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共有物件の売買について

相談内容 

初めてご相談させていただきます。4名で共有しております土地を
売却しようと思っています。殆どの地権者は保有する土地の近くに住んでおりません。

そこで質問ですが、売買の契約書を交わす際は、買い主と地権者全員が揃って
行うのでしょうか。それとも、代表で良いのでしょうか。
  
もし代表者でよい場合、売却代金の受け渡しはどのように行うのでしょうか。
代表者が全額受け取ってくることができますか? それとも、持分にあたる代金が
地権者個々の銀行口座等に振り込まれるのでしょうか。

不動産売買について、無知です。お手数おかけして申し訳ありませんが、
教えてください。よろしくお願い致します。




□■アドバイス

こんにちは! 岡本です。まずは売買契約の締結をする場合ですが、
基本的には土地共有者4名が各自、売買契約書に署名捺印をして頂く必要があります。
ただ、土地共有者の中に契約の場に立会いができない人がいる場合ですが、その場合
は相談者さんや契約場所に立ち会える方を受任者として、委任状を用意します。
委任内容としては、下記の事項について明記してあれば良いと思います。

   ・受任者の表示(住所及び氏名)
   ・委任者の表示(住所・氏名・電話番号・生年月日)
    ※委任者の印鑑証明書を添付してください。
   ・売買対象不動産の表示
   ・委任内容
   ・委任した日付
   ・委任状の期限

  委任状の記載例を下記に書いておきます。


                 委 任 状

                            住所
                            氏名

  私は上記の者に下記のことを委任する。

                   記

   1.私が所有する下記不動産物件の表示欄に記載する土地を金○○○円にて売却
    する次の権限

    (1)売買契約の締結
    (2)手付金の受領及び領収書の発行
    (3)これらに付帯する一切の権限

    【不動産物件の表示】
     (土地)愛知県○○○市○○町○○番 
      地目:宅地  地積:○○○平米
          (上記表示は登記簿による)

   2.本委任状の有効期限 平成○○年○○月○○日迄

  上記委任の意思を明らかにする為署名押印致します。

                           平成○○年○○月○○日

                            住所
                            氏名
                            生年月日


この委任状には、必ず契約当日に来る事ができない土地共有者本人に署名して頂き、
実印を押してもらい、印鑑証明書を添付してもらう方が良いでしょう。
この委任状を用意する事により、受任者(例えば相談者さん)が委任者に代わる
代理人として契約の締結等をする事ができます。
 
なぜこのような事をするかと言うと、相談者さんが土地の買主だったと
仮定してください。土地共有者が4人いて、そのうちの1人が
「俺が代表で契約しに来た」と言っています。ただこれだけで、
ほんとに他の共有者3人に土地を売る意向があるか確認できますか?

中には親族の財産を勝手に処分する輩もいます。不動産の受渡しが終わった後に、
契約に来られなかった土地共有者が、「俺は土地を売る契約書にサインもしていないし、
委任もしていない」と言い始めたらどうします? 想像して頂ければわかると思います。

また代金(手付金や売買代金)の受領ですが、これも委任状を上記の通り作成し、
受任者が委任者の代金も含めて一括して受領するか、受領する本人が記名捺印した
領収書を事前に用意しておき、代金の受領と同時に代金の支払いをした者に対して、
領収書を発行すれば良いと思います。代金の支払い方法に関しては、
小切手・現金・振込み等を指定できると思います。

最後に不動産物件の受渡しの件ですが、土地共有者全員が受渡し当日に来れなくても
できますが、その場合でも事前に書類の準備が必要になるでしょう。
この受渡しに関してはおそらく、資格者である司法書士が立会います。
間違いなく売買対象になる不動産物件が買主に対して所有権移転登記(受渡し)が
できる書類が揃ってるかどうかを確認すると思います。

もし受渡し当日に来れない土地共有者がいると分かってる場合は、
司法書士が事前にその土地共有者本人が売却の意思があるかどうかを確認し、
不動産物件を売渡す書類(売渡証書)に本人の署名捺印を求めると思います。

受渡しをするまでに、この署名捺印した書類を、受渡し当日に
立ち会う司法書士に事前に渡しておき、司法書士が
「契約当日に来なくてもいいですよ」と言う確認だけはとっておいてください。

(岡本静子不動産・岡本さん)



■□相談者より

岡本さま、大変丁寧に説明していただき、よくわかりました。
また、お忙しい中、早くご返信くださったことにも感謝しています。
ありがとうございました。
こちらのHPを利用させていただいたこと、大変感謝しています。

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