【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　

こんにちは、はじめまして。新築を購入する決心をしましたので、
現在住んでいる自宅を売却しないといけないので、新築を購入する同じ不動産屋に、
出来るだけ早く持ち家を売却して欲しいとお願いしていました。

チラシを出し始めて一週間ぐらいで、ご近所の方が見に来て下さいまして、
とても気に入ってくれましたが、値段が少し高くて買えないと言われましたので、
とりあえず、まだ売りに出して1週間ぐらいと言う事もありましたので、
不動産屋と相談の結果、保留と言う事にしました。

結果を先に言いますと、新築が建つまでの間、値段を2度下げましたが、
電話での問い合わせはあったみたいですが、誰1人見に来る事はありませんでした。
新築が完成する1ヶ月前に、担当営業マンに、
「唯一、1度見に来てくれたが、値段が少し高くて買えないと言われていた方に連絡して、
　この値段なら買いますと言ってくれていた金額で買ってくれませんか」
とお願いしてもらったのですが、近所にいい物件を見つけたみたいなので、
お断りの返事を担当営業マンから聞きましたので、あきらめました。
結局、不動産屋に買取保障額で売却しました。

それから2週間ぐらい経ったある日、前自宅の前を通りましたら、
お断りされた方の自家用車がガレージに入っているので、
これはだまされたのではと思い、その方と話をしましたら、
不動産屋に断った覚えはないと聞かされました。

担当営業マンに抗議しましたら、前自宅を買った方は、現状であれば
他に同じぐらいの値段で物件があると言われたので、リフォーム込みの値段で
売却したと説明を受けましたが、この契約内容は1ヶ月半前の口約束であった事も
判明しました。さらに、この方に営業マンは下取り補償額まで、教えていたそうです。

この不動産屋に、
裁判で差額の賠償金＆慰謝料などを請求して勝ち取る事が出来ますか？

□■アドバイス：１

賠償金や慰謝料など弁護士以外の第三者が法律判断は出来ませんので、
市区町村が開催している法律無料相談などをご利用いただくか、
最寄りの弁護士にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス:２

行政書士の川村と申します。それにしてもひどい不動産屋ですねぇ…。
とは言え、こうした現場は私も耳にする事は、
あきれるくらいに有るのが現実ではあります。

さて勝訴、勝ち取れる賠償金額の見通しなどの断定的判断は、担当する弁護士の
手腕に依存する部分も大きいので、申し上げる事は出来ませんが、
少なくとも民事上不法行為性は勿論充分と思われます。
現実に実損害も認定されるものと予想しています。

刑法246条の詐欺罪に該当する可能性については、
より詳細に経緯を伺わなくては判断できませんが、有力と判断しています。

ですが、上記いずれも、裁判上では最終的にはその証拠性次第ということになりましょう。
ですから可能であれば、裁判の前段階で解決できるのが望ましいところですね。

　　（川村行政法務事務所・川村淳さん）　　　

相談内容　

こんにちは。初めまして。実は、現在住んでいる賃貸物件なのですが、
老朽化していることと、大家さんが福祉関係の仕事をしていることもあり、
そういった障害を持つ方達のための住宅に建て替えをしたいと言われました。

私は健常者ですので、建て替えた後に住む事はできません。
1年くらいのうちにということですので、すぐに出なければいけないことは
ないのですが、この場合、ある程度の保証を請求できるものなのでしょうか。

お手数をおかけしますが、ご回答いただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

相談者さんは、どうされたいのでしょう？
旧法建物賃貸借契約の場合、家主の正当な事由による
退去依頼については6ヶ月前までの予告で出ないといけません。
今回のように正当な事由に当たらないと考えられる場合は、敷金の全額返還、
及び引っ越し代と次に借りる場合の仲介手数料分位は請求できそうです。
それ以上の保証を求めるのであれば、それなりに請求して下さい。
家主さんに色々お世話になっていれば、又は気持ち良く退去したいと思われれば
敷金だけ全額返還してもらい、退去すれば良いと思います。
どう退去するかは貴方次第です。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

相談内容　

初めまして。以下の2点について、お聞きしたい事があり、投稿いたしました。

今賃貸アパートに住んでいるのですが、契約書の特約事項に
「更新料は事務手数料とし、先に支払って更新するものとする」
と記載があるのですが、事務手数料というものは、
必ず借主は払わないといけないものなのですか？

今住んでいるアパートは1階の角部屋なのですが、壁が薄く、隣の電話の声、
2階の足音、電話の声、いびきなどその他生活音などが毎日聞こえ、
不快な生活をしています。微かに聞こえる程度ではなく、何を話しているのか、
はっきり分かる程です。もちろん、外で話している人の声もはっきり聞こえます。
特に、寝室の横が駐車場になっており、車の排気音もかなり部屋中に響いて
睡眠を妨害されています。前方駐車を不動産を通してお願いしたのですが、
改善されておりません。
　　
こういう状況は良くあるものなのですか？　
このまま我慢して住み続けないといけないものなのですか？　
何か改善してもらう方法はあるのでしょうか？前が工場のため、
そちらからの騒音もひどく毎日辛い思いをしております。
経済的に引越しは無理なため、お力をお貸し下さい。

