【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　

複数の仲介業者に依頼した場合について教えてください。
現在、中古マンションを探しています。
　　
3ヶ月ほど前から不動産屋さん（A）に頼んで探していました。
営業の方は熱心で対応もよくこちらが質問したことにも
きちんと調べて答えてくれる信用できそうな方です。
しかし、持ってきてくれる情報に気に入ったものがなかなかないため、

3日前に別の不動産屋さん（B）に行ってみました。
すると「表には出ていないんですが…」と言って、ある物件を紹介されました。
その案内書には「専任」と書いてありました。
「専任媒介」のときはレインズに登録する義務があるときいたことがあります。
この物件をはじめの不動産屋さん（A）を通して買うのは、ルール違反でしょうか。

（A）は熱心に探してくれたのでこのまま（B）を通すと
なんだか申し訳ない気がしています。
こんなときはドライに割り切ったほうがよいのでしょうか。

□■アドバイス

不動産屋（A）に相談して購入を検討された方がよいと思います。
「表に出していないのですが」という不動産屋は20世紀型の不動産屋さんです。
そこで購入すると後で問題が起きるかもしれません。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

相談内容　

不動産A社と契約し、土地を売り出し中なのですが、
契約していない不動産B社から
　「土地を買いたいお客様がいるので、よければA社には内緒で
　　委任状を書いて欲しい」と契約書類が送られてきました。
このようなケースはありえるのでしょうか？
また、B社が問題のない会社かどうか調べる方法はありますか？

□■アドバイス

先ず、貴方が不動産会社A社と締結しているのは、どんな方法でしょうか？

　　　1.専任媒介契約、又は専属専任媒介契約であれば、
　　　　他の不動産会社と媒介契約の締結は出来ません。
　　　2.一般媒介契約であれば、B社と一般媒介契約の締結が可能です。

次に、不動産会社の調査ですが、都道府県の宅建業課（名称はそれぞれ）で、
会社の業績や過去行政処分等を受けたことがあるかなどが調べられます。
また、その会社の近所の方に評判を聞いてみるといいでしょう。

　私見ですが、
　　「A社には内緒で委任状を」というのは、法律を無視してでも契約したい
　との事でしょう。良い業者のように思えません。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　　

店舗ビルを買ったのですが、そのビルの前の管理者が
留置権を主張し、その訴訟を起こされてしまいました。
まだ係争中なのですが、占有妨害禁止の仮処分が下り、
どうしてよいかわかりません。詳しくわかる方がいましたらお願いします。

□■アドバイス

係争中のため、最寄りの弁護士さんにご相談されるのが宜しいかと思います。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　　

登記の時期と固定資産税についてお尋ねいたします。
このたび分譲マンションを購入することになり、
鍵の引渡しが年内の12月になりそうです。
そこで、以下、お尋ねします。

　　　1.鍵（物件）の引渡し＝登記の時期と考えていいのでしょうか？　
　　　　固定資産税はその年の1月1日の所有者にかかるとの事ですが、
　　　　そうなれば17年1月2日以降に登記をするようにすれば、
　　　　18年から固定資産税を払うことになり、17年分1年支払しなくてすみます。

　　　2.もし鍵（物件）の引渡しに関係なく、その後任意に翌年1月2日以降に
　　　　登記をした場合、鍵の引渡しから登記をするまでの間に火災など起これば、
　　　　買主の責任（危険負担）になりますか？
　　　　（＝引渡しを受けているので、売主には責任がない）

　　　3.住宅金融公庫の融資を受けますが、火災保険はいつから加入することのなる
　　　　のでしょうか？（登記時、契約時、支払い開始時？）

　　　4.売主が地方公共団体です。販売業者は地方公共団体が売主なので、
　　　「固定資産税は17年は課税されない、また便宜をはかってくれる」と言ってますが、
　　　　公共団体自身は税はかからいでしょうが、買主である私たちには当然のこと
　　　　ながら、そのような事はないと思ってますが、どうでしょう？

何日かの違いで1年分の固定資産税10数万円支払いをしなくてすみますので、
よろしくお願い致します。

□■アドバイス

契約書で引き渡し日に所有権移転をすることになっていれば、同時です。
詳細は販売業者に確認してください。

危険負担についても契約書の定めに従います。
一般的には登記の有無にかかわらず、引き渡しを受けたら買主の負担です。
公庫の特約火災保険は金銭消費貸借契約日からになっていると思われます。
申し込みした金融機関で確認してください。

固定資産税の件ですが、担当者の話というのは書面で頂いていますか？
平成17年分の固定資産税が課税されないので、有れば負担はありません。
不動産売買契約書には固定資産税の精算方法が書いてあると思いますが、
どう書かれているでしょうか？
一般的に、引き渡し日をもって日割りで精算するようになっていると思います。

　　　例）引き渡しの前日までを売主が、引き渡し日以降を買主が負担する…など。
　　　　　従って、1月1日現在の所有者が売主であっても、引き渡し日以降について
　　　　　は買主が負担することになり、清算金を支払います。

契約書、販売会社への確認で分かることですので、先ずは確認をしましょう。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川文人様、早速の回答ありがとうございます。
よくわかりました。確認してみます。
また　何かありましたらお願い致します。
お忙しいところ　本当にありがとうございました。

相談内容　　

妻の父が亡くなり、妻と姉（夫婦）が不動産を相続することとなりました。
相続した不動産は、家と倉庫です。姉夫婦は、
「適正な額を支払うので不動産を相続したい」との意向があります。

