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家の売却・ローンの返済、保証人、名義変更について

相談内容 

ローンの返済が厳しくなってきたので、
築6年になる今の家を売ろうと思っています。
ローンは2,450万残ってます。
家を売る手順がよくわかっていないのですが、まず、
売る際にローンを借りている銀行になんて言えばいいのでしょうか?
また、実際に不動産に査定してもらって、ローンの金額よりも
高く売れればいいのですが、低かった場合、足りない分は
一括で銀行に支払わなければならないのでしょうか?
あと、参考までに土地、建物の名義って変更可能なんですか? 
費用ってかかるのですか? 
また、ローンの保証人についても変更できますか?
教えてください。よろしくお願いします。




□■アドバイス

⇒以下をご参考ください。

  ■売却の流れ
    査定(複数社に査定依頼します)
     ↓
    売却の決断と価格の決定
     ↓
    媒介契約(専任・一般)
     ↓
    営業活動
     ↓
    売買契約締結
     ↓
    銀行に住宅ローン一括返済の連絡
     ↓
    引っ越し
     ↓
    引渡・残金精算・住宅ローンの一括返済と抵当権の抹消

  ■注意事項
   ・住宅ローンの残債より売買代金が低い時は、足らない金額を
    ご自身で補填しなければなりません。

   ・売買契約を締結したら金融機関に売却の旨と
    住宅ローン一括返済の連絡をします。

   ・次の買主さんが住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの融資承認が
    下りて売買契約の無条件解除の心配が無くなってから連絡します。

  ■名義変更について
   ・名義変更は可能ですが、住宅ローンの抵当権が設定されている場合、
    金融機関への手続き(承諾)などが必要です。
    詳細は金銭消費貸借契約書をご確認下さい。

   ・名義変更とは、所有権を移転する事です。
    登録免許税と司法書士への報酬や実費が必要です。

  ■保証人の変更について
   ・現保証人が保証人としての資格を有しなくなった場合、
    又は金融機関が認めるやむを得ない事由が有れば、
    金融機関の基準に基づき保証人の変更が可能です。
   ・保証協会の保証を得て住宅ローンの融資を受けた場合は不可能です。

(アットホーム・香川文人さん)




■□相談者より

香川様、大変詳しく教えて頂き、ありがとうございます。
非常に役に立ちました。これを参考に検討してみようと思います。
また分からない事がありましたら、教えて頂きます様、宜しくお願いします。

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