【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　

現在、不動産を通して家を売りに出しております。
もう既に別のところに引越しを済ませて、空き家の状態で住んでいないのですが、
その際に、新しい住所へ住民票を移そうとしたところ、
「家が売れるまで住民票の異動はしないでください」と言われました。

転職による新しい会社への届出などの関係で、どうしても変更した住民票を
提出したいのですが、本当に売れるまでは変更してはいけないのでしょうか？
それは、登記の関係や固定資産税等に関係するためでしょうか？

また、もし本当に変更が無理であれば、売れるまでの間に、
一度新しい住所に住民票を変更して会社に提出した後に元の住所に戻すとか、
何かいい方法がありましたら、教えて頂きないでしょうか？
どうか宜しくお願い致します。

□■アドバイス

住所の移転に関してですが、売れるまで住所移転をしなければいけないと
言う事はありません。会社や家庭環境の都合で勇人さんが住所を
移転しなければならないのなら、そちらの方を優先してください。

おそらく、「住民票の異動をしないでください」と言われたのは、
現在相談者さんが売却に出している不動産物件の登記簿謄本での所有者の住所が、
住民票異動する事によって新しい住所に変更になるので、
実際に売却が決まって所有権移転登記をする際に、売主側である相談者さんは、
売渡証書の作成とは別に住所変更の登記をしなければならなくなるからです。
この場合、費用も余分にかかります。

とは言っても、会社の都合の方が優先しますので、
住所異動して頂いても良いと思います。住所を異動する事によって、
不動産が売却できないという事はありませんから。

（岡本静子不動産・岡本さん）

□■アドバイス:２

岡本様がコメントされた通りです。まだ転出手続をされていないようですから、
転出届を出す前に元の住所の住民票を1通上げておかれることをお勧めします。
というのは、所有権移転前3ヶ月以内の印鑑証明書であれば使用できます。
つまり、印鑑証明書発行時より3ヶ月以内に元のお家の売渡決済が出来れば、
住所変更登記の費用はかからなくて住むと言うことです。

（マック住研株式会社・清水さん）

□■アドバイス:３

既に岡本様、清水様により方向性が方向性をお示しになられているので、
蛇足になりますが、一応注意点として…。

　　> もう既に別のところに引越しを済ませて、
　　
一応、住民基本台帳法第22、23条では、転出等に伴う住所変更は
14日以内に行うこととされています。

　　また、
　　> 一度新しい住所に住民票を変更して会社に提出した後に元の住所に戻す

これだけは、おやめになられた方が宜しいかと存じます。
刑法第157条（公正証書原本不実記載等）、刑法第158条（偽造公文書行使等）に
該当するおそれがありますので。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

相談内容　

不動産の売却（まだ一戸建てがたっていますが、土地として売るつもりです）を
考えているのですが、実際どのような売り方がいいのか非常に迷っています。
　　
業者も山ほどあって、いくつか査定依頼をだしているのですが、どの業者がいいのか、
見極めポイントみたいなのがあったら、教えていただきたいのです。

希望としては、買取専門みたいな業者に依頼したほうが、その後も楽なきもするし、
また、買取保証付みたいなことを行ってくれる業者がいいのかとか、
色々選択肢があると思うのですが…。実際、売却後は購入もしたいので、
安心できる業者に一括でお任せしたいとおもっています。

□■アドバイス

こんにちは！不動産業者の見極めと言うのはなかなか難しいですね。
お客様によってはいろいろな判断基準があるので、一概には断言できません。
地元の不動産業者がいいと言う事でご依頼する方もいらっしゃいますし、
大手が一番無難で安心という方もいらっしゃいます。

もし判断がつかないようであれば、ご依頼する業者は1つに絞らず、
数社に売却のご依頼を出してみたらどうですか？
売却作業をしていく中で、相談者さんに誠意を持って対応している業者が
分かると思うので、後日1社に絞る事も可能です。

ただ数社に依頼をする場合には、専任媒介契約や専属専任媒介契約ではなく、
一般媒介契約という契約内容で業者さんにご依頼をしてください。
少し難しい専門用語になりますが、一般媒介契約じゃない場合だと、
他の業者さんにはご依頼ができなくなります。

あと、買取業者さんへのご依頼は、すぐに不動産を現金化したい理由がなければ、
おすすめしません。何故かと言うと、通常の仲介物件と違い買取物件の場合は、
通常、その買い取った不動産物件を転売目的で購入します。その場合、
不動産業者はあくまでも買い取った金額から利益を上乗せし転売価格を決定する為、
おそらく仲介で不動産を売却する価格よりも、買い取ってもらう金額の方が
かなり安い金額になる可能性が高いからです。