長々とすみません。宜しくお願い致します。

□■アドバイス

建物賃貸借契約の更新と家主への苦情とは全く別のものです。
更新時事務手数料を支払う旨が契約書に記載してあれば、
支払わなければなりません。
更新事務手数料が異常に高い金額であれば、
減額を求めるなどの方法が有ります。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

相談内容　

サイトで調べると売建は違法と書いてあるので、
先日担当の不動産業者に聞いたら、
「今は地域限定の先行販売なので、売建は別に違法ではない」と言われました。
同じグレード仕様の他の物件を見せて、その仕様書に沿って
普通契約するそうですが、そういうものなのですか？

□■アドバイス

建築条件付きの土地とは、土地の売買契約後、
3か月以内に建物の請負契約を土地の売主又は売主の100％子会社、
又は土地の販売代理人と締結する事を条件に販売されるものです。

建物は請負契約ですので、どんな建物でも予算に合わせて建築が可能です。
土地の売買契約締結後3ヶ月以内に建物の請負契約が成立しなかった場合は、
無条件で土地の売買契約は解除され、それまでに支払った土地の手付金等は
全額返還されます。

売建てとは、予め建物の建築確認申請をしておいてから
（役所の許可を取っておいてから）、土地のまま販売し、
土地建物の売買契約締結後、建物の建築を着工する販売の方法です。
建築確認（役所の建築許可）がおりていなければ、違法行為となります。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、お返事ありがとうございました。
実は、大幅な設計変更を依頼すると言う条件で設計士を入れて
相談することになり、建築確認申請前に白紙条件付きで、
「売建」として契約しましたが、ちょっと心配なので、
都の相談室に行ってみることにします。

相談内容　

初めまして。ご相談したいことがあります。
私は以前購入したマンション所有し、
妻も妻の親との共有名義のマンション所有しています（ローン有り）。
この度、私のマンションを処分したい考えてます。
しかし、残債が1,300万円ほどあります。
妻のマンション名義を私に換えて、妻のローンと私のマンションの残債を
合わせてローンを組み直すと言うことは可能なのでしょうか？
そのほかにも何かいい方法ご存じの方教えて頂きたいと思います。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

残念ながら、住宅ローンを貸すかどうかは金融機関の判断です。
貴方の返済能力と担保評価、金融機関の融資基準で判断されます。
最寄りの金融機関にご相談下さい。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

相談内容　

はじめまして。早速ですが、
購入する土地の前面道路が位置指定道路として認定されており、
所有権も寄付により市となっております。
しかし、その物件に別の債務者の抵当権が設定されております。

市役所の開発指導課の方にも確認したところ、
通常であれば道路の寄付を受付るにあたり、
担保は抹消してから受付るとのことで、このようなケースは初めてであり、
なぜ担保が設定されたままになっているのかわからないとのことでした。
しかし、市街化区域内であり、建物を建てるには問題ないとの回答でした。

このような土地を購入するにあたって、何か問題点はあるのでしょうか？

□■アドバイス

市が所有しているのであれば、公の道路ですから、何も問題はないと思います。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

相談内容　

新築の物件を購入しようと考えています。
契約書には、
　　　・引渡し後2ヶ月以内に発見された雨漏り、白蟻の害、建物構造上主要な
　　　　部位の腐食、給排水管の故障の瑕疵についてのみ売主に対して
　　　　責任を負わなければならない
　　　・主要構造部分（柱、基礎、雨水浸入を防止する部分）については、
　　　　引渡し日より10年間瑕疵保証とする
　　となっています。
2つの条文が相反するように思えるのですが、これは一般的な契約書なのでしょうか？　
2ヶ月なのか、10年なのかわかりかねるのですが…。
教えていただけないでしょうか？　よろしくお願いします。

□■アドバイス

「引渡し後2か月以内に…」は中古住宅を売買するときに適用され、
「引渡し日より10年間…」は、新築の建物を売買するときに適用されます。

　　　参考サイト
　　　　TFP不動産コンサルティング株式会社さんの運営する
　　　　 http://www.home-knowledge.com/　内の以下のページ
　　　　　 http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

相談内容　

親が3年程前に他界し、マンションを兄弟で1/2ずつの名義で相続しました。
住んでいるのは私です。姉には80万ほどお金を貸しています。
また、国民金融公庫の300万の連帯保証にもなっています。
マンションが抵当になっています。

姉の結婚相手は外国人なので、お金を借りたり、
保証人に名前などは使えないそうです。姉は公庫の支払いも遅れがちで、
たびたび私に連絡が入り、嫌な思いをします。
貸したお金も一向に戻ってこないうえ、いつまた貸して欲しいと言われるか
わからないくらい、借金で首がまわっていないようです。

