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不動産契約の口約束の有効性について

相談内容 

初めて質問させて頂きます。不慣れな点もあるかとは思いますが、
何卒宜しくお願い致します。

今、自宅の真隣の空き家(売地ではなく貸地)に葬儀社が来ようとしています。
地元の人間がその土地の持ち主(大家さん)に陳情しに行き、
少し気持ちが動いているようです。

しかし、実は葬儀社と大家さんとの間には、「貸しましょうか」、
「貸して下さい」という口約束での契約があるようなのです
(書面は一切交わしていないそうです)。
「違約金を払ってもらう」と葬儀社側から強く云われているようなのですが、
これは違約金を払う必要があるのでしょうか
(住民の会から必要ならば、カンパしようと思いまして…)?

大家さんはとてもビクビクしてらっしゃいます。
私たちとしても何とかこの動きを阻止する為、
大家さんを安心させてあげたいのです。面倒な話で恐縮ですが、
識者の皆様方のご回答、心よりお待ち申し上げております。


□■アドバイス

確かに法理論としては申し入れに対して承諾があれば契約は成立したことになります。
しかし、それを証明するための契約書がなければどうにもなりません。
契約金額とか期間とか面積や範囲など明確にしなければならない事項が沢山あります。

ですから、口頭で「貸してください」、「貸しましょう」といっただけでは、
契約したことにはならないのです。葬儀社にしてみれば予定が狂ってしまうのですから
怒るのは当たり前ですが、こんなことで損害賠償を持ち出すのは無理があります。

不動産取引には珍しいことでは在りません。昨日まで売りますといっていた人が
契約直前になって「気が変わったからやめます」なんてこともあります。
もしも、葬儀社が損害賠償を請求してきたら裁判にかけてもらったらどうですか。
まー、裁判所でうけつけるかどうかわかりませんが。

地主さんにビクビクするなと言ってやってください。でも、契約しなくてよかったですね。
契約していたら、ちょっとくらい反対しても建てられてしまいますからね。
でも、誤解してほしくないのは、その土地は地主のものであり、誰に貸そうが売ろうが
地主の自由だということです。近隣はどうにもならないことです。
ですから、違約金についても近隣がカンパすることもないのです。
大声で反対していればいいし、またそれが限界でもあるのです。

一歩引いて考えて見ますと法律論は法律論でありますが、
世の中を住みやすくしているのは貴方のような方々なのでしょうね。
これからもそのやさしさをお願いします。

(パノム興産・宮本さん)



□■アドバイス:2

こんにちは、岡本です。これはちょっとひどい話ですね。
間に不動産業者に仲介に入ってもらってなかったのですか?
たしかに宮本様の言う通り、口約束でも契約は成立するのが法律論です。
ただ所詮は口約束ですから、いざ葬儀屋さんが損害賠償の主張をしてきても、
裁判所はなかなか相手にしないのでしょうか?(損害を立証するのが難しい為)
ほんとに書面での契約をしなくてよかったと思います。
地主様も土地を貸さない旨をはっきりと伝えた方がいいと思います。

(岡本静子不動産・岡本さん)

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