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相続における不動産評価について

相談内容 

1980年ごろに建てました賃貸ビル(借地です)に関して質問させていただきます。
現在不動産は自宅と賃貸ビルを所有しておりまして、
配偶者はいないため、二人の子供に相続させたいのですが、
同居している長男へ自宅と賃貸ビルを相続させ、
外にでている次男へはそれ相応の金額を支払おうかと思っております。
その場合の相続における不動産評価はどのくらいなるのでしょうか?

自宅は固定資産税に載っている固定資産評価では1,000万程度、
土地は1,200万程度、賃貸ビルの建物が3,000万程度です。
半分を現金で渡すのでは無理があるので、
遺留分を計算したいのです。よろしくお願いします。




□■アドバイス

相続における不動産評価は、不動産売買の評価とは異なります。
土地の相続税評価は路線価をお調べ下さい。
   ※路線価はインターネットで調べられます。
      http://www.rosenka.nta.go.jp/ (国税庁内)

建物は不動産所得を申告されていると思いますので、
ご依頼されている税理士にお尋ね下さい。
税理士に依頼しておられない時は、最寄りの税務署でお尋ねになるか、
最寄りの税理士にご相談下さい。

(アットホーム・香川文人さん)



□■アドバイス:2

相談者さんのご相談は将来発生する相続時の
紛争対策をお考えなのかと拝察いたします。

  > 二人の子供に相続させたいのですが、同居している長男へ自宅と賃貸ビルを相
  > 続させ、外にでている次男へはそれ相応の金額を支払おうかと思っております。
  
このような遺産分割の方法を代償分割といいますが、
まず遺産分割における不動産の評価は、固定資産税評価額ではなく、
実勢価格を基本として行われるものです。代償分割においてもそれに従います。

ですからまずはお近くの不動産業者さんなどに実勢価格をお聞きになり、
参考とされるのが宜しいのでは無いかと考えています。
その際には当該不動産が借地であれば借地権評価額も対象となると考えられますし、
賃貸物件であればその評価には収益還元法も参考にしなければなりません。

尚、以上のように申し上げましてもこれはあくまでも基本原則に過ぎません。
要は遺産分割ですから、固定資産税評価額をベースに分割を行なうのは任意です。
相続人相互の納得の問題となりますので、必ず等価分割しなくてはならない
という法令上の制限はありません。

  >半分を現金で渡すのでは無理があるので、遺留分を計算したいのです。
  
上記の点を踏まえて外に出られたお子さんに事前に良くご相談され、
了解を取りつけておくことが出来れば最善ではあります。
また、生前の対策として遺言書を準備されようとお考えのようですが、
遺留分(1/4)減殺請求対策をお考えにならなければならないような
御事情がお有りなら、また別の対策も必要でしょうか。

それと遺言書作成時点と相続発生時点では、
不動産の実勢価額が変動する事もあり得ます。
その可能性も考慮に入れる必要がありましょう。

(川村行政法務事務所・川村淳さん)

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