ただし、中には多少安くても急いで現金化したいお客様もいらっしゃいますし、
すぐに買い取ってもらう事によって現金が入る為、資金計画が明確になり、
次にお探しになる不動産物件を探しやすいと言うメリットもあります。

こう言った事を考慮して、るいさんがどのような形で売却したいのかを
はっきりさせて、業者さんにご依頼を出してみてはどうでしょうか？

（岡本静子不動産・岡本さん）

相談内容　

私は現在学生です。今の賃貸に住み始めて2年になります。
管理会社から電話があり、私が家賃を2ヶ月滞納していた為、
保証人に電話をかけたという連絡がありました。

「月曜日から金曜日の終日バイトをしているので連絡が取れなかった」というと、
「てめえ遅れてるくせにその言い方は何だ。いつ払うんだ」の繰り返しばかりです。
　　
「10月の上旬に一括で払います」というと、
「だから10月のいつなんだよ、9月中に払え」と怒鳴りつけられました。
「私は泣きながら借金して払います」と言うと、
「じゃあさっさと払え」と言い思い切り電話を切られました。
毎日朝、家のベルを鳴らす大家。私はもうトラウマで何もかも疲れました。

「騒音がとにかく気になるので、厚い壁の部屋にして欲しい」という条件で
紹介されたのが今の家です。不動産屋の人は「一緒に壁に耳を当ててみましょう」
と言い、壁に耳を当てると何も聞こえなかったので、私はOKを出しました。
　　
しかし、後日、そこには誰も住んでいなかったことが分りました。
ここは鉄骨マンションのくせに隣人のパソコンの電源を入れる音や
テレビの音が丸聞こえです。2年間我慢してきました。
これが普通なのでしょうか？

□■アドバイス

お気の毒ですね。御相談のケースでは管理会社が問題なのか、
家主が問題なのか詳細不明ですが、
さらに度を越す場合、刑法222条脅迫罪の疑いもあります。
　　
「生命、身体、自由、名誉又は財産に対し害を加える旨を告知して人を脅迫」と
言う域にまで現段階では達していないようなのですが。

一方このような催促を原因として、精神的なダメージまた心因性の病気になる
などすれば、民事上も不法行為による損害賠償請求が可能となりましょう。

しかし、まずは家賃滞納のこともありますから、始めから対決姿勢はお奨めできません。
お住まいがどちらかわかりませんが、都道府県警の生活安全課や
市町村の相談室などに御相談されてみる事をお奨めします。

　　> 2年間我慢してきました。

これが普通かどうかは、やはり現場を調査してみない事には何とも言えない所です。
精神的にも参っている様でしたら、清算の上退去する事も一考では？　

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

■□相談者より

ご丁寧な回答に感謝いたします。大変参考になりました。
とりあえず家賃を払うことから処理したいと思います。
どうもありがとうございました。
今後、何かありましたら、よろしくお願いいたします。

相談内容　

賃貸アパートに住んでいます。
先日、管理会社が倒産し、新しい管理会社に変わりました。
オーナーは変わっていません。

新しい管理会社から再度アパートの契約書を書くことを要求され、
そこには敷金が0円となっていました。
この賃貸アパートに入居するとき敷金は3カ月分払っています。
旧契約書にも明記されてます。

新仲介業者にこの敷金0円の事を聞くと、
「うちはもらってないんで…」と言います。
また新契約書には、退去時は部屋のクリーニング、畳表替え、
シリンダー交換費用は借主負担する」と明記されてます。

入居時に払った敷金はどうなってしまったのですか？　
返ってこないのですか？　
退去時に使われると思っていた敷金は使うことができず、
借主はかかる費用すべて支払わなければならないのでしょうか？
納得がいかず、新契約書を提出していません。

□■アドバイス

オーナーが変更になったり、管理会社が変更になったからと言って、
相談者さんが現在住んでいる賃貸アパートの契約内容の変更を、
貸主や管理会社が借主に対して法的に強要する事はできません。

このケースの場合で考えるならば、
賃貸借契約を改めて再度取り交わす事も可能ですが、
これはあくまでも、相談者さんとオーナーとの間で新しい賃貸借契約の
合意ができた場合に契約書のサインをして頂ければと思います。
　　
その場合、新しい契約によって以前の契約は解除される訳ですから、
以前お支払いしている敷金は、相談者さんが家賃の滞納や、
現在賃貸している事に対してオーナーに賠償しなければならない責任が
なければ返還してもらう権利があります。

また、退去時の部屋のクリーニング・畳表替え、
シリンダー交換費用を借主に負担させる特約ですが、
通常の生活をしている上で汚れてしまったものに関しては、
借主はその負担をする必要が無いと言うのが、今の原状回復義務の基本です。

