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フリープランの建売と手数料・瑕疵担保責任について

相談内容 

現在商談中の物件についてお伺い致します。
それは「建売・フリープラン」というふれこみの物件なのですが、
仲介業者からは土地売買契約書と
建物の工事請負契約書を同時に結ぶよう言われています。
仲介業者ははじめ販売代理と名乗っていたのに
(広告に出ていない物件なので口頭での話)、
仲介手数料として土地代金の3%+6万円が必要だと言います。

仲介業者は「販売代理でも結局は名目を変えてお金をとるから、
あなたが支払う金額は一緒だ」とも言いました。
そして「建売だから建物代金についても同じように仲介手数料を取る」と…。

建築確認がまだだと建売契約はできないはずですし、
現に土地売買契約と工事請負契約を結ぶよう言われています。
なので、これは建築条件付の土地ではないかと思うのですが、
仲介業者は「建売」だと言い張りますし、
契約書にも建築条件付の土地だという記述はありません。

建築指導課の係の方には「そういうことは最近多い」と言われただけで終わりました。
特になにをしてもらえるわけでもなく、アドバイスもありませんでした。
売主は別の不動産屋ですが、HPを見ていると、先々同じ土地の別区画を
建築条件付土地として直接販売されそうな雰囲気です。

もしそうなった場合、契約後に私はこの仲介業者に対して
何らかの異議をとなえることはできるのでしょうか?まだ契約は結んでいないので、
こちらも建築条件付の土地として契約できればと思うのですが…。

どなたか何らかのお知恵を拝借できませんでしょうか。
よろしくお願い致します。


□■アドバイス:1

不動産と建築設計の資格をもち経験している中尾正文と言います。
そもそも、建築条件付なる取引を誰が始めたか知りませんが、
大分昔からあります。その時から、変だなと思っています。
不動産は、人以前、建築物は人以降を原則に、制度が出来ています。
よって、あるものと無い物を同時に売買するなんて、おかしいでしょう。

建物は、表示登記前は、請負契約。
つまり、あなたが自分の責任(価格と中身の評価を含む)で建築すると言うこと。
表示登記後(建売=実際は売買時に登記)は、その物を買うと言うこと。
全く違いますね。

このような、方法を取るのは、手数料収入を沢山取ろうとする業者で、
顧客の身にはなることはありません。不動産の取引は、初めの内にしろ、
少しでも不信な事や、疑いが生じたら、止める事。
少々の価格的安さや、場所の魅力は諦めて、再度探しましょう。

(グッドカラーステッション・中尾正文さん)



□■アドバイス:2

建売とは、事前に建物の設計が行われており、
その建物の建築について行政庁などの許可(建築確認と呼ばれます)を得て、
初めて広告など営業活動ができます(未完成の建売住宅については
建築確認番号を表示しないと広告ができません)。
従ってフリープランという建売はあり得ません。

仲介手数料は売買契約の仲介において請求ができる手数料です。
建物請負契約では仲介手数料の請求はできません。
また、請求することは法律に違反し、宅地建物取引業法上重い罪になります。

違法な広告表示をしたり、建物の建築請負契約で
仲介手数料を取ろうとする不動産業者は信用できません。
止められたほうが良いと思われます。

(アットホーム・香川文人さん)


■□相談者より

私の住む地域は、建築条件付土地かフリープラン建売しかないような状態で、
以前も結構大手だったのですが、業者に不信感を抱いて契約を取り止めたことがあります。

今回の業者はこれまで消費者寄りな感じだったので安心していたのですが……。
この物件に関しては、とりあえずもう一度この業者と話し合ってみることにします。
それでダメだったらあきらめるか、業者との関係は悪くなるでしょうが、
建築指導課に行くかしてみたいと思います。
中尾さま、貴重なご意見とアドバイス、本当にありがとうございました。


<2日後>
たまたま見た地盤沈下に関する記事で、土地にも瑕疵担保責任がつくと知ったのですが、
私が業者からもらっている土地売買契約書には「瑕疵担保責任」の条項はありません。
契約を見合わせているところではありますが、気になりましたのでお尋ね致します。
土地売買契約書には「瑕疵担保責任」の条項がなくてもいいのでしょうか?

