【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　

つい先日ワンルームマンションの賃貸物件をみて、
その日のうちに「成立伝票」（重要事項説明書）というものを頂き、
その時に「預り申込金」を払いました。

しかし事情があり、その2日後の朝、キャンセルしたい理由と
私の親友をいい物件だったので、代わりに紹介し契約が成立しました。

申込金を払った際には、
「預り申込金は、貸主の承諾を得た時点で申込金となります。
　左記預り申込金をお支払いになられた事に相違ありません。
　別に預り証を発行しないで本証をもってこれに代えます」
と記載があり、預り証は頂いておりません。

また一般的にはキャンセルした際には手付金なら返ってこないが、
申込金は返ってくるはずなのに
　　
「申込者の都合でキャンセルされる場合や入居申込者の身上内容に
　虚偽があった場合又は残金決済日までにお支払いがなき場合は
　理由のいかんにかかわらずお支払済みの金員は
　一切返還されず本成立票は無効となります」
と小さくかかれておりました。

でもこの成立伝票をもらったときにその説明を口頭でうけてはおりません。

また、「重要事項説明を受領しました」というところに日時と自分の署名、
自分の苗字を手書きではんこの代わりに書いて、といわれて書いたのですが、
それで申込金は返ってこないのでしょうか？

法律では申込金は払う義務がないと知り、今になってびっくりしております。
自分の親友を紹介してしまったので、悪徳業者じゃないかとびくびくしております。
上記のような場合に申込金が返ってこないのは当然なのでしょうか？
それとも請求できるのでしょうか？？

□■アドバイス

申込金はあくまでも申込みの順位を保全するものですので、
申込み順位が保全できない時、契約に至らない時は、
理由に関係なく全額返金されます。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

離婚、再婚に伴う住宅ローンの債務者の変更について教えてください。
前夫と共有名義、連帯債務者としてマンションを購入しましたが、
離婚となり、マンションは私が保持することとなりました。
　　
しかし、私の収入だけでは、ローンが組めないと金融機関に言われ、
前夫のローン引き落としの口座はそのままにし、
実質的には私が現金をその口座に入金することで返済してきました。

この度、再婚することとなり、住宅ローンは新夫が支払っていくようになるのですが、
その場合は、前夫から新夫への不動産の売却となるのでしょうか？
　　
それとも、ローンの名義人の変更となるのでしょうか？
また、ローンは住宅金融公庫のみの借り入れで、ローンの債務者名を
変更できていないことから、団体信用保険は名目的には前夫が対象になっています。
また、マンションの登記簿上の権利は私1人になっています
（ローンの債務者と名義は別物だと聞き、離婚時に変更しました）。

具体的な質問の内容としましては、
　　　1.前夫→新夫への不動産売買ということが可能でしょうか？
　　　　可能な場合、前夫からの委任状だけで対応が可能でしょうか？
　　　　また、売買となった場合、専門の人に立ち会ってもらうのでしょうか？
　　　　その場合、専門家とはどういう立場の人になるのでしょうか？
　　　2.新夫がローンの債務者になった場合、登記簿上も私との共有ということにし
　　　　なければならないでしょうか？
　　　3.金融公庫の団体信用保険はローンの債務者の変更によって変更されていくの
　　　　でしょうか？

現状イレギュラーな形で債務を返済しているので、媒介の金融機関に
相談するのもはばかられます。また、こういった相談は
どう言う立場の人に相談すればよいのかわからず、
こういった問題の相談先も教えていただけるとありがたいです。
複雑な事情ですか、よろしくご回答の程お願い致します。

□■アドバイス

大変な状況ですね。ご苦労お察しします。さて、住宅ローンのことですが、
残りの債務と現在の時価との関係はどうなっていますか？　
債務よりも時価が上回れば名義を変更して
新しい夫に名義とローンを組み替えれば問題ないと思いますよ。

そのときには売却という形になります。新夫が購入してローンを組んで
その代金で残債を返済すれば問題ないと思います。
もし、その逆に残債時価を上回っている場合売却するにしても、
新夫がローンを組む場合相当収入に余裕がなければ、
ローンを組むのが難かしいと思います。
現時点で債務のほうが資産よりも上回っていますので…。

いずれにしても債務を前夫が持っている状態では中途半端な状態なので、
早期に精算すべきだと思いますが、相談者さんの資産背景や前夫の資産背景、
新夫の資産背景や収入の状況がわからなければ判断しかねます。
もし、さしつかえなければ私にメールいただければ対応いたします。

（ウェーブハウス・市川周治さん）

□■アドバイス:２

　　> 1.前夫→新夫への不動産売買ということが可能でしょうか？
　　
名義を奥様に変更されており、売買する不動産は無い事になります。
もし、前夫の名義のままでしたら前夫から新夫に持分を売買して、
持分を移転する方法が自然ですが、どうやって奥様一人に名義を変更されたのか
解りませんので、回答できません。司法書士にご相談下さい。

　　> 2.新夫がローンの債務者になった場合、登記簿上も私との共有ということにし
　　> なければならないでしょうか？
　　
住宅金融公庫の借入をする場合、原則借入者は２分の１以上の持分を
必要とします。詳細は住宅金融公庫にご相談下さい。

住宅金融公庫については債務者の変更が可能です。
要するに、前夫から新夫に借入者を変更する事が可能です。
ただし、新夫にその債務を引き継げるだけの収入など借入条件が必要です。

具体的には、先ず住宅金融公庫に相談します。
又は住宅金融公庫を借り入れした銀行に相談します
（この場合、担当者が債務者変更の方法を知らない可能性もあります）。

（アットホーム・香川文人さん）

お世話になります、この度、こちらで不動産の相談をさせて頂けると知り、
投稿させて頂きました。どうぞ宜しくお願い致します。

さて、我が家は今年の5月末に購入した中古一戸建てですが、
隣人Kさんの騒音に困り果てております。その内容と致しましては次のようなものです。

　　　・呪文（木魚を速いテンポで連打して何かを唱えています）
　　　・雄叫び
　　　・大音量のステレオ

以上は我が家のどの部屋においても聞こえます。
また、Kさんは無断で我が家の敷地内に侵入し、何かをしています
（恐ろしくて何をしているか確認できません）。

これにつきまして、不動産仲介業者様に問い合わせたところ、
のらりくらいと対応をはぐらかされてしまうのが現状です。

つきまして、以下のような事実があります。

　　　・重要事項説明の際に、隣人の方々についてお聞きすると「別段問題はない」
　　　　との答えだったこと（記載もありません）。
　　　・近所の方と話したところ、売主様とＫさんは騒音についてトラブルがあった
　　　　らしいということ（現在、詳細を調査中です）。

加えて、以下のような事態に発展しつつあります。

　　　・この秋に結婚予定の同居者がこの問題の影響で精神的に参ってしまい、近く
　　　　の精神科に通院すること。
　　　・婚約破棄の話が、同居者のご両親のほうで取り沙汰されていること。

このような問題がまさか起こるとは夢にも思わず、
売主様と笑顔で売買契約書にサインしたのがまるで虚構のようです。
何卒、解決策をご助言頂ければ幸いでございます。

□■アドバイス

隣地からの騒音・振動・悪臭等による生活妨害については
民法に特別規定がありませんが、明白に受任限度を超えるものであれば、
お住まいの地域が判りませんが、迷惑行為等防止条例の適用も検討できます。
地域の生活センターなどでも相談できる所がありますよ。

また、業者に対しては説明責任（債務不履行責任）を
問う事も充分可能でしょう。精神的ダメージから婚約破棄に関しては、
隣人の行為との因果関係の証明が前提となりますが…。
業者さんの責任を追及されるなら、まずは売主とKさんの
騒音トラブルについて確認される事が大事です。

