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競売落札後の、立退き要請について

相談内容 

宜しくお願いします。先日競売にてハイツを落札しました。
その入居者の引渡しについて、
お互いの権利関係がいまいちわからず教えて欲しいのです。

その競売物件は根抵当権が設定されたのが昭和58年5月です。
その後、問題の入居者が期間2年の賃貸借を昭和63年9月に契約しています。
平成15年に差し押さえとなり、今回の競売を経て、
6月に代金納付を済ませて現在に至っています。

物件明細には買受人は短期賃貸借を引き継ぐとなっておりました。
私は短期を引き継ぐのだから今年の9月で法廷更新の期限がくるので、
そこで引渡しを願おうと思っていたのですが、裁判所では、
「もともとの契約期限が終わったあと、契約書に2年更新と書かれていても、
 裁判上は期限のさだめのない賃借権となり、
 引渡しができるかどうかはわからない(執行官)」と言われました。

どうしてはっきりできるのかできないのか答えられないのかと聞きましたが、
それは裁判してみないと…という答えでした。
今年から新しく短期に関してはかなり緩和されたようですが、
このケースは改正が適用されないのは納得いくのですが…。

民法395条では買受の日から6ヶ月を経過するまでは、
その建物を買受!人に引き渡さなくてよい様な事がかかれていますが、
それならば半年後出て行ってくださいと告げれば明渡してもらえるのでしょうか?
  
しかし、これでは短期賃借人を引き受けたというようではなさそうですし、
いったいどうすれば明渡してもらえるのでしょうか?
その入居者は多額の立ち退き料を提示して、内容証明まで送ってきました。
短期も長期もかわりがないのでしょうか?

他の入居者は和解に応じてくれました。マンションを壊す予定なのですが、
最悪、その明渡してくれない入居者の部屋だけ残して
取り壊しにかかってもよいのでしょうか?

何卒ご返答宜しくお願いします。




□■アドバイス

現在の賃借人との立場は期限の無い賃貸借期間中ということになります。
この期間は賃貸人は何時でも賃貸借契約の解約を
賃借人に求めることができ、明け渡しも同様です。
しかし、賃借人が求めに応じて自主的に退去してくれなければ、
訴訟を提起し勝訴判決を得て、判決を債務名義とした
民事執行(強制執行)で排除することになります。

  > それならば半年後出て行ってくださいと告げれば明渡してもらえるのでしょうか? 

賃借人が退去の意思がなければ告げただけでは出て行かないでしょう。
故に上記のような法的手続きが必要になります。

  > 引渡しができるかどうかはわからないと言われました。
  
ということは引き渡し命令が出ないということだと解釈できます。
物件明細書で短期賃借権を認めているということは
原則引き渡し命令は難しいと思います。詳しくお知りになりたければ連絡下さい。

従って改めて訴訟の提起が必要です。
貴方自身が本人訴訟をするノウハウがなければ、
費用負担して弁護士に依頼するしか方法はないでしょう。

(太田事務所・太田隆弘さん)




■□相談者より

太田様早速のご返答ありがとうございました!
そうですか訴訟しかなさそうですね。難しいですね
相手は出る気はあるがあとは立ち退き料次第のようです。
具体的な金額の見積もりとやらを送ってくるらしく、
もう少し様子を見てみます。ありがとうございました。 

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