仮にそのような借主負担とする特約を付帯して契約をしたとして、
後々裁判沙汰になった場合には、
全てが借主の負担と言う判決はなかなか出ないと思います。
この点はネットにて「原状回復のガイドライン」等で検索をして頂ければ
詳しい内容が掲載されていますので、参考になると思います。

個人的には、今現在の契約があくまでも継続している旨を主張して頂き、
話し合いで解決された方が良いと思います。

（岡本静子不動産・岡本圭史さん）

■□相談者より

さっそくのお返事ありがとうございます。希望が見えました。
新管理会社に言われるがまま契約を交わさなくてもよいのですね。
法律のことは全くわからないので、向こうの都合のいいようにされるところでした。

同じアパートに住む方が
「新管理会社、オーナー、住民を集めて話し合いの場を作ってください」
とお願いしても「それはできません」と断わられたそうです。
でも、話し合いがないかぎりこの問題は解決しそうもないので、
再度お願いしてみたいと思います。ありがとうございました。

相談内容　

はじめまして。7年前に購入した家を売って、新しく家を購入しようと、
不動産会社と専属専任媒介でローン条項特約付きの契約しました。
購入物件に対して手付け10万払ってあるのですが、部屋の間をつなげたり、
ベランダを付けたりお願いをして変更してもらっています。
ローンも、ただ住宅ローンが成立しない場合は白紙解除になっているのですが、
いろいろな銀行に事前調査を依頼しているらしく、
7月に契約したのですが、9月になってもまだ決まりません。
これで、決まらなかったら契約の解除になるのでしょうか？
手付け金や仲介手数料はどうなるのでしょうか？よろしくお願いします。

□■アドバイス

こんにちは、岡本です。
先ずはローン条項特約付きの契約をされたと言う事ですが、
住宅融資（ローン）が成立しなかった場合の契約解除期日が、
契約書に記載してあると思います。

現在ローンの承諾が無い（承諾がとれなかった）状況であれば、
この期日まではローン特約条項に基づき契約を解除する事ができます。
そして、お支払いしている手付金は無利息で遅滞なく返還してもらう事もできます。

但し、この期日を経過している場合は契約を解除する事ができなくなりますので、
ご注意ください。また、契約を解除した場合には、仲介手数料に関しては
いろいろな解釈があります。基本的には仲介手数料は成功報酬になりますので、
契約が成立した時点で仲介手数料の請求を相談者さんにできると考えられます。

業者さんによっては、相談者さんの契約が不成立になったので、
支払済みの手数料を全額返還する業者さんもいますし、
半額ないしは全額くださいと言う業者さんもいます。
この点に関しては業者さんと全額返還の交渉をしてみてはどうでしょうか？
（できれば、この契約解除に伴う仲介手数料の扱いに関しては、
　契約前に業者さんに確認を取っておくべきだったと思います）

後は、この何も前に進んでいない状況は非常に心配だと思いますので、
早めに業者さんと連絡を取り対処した方が賢明だと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございました。とりあえず、今週中には銀行からの
なんらかの回答が来るとのことなので、今からでは言いにくいので、
待ってみようと思います。勇気がなくてごめんなさい。
ただ、なけなしの手付け金なので、全額返還の交渉はがんばってみようと思ってます。
これで中途半端な気持ちにけりが付くのかと思うと、早く連絡がこないかなぁ…
という気持ちで一杯です。ありがとうございました。

相談内容　

はじめまして。先日、舞鶴に行ったのですが、
定年を目処にこのあたりに移り住みたいと思い始めました。
現在は滋賀県に在住し、実家が橋立の近くにあります。

30坪～40坪の土地を探してみようと思っているのですが、
ネット上では都会の物件は検索できてもなかなか舞鶴でヒットしません。
やはり遠方から土地を探すというのは難しいのでしょうか？

ある程度目をつけて、現地へ見に行く、というイメージなのですが、
何かよい手段はないでしょうか？
地元の情報誌やチラシなど手に入れる方法がありますでしょうか？
アドバイスいただければと思います。

□■アドバイス

こんばんは、遠方での土地探し大変でしょう…。

現在ではネットで「物件の検索」も出来ますし、
「地域の不動産屋さん」を探すことも出来るようになりました。
ただ、地元の情報誌やチラシなど手に入れる方法は、
有るとしても現地には足を運ばなければならないでしょう。

先ずは地元の不動産さんから情報を入手する方法がいいでしょう。
地元の不動産さんの検索は、京都でしたら、
　　 http://www.kyoto-takken.or.jp/
の、京都宅建協会さんのサイトなどがあります。
よき物件が見つかりますように…。

（森田住販・森田喜久雄さん）

相談内容　

初めて質問させて頂きます。不慣れな点もあるかとは思いますが、
何卒宜しくお願い致します。

今、自宅の真隣の空き家（売地ではなく貸地）に葬儀社が来ようとしています。
地元の人間がその土地の持ち主（大家さん）に陳情しに行き、
少し気持ちが動いているようです。