ご相談は、何をもって適正な額とするかです。

　　　1.不動産鑑定士に鑑定してもらう。
　　　2.倉庫（現在は壊れているが、くだものを保冷する冷蔵庫付き）の
　　　　賃貸を含めた将来の利益も含めた額とする。
　　　3.その他の額

妻はなるべく損をしたくないと2のような考えももっていますが、
姉夫婦も納得させる適正な価格とはどのようなものでしょうか。

□■アドバイス

信頼出来る不動産価格の算出は不動産鑑定士に依頼することをお勧めします。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、ありがとうございました。

□■アドバイス:２

http://nrea.jp/
ご連絡をいただければ、ご相談に乗ることも可能です。

（西園不動産鑑定事務所・西園さん）

相談内容　

はじめまして。今、賃貸物件キャンセルに伴ない、
仲介業者とやり取りをしているのですが、
それを機に、おかしな事が発覚してきました。

そこの業者には宅建主任者は1人しかいないというのです。
そして、私が重要事項説明を受けたのは、
間違いなく宅建を持たない担当者からのみの説明でした。
しかし、重要事項説明を受けたのは8月末の事なので、
こちらの記憶が曖昧と思ってか、「宅建主任から説明をしている」と言い張ります。

そこで、私がその人に面会をしたいと申し出たところ、
（お店にいる）予定がわからないといいます。
日中は外出しているので、面会できないといいます
（こちらに時間を合わせる気は全く無しでした）。

この業者は地元では名が通っており、「年末年始以外は年中無休」と
広告しているのですが、実際問題たった1人しか宅建主任者がいないなら、
この方が休暇をとっている、或いは外出中に契約をした場合、
違法にならないのでしょうか？具体的な罰則はないのでしょうか？

□■アドバイス

重要事項説明は宅地建物取引主任者以外は説明できません。
この相談センターは特定業者の不正を告発する場ではございませんので、
管轄の都道府県庁（住宅課等）へご相談されてはいかがでしょう。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

回答ありがとうございます。
質問の場を取り違えしておりましたこと、お詫び申し上げます。

相談内容　

10月30日引渡の予定でしたが、今月に入り工事が遅れていて
引渡が2週間延びると連絡がありました。
こちらとしては先月から賃貸の契約の解除、引越しの手配など
終えていたので、非常に困っています。
現在賃貸の契約の延長をお願いしてる所ですが、この様なケースの場合、
請負の工務店が家賃などを補償してくれるものでしょうか？
また、これを理由に契約の解除は出来るのでしょうか？
宜しくお願い致します。

□■アドバイス

基本的に契約の違反については、契約書に基づいて処理されます。
工事が遅れた場合についてどう書いてありますでしょうか？
請負契約書の内容をよくご確認のうえ、相談をしてください。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

賃貸マンションへの入居申込をしたのですが、
業者から渡された契約書類の中の契約金明細を見ていたら、
「書類作成料5,000円」という項目がありました。

仲介業者に確認したら「契約書等の作成費用」とのことですが、
そんなものにまでお金を払わなければならないのでしょうか？

インターネットで調べてみましたら、間に仲介業者が絡んだ場合は
契約書の交付は業者の義務というようなことを書いてあったのですが、
義務でやる行為にもかかわらずお金を取るのはおかしいと思います。

知り合いに不動産屋さんがいないもので誰に聞いたらいいかわからず、
こちらに相談させて頂きました。
ご回答宜しくお願い致します。

□■アドバイス

貴方が契約した建物賃貸借契約は、家主（業者）と直接契約をしたのでしょうか？
それとも、家主と貴方の仲介を業者がしたのでしょうか？
また、契約金の明細がすべて書いてありませんが、
その中に仲介手数料が入っているのでしょうか？
また、仲介手数料は家賃相当額を支払っているのでしょうか？

もし、仲介業者が賃料1ヶ月分の仲介手数料を取っていたら、
書類作成料を取ることは出来ません。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。
契約はまだしておりません。仲介に業者が入っております。

　　契約金明細は、
　　　敷金　　　…2ヶ月分
　　　礼金　　　…2ヶ月分
　　　前家賃　　…1ヶ月分
　　　仲介手数料…1ヶ月分と消費税
　　　書類作成料… 5,000円
　　　家財保険料…15,000円
　　です。

契約前に、書類作成料のことを仲介業者へ言おうと思うのですが、
じゃあ他探して下さい、なんて言われないでしょうか？

□■アドバイス:２

申し訳ございませんが、違法としか申し上げられません。
本来仲介手数料は賃料の（家主・借り主双方から）半月分、
借主の承諾を得られれば最大1か月分まで請求が出来るとことになっており、
その仲介手数料以外の手数料などを請求する事は出来ません。
ご心配でしたら、消費者センターまたは都道府県庁の住宅課等にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

はじめまして。中古住宅の売却時に精算する固定資産税について質問があります。
物件の契約時に「固定資産税は昨年実績で精算しましょう」と、
相手側の不動産屋から提案があり、自分側の不動産屋も
「税額は同じか低くなるので問題ないでしょう」との話で、
一度取り決めを口頭にて行い、実際にその金額で物件引渡し時に精算をしました。

ところが、今年送付されてきた納税通知書に記載の税額は、
昨年より大幅に増額されていました。あとから調べると、
新築後3年間は固定資産税が2分の1に減額されていて、
今年から本来の税額になったことに気が付きました。

この場合、相手側に固定資産税の追加を請求をすることはできるでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス

引渡し時に精算した固定資産税は昨年のものと思われます。
固定資産税の精算は、1月1日現在の所有者に請求されます。
今年貴方に請求された固定資産税は、
既に貴方の名義になっている不動産に請求されたものですので、
さかのぼって売主に請求することはできません。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