ところで同居者の方の病状が何と言いましても先決問題でしょうから、
転地を薦められて、精神的な回復を得られるような対処も検討されては如何でしょうか？
因果関係さえ明確であれば、後々転地費用も合わせて業者損害賠償請求の
対象とする事は充分可能と考えます。診断書や通院記録等の証左も確実にしておく事です。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

□■アドバイス:２

隣人の行動をメールだけで判断すると常人ではなそうです。
家族や親族がいるなら、その情況をいって改善してもらう、
役所（市町村役場、保健所など）と相談するのがいいでしょう。
精神障害者は身内や近隣では隠す傾向がありますから
行政が把握していない場合もあります。
近隣と問題を起すなら施設へ収容ということもあるでしょう。

不動産売買契約書には、最後にその他の事項は話合いで解決という
項目があると思いますので、契約解除を含めて直接交渉されたら如何でしょうか。
仲介業者の責任を問うのも当然です。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

川村様、嶋田様、アドバイスありがとうございます。
お話を聞いて頂き、アドバイスを頂くことで精神的に楽になりました。

地域の自治会長さんにお話を伺ったところ、売主さんとKさんの間では
警察沙汰になるようなトラブルが何度かあったようです。

我が家だけではなく、周囲数件に届くような発声量なので、
過去に周辺住民数名で組織し、静かにしてもらうように申し入れているそうですが、
まったく聞き入れられず、いまは報復を恐れ、誰も何も行動されていないそうです。
私が考えていた以上に危険な人のようです。

私も家族がいる身ですので、なるべく関わらずに契約の解除→転居
という方向で仲介業者さんとお話を進めさせて頂こうと思います。
ですが、仲介業者さんにそれをお話したところ、
「そのような隣人が居ることを我々は知らないことにするので、
　契約解除ではなく再販にしたほうがいいですよ」とのこと。
どうもその仲介業者さんは売主さんの転居先である新築物件を手掛けたらしく、
なるべく売主さんに話が及ばないように処理しようとしている様子です。

「我々は知らないことにする」と仰ったことで、
彼らをまったく信用できなくなりました。仲介業者が公平でなく、
信用できないので、まずは公的な第三者機関に相談させて頂き、
売主さんと私の不動産契約を解除する方法を模索したいと思います。

どうもありがとうございました。また、結果を報告させて頂きます。

相談内容　

お忙しいところ申し訳ありません。
先日、マンション貸主Aに予告ないまま
鍵を替えられ、部屋に入れなくされました。
また、後にわかりましたが、
普段鍵をかけていない窓の内鍵も閉められていました。
要するに部屋の中までも入られたということです。

内容はこうです。私は約一年間貸主Aの仕事を手伝ってきましたが、
給料の未払いや警察沙汰に巻き込まれて辞めました。
書面での取り交わしはありませんでしたが、家賃で相殺するとのことで、
その金額に達するまで家賃を支払いませんでした。

この事は貸主Aの親B（実際の管理者）にも承諾を得ておりましたが、
Aとの事後トラブル（事業所の私名義の電話、駐車場の名義変更をしてくれない
ことから予告後に解約手続きを取りましたこと）から、
その日に予告無きまま部屋の鍵を替えられ閉め出しをくってしまいました。

翌日Bから鍵は受け取りましたが、部屋の中まで入った形跡がありましたので、
気持ち悪くて住む気がなくなりました。当然、給料の未払いと賃貸契約は別物
だとは理解していますが、このような事は認められるのでしょうか。
争っても大丈夫でしょうか。宜しくお願いします。

□■アドバイス

いくつか疑問もあり、より詳細に確認させていただかなくては
断定的には判断できない部分もありますが、

　　> 家賃で相殺するとのことで、その金額に達するまで家賃を支払いませんでした。
　　> この事は貸主Aの親B（実際の管理者）にも承諾を得ておりましたが、

この点、Bが上記承諾の意思表示の正当な代理人であるかどうかは確認も必要です。

　　> 予告無きまま部屋の鍵を替えられ閉め出しをくってしまいました。

この事は賃貸人の不法行為性と債務不履行責任をすら問える可能性があります。

　　> このような事は認められるのでしょうか。争っても大丈夫でしょうか。

御相談のケースではより詳細な確認も必要ですが、弁済期の問題や、
その性質から、あなたの給料債権と家賃債務は法的に
「相殺」要件を満たしていると思われます。
　　
但し、後々の争いになる事を避ける意味から、内容証明郵便などにより
正当な相手（管理人・家主）に相殺の意思表示を通知しておくのが望ましいでしょう。

詳細御相談、内容証明など、宜しければ以下もご参考ください。
　　　・市民法務センター http://www.houmu-center.biz/

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

相談内容　

はじめまして。このたび鎌倉市大船に習い事関係の教室を開くことになり、
店舗を借りることになったのですが、初めてのことでもあり、
不動産業者から出される契約の条件が妥当であるのかどうか、
悩む日が続いています。ぜひアドバイスお願いいたします。

物件の条件は以下の通りです。
家賃10万円（税抜）、店舗築16年2階約13坪、駅から徒歩約8分、
3年契約、礼金2ヶ月、保証金10ヶ月、仲介料1ヶ月、
退出時に償却保証金の20％、プラス修繕費を保証金から20万引く…です。

このうち納得がいかないのが、償却にプラスして修繕費が20万もかかる
というところです。償却とはそもそも何なのでしょうか？
修繕費を別に取るというのは二重取りではないのでしょうか？
修繕費20万などありえないと思うのですがどうなのでしょうか？
どうかご回答お願いいたします。

□■アドバイス

償却とは自然損耗のことを言っておられるのではないでしょうか。
通常自然損耗は家賃に含まれるというのがこの頃の解釈です。

修繕費というのは故意に痛めた場合の修繕費なので、
最初から引きますよ…というのは条件的にはかなりきつい条件ですね、
貴方がそれでも借りて商売したいと言うなら別ですが…。

他の条件については業者にきちんと詰めて話をすべきだと思います。
契約してからでは遅いので、疑義ある場合は契約前に説明を受け
内容を契約書に記載していただき、納得がいったら契約すべきです。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

相談内容　

6月に分譲のマンションの契約し、手付金300万円を払いました。
購入する際に、不動産屋に
「少し反対運動があるが、もうすぐ話し合いがつきます」
と言われ、購入しました。

ところがその10日後に「裁判になりました」と封書で届きました。
現地へ行ってみると「購入者も訴えます」と張り紙がありました。
正直、裁判になると分かってて売ったのでは…と疑いました。

この場合、「もうすぐ解決します」と言ったのにもかかわらず
裁判になったのを理由に、手付金を返してくれるのでしょうか？
そして購入者が訴えられるようなことは現実としてあるのでしょうか？

一生のうちの大きな買い物なので、悩んでいます。
お忙しい中すみませんが、よろしくお願いします。

□■アドバイス

　　>裁判になったのを理由に、手付金を返してくれるのでしょうか？
　　
その内容によると思います。裁判自体は、
事業主に非が無くても提訴できてしまいますので。

　　> そして購入者が訴えられるようなことは現実としてあるのでしょうか？
　　
例えば、近隣住民と事業主の間で、
プライバシー保護の観点から計画建物に目隠しを付けると約束したのに、
それを一方的に反故にしているという状況のケースですと、
目隠しを付けろと言う訴訟をその区分所有者（購入者）にしてくる事
などは考えられるでしょう。
繰り返しになりますが、その内容によると思います。

（集住企画・中村孝司さん）

相談内容　

現在所有の土地と建物を売却する計画を進めておりますが、
媒介をおねがいした不動産会社さまから、
土地の数筆が田になっているとの連絡を受けました。
　　
購入当初、重要事項説明書の地目には、
雑種地と私道とのみ書かれ、田という説明もありませんでした。
売却するときには、その田を地目変更しなければならいとの条件があり、
その費用負担を当時土地を売却した業者にもとめることは可能でしょうか？
また、そもそも田を売るという行為が宅地建物主任者に許されるものなのでしょうか？