しかし、実は葬儀社と大家さんとの間には、「貸しましょうか」、
「貸して下さい」という口約束での契約があるようなのです
（書面は一切交わしていないそうです）。
「違約金を払ってもらう」と葬儀社側から強く云われているようなのですが、
これは違約金を払う必要があるのでしょうか
（住民の会から必要ならば、カンパしようと思いまして…）？

大家さんはとてもビクビクしてらっしゃいます。
私たちとしても何とかこの動きを阻止する為、
大家さんを安心させてあげたいのです。面倒な話で恐縮ですが、
識者の皆様方のご回答、心よりお待ち申し上げております。

□■アドバイス

確かに法理論としては申し入れに対して承諾があれば契約は成立したことになります。
しかし、それを証明するための契約書がなければどうにもなりません。
契約金額とか期間とか面積や範囲など明確にしなければならない事項が沢山あります。

ですから、口頭で「貸してください」、「貸しましょう」といっただけでは、
契約したことにはならないのです。葬儀社にしてみれば予定が狂ってしまうのですから
怒るのは当たり前ですが、こんなことで損害賠償を持ち出すのは無理があります。

不動産取引には珍しいことでは在りません。昨日まで売りますといっていた人が
契約直前になって「気が変わったからやめます」なんてこともあります。
もしも、葬儀社が損害賠償を請求してきたら裁判にかけてもらったらどうですか。
まー、裁判所でうけつけるかどうかわかりませんが。

地主さんにビクビクするなと言ってやってください。でも、契約しなくてよかったですね。
契約していたら、ちょっとくらい反対しても建てられてしまいますからね。
でも、誤解してほしくないのは、その土地は地主のものであり、誰に貸そうが売ろうが
地主の自由だということです。近隣はどうにもならないことです。
ですから、違約金についても近隣がカンパすることもないのです。
大声で反対していればいいし、またそれが限界でもあるのです。

一歩引いて考えて見ますと法律論は法律論でありますが、
世の中を住みやすくしているのは貴方のような方々なのでしょうね。
これからもそのやさしさをお願いします。

（パノム興産・宮本さん)

□■アドバイス:２

こんにちは、岡本です。これはちょっとひどい話ですね。
間に不動産業者に仲介に入ってもらってなかったのですか？
たしかに宮本様の言う通り、口約束でも契約は成立するのが法律論です。
ただ所詮は口約束ですから、いざ葬儀屋さんが損害賠償の主張をしてきても、
裁判所はなかなか相手にしないのでしょうか？（損害を立証するのが難しい為）
ほんとに書面での契約をしなくてよかったと思います。
地主様も土地を貸さない旨をはっきりと伝えた方がいいと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

相談内容　

1980年ごろに建てました賃貸ビル（借地です）に関して質問させていただきます。
現在不動産は自宅と賃貸ビルを所有しておりまして、
配偶者はいないため、二人の子供に相続させたいのですが、
同居している長男へ自宅と賃貸ビルを相続させ、
外にでている次男へはそれ相応の金額を支払おうかと思っております。
その場合の相続における不動産評価はどのくらいなるのでしょうか？

自宅は固定資産税に載っている固定資産評価では1,000万程度、
土地は1,200万程度、賃貸ビルの建物が3,000万程度です。
半分を現金で渡すのでは無理があるので、
遺留分を計算したいのです。よろしくお願いします。

□■アドバイス

相続における不動産評価は、不動産売買の評価とは異なります。
土地の相続税評価は路線価をお調べ下さい。
　　　※路線価はインターネットで調べられます。
　　　　　 http://www.rosenka.nta.go.jp/ （国税庁内）

建物は不動産所得を申告されていると思いますので、
ご依頼されている税理士にお尋ね下さい。
税理士に依頼しておられない時は、最寄りの税務署でお尋ねになるか、
最寄りの税理士にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス:２

相談者さんのご相談は将来発生する相続時の
紛争対策をお考えなのかと拝察いたします。

　　> 二人の子供に相続させたいのですが、同居している長男へ自宅と賃貸ビルを相
　　> 続させ、外にでている次男へはそれ相応の金額を支払おうかと思っております。
　　
このような遺産分割の方法を代償分割といいますが、
まず遺産分割における不動産の評価は、固定資産税評価額ではなく、
実勢価格を基本として行われるものです。代償分割においてもそれに従います。

ですからまずはお近くの不動産業者さんなどに実勢価格をお聞きになり、
参考とされるのが宜しいのでは無いかと考えています。
その際には当該不動産が借地であれば借地権評価額も対象となると考えられますし、
賃貸物件であればその評価には収益還元法も参考にしなければなりません。