ご返事ありがとうございます。
説明がうまくできていなく申し訳ありません。
私が売主で相手が買主です。

今年の1月1日の所有者が私で、その税額が判明する前に一度精算したところ、
正式な税額が大きく乖離していたため、追加で請求をしたいと考えています。
しかし、すでに取引は完了しておりますので、
買主の支払う義務はなくなっているのでしょうか？
精算のやり方は口頭で話をしていて、覚書などの書類はありません。

　　よろしくお願いします。

□■アドバイス２

売買契約書の約款に公租公課（固定資産税等）の精算方法について
書いてあるはずです。どのような定めになっているかご確認下さい。
契約書のに定めに従って再精算することが一番良い解決策です。

次に、固定資産税等の精算書又は計算書は作成されていますでしょうか？
その中の記述に、
「万一、本年の固定資産税等税額が昨年と○○円以上差がある場合、
　再度精算するものとします」などと書いてありませんでしょうか？
書き込みが有れば、それを根拠に再精算します。

不動産会社の担当者はこの件に関して無視したのでしょうか？
相談者さんは、今回の取引で仲介手数料を支払っておられると思いますので、
当然仲介業者は動いてくれるはずです。金額が大きく異なる場合は
買主側に対して再精算するよう連絡をしてくれるものと思います。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

ご返事ありがとうございます。
契約書では引渡し日を境に1月1日からの日割り計算となっています。
また、固定資産税の計算書は、昨年の税額からの計算式しか示されていません。
再精算に関する記述はありません。

不動産の担当者には連絡済で、買主側の不動産屋経由で
買主側に請求をしていますが、買主側は取引は完了しているので
支払う意思はないと主張しているようです。
また、不動産の担当者も「固定資産税は当事者同士の事柄なので」と
積極的には動いてくれません。

このような状況のため、相談に乗っていただける場所を探していて、
ここを見つけた次第です。

このまま、時間だけが過ぎてゆくのも困りますので、
解決手段としてどのような選択肢があるのかご教授いただけるとうれしいです。
よろしくお願いします。

□■アドバイス３

契約書を作ったのは仲介した不動産会社のはずです。
固定資産税の精算だけが当事者同士の事柄でないとおもいます。

昨年の税額と今年の税額との差額をどうするかが書面で残されていませんので、
仲介した不動産会社に動いてもらう事と、
買主さんとの話し合い以外に、解決策は無いと思われます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

ご返事ありがとうございます。
仲介した不動産会社（売主側）は、まったく何もしてくれていないわけではなく、
買主側に再精算の要求と意思の確認はしてくれています
（買主側の不動産会社が積極的ではないようです）。
その結果、買主側は取引終了しているので支払う意思がないと言っているようです。

固定資産税との差額をどうするか書面がないときでも、
差額を買主側に請求することは可能であり、
不動産の一般取引慣例などにおいても何ら問題はないと理解していいのですね。

買主と直接会って話し合いで解決しようと思います。
アドバイスありがとうございました。

相談内容　

6年前に3,670万円でマンションを購入しました。
公庫と提携ローン会社から借りたローン残合計が、現在2,750万円あります。

この度、高齢の両親の介護のため、両親と同居をすることになり、
そのマンションに住む必要がなくなりました。
ところが、マンションを売却しようにも現在の相場で売却すると、
350万円ほどローンが残ってしまいます。

基本的には、公庫の融資規定から、
特別な事情が無い限りは、マンションを人に貸してはいけないし、
また空き家にしてもいけないと聞きました。
できればマンションを手放したくないのですが、
何か考えられる良い方法はないでしょうか？

□■アドバイス

住宅金融公庫の言う特別な事情に当てはまるかどうか、
問い合わせをされてみてはいかがですか？
たしか、通勤が不可能な距離への転勤や、
やむを得ない事情が有れば、融資を受けた住宅を貸すことが可能です。
その場合、融資を受けた金融機関へ届け出をすればよいことになっています。

介護のためでしたら、一時的（不確定な期間ですが）に貸すことも可能かもしれません。
したがって、先ずは住宅金融公庫に電話で問い合わせをして、確認をし、
やむを得ない事情に当てはまれば、担当者の名前を聞いておきます。
次に金融機関へ出向き届け出をします。その際に公庫で事前に確認したことを
確認した担当者の名前と連絡先を申し出れば金融機関は拒否しません。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

現在、分譲マンションの部屋主と賃貸契約をしています。
契約は仲介業者を通じて行ない、家賃も業者に支払っていましたが、
業者から家主への入金滞納が続いたため、仲介業者を打ち切り、
今後は直接家賃を入金するよう家主が伝え、
業者からもその旨連絡がありました（全て電話でのやりとりです）。

当初交わした契約内容はこの時点で白紙になっているのでしょうか？
解約時のトラブル回避のため、新たに仲介業者を立て、
契約書を作成し、内容を明確にしておくべきでしょうか？
その際、どのように家主との交渉を進めて行けばよいのでしょうか？
宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

岡本＠岡本静子不動産です。ご質問にお答えします。
基本的にはこの場合、家賃の支払い方法の変更になりますので、
契約書の変更合意書なる書類を作成し、家主さんと相談者さんとの間で
署名・捺印をされてはどうでしょうか？