□■アドバイス

購入した時点で地目が雑種地であれば現在地目が田で残っていることはありません。
田で残っていると言うことは買ったときは田を農地法第5条申請にかけて
買った以外は考えられません。その後貴方が地目変更登記をしなければ、
地目は田のまま残ることになります。この場合は地目変更をしないと
所有権移転登記ができませんので、そのままでは売買は困難です。

　　> その費用負担を当時土地を売却した業者にもとめることは可能でしょうか？
　　
通常その費用を業者に求めることは困難だと思います。
買ったときの条件に地目変更をして渡す
という条件が入っていれば出来ると思います。
通常売買の時は土地の登記簿謄本を添付するので、
地目が何であるかは直ぐ判るはずです。

　　> 田を売るという行為が宅地建物主任者に許されるものなのでしょうか？
　　
「田を売る」という言葉はあまり適当ではありません。
「地目田の土地を売る方法は？」というのが適当と思われます。
地目田の土地の売買は以下の方法により出来ます
（地目田の売買というのには2通りあります）。

　　　1.田の用途を宅地にするとか雑種地にするために売買する場合。
　　　　この場合は農地法第5条申請をする必要があります
　　　　（市街化区域の場合は第5条の届出）。

　　　2.農地として使う場合。
　　　　この場合は買い手さんが農地を5反（1,500坪）以上（ところによっては3反
　　　　以上）もっていないと買うことが出来ません。この場合は農地法第3条申請
　　　　が必要です。自分の農地に自宅などを建てるときの申請は農地法第4条申請
　　　　が必要です。

貴方の場合は多分5条申請により買ったものと思われます。
この場合は5条の許可証または届出済証を添付することにより
所有権移転登記が出来ますので、この方法をとって移転されたのでしょう。

貴方の持っている登記済権利証にも地目は田となっているはずです。
但し、5条の許可済みの土地は市役所の固定資産税の課税が
宅地並み課税されており、実質は宅地又は雑種地として取り扱われております。
よって売買する場合は地目変更登記をしないと売買できません。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談者より

森田様、早速の御回答ありがとうございます。
もう少し質問させて頂きたいと存じます。

　 > 購入した時点で地目が雑種地であれば、
　＞現在地目が田で残っていることはありません。
　　
これは重要事項説明書の説明で、
田という説明が無かったので、実際に田が残っているという事は、
おかしい（説明の義務を果たしていない）と理解してよろしいでしょうか？

　　> 貴方の場合は多分5条申請により買ったものと思われます。
　　
お恥ずかしい話しですが、当時全く農地法の事は存じませんでしたし、
その申請にかけたという行為は私は一切行っておりません。

　　> そのままでは売買は困難です。
　　
これは当時私が購入した時に、売る側で地目変更をしないとという意味でしょうか？

　　> 買ったときの条件に地目変更をして渡すという条件が入っていれば
　　
残念ながら、田という認識が当時無いため、そういった条項をもとめる事すら
しませんでしたし、全くわかりませんでした。もし一言でも
田という言葉があれば（説明があれば）、求めたかもしれません。

　　> 田の用途を宅地にするとか雑種地にするために売買する場合。
　　
これは、この土地を販売した業者が、販売を前提（宅地販売）とするために、
農地を購入することが、宅地建物主任者として認められているという事でしょうか？
逆に、すべて田を地目変更する事が前提でなければ、
宅地開発や売買はできないと理解してよろしいでしょうか？
素人ゆえの的を得ない質問ばかりですみません。

□■アドバイス:２

　> 説明の義務を果たしていない
　　
重要事項説明書で各地番毎の地目は書いてなかったのでしょうか？
また、売買契約書に売買物件の表示がなされ契約されたと思いますが、
そこで気が付きませんでしたか？業者責任ばかり
追及されようとしてるみたいに受け取れるのですが。

　　> 当時全く農地法の事は存じませんでしたし、その申請にかけたという行為は
　　> 私は一切行っておりません。
　　
農地法申請は売主と買主両方の印鑑が必要です。
申請にかけたのを知らないと言うのはちょっと理解できません。

　　> 売る側で地目変更をしないとという意味でしょうか？
　　
購入した時点では地目変更は必要ありません（金融機関から借入をして購入する
場合などは買った後、地目変更するように言われる場合があります）。

　　> 田という言葉があれば（説明があれば）、求めたかもしれません。
　　
通常は農地転用申請をして買う場合は、買った方が後で
地目変更をするのが普通の取引です。地目にこだわっているようですが、
所有権移転する時に司法書士さんからも物件の確認があるはずですが、
どのようにして所有権移転登記をしたのですか。

　　> 逆に、すべて田を地目変更する事が前提でなければ、宅地開発や売買は
　　>できな いと理解してよろしいでしょうか？
　　
まず第一点、貴方は宅建業者から仲介ではなくて直接物件を買われたのですか？
買った物件の権利証はお持ちでしょうか？

何故このような質問をするかと言えば、貴方の質問が
理解しかねるところがあるからです。買われた土地に自分で家を建てられる場合、
地目変更はあまり問題になりません。何故なら、5条申請の許可が下りると、
その許可書を添付して建築確認が下りるからです。農地法第5条申請というのは、
第三者が農地から農地以外の用途に使う為に所轄官庁に
農地転用許可申請する方法です。地目変更するしないは買った方が決めることで、
地目変更が前提でないと売買できないわけではありません。
農地転用を前提に売買するわけですから。

農地転用許可が下りたものは地目変更しないと売買が出来ない、
正確に言うと、売買は口頭でも成立する訳ですが、第三者対抗要件である
所有権移転登記が地目変更しないと出来ないと言うことです。

　　> 素人ゆえの的を得ない質問ばかりですみません。
　　
インターネットで検索すれば農地法がどんなものか判ります。
一度調べてみると良いでしょう。

（紀州不動産・森田喜美夫さん）

■□相談者より

森田様、情報が不足していてすみません。いくつか補足事項がございます。

　　　1.この物件は宅建業者からその業者が宅地開発したものを購入しております。
　　　2.権利証は所有してございます。

正確には購入したのは私の母親で、私はその物件の上に建物を建てて
約10年生活しており、この度、その物件（土地＋建物）を売却し、
引越しをする事になったのです。その売却の際、
売却をお願いした不動産業者様から田のままの地番が幾つかありますとの
指摘を受けたのです。その物件希望者へ引き渡す際、地目変更が条件になっております。

売却をしなければ、恐らく田であることは気がつかなかったと思います。
農地法申請は、宅地開発する再、売り主（田の所有者）と買い主（宅地開発をした業者）
が、森田様の「売主と買主両方の印鑑必要」という説明から、
その双方でやったのではないかと思います（間違っていたらすみません）。
再度重要事項説明書を母親に確認します。

□■アドバイス:３

現時点の登記簿はご覧になったのでしょうか？
正式な手続きが行われて購入された物ならば、宅地となっているはずです。
開発した宅地ならばなおさら宅地になってないのが不思議ですね。

当時のことも重要ですが、まずは現状だと思いますので、
登記簿謄本を確認して欲しいと思います。指摘した業者も含めて、
どこで誰がミスしているか分かりません。
権利書と謄本の番地をもう一度見直した方が良いように思います。

（西日本地所・山本秀樹さん）

■□相談者より

山本様、御回答ありがとうございます。
権利書についておりました登記簿の写しを見ますと、
所有権の移転はされ母名義になっておりますが、地目は田となっております。

指摘しました業者に電話でこの旨を話しますと、（適切な言い方ではありませんが）
「田を売った」とはっきり言いました。加えて、
「田を売った後に、通常は買い主かまたは
　建物を建てた業者が地目の変更を行うものだ」と言いました。