尚、以上のように申し上げましてもこれはあくまでも基本原則に過ぎません。
要は遺産分割ですから、固定資産税評価額をベースに分割を行なうのは任意です。
相続人相互の納得の問題となりますので、必ず等価分割しなくてはならない
という法令上の制限はありません。

　　>半分を現金で渡すのでは無理があるので、遺留分を計算したいのです。
　　
上記の点を踏まえて外に出られたお子さんに事前に良くご相談され、
了解を取りつけておくことが出来れば最善ではあります。
また、生前の対策として遺言書を準備されようとお考えのようですが、
遺留分（1/4）減殺請求対策をお考えにならなければならないような
御事情がお有りなら、また別の対策も必要でしょうか。

それと遺言書作成時点と相続発生時点では、
不動産の実勢価額が変動する事もあり得ます。
その可能性も考慮に入れる必要がありましょう。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

相談内容　

保証人をつければ、自己破産者は1ルームマンション等の
賃貸契約ができるものなのでしょうか？どなたかお教えください。

□■アドバイス

保証人にもよると思いますが、家主が承諾すれば契約は可能です。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川文人様、ご回答ありがとうございました。
事情を説明して契約ができました。
助かりました。本当にありがとうございました！

相談内容　

このたび初めてマンションを購入します。申し込みをして、
申込金は不要と言われましたが、手付けの支払い（1割）を要求されました。
重要事項の説明や契約書面も見せていただいてない状態で、
手付けのみを先に支払うのは疑問なのですが、
手付けを支払うタイミングに関して決まりはないのでしょうか？

私の理解としては、
　　　申し込み→申込金支払い
　　　→重要事項の説明→契約→契約とほぼ同時に手付け支払い
と考えておりました。
売り主の要求するようなタイミングで払っていいものか、教えてください。

□■アドバイス

先ず、貴方の理解は概ね正しいと思います。
重要事項の説明を専任の取引主任者から受けて下さい。
これが不動産購入には必要不可欠です。
納得が出来れば契約をなさればいいでしょう。

（森田住販・森田喜久雄さん）

■□相談者より

森田さま、ありがとうございました。
先に重要事項説明などしていただけるよう、お願いしてみます。

相談内容　

数年前、隣家が土地の一部を売却するとの話で、
「ついでにうちとの境界線も確定したいから契約を交わしたい」と言われ、
土地境界線のについて聞きました。話によると、
ウチの門柱にタイルを貼った際、隣家の土地にその分乗ってしまった
ということだったので、その旨了承し、契約を交わしました。

しかし、後に、ウチの門柱の前に四角で赤い線の入ったものが固定してあったので、
これはNTTか何かが工事の関係で目印を置いていったのかとのんきにしてました。
　　
数日前門柱に赤い線を発見し、汚れただけだろうと思って取ろうとすると、
しっかりした線になっていました。まさかと思って契約書をよく見ると、
うちの門柱が（タイル分のみでなく）隣家の敷地に乗っていることになっており、
うちの壁の中を境界線が通っていることになってました。

うちの門柱は祖父が買った頃からある古いもので、もう一方の門柱は
隣家との境界線（祖父が建てた目印で合意してます）より数センチ内側に立っており、
もう一方の門柱自体が隣家の敷地に建てられているはず無く、納得いきません。

まずは隣人と交渉して錯誤無効を主張し、契約書を訂正していただこうと思って
いるのですが、もし、隣人が了承しなかった場合、どうするべきなのでしょうか。

□■アドバイス

契約書（？）の内容を確認されずに署名されたのでしょうか？
一番良いのは、費用がかかりますが、土地家屋調査士にお願いして、
境界の確定と鋲を打ち込んでもらう事です。
隣人の方とよく話し合われてはいかがでしょうか？

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

店舗付き住宅の店舗部分を借りて会社事務所として使用しております。
市の区画整理が始まり立ち退きの要求があり市よりの保証金（？）の提示が
近々ある予定です。路線価図によると145Dとなっておりましたので、
\145,000/平米、借地権割合60％です。事務所は39.6平米です。
妥当な保証金額とはどれくらいでしょう？
過去のログに借地権の例がありましたが、この場合はいかがでしょう？

　　もう一点は貸契約書には、
　　　1.其の物件は市区画整理事業区域内で、時期は未定ですが近年中
　　　　（2年～5年）に区画整理が予定されています。
　　　　その場合は6ヶ月前に通知いたします。
　　　2.区画整理が始まりますと市役所が用意した近くのプレハブを
　　　　区画整理終了まで使用して戴く予定です。
　　　3.区画整理が終了しましたら新たな物件で新たな契約をして戴きます。
　　との念書が借主・貸主・仲介業者の間でかわされております。