口頭での約束だと後でトラブルが起こった時に大変ですし、
書面を作成し保存しておくのは重要だと思います。
契約自体は解約をする訳ではないので、生きていますよ。

新規に仲介会社にお願いする方法もあるかと思いますが、
何んらかの対価が無ければ仲介会社も間に入ってもらえないかもしれません。

書類を作れるならば、「家賃支払い方法の変更合意書」と言う題名で
書類を作成し、家主さんにも見て頂き納得した上で署名・捺印をしてもらう方が
良いでしょう。書類作成の自信が無いならば、別の仲介会社に入ってもらうのも
ベターだと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

相談内容　

質問があります。海外在住の外国人が、日本において
マンションなどの不動産を購入したい場合、何が必要となりますか？
日本在住であれば住民票が必要かと思いますが、
海外においては住民票に相当するものがないと思います。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

不完全な回答になりますが…。
当社で、以前アメリカ在住の日本人（アメリカに居住している日本人）
の方に不動産（土地）を販売したことがありましたが、
その時は、アメリカ領事館発行の在留証明書を添付して移転登記をしました。

登記簿の住所はもちろんアメリカの住所になりました。
この場合若干ケースが違うと思いますが、買われる方の国（大使館とか領事館）
が発行する本国での住所を証明するものがあれば売買できると思います。

確実なのはお近くの法務局に問い合わせると親切に教えてくれると思います。

（大道開発・加藤さん）

■□相談者より

加藤様、ご返事いただいていたことに気づきませんでした。申し訳ありません。
そうですね、法務局に聞くといいのですね。思いつきませんでした。
とても参考になりました。どうもありがとうございます。

相談内容　

建物土地付売買契約の解除についてお尋ねします。
売買契約を甲・乙・丙の3者で締結しました。
こちらの都合で解除を申し入れ、手付は諦めていましたが、
仲介の業者とも手数料契約があり、第3項に手付放し場合の条項が入っており、
業者間でいう倍返し（契約額3％）を要求されています。
本契約が成立しないのに、仲介手数料契約は成り立つのでしょうか？
併せて支払はやむ得ないのでしょうか？

□■アドバイス

上記の記述内容が、今一理解できないのと、
売買契約書の内容が分からないので、一般的な話となりますが、
売買契約を締結され、お客様の都合で解約をされたのですから、
この契約は一度は成立しています。
従って、仲介業者は売買価格の3％＋6万円（売買価格が400万円以上の場合）
に消費税を加えた額を上限としての報酬請求権を持つこととなります。

（マック住研株式会社・清水さん）

相談内容　

はじめまして。宜しくお願いします。

　■解約決意までの流れ
　　8月下旬に物件の契約をしました。
　　その際は「重要事項説明書」にサインし、お金も全額支払いました
　　（契約書のサインはしていません）
　　数日後、契約書がポストに投函されており、内容確認したところ、
　　「害虫駆除費用は貸主負担」となっていました。
　　しかし、私は契約の際に「害虫駆除費用」を支払いをしておりました。

早速、仲介業者に出向き、家主が負担するものを
なぜ私まで負担しなければいけないのか…と問いただしたところ、
「契約書が間違いで、その項目を削除する」（←返金しない姿勢）
というのです。当然納得できずに引き下がらなかったところ、
しぶしぶ害虫駆除代の返却の同意をもらいました。
（その後、この業者は、「害虫駆除にも2通りあり、
　家主負担の害虫駆除と借主負担の害虫駆除とは異なった内容なので、
　両者から害虫駆除料金を請求するのは間違いではなかった事を
　納得してほしい」と言っていました。そんな言い分通用するんでしょうか？）

私が契約しました物件はこの業者が管理しているようで、
契約後も関りを持つかと思うと、どうも精神的なダメージが拭い去れず、
契約破棄を申し出ました。

　　■質問
　　　重要事項説明書には「手付金は返却しない」と書かれていました。
　　　一方、業者独自の領収書には「手付金・仲介手数料の返却はしない」
　　　と書かれていました。
　　　そこで質問です。

　　　　1.この場合、仲介手数料の返却はないのでしょうか？
　　　　　契約書に目を通した上で重要事項説明書にサインしているならば、
　　　　　文句の言いようはないと思うんですけど、細かな内容も知らない状態での
　　　　　重要事項説明書のサインとなります。
　　　　2.契約の成立は「契約書のサイン」によってはじめて成立と思っていました
　　　　　が、これは契約終結とみなされるのでしょうか？
　　　　3.契約書と領収書の内容が異なる事は普通あり得ることなのでしょうか？

不愉快な思いをさせられて、手数料を払うというのは、どうも納得がいかなのですが…。

文章力なくて申し訳ございません。ご回答の程宜しくお願いいたします。

□■アドバイス

岡本＠岡本静子不動産です。ご質問にお答え致します。
詳しい内容が分からないので、適切なアドバイスかどうかは分かりませんが、
まず不動産会社から重要事項説明書の説明を受け、そのサインをされたみたいですが、
この時点では仲介手数料の請求権は発生していないと思われます。

仲介手数料は賃貸借契約書への署名・捺印を以って契約を締結し、
その契約に関する成功報酬として、不動産業者は相談者さんに対して
仲介手数料の請求をする事が可能だと思います。

今回の場合、事前に重要事項の説明を受けただけであって、
契約の締結までは至って無いのですから、契約が成立していない以上、
不動産会社に対して仲介手数料の返還をしてもらう方が良いでしょう。

また、手付金がどのような名目でのお金なのかがはっきりしないのですが、
通常の場合、この手付金は契約の締結が成された時に支払うべきものであって、
これも契約が成立していない以上は返還してもらう様、交渉してみてはどうでしょうか。