これが通常の不動産取引きなのかどうか判断しかねておりますし、
地目変更費用に筆数が多く、概算で7万から8万かかると事務所の先生から言われており、
この費用負担に納得がいかず、こちらに相談申し上げたのです。

前にも書きましたが、念のため、権利書と登記簿、重要事項説明書を再度確認を致します。

□■アドバイス:４

行政書士兼不動産賃貸業の川村淳と申します。
概ね森田さんの回答されている通りで間違い無いと思います。
　　
また、農地を農地法上許可（届出）を得て宅地造成した土地を購入されたようですが、
その段階では宅地に地目変更されていない事については、特段の約定が無ければ
不動産業者さんに落ち度は無いと考えられます。

宅地造成されただけでは、不動産登記法上地目変更の登記申請をして
一度受理されても、現況調査の段階で取り下げを命じられる事が多いようです。
ではいつならOKかと申しますと、私自身の経験並びに地目変更のプロでもある
土地家屋調査士さんの情報では、建築物の基礎工事完了または
柱の一本との説もあります（まあこれはプロには裏技もあるようですが…）。

そこで「通常は買主が行うものだ」の主張になるのでしょう。
建築業者にしても、請負契約の内容に特約事項として含まれていなければ、
業者の費用負担で、あくまでも「好意で」地目変更してくれる事は
無いのではないかと思いますが…。

また、購入時、金融機関の抵当に入れる場合に金融期間から
地目変更を要求される場合も確かにありますね。
「担保価値の無い農地に金は貸せない」と言うわけです。
でも、金融機関によります。

もし費用負担がそれほど気になるなら、御自身で勉強のつもりで
申請されてみてはいかがでしょう？地目変更登記など実は驚くほど簡単ですし、
たとえ筆数が多くても、同じ雛型に書きこむだけですから、関係ありません。
　　
管轄法務局の窓口でお聞きになられれば、本人申請用雛型もあり、
親切に（？）指導もしてくれる筈です。ついでに筆数が多いなら
合筆の登記も簡単です。但し全て出来る訳ではありませんが…。

やってみると7万円も払うのは馬鹿馬鹿しいとお気づきになられるでしょう。
以前と異なり法務局と言う役所は親切ですよ（笑）。

私は各種の申請業務の代理人を生業としていますが、基本的には
どのような申請も本人申請が原則と理解しています。裁判すらもです。
もし法務局で不親切を感じたら「上司を呼べ！」でも宜しいかも
（あ、ちょっとこれは不謹慎！）。

添付書類も住民票と農地法の許可証（届出書控え）ですし、
現況調査にも当然耐えるでしょうから。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

■□相談者より

川村様、森田様、山本様、回答ありがとうございます。

念のため確認をしましたが、やはり重要事項には、代表番地（筆）と
地目くらいしか記載はされておりませんでした。

が、今回の川村様の回答である程度納得がいきました。
買う側の理論（要望）からすれば、田の説明と、
地目の変更はそちらでという説明がほしかったと思います。

余談ですが、この不動産業者とは、排水の別件（共有私道部分を勝手に売ってしまい、
共有している排水をその買い主が止めてしまった）で6年以上も、
もめた事があり、今回売却することで、「またか」という気持ちもございました。

相談内容　

宜しくお願いします。先日競売にてハイツを落札しました。
その入居者の引渡しについて、
お互いの権利関係がいまいちわからず教えて欲しいのです。

その競売物件は根抵当権が設定されたのが昭和58年5月です。
その後、問題の入居者が期間2年の賃貸借を昭和63年9月に契約しています。
平成15年に差し押さえとなり、今回の競売を経て、
6月に代金納付を済ませて現在に至っています。

物件明細には買受人は短期賃貸借を引き継ぐとなっておりました。
私は短期を引き継ぐのだから今年の9月で法廷更新の期限がくるので、
そこで引渡しを願おうと思っていたのですが、裁判所では、
「もともとの契約期限が終わったあと、契約書に2年更新と書かれていても、
　裁判上は期限のさだめのない賃借権となり、
　引渡しができるかどうかはわからない（執行官）」と言われました。

どうしてはっきりできるのかできないのか答えられないのかと聞きましたが、
それは裁判してみないと…という答えでした。
今年から新しく短期に関してはかなり緩和されたようですが、
このケースは改正が適用されないのは納得いくのですが…。

民法395条では買受の日から6ヶ月を経過するまでは、
その建物を買受!人に引き渡さなくてよい様な事がかかれていますが、
それならば半年後出て行ってくださいと告げれば明渡してもらえるのでしょうか？
　　
しかし、これでは短期賃借人を引き受けたというようではなさそうですし、
いったいどうすれば明渡してもらえるのでしょうか？
その入居者は多額の立ち退き料を提示して、内容証明まで送ってきました。
短期も長期もかわりがないのでしょうか？

他の入居者は和解に応じてくれました。マンションを壊す予定なのですが、
最悪、その明渡してくれない入居者の部屋だけ残して
取り壊しにかかってもよいのでしょうか？

何卒ご返答宜しくお願いします。

□■アドバイス

現在の賃借人との立場は期限の無い賃貸借期間中ということになります。
この期間は賃貸人は何時でも賃貸借契約の解約を
賃借人に求めることができ、明け渡しも同様です。
しかし、賃借人が求めに応じて自主的に退去してくれなければ、
訴訟を提起し勝訴判決を得て、判決を債務名義とした
民事執行（強制執行）で排除することになります。

　　> それならば半年後出て行ってくださいと告げれば明渡してもらえるのでしょうか？　

賃借人が退去の意思がなければ告げただけでは出て行かないでしょう。
故に上記のような法的手続きが必要になります。

　　> 引渡しができるかどうかはわからないと言われました。
　　
ということは引き渡し命令が出ないということだと解釈できます。
物件明細書で短期賃借権を認めているということは
原則引き渡し命令は難しいと思います。詳しくお知りになりたければ連絡下さい。

従って改めて訴訟の提起が必要です。
貴方自身が本人訴訟をするノウハウがなければ、
費用負担して弁護士に依頼するしか方法はないでしょう。

（太田事務所・太田隆弘さん）

■□相談者より

太田様早速のご返答ありがとうございました！
そうですか訴訟しかなさそうですね。難しいですね
相手は出る気はあるがあとは立ち退き料次第のようです。
具体的な金額の見積もりとやらを送ってくるらしく、
もう少し様子を見てみます。ありがとうございました。　

相談内容　

設計料についてご相談お願いいたします。
12月ごろに家を建て直すと言うことで知り合いの設計士に頼みました。
その際、「家を建てると安くなるので分離発注にしたほうがよい」
とのことで分離発注に決めました。

はじめは4月頃に上棟をする予定でしたが、設計図ができて来ないために
予定よりかなり遅くなりました。12月に打ち合わせをした時には、
4月の初めに図面ができれば各業者も10日ぐらいで見積もりが出る
ような事を言っていましたが、何時になっても出てきませんでした。

その後設計士の方から出てきた見積もりは工務店の丸投げの見積もりで
目が飛び出るくらいの金額でした。その後も、設計士は、
各業社の見積もりを取ることもなく時間だけが過ぎていきました。

先に家を解体し、要壁をしたかったのでそちらの工事を先にしました。
分離発注の見積もりは自分で瓦屋,基礎屋、電気、その他の見積もりを取りましたが、
それは、どの位の予算がかかるかを知るためにとりました。

そうこうしている内に、設計士の方が
「あまりにも見積もりが遅いので建築を止めよう」ということになりました。
今までに設計をしていただいたので、していただいた金額は払わないといけない
と思い、設計料を聞きました。その時、分離発中の見積もりも出ていないのに、
一方的に想定で概算金額を言われ、その金額は
「2,000万の5％、うち設計料6％で、監理費が4％」と言われました。