しかし、「1」の通知は遅れ、「2」に記載されているプレハブは市側では
用意するなどありえないとの話でした。貸主は市からの保障金によっては
今後のを考えるとの事です。

立ち退き時期10月末もせまっております。
貸主か仲介業者が事務所を用意しないのであれば、迷惑料（？）を請求し、
新しい事務所探そうと思っておりますが可能でしょうか？　
可能ならば妥当な金額を御教え下さい。

□■アドバイス

借地権と建物賃貸借とは全く異なりますので路線価や借地割合は該当しません。
立ち退き費用（迷惑料？）は市がその会社の事業規模や売り上げ高等を
参考に算定するもので、第三者が簡単に計算できるものではありません。
相談者さんは、区画整理の計画がある事を承知で建物賃貸借契約を締結されたもの
と思われますので、建物賃貸借契約に従って十分協議される事をお薦め致します。
協議して出た結果が満足いかないものでしたら、弁護士などにご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

現在彼女が1人暮らしで、週に2・3回ほど泊まりに行っているのですが、
隣が大家で不動産に「一緒に住んでる」等とのクレームが入り、
毎朝仕事の出勤時間に監視されている状態にあります（単身者用住まいみたい？）。
元々週に5回ぐらいいたので（1人暮らしを始めて2ヶ月）、
確かにそういわれてもおかしくないのかもしれません。

そうして、不動産屋から「彼氏に来る回数を減らしてもらったら」、
「2・3週間様子をみたら」などと言われて、回数を減らしたのに、
全く監視されている状況が改善されません。

朝、庭に大家がいるとわざわざ道路まで出てきて自分の後ろ姿を
ずっと見ています。彼女が精神的にまいってしまいそうですが、
引っ越したばかりなので敷金・礼金がもったいないし、
新しい物件を探す暇とお金が現在は足りないのが現状です。

この場合、不動産屋に言って逆に敷金・礼金を
返還してもらったりは出来るのでしょうか。彼女とは結婚を考えているので、
お金さえあれば、引っ越して2人で住むことは構わない気持ちです。
何かいい方法があれば宜しく御願いします。

□■アドバイス

継続反復して泊まれば同居ととられても仕方ないでしょう。
彼女の部屋へ貴方が泊まらなければすむ問題ですよね。
それ以上の解決策は有りません。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

お世話になります。今、とても悩んでいる事があり、
何か良いアドバイスを頂けないだろうかと投稿させて頂きました。
　　
分譲マンションに住んでおりますが、
隣人（夫婦2人暮らし）から根も葉もない事で恨みを買われています。
我々夫婦が、隣の生活を監視・盗聴し、殺虫剤やシンナー等の薬剤を
ベランダ越しに吹きかけると言うのです。
　　
おそらく、奥様の方が精神を病んでおられると思われます。
奥様がマンション内の管理組合に苦情を持ちかけていますが、
組合の方も奥様の精神状態に気付いておられて、我々に同情的ではあるのですが。

しかし最近の隣人の行為はエスカレートし、我々にただ文句を言いにくるだけでなく、
我が家の玄関が写るように監視カメラを設置したり、ベランダ越しに
我が家の写真を撮ったりと、もう我慢の限界がきています。
管理組合の方に相談したところ、隣人はマンションの売却を決めたそうで
「売り手が決まるまでに何とか隣の悪質な行為を証拠におさめる」
とやっきになっていたそうです。

組合の方からは「監視カメラも、逆に考えたら潔白を立証できる証拠になるし、
売れるまでの辛抱だから我慢して」と言われました。確かにそうかも知れませんが、
いつ売れるかわからないし、それまでこんな監視された生活を続けるのは納得がいきません。

ご主人はおそらくまともな方だと思われますが、奥様の言ってる事は間違いない、
自分もそう感じるときがあると言い、あくまで我々に非があり、
精神的に苦痛なので売却を決めたと管理組合の方に話されたそうです。

マンション内の管理組合だけでなく、管理会社にも相談しましたが、
当事者同士の問題で、管理会社は介入できないと言われました。
いったい、何処に相談をすればよいのか、どうすればそういった行為を
止めさせることが出来るのか、本当に困り果て、ご相談させて頂きました。

何か、こういった事例やよきアドバイスがあれば頂けますでしょうか。
どうぞ、宜しくお願い致します。。

□■アドバイス

不動産の取引や貸借に関する問題ではございませんので、
なかなかお答え出来ません。相手方に不法行為が有れば警察に、
精神的苦痛が有れば弁護士に相談する等が考えられます。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