もし不動産会社がこの手付金と仲介手数料の返還に応じない場合は、
説明を受けた重要事項説明書や領収書等の書類を持参し、
その不動産業者を管轄している都道府県の窓口に相談されてみてはどうですか？

また、それでも話に応じず、納得がいかない結果になった場合は、
そのお金の返還の請求を求めて少額訴訟の裁判をする事も可能だと思います。

ただ、まずは誠意を以って話し合いでその不動産会社と交渉をした方が良いと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

■□相談者より

大変ご丁寧な回答をありがとうございました。
「仲介手数料」というものの性質が不明瞭で、私なりに調べてはみたものの、
やはりよくわからないままだったのです。

無料弁護士相談に行ってから、仲介業者に返金を求めようと思いましたが、
まず、先にお店に行ってみようと思います。本当にありがとうございました。

＜７日後＞
岡本様。先日仲介業者に電話したところ、
「最初は仲介手数料の返金はしない」と先方は言っていたのですが、
「成功報酬のはずです」という言葉により、返却をしていただけることになりました。
大変ありがとうございました。

□■アドバイス２

ほんとによかったですね！我々も同じ不動産業に従事するものとして、
このような状況が起こる会社が存在する事は悲しい事です。
ただ、親切でしっかりとした不動産会社もいる事だけを覚えて頂ければと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

相談内容　

現在商談中の物件についてお伺い致します。
それは「建売・フリープラン」というふれこみの物件なのですが、
仲介業者からは土地売買契約書と
建物の工事請負契約書を同時に結ぶよう言われています。
仲介業者ははじめ販売代理と名乗っていたのに
（広告に出ていない物件なので口頭での話）、
仲介手数料として土地代金の3％＋6万円が必要だと言います。

仲介業者は「販売代理でも結局は名目を変えてお金をとるから、
あなたが支払う金額は一緒だ」とも言いました。
そして「建売だから建物代金についても同じように仲介手数料を取る」と…。

建築確認がまだだと建売契約はできないはずですし、
現に土地売買契約と工事請負契約を結ぶよう言われています。
なので、これは建築条件付の土地ではないかと思うのですが、
仲介業者は「建売」だと言い張りますし、
契約書にも建築条件付の土地だという記述はありません。

建築指導課の係の方には「そういうことは最近多い」と言われただけで終わりました。
特になにをしてもらえるわけでもなく、アドバイスもありませんでした。
売主は別の不動産屋ですが、HPを見ていると、先々同じ土地の別区画を
建築条件付土地として直接販売されそうな雰囲気です。

もしそうなった場合、契約後に私はこの仲介業者に対して
何らかの異議をとなえることはできるのでしょうか？まだ契約は結んでいないので、
こちらも建築条件付の土地として契約できればと思うのですが…。

どなたか何らかのお知恵を拝借できませんでしょうか。
よろしくお願い致します。

□■アドバイス：１

不動産と建築設計の資格をもち経験している中尾正文と言います。
そもそも、建築条件付なる取引を誰が始めたか知りませんが、
大分昔からあります。その時から、変だなと思っています。
不動産は、人以前、建築物は人以降を原則に、制度が出来ています。
よって、あるものと無い物を同時に売買するなんて、おかしいでしょう。

建物は、表示登記前は、請負契約。
つまり、あなたが自分の責任（価格と中身の評価を含む）で建築すると言うこと。
表示登記後（建売＝実際は売買時に登記）は、その物を買うと言うこと。
全く違いますね。

このような、方法を取るのは、手数料収入を沢山取ろうとする業者で、
顧客の身にはなることはありません。不動産の取引は、初めの内にしろ、
少しでも不信な事や、疑いが生じたら、止める事。
少々の価格的安さや、場所の魅力は諦めて、再度探しましょう。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

□■アドバイス:２

建売とは、事前に建物の設計が行われており、
その建物の建築について行政庁などの許可（建築確認と呼ばれます）を得て、
初めて広告など営業活動ができます（未完成の建売住宅については
建築確認番号を表示しないと広告ができません）。
従ってフリープランという建売はあり得ません。

仲介手数料は売買契約の仲介において請求ができる手数料です。
建物請負契約では仲介手数料の請求はできません。
また、請求することは法律に違反し、宅地建物取引業法上重い罪になります。

違法な広告表示をしたり、建物の建築請負契約で
仲介手数料を取ろうとする不動産業者は信用できません。
止められたほうが良いと思われます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

私の住む地域は、建築条件付土地かフリープラン建売しかないような状態で、
以前も結構大手だったのですが、業者に不信感を抱いて契約を取り止めたことがあります。

今回の業者はこれまで消費者寄りな感じだったので安心していたのですが……。
この物件に関しては、とりあえずもう一度この業者と話し合ってみることにします。
それでダメだったらあきらめるか、業者との関係は悪くなるでしょうが、
建築指導課に行くかしてみたいと思います。
中尾さま、貴重なご意見とアドバイス、本当にありがとうございました。

＜２日後＞
たまたま見た地盤沈下に関する記事で、土地にも瑕疵担保責任がつくと知ったのですが、
私が業者からもらっている土地売買契約書には「瑕疵担保責任」の条項はありません。
契約を見合わせているところではありますが、気になりましたのでお尋ね致します。
土地売買契約書には「瑕疵担保責任」の条項がなくてもいいのでしょうか？

工事請負契約書には「保証期間10年」という記載があるのですが、
これは建物と外構に関してだけだと思うのです。それとも、地盤強化を行うとしたら
建物の工事のときだから、これでカバーされているのでしょうか。