まだ何もしていない時点でしたので、
「監理費は払えない。建てるか建てないかわからないけど、設形計と
　開発の手続をしてもらたので、確認申請までやって50万にしてくれないか」
と頼んだところ、何とか言っていましたけど了承してくれました。

確認申請も1ヶ月ほどかかり、ほかの工務店と契約をしたのをどこかで聞き、
そこの金額が2,300万と聞き、2,300万の正規の金額を出せといってきました。
書面では設計契約を交わしていませんが、契約になると思います。
しかし、他の工務店の金額が出た後で、
正規の金額を出せと言うのは不当ではないのでしょうか。

　　　1.口頭契約が成立するなら最後に50万という金額が正当
　　　2.自分から分離発注といっていながら工務店に丸投げ
　　　3.設計図も間違いだらけ
　　　4.後から正規の金額を出せと言われても払う気はない
　　　5.こちらも譲歩して50万払うと言っているのにだましたみたいにいわれた
　　　6.契約書は交わしていない
　　　7.現在もめているので、お金は払っていない
　　　8.「そちらの設計図を使わないで、新たに確認申請を自分でするの一切
　　　　　お金は払わない」といったら、それでもけっこうだといわれたが、
　　　　最後に、内容証明を出してやると脅かされた
　　　9.こちらは「お金を払わないと言っていないが2,300万のあとで、
　　　　契約をした見積もりで正規の金額を出せ言っているのはおかしい」と主張

私どもに落ち度があると考えるなら、
設計士に他で契約したと言ったことだけだと思います。
ちなみに確認申請、開発許可、解体のマニフェストは渡さないといわれています。

□■アドバイス：１

これはトンでもない設計士に当たってしまわれたようですね。
法的な要件事実の詳細をお聞きしない事には断定的には申せませんが、
そもそも自分でクライアント様に分離発注をお奨めし、
あなたはそれを前提に設計契約をした互いの認識があったのでは？
このような場合業者の見積手配等も設計士に委任されてませんか？
それを設計は遅れ、業者の見積提出も遅れ、挙句の果てには
分離発注方式を取りやめるなど設計士側の債務不履行の疑い濃厚と思います。

また少なくとも契約の合意解除に当たると思われますから、
設計士の図面を採用せずに別の工務店と契約されるのも任意です。

報酬を支払うどころか、債務不履行により新築が遅れ、損害を蒙っていれば、
あなたの方から賠償請求の可能性も考えられると思います。

さらには開発許可をやってもらったとは言え、開発許可申請業務は
行政書士の法定専管業務であり、従いましてこの設計士は
行政書士法違反としての摘発もあり得るところで、報酬を支払う必要はありません。

厚顔無恥にも内容証明を送るなどと言う主張は
却って自身の法律違反の証拠を残すことになる事を知らないのでしょうね。

監理費についての御主張は勿論、2,300万円の後出しじゃんけん（？）
についても、全くあなたの主張は正しいと判断できます。
いずれにせよ御納得いかないのであれば、この点を指摘されて、
再度交渉してみられることも宜しいのでは？

（川村行政法務事務所・川村さん）

■□相談者より

川村先生、アドバイス有難うございました。
設計と開発、確認申請の代金は、あまりもめてもいやなので
払おうと思っていますが、50万円という金額は妥当ですか？
　　
それとも、後から契約した工務店の金額2,300万円に対して、
設計士が要求する金額が正しいのか教えて下さい。

私は、50万円で設計士が妥協しなかったら、
お金は一切払わないで契約した工務店と始めから
設計、監理、開発、確認申請をやり直そうと思っております。
　　
設計士は、「開発と確認申請はすでに降りていますが、
2,300万円に対しての設計料を払わないと書類は渡さない」
と言われました。どうしたら良いかアドバイスをお願いいたします。

□■アドバイス:２

金額の妥当性に関しては建築士界の報酬基準がありましょうから、
お答えできませんし、開発許可に関してはその申請自体が
違法行為で摘発に値しますので、お答え出きるはずがないでしょう。
また特に御指名であれば、私のホームページから
個別に御相談頂くべき問題と思います。

（川村行政法務事務所・川村さん）

相談内容　

賃貸マンションを営んでおりますが、部屋の引渡し時に原状回復のために、
内装業者の見積によりよごれのひどい箇所等のクロス張替えの見積書をとり、
借主へ請求しました。すると、クロス張替えの全額請求はおかしい、
自然の汚れを考慮するとその30％くらいだとの主張されました。
私も何10年の賃貸業をしておりますが、このように言われたのは始めてです。
一般的な引渡し時の修繕費、原状回復にかかる費用の借主負担、
家主負担の範囲をお教えください。尚、契約書には、
内装壁の張替えは借主負担と謳っていますが、その範囲等は記載しておりません。

□■アドバイス

国土交通省のガイドラインを一応の参考にされて如何でしょうか。

　　 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaidokai.pdf

（集住企画・中村孝司さん）

相談内容　

東京都の道路拡張のため、父が貸している店舗つきの家が
立ち退きの対象になりました。この間東京都から補償金の提示がありました。
その後、借りている方が自分に提示された金額に納得がいかないようなので、
当事者同士で話し合ってほしいと、東京都のほうから言われました。
どうやら父がもらえる補償額から、いくらかの金額を欲しいようなことらしいのです。
私は借主、貸主それぞれが東京都と交渉すればよい事であると思うのですが…。
納得してもらうために、こちらの補償金の一部を渡す必要があるのですか？

□■アドバイス

補償金は土地・建物所有者と賃借人とは別々の計算で出されます。
賃借人が補償額に不満でも貸主へ文句をいえる筋合いのものではありません。
以前は所有者が早期決着を望んで賃借人に補償金の一部を渡していたケースも
あったとの話を聞いていますが、いま、都内のように地価が落ち着いている場合は
急ぐ必要はないでしょう。東京都が賃借人との交渉がうまく行かないから、
所有者へ責任を転嫁している感じがします。
都のやり方に乗らない方がいいですね。たとえ訴訟を起されても、
貸主側が補償金の一部を渡せというようなことにはならないと思います。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございました。ここに投稿した後のことなのですが、
借主から父に電話が度々入り、一度二人で会って話がしたいと言われそうです。
父も困っており、どのように、対処してよいかと悩んでおります。
借主にはどのようにしたらよいですか？

□■アドバイス:２

貸主への補償金からは借主補償金の分としては一切支払うつもりはないと
会って話したら如何でしょう。念のため録音もとっておくことです。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

■□相談者より

嶋田さんありがとうございました。その後なのですが、借主が電話したら、
父がいくらかあげてもいいと言ったと、東京都に話しているそうなのです。
それを東京都が父に確認したところ、父もそう言ったというのです。
私が父に確認したとこる、そんなことは言っていないというのです。
父も高齢のため言う事がころころ変わり、どの時点での話で進んでいいのか
困っています。こういう場合、父の意思をどこの時点で確認すればよいのですか？

□■アドバイス:３

高齢者で痴呆症状が出始めている場合の契約など法律行為は問題があります。
本人の利益を守るため、身内のどなたかが交渉を代理するか
弁護士に委任されたら如何でしょうか。いままでの電話による約束は
「いったいわないの世界」ですから全部否認する。
成年後見を申請するという手もあります。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

相談内容　

建築条件付きの土地売買契約を交わしました。
8区画中2区画が公園の北側にくる配置です。
1区画は完全に公園の北側になるのです
（正確にはちょっと違うのですが、説明しづらいので)。