築2年の賃貸マンションに住んでいます。まだ半年くらいしか住んでいませんが、
先日管理会社より以下のような通知が来ました（文末参照）。

現在のところ何の不具合もないので、その旨報告しようと思っておりましたが、
「最終点検以降、補修カード未提出者から不具合の指摘があっても全て有償対応」
というくだりが気になります。この場合、私のようにきちんと不具合無しと
報告した者が、後に不具合を見つけた場合には通常どうなるのでしょうか？
半年しか住んで無くても有償で修理することになるのでしょうか？

というか、マンションの管理会社が建設会社との契約で2年保障、
それ以降の補修は有償、というようなことは、賃貸契約の際には全く触れられておらず、
今になって突然そんなことを知らされて、「有償対応だ」などと言われても困ります。

ご多忙のところ恐縮ですが、本件につき、対処法をご教示下さい。

　　■管理会社からの通知文

　　　この度、当マンションは竣工後2年を経過し、当社では建物全体および各住戸
　　　（室内）について2年最終点検を実施いたします。ご多忙の中お手数をおかけ
　　　いたしますが、下記についてご理解・ご協力くださいますようお願い致します。

　　　記
　　　　1.室内での不具合状況を、別紙補修カードの指摘事項にご記入下さい。
　　　　　また、無い場合には必ずその旨ご記入下さい。

　　　　2.記入が終わりましたら＠＠で回収しますので8月23日（火）までに
　　　　　必ず投函してください。

　　　　3.補修カードにご記入いただきました内容に基づき現状調査を平成16年9月4
　　　　　日（土）5日（日）のAM10：00～PM15：00の間に行い、指摘事項の確認と
　　　　　同時に補修の是非の判定を致します（原因によっては有償になります）。
　　　　　当日は入居者の方の立会いをお願いします。やむを得ぬご事情で不在の場
　　　　　合は、当社社員の入室と判定について一任下さるか、補修カードの日時の
　　　　　指定欄に希望する日時をご記入下さい。

　　　　4.補修工事の日程については追ってご連絡しますので、電話番号を必ずご記
　　　　　入いただきたく存じます。

　　　　　※尚、最終点検以降につきましては、補修カード未提出者の方から不具合
　　　　　　の指摘がありましても全て有償対応とさせていただきます。

以上のスケジュールで実施いたしますので、ご協力くださいますようお願い申し上げます。

□■アドバイス

建物賃貸借契約をよく読んでください。
一般的には、軽微な補修及び消耗品は借り主の負担となっており、
補修負担の一覧表などが添付されていませんでしょうか？
新築建物の補修工事は、施主に対しておこなわれるものですので、
入居者が依頼して行われるものではありません。
新築時のアフターサービス基準で2年間の保証が有り、
今回無料メンテナンスされるものと思われます。
ご心配なら、不具合がなくても点検していただくと安心ですよ。

今後不具合が有った時についてですが、雨漏りや水漏れなど
家主が負担すべき補修については家主が費用を出します。
消耗品や簡単に補修できる不具合（ドライバーで調整できるものなど）
は、借り主で負担します。

借り主には社会通念上のメンテナンス、清掃、注意をする義務もあります。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

不動産の賃貸契約の際必要な保証人ですが、
保証人として認められるためには、どのような条件が必要なのでしょうか。
契約を結ぶ本人の親の場合でも、既に会社を定年退職し、
年金暮らしの場合等はダメなのでしょうか？

□■アドバイス

建物賃貸借契約の保証人とは借主の身元保証と債務を
連帯して保証できる事が条件と思われます。
家主又はその代理人が保証人として認めればそれで良いのです。

もし、保証人として親が拒否された時は別の買いにお願いするか、
保証人の代わりをしてくれる保証会社と契約する事になります。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

初めてメールします
（1週間前に急に思い立った我が家としては、大変有難いです）。
お伺いしたいのは、私鉄駅より徒歩2分で
4LDKの新築マンションなのですが、公庫が使えない物件です。
価格も我が家が買える範囲なので気に入っているのですが、
公庫が使えないと言うのは、何か問題があるのでしょうか。
ちなみに敷地面積718.79平米で、11階建てです。初歩的な質問で申し訳ありません。

□■アドバイス

事業主に、何故公庫が使えないのか、お聞き下さい。
その答えをお聞きになっても、疑問がございましたら、
再度こちらへ書き込んでください。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

こんにちは、よろしくお願いします。
ご相談したいのは、義父の所有する土地・建物についてです。
以前その土地・建物を人に貸していました。
借主がそこを抵当に入れたまま行方知れずになってしまい、
抵当に入ったままだそうです。
今回土地・建物を整理したくて、できれば売却したいのですが、
抵当に入っているため売れないのでは…と言われました。

どこに相談したら良いのかも判らずこまっています。
ちなみに抵当に入った本人は韓国の人で、、夜逃げ同然にいなくなったといいます。
抵当権を外す方法はあるのでしょうか？売れないのなら、維持するのも大変なので、
なんとか処分したいのですが…。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