□■アドバイス:３

平成12年4月1日に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行され、
新築住宅の取得契約（請負／売買）において、基本構造部分
（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、
雨水の浸入を防止する部分）について、
10年間の瑕疵保証責任が義務づけられることになりました。
また、基本構造部分以外も含めた瑕疵保証責任が、
特約を結べば20年まで伸長可能になりました。

新築住宅以外の住宅については、瑕疵担保責任を負う期間は、
宅地建物取引業法では「物件の引渡日から2年以上」とする特約を認めており、
特約が盛り込まれていなければ、民法上の「買主が瑕疵を知ってから1年間」
となります。

たとえ土地であっても、売主が不動産会社であれば、
売主の不動産会社は瑕疵担保責任を負わなければなりません。
今回のように瑕疵担保責任を負う期間を書いてない場合は、
買い主が瑕疵を発見してから1年以内に売主へ通知すれば、
売主は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川さま、建売及び土地の瑕疵担保責任に関するお答えとご助言、ありがとうございました。
物件には未練があるのですが、役所を通しても、契約をやめて他の業者を通しても
トラブルになりそうですし、あきらめるしかないのでしょうね。残念です。

＜６日後＞
たびたびすいません。
今回相談させていただいた件について、もう少し勉強させて下さい。

　　1.土地売買契約と工事請負契約を同時に締結し、後日、土地建物売買契約書に
　　　差しかえることは違法ではないのでしょうか？
　　　最初の契約書に「後日、差し換えます」と記述してあれば大丈夫というような
　　　発言が業者からあったのを思い出したのですが。

　　2.今回断わった土地の持ち主（売主）は不動産会社ではなく、
　　　そこの社長（＝個人）でした。個人名で登記されている場合は、
　　　土地に対する瑕疵担保責任の期間が短いようですが（最長2年？）、
　　　もし後日、1のように土地建物売買契約に差しかえれば建売扱いとなり、
　　　瑕疵担保期間は建物の方と同じ期間に伸びるのでしょうか？

　　今回断わった場所のことなので、どうでもいいといえばいいのですが…。

□■アドバイス:４

個人が売主で土地を購入した場合、瑕疵担保責任は民法によるか、
契約書に書いてあるとおりとなります。もし、
「売主は瑕疵担保責任を負わないものとします」と書いてあれば、無いと思ってください。
何も書いてなければ、民法によります（前回回答した通りです）

さて、契約書を差し替えると、土地を仲介で個人から購入したのに、
建売の契約書を差し替えたら、土地建物とも不動産会社が売主になりますよね。
これはおかしいと思いませんか？
やはり、仲介手数料が欲しいための違法な行為としか思えません。

最初から建売住宅でしたら特に問題はなかったのですが…。
当然土地建物とも保証しないといけません。

雑談ですが、10年保証は売主の不動産会社が保証書を発行して保証します。
さて、その不動産会社は当然10年間倒産せず会社が存続している必要が有り、
それなりに業績が良くないとアフターサービスまで目が届かないでしょう。

万一倒産した場合はどうでしょうか。中小の工務店や不動産会社が
建物の建築や分譲住宅をしたときに、万一を考え保証する保証制度が有ります。
　　　財団法人　住宅保証機構　→ http://www.ohw.or.jp/
保証料が必要ですが、登録している不動産会社や工務店を選ぶのも一つの方法です。

正直でお客さんのことを第一に考える工務店や不動産会社は
登録しているのが普通と思います。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川さま、何度も丁寧に教えて下さいまして、ありがとうございました。
うちの近所に香川さまのように親切で誠実な不動産屋さんがあればよかったのですが…。

実は先日この業者さんのことで某所に行ってきました。
中小企業から大手までどこも同じようなこと（名目を変えて手数料をとる等）を
していると聞かされました。私の住んでいるところや近隣都市では、
純然たる建売や土地のみの販売というのは殆どないそうです。
　「どうせ騙し取られるのなら少しでもこちらに有利な条件で」と
考え方を改めるしかないようで、気が滅入ります。
まだしばらくはあがいてみるつもりですが…。

相談内容　

昨年、21坪の土地を購入して、現在建築計画中です。
12月着工予定なのですが、着工前に土地を調査したところ、
土地の中央に大きなコンクリートの塊が埋没している事が発覚し、
撤去費用で100万円かかるという結果が出てしまいました。
　　
土地購入時は「更地」となっており、
事前に前の建物の事を不動産業者に確認していたのですが、
ずっと更地だったから問題ないと思うとの答えでした。
　　
不動産屋が「基礎」などの埋設物が残った状態を知っていて
土地を売買した場合は損害賠償を請求できるとの事なのですが、
今回はおそらく知らなかったと思います。
果して、損害を請求することは出来るのでしょうか？

□■アドバイス

岡本＠岡本静子不動産です。
地中内の埋設物に関してですが、これは物件の瑕疵にあたるかと思います。
詳しい内容が記載してないので、まずは確認ですが、
土地の売買契約を締結した際、その売買契約書に「瑕疵担保責任の負担」
の欄があると思いますが、この負担が「有り」か「無し」かで異なります。

・「有り」の場合
瑕疵担保責任の期間が、引渡し後からいつまで負担期間があるかを確認してください。
もし、今日の時点で瑕疵担保責任の負担期間内であれば、土地の売主に対して
このコンクリート塊の撤去をしなければ建築ができない事を理由にして、
売主にこの撤去費用の負担をしてもらうか、損害賠償を請求する事ができます。

また、撤去が不可能でまゆさんが目的としていた建築ができないと言う事になれば、
契約の解除もする事が可能だと思います。ただ、この期間を過ぎている場合は、
損害賠償の請求も契約の解除もできなくなります。