私たちが検討していた1区画は、敷地全体にわたり公園が南側に接するかは
測ってみないと私たちには分からない位置でした。現地での営業員の説明では、
敷地全体にわたり公園部分がかかるということでした。
しかしどう見てもそうは思えませんでしたので、歩数で測ってみたところ、
敷地の3分の2くらいまでしか南側に公園が接地しないようでした。
この計測はその営業員も見ていますし、「このあたりですよね」という風に
会話しています。

南側の多くにわたり、公園が接するならば、日照も空間も確保されると思い
購入の決断をしました。そして公園の位置関係を考えながら
建築士さんと間取りを考えていきました。
その場にはその営業員もほとんど同席していました。
でも、公園の位置関係によって間取りの配置の取り方も変えようと思っていました。

何回も設計に伺っていたのですが、いつまでも測量が進まないので
（8区画中の他の区画が売れていなかったから？）、正確な公園の位置確認を
再度要求しました（前から測量はいつですか…という感じでお願いしていました)。
すると営業員はゼンリンの地図を持ってきて定規で測り始めました。
そのとき、また公園が敷地の全体にかかるような感じのはかり方でした。

数値を求めているのに、縮小倍率があまりにもちがう、しかも測量図ではないもので
測り始めたので、建築士さんに近くでしたので、車で測りに行ってもらってきました。
すると説明とは全く位置がことなり、敷地が約11m程幅があるのですが、
たった2mしか接しないことが判明しました。歩道の部分などがあったので、
素人には正確には素人には分からなかったのです。

私たちは説明が違うと解約を申し出ました。
不動産屋は営業員のミスを暗に認めながらも、
手付け金100万円は返せないといいます。契約書には、
「どちらか一方の過失による場合は不動産屋側の過失で在れば、倍返し、
　購入者側の過失で在れば、返還を求めない。またそれらに当たらない場合は
　双方、誠意を持って対応する」とあります。

私たちも正確な数値を確認してから契約するべきだったと反省しています。
しかし明らかに営業員の説明ミスです。重要事項の申し渡しにはありませんが、
その説明があっての購入決断でした。

この場合、100万の返還は望めないのでしょうか？
だとしたら、あまりにも不条理のように思います。アドバイスお願い致します。

□■アドバイス

問題をまとめます。

　　　1.相談者さんは最初から公園に接した土地を希望していた。
　　　2.公園に接する事を条件に購入の意志決定をした。
　　　3.不動産会社の説明により公園に接する事を信用した。
　　　4.建物の設計にも不動産会社の担当者が同席した。
　　　5.不動産会社の担当者も上記１と２の事情を良く知っていた。

以上から、もし、相談者さんが、土地を購入する前に
公園に接しない事が解っていれば、契約しなかったものと思われます。
不動産会社の担当者も相談者さんの希望条件を充分承知していたと考えられます。

この様な場合、契約の無効を主張できると思われますので、
最寄りの国民生活センターや都道府県の宅建業法主管課にご相談頂くか、
市町村役場が開催している無料法律相談をご利用下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス:２

もし相談者さんが、このような業者は積極的に糾弾したいとお考えの場合、
民法第95条の錯誤無効の主張よりも
消費者契約法による契約の取り消しを主張するのも一つの手です。
無効主張を行ない認められたとしても、この業者は反省しない可能性も高いでしょう。

消費者契約法では、事業者の不適切な勧誘行為により契約
（またはその意思表示）をした場合、「消費者側から」取り消せるものとしています。
　　
本件の場合消費者契約法第四条「不実告知」では、
事業者が事実と異なることを告げ、それによって誤認した消費者が
契約の意思表示をした場合などが該当し、そこに事業者の悪意は必要ありません。
　　
つまり事業者自身も誤認していただけであっても、
間違って消費者に告げれば不実告知となります。
また同様に将来の不確実な事柄について「断定的判断の提供」を告げる事により
誤認した消費者が契約の意思表示をした場合なども対象となります。
ここでも業者の故意・過失を問いません。
もし今後交渉が難航するようでしたら悪徳商法解約実績豊富な
当事務所へ直接にご相談頂く事も出来ます。

事業者は宅建業者であると否とを問いません。
但しあなたが「消費者」に該当する必要がありますが。

（川村行政法務事務所・川村さん）

■□相談者より

大変参考になりました。昨日また交渉に行ってきたのですが、
先方は今度は説明のミスを認めない状態でした。
常務・専務が出てきて、担当者からそのような説明はしていないと言うのです。
　　
前回、先方は「こちらの説明不足で申し訳ない」と担当者の責任を
明確にするのは避けていました。
その時の状況から私たちは契約金は全部返ってくるだろうと思っていたので、
その状態で責任を追及するのは、担当者がかわいそうと思ったからです。
　　
ですが先方の態度は逆転しており大変腹立たしい状態です。
でも、帰ってきてから頂いたご意見を拝見しまして、諦めなくて良かったと思います。
教えていただいた相談窓口へ行ってみようと思います。
本当にありがとうございます。

相談内容　

はじめまして、こんにちは。
先日、M社にマンションを2,400万円で売却しました。
その時の条件は、残債が消えるのならとローンの関係書類を
全てM社の担当者に渡して調査してもらった結果が
残債は2,390万円という事だったので、売却しました。

ところが、後日新居を探している時に新築マンションの担当者から
残債が2,650万円有ると指摘されました。M社のリハウスの集計ミスでした…。

この結果を元にM社と協議しましたが、ミスは認めるが、
そのペナルティーは仲介手数料（80万円）の中でしか払えないとの回答でした。
それも80万円全てでなくその一部になるかもとの事でした。

私も次のマンションを購入するつもりで売却しましたので、
その残債分の250万円を全てこちらでカバーしなければならないというのは
納得できずに、こちらの要求としては2,400万円から250万円オーバーしており
話が違うので、オーバー分の250万円と仲介手数料80万円を足した
330万円の半分の165万円を負担して欲しいと要求しました。

こういった場合は、どういった進め方になるのでしょうか？
よろしくお願い致します。

□■アドバイス

担当者と話すのではなく、親会社のお客様相談室（消費者相談室？）に
クレームとして強い調子で申し立ててみてはいかがでしょうか。
企業イメージとして訴訟ざたや業務のミスが表に出るのを恐れています。
好転する可能性があると思います。

（有限会社バードランド・前原さん）

■□相談者より

アドバイス有難うございます、早速そのようにしてみます。

相談内容　

土地の購入を考えていますが、当該土地の南側に接している道路は
幅1.8mの私道で法第42条第2項道路とのことです
（現在更地ですが以前に家屋があったそうです）。

接道しているのはこの道路のみで、当該土地より先は道路形態が無く、
行き止まり状態です。建築に際しセットバックする事には特に問題はありませんが、
私道のため所有者との協議（承諾等）はどのように進めたら良いのでしょうか？
　　
又、購入後に法外な要求をされた場合や建築の協力が得られない場合は
家を建てれない、居住に支障が出るなどのことも考えられるのでしょうか？
逆に、法律上、土地を購入した際は通行等に使用する権利があるのでしょうか？

是非とも購入を検討する前に確認したいと思いますので、よろしくお願い致します。

□■アドバイス

私道については、

　　　1.道路所有者の道路使用承諾が無いと建物の建築が出来ません。
　　　2.道路所有者の通行承諾がないと通行が出来ない事があります。
　　　3.道路の使用及び通行には費用が発生する場合があります。
　　
上記承諾書が無い限り、何の権利も発生しません。

一般的には仲介の不動産会社が調査して重要事項で説明してくれます。
予め重要事項説明書を請求されてみてはいかがでしょうか。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

はじめまして。今年の9月に今現在住んでいるアパートを
出る予定しているものです。昨年の3月から住み始めましたが、
そのときは法人契約でした。今年の3月に主人の転職で、
法人契約から個人契約に切り替えました。

