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住宅ローンの債務者の変更について

相談内容 

離婚、再婚に伴う住宅ローンの債務者の変更について教えてください。
前夫と共有名義、連帯債務者としてマンションを購入しましたが、
離婚となり、マンションは私が保持することとなりました。
  
しかし、私の収入だけでは、ローンが組めないと金融機関に言われ、
前夫のローン引き落としの口座はそのままにし、
実質的には私が現金をその口座に入金することで返済してきました。

この度、再婚することとなり、住宅ローンは新夫が支払っていくようになるのですが、
その場合は、前夫から新夫への不動産の売却となるのでしょうか?
  
それとも、ローンの名義人の変更となるのでしょうか?
また、ローンは住宅金融公庫のみの借り入れで、ローンの債務者名を
変更できていないことから、団体信用保険は名目的には前夫が対象になっています。
また、マンションの登記簿上の権利は私1人になっています
(ローンの債務者と名義は別物だと聞き、離婚時に変更しました)。

具体的な質問の内容としましては、
   1.前夫→新夫への不動産売買ということが可能でしょうか?
    可能な場合、前夫からの委任状だけで対応が可能でしょうか?
    また、売買となった場合、専門の人に立ち会ってもらうのでしょうか?
    その場合、専門家とはどういう立場の人になるのでしょうか?
   2.新夫がローンの債務者になった場合、登記簿上も私との共有ということにし
    なければならないでしょうか?
   3.金融公庫の団体信用保険はローンの債務者の変更によって変更されていくの
    でしょうか?

現状イレギュラーな形で債務を返済しているので、媒介の金融機関に
相談するのもはばかられます。また、こういった相談は
どう言う立場の人に相談すればよいのかわからず、
こういった問題の相談先も教えていただけるとありがたいです。
複雑な事情ですか、よろしくご回答の程お願い致します。




□■アドバイス

大変な状況ですね。ご苦労お察しします。さて、住宅ローンのことですが、
残りの債務と現在の時価との関係はどうなっていますか? 
債務よりも時価が上回れば名義を変更して
新しい夫に名義とローンを組み替えれば問題ないと思いますよ。

そのときには売却という形になります。新夫が購入してローンを組んで
その代金で残債を返済すれば問題ないと思います。
もし、その逆に残債時価を上回っている場合売却するにしても、
新夫がローンを組む場合相当収入に余裕がなければ、
ローンを組むのが難かしいと思います。
現時点で債務のほうが資産よりも上回っていますので…。

いずれにしても債務を前夫が持っている状態では中途半端な状態なので、
早期に精算すべきだと思いますが、相談者さんの資産背景や前夫の資産背景、
新夫の資産背景や収入の状況がわからなければ判断しかねます。
もし、さしつかえなければ私にメールいただければ対応いたします。

(ウェーブハウス・市川周治さん)




□■アドバイス:2

  > 1.前夫→新夫への不動産売買ということが可能でしょうか?
  
名義を奥様に変更されており、売買する不動産は無い事になります。
もし、前夫の名義のままでしたら前夫から新夫に持分を売買して、
持分を移転する方法が自然ですが、どうやって奥様一人に名義を変更されたのか
解りませんので、回答できません。司法書士にご相談下さい。

  > 2.新夫がローンの債務者になった場合、登記簿上も私との共有ということにし
  > なければならないでしょうか?
  
住宅金融公庫の借入をする場合、原則借入者は2分の1以上の持分を
必要とします。詳細は住宅金融公庫にご相談下さい。

住宅金融公庫については債務者の変更が可能です。
要するに、前夫から新夫に借入者を変更する事が可能です。
ただし、新夫にその債務を引き継げるだけの収入など借入条件が必要です。

具体的には、先ず住宅金融公庫に相談します。
又は住宅金融公庫を借り入れした銀行に相談します
(この場合、担当者が債務者変更の方法を知らない可能性もあります)。

(アットホーム・香川文人さん)

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