・「無し」の場合
残念ながら、この土地の売主が地中内に埋設物が埋まっている事を知らなかった
と言う事であれば、その責任を売主及び不動産会社に負わせる事は難しいと思います。

土地の売主は普通の方ですか？　
それとも不動産会社が土地の売主になっていますか？
もし、不動産業者が土地の売主になっている場合には、
その責任を負わせる事ができる可能性があります。
現在の宅地建物取引業法と言う法律では、不動産業者が売主となる場合には、
物件引渡し後から2年以上の瑕疵担保責任を必ず負わなければなりません。
　　　
もし、この条件よりも不利な条件（例えば瑕疵担保責任は売主は負担しない）等で
契約をした場合、この条件は無効になり、不動産業者は買主が瑕疵を発見してから
1年以内であれば、いつまでも瑕疵担保責任を負わなければいけなくなります。
つまり、ずっと瑕疵担保責任の負担をしなければいけないと言う事ですね。

一度、契約書の内容に目を通してみてください。ただ、100万円の撤去費用と言うのは、
何かすごく大きくて深く埋設されている基礎でも埋まっていたのですか？
またお返事返して頂ければと思います。

（岡本静子不動産・岡本さん）

相談内容　

初めてご相談させていただきます。4名で共有しております土地を
売却しようと思っています。殆どの地権者は保有する土地の近くに住んでおりません。

そこで質問ですが、売買の契約書を交わす際は、買い主と地権者全員が揃って
行うのでしょうか。それとも、代表で良いのでしょうか。
　　
もし代表者でよい場合、売却代金の受け渡しはどのように行うのでしょうか。
代表者が全額受け取ってくることができますか？　それとも、持分にあたる代金が
地権者個々の銀行口座等に振り込まれるのでしょうか。

不動産売買について、無知です。お手数おかけして申し訳ありませんが、
教えてください。よろしくお願い致します。

□■アドバイス

こんにちは！　岡本です。まずは売買契約の締結をする場合ですが、
基本的には土地共有者4名が各自、売買契約書に署名捺印をして頂く必要があります。
ただ、土地共有者の中に契約の場に立会いができない人がいる場合ですが、その場合
は相談者さんや契約場所に立ち会える方を受任者として、委任状を用意します。
委任内容としては、下記の事項について明記してあれば良いと思います。

　　　・受任者の表示（住所及び氏名）
　　　・委任者の表示（住所・氏名・電話番号・生年月日）
　　　　※委任者の印鑑証明書を添付してください。
　　　・売買対象不動産の表示
　　　・委任内容
　　　・委任した日付
　　　・委任状の期限

　　委任状の記載例を下記に書いておきます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　委　任　状

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　住所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　氏名

　　私は上記の者に下記のことを委任する。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　記

　　　1.私が所有する下記不動産物件の表示欄に記載する土地を金○○○円にて売却
　　　　する次の権限

　　　　（1）売買契約の締結
　　　　（2）手付金の受領及び領収書の発行
　　　　（3）これらに付帯する一切の権限

　　　　【不動産物件の表示】
　　　　　（土地）愛知県○○○市○○町○○番　
　　　　　　地目：宅地　　地積：○○○平米
　　　　　　　　　　（上記表示は登記簿による）

　　　2.本委任状の有効期限　平成○○年○○月○○日迄

　　上記委任の意思を明らかにする為署名押印致します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成○○年○○月○○日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　住所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　氏名
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　生年月日

この委任状には、必ず契約当日に来る事ができない土地共有者本人に署名して頂き、
実印を押してもらい、印鑑証明書を添付してもらう方が良いでしょう。
この委任状を用意する事により、受任者（例えば相談者さん）が委任者に代わる
代理人として契約の締結等をする事ができます。
　
なぜこのような事をするかと言うと、相談者さんが土地の買主だったと
仮定してください。土地共有者が4人いて、そのうちの1人が
「俺が代表で契約しに来た」と言っています。ただこれだけで、
ほんとに他の共有者3人に土地を売る意向があるか確認できますか？

中には親族の財産を勝手に処分する輩もいます。不動産の受渡しが終わった後に、
契約に来られなかった土地共有者が、「俺は土地を売る契約書にサインもしていないし、
委任もしていない」と言い始めたらどうします？　想像して頂ければわかると思います。

また代金（手付金や売買代金）の受領ですが、これも委任状を上記の通り作成し、
受任者が委任者の代金も含めて一括して受領するか、受領する本人が記名捺印した
領収書を事前に用意しておき、代金の受領と同時に代金の支払いをした者に対して、
領収書を発行すれば良いと思います。代金の支払い方法に関しては、
小切手・現金・振込み等を指定できると思います。

最後に不動産物件の受渡しの件ですが、土地共有者全員が受渡し当日に来れなくても
できますが、その場合でも事前に書類の準備が必要になるでしょう。
この受渡しに関してはおそらく、資格者である司法書士が立会います。
間違いなく売買対象になる不動産物件が買主に対して所有権移転登記（受渡し）が
できる書類が揃ってるかどうかを確認すると思います。

もし受渡し当日に来れない土地共有者がいると分かってる場合は、
司法書士が事前にその土地共有者本人が売却の意思があるかどうかを確認し、
不動産物件を売渡す書類（売渡証書）に本人の署名捺印を求めると思います。

受渡しをするまでに、この署名捺印した書類を、受渡し当日に
立ち会う司法書士に事前に渡しておき、司法書士が
「契約当日に来なくてもいいですよ」と言う確認だけはとっておいてください。

