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口頭説明のミスによる解約と手付けについて

相談内容 

建築条件付きの土地売買契約を交わしました。
8区画中2区画が公園の北側にくる配置です。
1区画は完全に公園の北側になるのです
(正確にはちょっと違うのですが、説明しづらいので)。

私たちが検討していた1区画は、敷地全体にわたり公園が南側に接するかは
測ってみないと私たちには分からない位置でした。現地での営業員の説明では、
敷地全体にわたり公園部分がかかるということでした。
しかしどう見てもそうは思えませんでしたので、歩数で測ってみたところ、
敷地の3分の2くらいまでしか南側に公園が接地しないようでした。
この計測はその営業員も見ていますし、「このあたりですよね」という風に
会話しています。

南側の多くにわたり、公園が接するならば、日照も空間も確保されると思い
購入の決断をしました。そして公園の位置関係を考えながら
建築士さんと間取りを考えていきました。
その場にはその営業員もほとんど同席していました。
でも、公園の位置関係によって間取りの配置の取り方も変えようと思っていました。

何回も設計に伺っていたのですが、いつまでも測量が進まないので
(8区画中の他の区画が売れていなかったから?)、正確な公園の位置確認を
再度要求しました(前から測量はいつですか…という感じでお願いしていました)。
すると営業員はゼンリンの地図を持ってきて定規で測り始めました。
そのとき、また公園が敷地の全体にかかるような感じのはかり方でした。

数値を求めているのに、縮小倍率があまりにもちがう、しかも測量図ではないもので
測り始めたので、建築士さんに近くでしたので、車で測りに行ってもらってきました。
すると説明とは全く位置がことなり、敷地が約11m程幅があるのですが、
たった2mしか接しないことが判明しました。歩道の部分などがあったので、
素人には正確には素人には分からなかったのです。

私たちは説明が違うと解約を申し出ました。
不動産屋は営業員のミスを暗に認めながらも、
手付け金100万円は返せないといいます。契約書には、
「どちらか一方の過失による場合は不動産屋側の過失で在れば、倍返し、
 購入者側の過失で在れば、返還を求めない。またそれらに当たらない場合は
 双方、誠意を持って対応する」とあります。

私たちも正確な数値を確認してから契約するべきだったと反省しています。
しかし明らかに営業員の説明ミスです。重要事項の申し渡しにはありませんが、
その説明があっての購入決断でした。

この場合、100万の返還は望めないのでしょうか?
だとしたら、あまりにも不条理のように思います。アドバイスお願い致します。



□■アドバイス

問題をまとめます。

   1.相談者さんは最初から公園に接した土地を希望していた。
   2.公園に接する事を条件に購入の意志決定をした。
   3.不動産会社の説明により公園に接する事を信用した。
   4.建物の設計にも不動産会社の担当者が同席した。
   5.不動産会社の担当者も上記1と2の事情を良く知っていた。

以上から、もし、相談者さんが、土地を購入する前に
公園に接しない事が解っていれば、契約しなかったものと思われます。
不動産会社の担当者も相談者さんの希望条件を充分承知していたと考えられます。

この様な場合、契約の無効を主張できると思われますので、
最寄りの国民生活センターや都道府県の宅建業法主管課にご相談頂くか、
市町村役場が開催している無料法律相談をご利用下さい。

(アットホーム・香川文人さん)



□■アドバイス:2

もし相談者さんが、このような業者は積極的に糾弾したいとお考えの場合、
民法第95条の錯誤無効の主張よりも
消費者契約法による契約の取り消しを主張するのも一つの手です。
無効主張を行ない認められたとしても、この業者は反省しない可能性も高いでしょう。

消費者契約法では、事業者の不適切な勧誘行為により契約
(またはその意思表示)をした場合、「消費者側から」取り消せるものとしています。
  
本件の場合消費者契約法第四条「不実告知」では、
事業者が事実と異なることを告げ、それによって誤認した消費者が
契約の意思表示をした場合などが該当し、そこに事業者の悪意は必要ありません。
  
つまり事業者自身も誤認していただけであっても、
間違って消費者に告げれば不実告知となります。
また同様に将来の不確実な事柄について「断定的判断の提供」を告げる事により
誤認した消費者が契約の意思表示をした場合なども対象となります。
ここでも業者の故意・過失を問いません。
もし今後交渉が難航するようでしたら悪徳商法解約実績豊富な
当事務所へ直接にご相談頂く事も出来ます。

事業者は宅建業者であると否とを問いません。
但しあなたが「消費者」に該当する必要がありますが。

(川村行政法務事務所・川村さん)




■□相談者より

大変参考になりました。昨日また交渉に行ってきたのですが、
先方は今度は説明のミスを認めない状態でした。
常務・専務が出てきて、担当者からそのような説明はしていないと言うのです。
  
前回、先方は「こちらの説明不足で申し訳ない」と担当者の責任を
明確にするのは避けていました。
その時の状況から私たちは契約金は全部返ってくるだろうと思っていたので、
その状態で責任を追及するのは、担当者がかわいそうと思ったからです。
  
ですが先方の態度は逆転しており大変腹立たしい状態です。
でも、帰ってきてから頂いたご意見を拝見しまして、諦めなくて良かったと思います。
教えていただいた相談窓口へ行ってみようと思います。
本当にありがとうございます。

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