事実を書かれない限り、コメントがつきませんよ。
最寄りの法務局で土地建物の登記簿謄本（又は登記証明書）を取得し、
内容をご覧になってから再度ご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

今年の9月で現在借りているアパートの更新となりましたが、
そこでトラブルが発生しました。

2年前の9月、友達とふたりでシェアリングをしようと不動産屋に通いました。
貧乏学生なので月7万、礼金なし、駅近、という苦しい条件でした。
ある不動産屋で月8万のところを家主にその場で電話して、
7万にしてくれるという物件が見つかり、
とても気に入ったので、即手続きをしました。

そのとき不動産屋の人は、
「しかも更新料はないんです。ただし事務手数料として15,750円かかります」
と言っていました。それは賃貸借契約書にも書いてあります。

しかし今年の今月、家主の管理会社から電話があり、
「更新料で本当は13万いるが、もうすぐ卒業なので
　来月から家賃に5,000円上乗せでいい」
とのことでした。私が2年前の不動産屋での事を告げると、
とても驚き、家賃に月2,000円上乗せで話をつけてくれるとのことでした。

私たちの契約は不動産屋が家主のいないときに
強引に取引をしたらしく、管理会社は契約内容に納得してないそうです。
そして不動産屋に電話したら、更新については責任をもたないそうです。

破格の家賃ですので、月2,000円上乗せで妥協したほうがいいでしょうか？

□■アドバイス

もし、本当に家主が納得していなかったら、当時、
建物賃貸借契約は締結していないはずですよね。
さらに、締結した賃貸借契約書や重要事項説明書に書いて有るとおりの
条件で家主借り主双方が契約したわけです。
従って、事務手数料以外の金員を支払う必要はありません。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

はじめまして。住宅ローンの債務者の変更についての投稿に少し近いものがあるのですが、
私が約8年前に4700万円で住宅を購入し、1人住まいをしていました。
　　
4年前に田舎に居た母が体を壊し私の自宅で引き取ることになり、
その際、うちの長男がこの家にて母の面倒を見るということになり、
兄に家を譲渡することとなりました。
　　
それからの住宅ローン（名義は私のまま）は毎月、
私の口座に振り込んでもらっている状態です。登記簿の名義もそのままです。
現在の残高は約3,000万円あり、査定価格はおそらく2,500万円位かもしれません。

　　　1.ローン名義人を変更することは可能でしょうか？
　　　2.売買契約を結んだ場合、残高分を借入することは可能でしょうか？
　　　3.現時点（ローン名義が私のまま）で登記簿の名義変更は可能でしょうか？

なにか良い方法があれば教えて頂きたいと思います。
よろしくお願い致します。

□■アドバイス

住宅ローンの債務者を変更する事は住宅金融公庫でしたら可能です。
住宅金融公庫又は借り入れした金融機関にご相談下さい。
名義の変更は、不動産売買、負担付き贈与など色々な方法が考えられますが、
親族間の不動産取引は専門家に相談するなど慎重に検討してください。
借入先の金融機関と司法書士、税理士にご相談される事をお薦めします。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

住宅ローンの残が1,300万ほどあり、
年間190万の返済があと8年ほど残っています。
今までなんとか22年間支払ってきましたが、
この1年のうちに手放さなくてはならない状況です。

そこで相談ですが、娘に自分の財産である自宅を売却し、
娘が住宅ローンを新規に組むというようなことが出来るでしょうか。
　　
出来ない時は、一般の不動産の中古売却以外に何か良い方法はないでしょうか。
現在の住居を何とか確保はしたいのですが…。

□■アドバイス

親子間の売買について、
住宅ローンを組んでくれるかどうかは、金融機関が決める事です。
また、住宅ローンの借入が可能かどうかについては、
娘さんの年齢、勤続年数や年収が書いてありませんので、お答えしようがありません。
先ずは金融機関にご相談されてみてはいかがですか？

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

現在、福岡に住んでいる者ですが、三重県の方に自宅があり、
賃貸契約で貸しています。
　　
既に5か月分の賃貸料を滞納し、連絡もありません。
何回も電話、FAX、手紙で連絡していますが、返答がありません。
これまでも何回か遅れたり未払いがありますが、
催促等で払ってきてもらっていました。
出来れば契約を破棄にし、退去してもらいたいのですが、
手続き等はどのようにすればよいのか教えて下さい。

□■アドバイス

締結されている建物賃貸借契約書に従って、
法的手続きを取られてみてはいかがですか？

方法はインターネットで検索すれば見つかります。
　　　例） http://tainou.higai.net/ （家賃滞納被害対策相談センターさん）

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

アドバイス有難う御座いました。
契約書に基づき、法的手続きを取ってみます。
現在、法を勉強して周りを固めているところです。