（岡本静子不動産・岡本さん）

■□相談者より

岡本さま、大変丁寧に説明していただき、よくわかりました。
また、お忙しい中、早くご返信くださったことにも感謝しています。
ありがとうございました。
こちらのHPを利用させていただいたこと、大変感謝しています。

相談内容　

現在所有しているマンションを貸すか売るか
検討したいのですが、どこに相談すれば良いでしょうか？
近くの不動産屋さんと言っても、信用面やこちらの希望を
酌んで頂けるか等で問い合わせに至りません。
急いでないので少々時間はかけても良いと思ってます。

□■アドバイス

やはりお近くの不動産業者に相談されるのが良いでしょう。
ただし、貸すか売るかも検討したいとのことですので、
一般的に見て賃貸と売買の両方を扱って居られる業者様の方が、
現状把握が確かだと思われます。

取りあえず、どちらかの不動産業者にご相談をされ、
任せられそうであればお願いをし、
でなければ別の業者様にも相談をする…
ということで良いのではないですか。急がれていないようですので。

（マック住研株式会社・清水さん）

□■アドバイス:２

賃貸で貸す場合は長いつき合いが必要ですので、
近隣の不動産会社の方が小回りも利き、便利でしょう。

売却の場合は、近隣の不動産会社と
大手と呼ばれる不動産会社の双方に相談してみるのはいかがでしょう。
売却の流れや営業方法などの説明や提案をしてくれ、
根拠が明確な査定報告書を書面で出してくれるような会社が安心です。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

初めまして。調整区域は、基本的には、家を建てられないと認識しているのですが、
私の住む町の市街化調整区域に、最近、新築がどんどん出来ています。
　　
不思議に思っているのですが、それが可能であるのなら、
私も調整区域に土地を買って、家が欲しいです。
どうすれば家を建てれるのでしょうか？近所のおじさんに聞いたところ、
地目を変更すればいいと言うのですが、どういう事でしょう？
　　
ちなみにその調整区域は、一見住宅街っぽく、区画整理もされています。
家も何件か建っています。

□■アドバイス

　　> 調整区域は、基本的には、家を建てられないと認識しているのですが、

基本的には都市計画法の規制により仰る通りです。
ただ、一定のやむを得ない場合にだけ許可されます。

しかしこの許可基準は、わかりやすく言えば、共通の都市計画法のみならず、
それぞれの県や一定規模以上の受託事務権限を持つ市等の指導要綱により
異なります。地域の事情を考慮して策定される側面も大きいと言う訳ですね。

あなたが「一定のやむを得ない場合」の許可要件を満たすかどうかは、
お住まいの市町村の都市計画課、または建築関係の所管課へ
お問い合わせされると宜しいでしょう。

　　> ちなみにその調整区域は、一見住宅街っぽく、区画整理もされています。家も
　　> 何件か建っています。
　　
ご覧になっているのは小規模の住宅団地であれば、下記の国土交通省にある、
　　 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/denen/yhome.htm
でしょうかね。

当事務所の隣接する山形市でも認定市になっており、
三箇所ほど実施になっています。でも、元が農地である場合ですが
（国土交通省と農水省の共管ですので）。それ以外の場合もありますが、
詳細な状況を伺ってみないと何とも判断できない所です。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

相談内容　

お尋ねします。借地権の更新・譲渡や税関係の金額を決める際の
目安に、更地価格の何％や、実勢価格の何％云々と聞きますが、
この価格はそもそも何を使うのでしょうか？

　　　1.更地価格とは、路線価ですか？　公示価格ですか？　実勢価格ですか？
　　　2.実勢価格とは、不動産屋さんの仲介料などを含めた販売価格の事ですか？

宜しくお願い致します。

□■アドバイス

1.更地とは建物など工作物が無い土地の事です。
建物が有れば建付地と言います。価格の事を表すのではありません。
　　
古屋が付いている土地を販売する際、建物を撤去して更地で引き渡す時に
更地価格と呼ばれます。これは引き渡し方法を表しています。
　　
路線価は国税庁が決めた土地の路線価格、公示価格は国土交通省が発表した
基準値の土地の価格、実勢価格とは実際の取り引きされた不動産の価格です。

2.実勢価格とは通常取り引きされている不動産の価格です。
仲介手数料は取引に関わる仲介の報酬ですので実勢価格には含まれません。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

現在入居している分譲マンションにバイク置き場の増設案あります。
その候補地としてマンション所有の土地（図面上は私道と記載してある）
が有ります。実態は車の通行はできない場所です。
管理組合役員の意見は私道なので増設出来ないとの事ですが、
有効活用できるのであれば活用すべきとの意見もあります。
何か法的な規制があるのでしょうか？
緊急避難時に障害となる可能性のない場所です。専門家の見解をお願いします。

□■アドバイス

ご相談内容ですが情報不足の部分もあり、お答えしにくいのでしょう
（法的規制は場所及び役所の条令などで異なります）。

先ずは私道と有りますが、誰が取り決めた私道でしょうか？
最寄りの役所で道路の位置を指定してある道路か確認します。
もし、道路の位置が指定して有れば、
利害関係者全員の同意がないと道路の廃止は出来ません。

次に、最寄りの役所で、用途地域と建ぺい率・容積率を確認します。
マンションの延べ床面積と容積率で算出された建物面積を比べて、
建築可能か確認します。

その他の法的な規制というものがあるかどうかも最寄りの役所で確認します。
上記の3つをクリアしたら、建築が可能かどうか建築士に相談して下さい。

（アットホーム・香川文人さん）