利の乱用のように思います。

売主には少なくとも、契約時の重要事項説明にて宅地建物取引業法 
第三十五条の五に則って確認している内容を守る義務があると思います。

  > 何がご不満なのでしょうか。
  
まだ未完成なのに、決済をしなければならない事にまず不満です。
完成してから決済するものではないのでしょうか?

またできましたら、下記についての可否をお教え頂けますでしょうか?

  >> もしも、重要説明事項で確認した内容と相違する状況で期日を迎えた場合、
  >> 売主側の違約と、仲介業者の不備について、当方が主張する事は
  >>実務的に見て可能でしょうか?

何卒宜しくお願い致します。

  ※補足です。
   「造成後の現状に相違(地面が20から30cm高い状態)あった為、
    一部やり直しの造成が入る予定です」
   は、元々の計画の高さ相当分にプラス20から30cm地面が高い状態で、
   道路との高低差が20から30cmになっているわけではありません。




■□相談者より

解決致しました。先程、仲介業者から連絡がありまして、
造成作業が期日までに完了しない為、売主から決済・引渡し期日を
延長して欲しいとの申し出がございました。造成が完了してからの
決済・引渡しとなるようですので、一先ず、今回の相談内容は解決いたしました。
お騒がせ致しまして申し訳ございませんでした。

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