工事請負契約書には「保証期間10年」という記載があるのですが、
これは建物と外構に関してだけだと思うのです。それとも、地盤強化を行うとしたら
建物の工事のときだから、これでカバーされているのでしょうか。




□■アドバイス:3

平成12年4月1日に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行され、
新築住宅の取得契約(請負/売買)において、基本構造部分
(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、
雨水の浸入を防止する部分)について、
10年間の瑕疵保証責任が義務づけられることになりました。
また、基本構造部分以外も含めた瑕疵保証責任が、
特約を結べば20年まで伸長可能になりました。

新築住宅以外の住宅については、瑕疵担保責任を負う期間は、
宅地建物取引業法では「物件の引渡日から2年以上」とする特約を認めており、
特約が盛り込まれていなければ、民法上の「買主が瑕疵を知ってから1年間」
となります。

たとえ土地であっても、売主が不動産会社であれば、
売主の不動産会社は瑕疵担保責任を負わなければなりません。
今回のように瑕疵担保責任を負う期間を書いてない場合は、
買い主が瑕疵を発見してから1年以内に売主へ通知すれば、
売主は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

(アットホーム・香川文人さん)



■□相談者より

香川さま、建売及び土地の瑕疵担保責任に関するお答えとご助言、ありがとうございました。
物件には未練があるのですが、役所を通しても、契約をやめて他の業者を通しても
トラブルになりそうですし、あきらめるしかないのでしょうね。残念です。


<6日後>
たびたびすいません。
今回相談させていただいた件について、もう少し勉強させて下さい。

  1.土地売買契約と工事請負契約を同時に締結し、後日、土地建物売買契約書に
   差しかえることは違法ではないのでしょうか?
   最初の契約書に「後日、差し換えます」と記述してあれば大丈夫というような
   発言が業者からあったのを思い出したのですが。

  2.今回断わった土地の持ち主(売主)は不動産会社ではなく、
   そこの社長(=個人)でした。個人名で登記されている場合は、
   土地に対する瑕疵担保責任の期間が短いようですが(最長2年?)、
   もし後日、1のように土地建物売買契約に差しかえれば建売扱いとなり、
   瑕疵担保期間は建物の方と同じ期間に伸びるのでしょうか?

  今回断わった場所のことなので、どうでもいいといえばいいのですが…。




□■アドバイス:4

個人が売主で土地を購入した場合、瑕疵担保責任は民法によるか、
契約書に書いてあるとおりとなります。もし、
「売主は瑕疵担保責任を負わないものとします」と書いてあれば、無いと思ってください。
何も書いてなければ、民法によります(前回回答した通りです)

さて、契約書を差し替えると、土地を仲介で個人から購入したのに、
建売の契約書を差し替えたら、土地建物とも不動産会社が売主になりますよね。
これはおかしいと思いませんか?
やはり、仲介手数料が欲しいための違法な行為としか思えません。

最初から建売住宅でしたら特に問題はなかったのですが…。
当然土地建物とも保証しないといけません。

雑談ですが、10年保証は売主の不動産会社が保証書を発行して保証します。
さて、その不動産会社は当然10年間倒産せず会社が存続している必要が有り、
それなりに業績が良くないとアフターサービスまで目が届かないでしょう。

万一倒産した場合はどうでしょうか。中小の工務店や不動産会社が
建物の建築や分譲住宅をしたときに、万一を考え保証する保証制度が有ります。
   財団法人 住宅保証機構 → http://www.ohw.or.jp/
保証料が必要ですが、登録している不動産会社や工務店を選ぶのも一つの方法です。

正直でお客さんのことを第一に考える工務店や不動産会社は
登録しているのが普通と思います。

(アットホーム・香川文人さん)




■□相談者より

香川さま、何度も丁寧に教えて下さいまして、ありがとうございました。
うちの近所に香川さまのように親切で誠実な不動産屋さんがあればよかったのですが…。

実は先日この業者さんのことで某所に行ってきました。
中小企業から大手までどこも同じようなこと(名目を変えて手数料をとる等)を
していると聞かされました。私の住んでいるところや近隣都市では、
純然たる建売や土地のみの販売というのは殆どないそうです。
 「どうせ騙し取られるのなら少しでもこちらに有利な条件で」と
考え方を改めるしかないようで、気が滅入ります。
まだしばらくはあがいてみるつもりですが…。

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