今年の9月まで合計住み期間が1年半になりますが、契約書上は
1年未満の解約は解約金として1ヶ月分家賃を多く払わなければいけないと書いてあります。

契約の形が違っていても、合計住み期間が1年過ぎておりますが、
私たちは解約金を払わなければならないでしょうか？　ご回答お願いします。

□■アドバイス

入居者が同じでも、法人と個人では全く別の契約になります。
契約の解除は建物賃貸借契約に基づき処理されます。
以上により、契約書どおりと考えるべきです。

ただし、家主さんが厚意で違約金を取らないので有れば、
その厚意に甘えればいいでしょう。

仲介した不動産会社に相談はされたのでしょうか？
先ずは不動産会社に相談。次に家主に相談してみてはいかがですか？

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

ある不動産でマンションを契約しました。
その時に申込金を払ったのですが、その翌日に
事情があって解約という形になってしまいました。

契約時に、念のため申込金の返却についてたずねると、
一部返却されると返事が返ってきたので、
解約したあとにもう一度返却の質問をしてみたところ、
解約手続き中なので出来次第電話をしますといわれました。

解約から2週間経ちますが連絡がありません。
普通、解約手続きはどのくらいの期間がかかるのですか？
ちょっと時間がかかりすぎだと思うのですがこれが普通なのでしょうか？
どなたか教えていただけるとうれしいです。

□■アドバイス

不動産会社に催促の連絡をされてみてはいかがですか？
もし、返すと言われた申込金が返ってこない場合は、
最寄りの消費者相談センターや都道府県庁の宅建業課にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

やはりそれが一番ですね。ただ連絡を待つよりも自分で動いてみます。
どうもありがとうございました。

相談内容　

こんにちは。退去して2ヶ月以上たっても
まだ敷金やリフォームについての電話がありません。
このような例を私の周囲でも聞いたことがないので、とても不安です。

電話でその不動産屋さんに聞くのが一番早いとわかっているのですが、
このような場合は普通こういうことが多いというような、
ある程度心の準備をしておきたいということで質問させていただいています。

部屋を汚していたので、私としては敷金を上回ってリフォーム代を
請求されてもおかしくないとおもっていました。
が、4/15に退去して2～3日後に不動産屋さんに電話して
敷金のことなどを聞くと「後日連絡します」といわれてもう2ヶ月以上経ちます。

私は、敷金とリフォーム代がトントン前後で済んだか、
2ヶ月以上経ったいまからリフォームの見積もりがくるか、
不動産屋さんの手違いかなにかで忘れられている…という
3パターンのどれかだとおもっています。

この3つの可能性でどのように考えておくのがよいのでしょうか？
お答えいただけるとありがたいです。

□■アドバイス

連絡をしない不動産会社が誠実でない事は事実と思われますが、
先ずは不動産会社へ連絡されてみてはいかがですか？
その後、敷金の返還について不振な事などが有ればご相談下さい。
なお、敷金の返還トラブルについては、
過去沢山の相談事例が有りますので、検索してみて下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

ネットでいろいろ調べたのですが、良く分からないので
こちらに書き込みしました。

借地契約の事で教えていただきたい事があるのですが、
私は、ある建設会社と借地契約をしています。
　　
その会社は「種別＿山林」の土地を持ち主から借り受け、
それを自分のところで整地、資材置き場として
自社で他に土地貸し付け契約する、という事をしている会社です。

契約は２年ごとに更新という、住居等と同じような形体ですが、
目的は「資材置き場」となっています。

で、このような会社は不動産業などにある免許制度等の資格は必要無いのでしょうか？
契約書はごく普通の不動産契約書の様な物なのですが、
よく書かれている「＿＿＿免許＿＿＿番」と言うような物は書かれておりません。
これは、法的に無効なのでしょうか？よろしくお願いします。

□■アドバイス

自らが貸す（家主）場合は不動産の免許がなくても賃貸業として事業が可能です。
貸す物件が自分の物でなく他人の物であっても、問題はありません。
お金持ちの方が沢山の賃貸ビルを持ち、貸している場合のことを考えてください。
家主さんは不動産貸付業であって、不動産業ではありません。

賃貸借契約書については、買主と借主の契約ですので、
不動産会社が仲介に入っていなくても有効です。

不動産の免許とは、宅地建物取引業の免許のことをいいます。
不動産の賃貸借の仲介（媒介）や不動産の売買または売買の仲介を、
継続反復して行う場合は宅地建物取引業の免許が必要です。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

良くわかりました。契約書は有効と言う事ですね。
香川さん、ありがとうございました。

相談内容　　

先日、母親があるマンションの中古物件を見に行き、
ほぼ購入を決めたのですが、一応家族の同意を得る為、
私と父親にも内覧してもらってから、購入を決めようと考えました。

一緒に来ていた不動産会社の人に、
「一応夫と娘にも見てもらってから最終決定したいと思います。
　二人とも仕事をしているので、今週末の土曜日の○時に再度見に来たいので、
　それまでこの物件押さえておいて下さい」
　　
と言ったところ、その不動産会社の人は、
「はい、分かりました。土曜日の○時ですね」と言ったそうです。

ところが、金曜の夜に母が仕事から帰ると留守番電話に、
「以前その部屋を見に来たお客さんが再度見たいと言っている。
　結果はまた報告します」
と言う不動産会社からのメッセージが入ってたそうです。

母親は土曜日に見に行くまで押さえて下さいと言っていたのに、
どういう事だと急いでその人に連絡したところ、
「そのお客さんに決まりました」と悪気もなく言ったそうです。

母親はほぼ99％以上購入のつもりで、お金の工面をどうするか等まで
考えていたのに、押さえると言っておきながら、
勝手に一言も無く他の人と契約をしたその人をすごく怒りました。

しかし、その人は、
「そんな事言っていない。宅建法上は書面を交わさない限り契約したとは言えない」
と言ってきたそうです。こちらは素人だから、そんな事分からないし、
もし法律上そういう事なら、一言言ってもらえば、一筆書面を書くなり、
もっと早くに購入手続きをとるなど、なんらかの方法を取ったであろうに、
彼はそんな事一言も言っておらず、おまけに自分は押さえるとは言ってない等
責任逃れな言い訳ばかり言うようです。

両親は、すでに購入された物件を取り戻そうとまでは考えていませんが、
この不動産会社（関西では有名な某会社です）の人のやり方には
腹が立ってならないそうです。

法律を知らない素人が「物件を押さえて下さい」と言う意味は
「その物件を他の人に売らないで下さい」と言う意味だったのですが、
それは　法律上やはり通用しないのでしょうか？
それと不動産会社の彼のやり方には何ら問題はないのでしょうか？
長くなってしまいましたが、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

簡単に言えば、言った言わないの水掛け論でどうしようもありません。

売買契約は口頭でも原則有効ですが、この場合の不動産業者は仲介業者であり、
売主ではありませんので、売買契約は成立しません。
　　
また、不動産の場合は口頭のみで契約を成立させることは
一般にありませんので、仮に不動産業者が売主であっても同じです。
契約が成立していないのに、成立したと思いこみ、
そのことによる賠償を求めようとしてもそれは難しいでしょう。
商取引は早い者勝ちが慣習です。

　　> その不動産会社の人は「はい、分かりました。土曜日の○時ですね」
　　>と言ったそうです。
　　
この通り、正確にやりとりされていたとして、
不動産業者が言った「はい、わかりました」とは
「土曜日の○時に再度見に来たい」に対してのものではないでしょうか。

　　> 法律を知らない素人が「物件を押さえて下さい」と言う意味は
>「その物件を他の人に売らないで下さい」と言う意味だったのですが、
>それは　法律上やはり通用しないのでしょうか？
　　
なんの担保も無しに、ウン千万もする不動産の商機を
逸するようなことはできないと考えるのが普通でしょう。
今回は縁がなかったと、次回への教訓にしては如何ですか？

（集住企画中村孝司さん）

■□相談者より

やはりそうですよね。
まぁ、親も賠償とかそういう事は全く考えていないのですが、
やはり一言断って欲しかったというのがあるみたいです。
ありがとうございました。

相談内容　

わたしは、10年ほど経った貸店舗に居抜きで入居し飲食店を経営していました。
差押さえで大家が変わり、契約満了時、不景気のため
賃料値下げを3割要求しましたが応じてもらえず、賃料交渉でもめ、
1ヶ月弱ほど契約期間外の居座りの形にはなりました。
交渉決裂で、賃貸借契約を解除しました。

店舗内設備は前の借主さんから買ったもので、
出て行くときは店舗をすべて壊していくと主張し、
壊さないようにとの大家と意見の一致を見ないまま、
自分で取り壊しました。

わたしは、前の借主さんから、賃貸借契約を敷金の継承を含め、
確かに引継いでおり、その証拠に、前の借主さんの賃貸借契約書を所有しています。
その後、大家から、店舗を標準店舗に修復するよう要求されています。
わたしが、無権利な破壊を行ったとの書面を送りつけてきました。

確かにわたしは店を買いました。しかし、このたび壊してしまったのが、
コンクリが全て見えるように、むかしの職業である建築屋家業を生かして
徹底的に、壁、床、天井、電気、ガス、水道下水管をぬいてやるつもりでやったのです。

わたしはこれを、知合いの不動産屋さんに「店舗の原状回復はスケルトンです」
と聞いて、それを実行したまで、大家の要求はおかしいと思います。
大家の要求を止めさせ、はやく敷金を取戻すにはどうすればいいでしょうか。

□■アドバイス

詳しい日程がわかりませんので一般的な回答です。

現在の大家さんに敷金の返却を求めることは、
本年4月1日より改正担保法及び民事執行法により不可能となっています
（但し賃借人、賃貸人の特約があれば請求できます）。
ですから敷金の返却を求める先は前大家さんということになり、
相談者さんの要求は筋違いということになります。

次に原状回復についてですが、通常契約書に原状回復の範囲が
記載されていれば問題にはならないのでしょうが、
現実にはあいまいな契約書が少なくないようです。
通常居抜きで賃借された物件であれは、その賃借をした時点での
原状回復も成り立ちます。つまりそのまま取り壊しもせず退去出来るわけです。
相談者さんの場合、スケルトンにするには
労力も費用もかかっているわけですから、普通はやらない行動といえます。

また、原状回復の程度が、床、壁、天井を残しかつ電気は配電盤（分電盤）まで、
給水設備はメーターまで、及び下水道はもともと設置されていた可能性があります
（標準店舗とはそのような状態を言っているのかもしれません）。
その場合相談者さんの行動はやりすぎということになり、
現大家さんの主張は順当ということになります。

ここはやはりよく話し合うことだと思います。

（朝日設計企画LIXY不動産INZ　松岡國夫さん）

■□相談者より

松岡國夫様、早速のご返事、ありがとうございました。
賃貸借契約は去年の年末が期限ですが、知合いの不動産さんに
「敷金はどんどん請求すべきだ」と強く言われます。

他方大家は、原状回復を「標準店舗というものを飲食店の内装で、
電気、ガス、水道、給湯までを行い、必要衛生設備とエアコン、
空調を備えたもの程度で良いので、厨房設備、収納などはいらない」と、
まるで譲歩したそぶりで主張しています。
つまり、退去前店舗の店内設備である厨房設備、店内装飾、収納設備など
全て撤去し、飲食店舗として標準的な内装を要求しているのです。

このような要求がなされるとは、親しくしていた人の言葉を
都合よく解釈した自身の判断の甘さなのか、納得しがたい事態です。
以下の、似た事をお尋ねするのをお許しください。

　　　1.わたしは店舗を買い、前賃借人に支払った金銭は、当然、壁、床、天井など
　　　　構成材及び附属するもの（エアコン、換気設備）に対する所有権となってい
　　　　ると考えておりましたが、退去する時点で、自由に処分（解体、持去り）す
　　　　るのは間違い、ということでしょうか。

　　　2.「通常居抜きで賃借された物件であれは、その賃借をした時点での原状回復
　　　　も成り立ちます」と言うような事が認められれば、店舗を再構築するのに等
　　　　しく、店を新しくするのに手を貸したようなものです。標準店舗というのも
　　　　ほぼ同様なものです。原状回復の原状が、スケルトン以外になるのを防ぐ主
　　　　張の方法は、なんとか良いものはないでしょうか。

□■アドバイス:２

再度わかる範囲の回答になりますが…。

契約期限が昨年末ということであれば、新法の施行は4月1日からですから
敷金の返還を現大家さんに請求することは可能です。
「他方大家は、原状回復を標準店舗というものを飲食店の内装で…」とのことですが、
これらのことはすべて契約書に明記されているか否かということになります。
明記なき場合は応じる必要はないと考えます。

次に「1.」の買い取った造作権については自由に処分することに
間違いとは言いませんが、これも契約書に乗っとった処遇が必要となりそうです。
通常は本契約終了時には買取請求権を放棄する旨が記載されており、
原状回復を義務付けられているケースが多いのですが
（この場合原状回復はスケルトンを想定しているようです）。

「2.」の意味はおっしゃられているようなことではなく、居抜き店舗買取後
なんの手も加えなかったとすればその現状のまま退去も可能ではないかと言う意味です。

契約書によって原状回復の範囲が明確にわかるといいのですが。

（朝日設計企画LIXY不動産INZ　松岡國夫さん）

■□相談者より

松岡國夫様、お返事ありがとうございました。
勇気づけられるご返事でなによりなのですが、状況は短期間に最悪になりました。
通知によると、いわゆる刑事罰を求められそうです。

ご指摘のとおり、建物に対する処置が悪かったらしく、
また賃貸事業を妨害したとかの理由もあるとか。話し合いによる解決を
提示した大家の意思を無視した立証しない権利の乱用とも。

夢にも思わなかったところから、呼び出しがきました。
「店を買った証明をしなさい」と知合いの不動産屋さんは言います。
しかし、「それは前の借主さんの敷金継承した証明として、前の借主さんの
賃貸借契約書を所有している」と言うと、
「それだけなのですか。売買明細は特にないのは困りました。
　なにかいい証明方法はないですか」と言う態度です。

わたしは以前よりその事を見せて伝えていたのに、何もかもだめに見えてきました。
原状回復についても、10年もの前だとスケルトンはめずらしいかもしれませんが、
上の階の配管も天井露出では…などと言う事があいまいになっています。
何とかならないでしょうか。よろしくお願いします。

□■アドバイス:３

「コンクリが全て見えるように、むかしの職業である建築屋家業を
　生かして徹底的に、壁、床、天井、電気、ガス、水道下水管を
　ぬいてやるつもりでやった」
この部分、相手側にとっては格好の材料になりそうですね。
あなたが「悪意をもって壊した」と告白してしまっているのですから。

（集住企画・中村さん）

□■アドバイス:４

切迫しているようですので、一言言わさせていただきます。
本件については内装造作に係る所有権の帰属の問題だと考えます。
内装に関して積極的に主張する根拠（即ち店舗賃借権を引き継いだ時に
各種の明細等について所有権の帰属が不明である）が乏しいのであれば、
その造作を大家自らのものであると主張できるだけのものはあるのでしょうか？

相談者さんの以前の入居者が自ら店舗を開業する際に
設置したものではないのでしょうか？
その辺の当時の内装工事の見積書や発注書等は保管してないでしょうか？

また、原状回復の定義を含め冷静に話をされる事をお考えになった方が
良いと思います。特に大家側が法律的主張を元にしてきているようなら、
弁護士に相談されることをお勧めします。

（トリム・佃泰人さん）