私も最近はかなり精神的にくたくたです。返済を求めても逆ギレされて
話にならないからです。当事者での話し合いでは解決できないくらいもめています。
姉は将来借金がひとくぎりしたら、このマンションに住みたいようで、
売却を嫌がっていますが、将来的に私にマンションを買い取るお金を払うとは思えず、
このままでは納得できないので、売却なり賃貸にするなりしたいと考えています。

説明がとりとめなくなってしまいましたが、あまりもめるなら訴えたいくらい
頭にきています。誰に相談し、どのようにしたら良いか
アドバイスをいただけませんでしょうか。

□■アドバイス

川村行政法務事務所の行政書士、川村です。
詳しく伺わないと何とも言えませんが、私どもでお役に立てるかもしれません。

お住まいの地域がわかりませんが、とりあえずメールで御相談頂けます。
立ち入った事情をも伺わないといけないと思いますので、
宜しければ、私どものサイトのメール相談コーナーから、直接、御相談下さい。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

相談内容　

私の両親の問題なのですが、父の酒乱や仕事をしない事が原因で、
5年前から別居をしていました。

先月から、父が歩行も食事もほとんどできず、痴呆もあり入院し、
もう普通の生活に戻る事はできないとお医者様から言われました。
母は、同居の意思は全くないものの、父には全くお金がない為、
入院費の支払いは仕方なくしてきました。
しかし、パートの母の収入では母の生活も厳しく、病院の方に相談した所、
「離婚して生活保護を受けさせるべき」と言われました。

父が住んでいた家（築20年）は、名義は父ですが、
購入時に母の両親が半分支払い、残りは父名義のローンになっており、
現在も300万程度支払いが残っているようです。

母は、その家を自分名義にし、
いずれはそこに1人で住みたいと言っているのですが、
なるべく費用を抑えて母の希望を叶えるにはどうしたらよいでしょうか？
残っている300万のローンを一括で返済できる位の貯金はあります。
どうかよろしくお願い致します。

□■アドバイス

この件に関してはやはりより詳細な事情を伺って、
総合的に判断すべき事と思いますね。
宜しければ、直接当事務所へ御相談頂いても結構です。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

相談内容　　

私は来年3月にアパートの更新を迎えますが、現在、賃貸者から
更新の拒絶（立ち退き）を受けています。
その旨の通知も今年1月に普通郵便で送られました。

ただ、その後この件に関しては先方から一度も何の連絡も受けていないし、
こちらからも問い合わせの連絡は一切していない状況です。
通知内容において正当な事由の部分ですが、建物の老朽化のため、不測の事態に
対応できない恐れから、建物を建て直すか大規模修繕をするというものでした。
ちなみにアパートは鉄骨軽量で築17年のコーポです。網戸や襖のゆがみはありますが、
老朽化を理由に出来るほどの老朽化はしてないように思います。

そのため、通知内容が正当な事由として認められるのか疑問です。
また、認められる場合、
こちらとしては無条件で立ち退かなければならないのでしょうか？　
立退き料等の交渉はすることができないのでしょうか？
また、通知の件は上記の状況なので、こちらとしては知らない振りをすることも
可能だとも思うのですが、それは得策ではないのでしょうか？
アドバイスをいただければと思います。

□■アドバイス

行政書士の川村淳と申します。「正当事由」としての現況については、
調査してみなければ何とも判断のしようは無い所なのですが、
立退料については十分要求できるものと考えられます。

正当事由が認められるには、家主側の建物を必要とする事情、
賃借人側の同様な事情のバランスで総合的に判断される事になるわけですが、
賃借人側の事情には当然に立退き料の金額についても考量要素として含まれます。

家主さん側に余程の建物を必要とする事情が無ければ、
常識的に必要とされる移転費用の給付無しでは
更新拒絶は難しいところでは無いかと通例から推測できます。
ただ、今後の事も考慮に入れて、全く無視ではなく、
やはり話し合いを持たれてみては如何でしょうか？このまま退去せず
更新の時期を経過すれば、家主さんからは異議を述べる事が予想されます。

それにしても、更新拒絶の通知は内容証明でなく普通郵便できましたか？
その事自体、家主さんは迂闊とも言えますが…。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

■□相談者より

川村淳様、早速のご返答ありがとうございます。
図々しくも、再度ご質問にお答え願えればと思い、メール致します。

「正当事由」としての現況についての調査という部分ですが、やはりこれは
どこか第三者機関に有料でおねがいするものなのでしょうか？

また余談ですが、現在の管理会社（賃貸者）の会社状況は、あまり良くないのか
今年の夏に現在住のアパートが競売に掛けられていたようです。
裁判所の調査員が訪ねてきて教えられました。そして1ヶ月くらい前に
どこかの不動産業者がうちの部屋の状況や今後の居住希望等を聴きにきました。
でも、その後何の動きもありませんでした。なので。
その調査員に確認したところその競売は少し前に取り下げられたと教えられました。
この件でも、管理会社（賃貸者）から何も連絡はしてきませんでした。

私としては正直今後どう動いていけばいいのかわかりません。
競売が取り下げられたのなら、やはり更新拒絶通知をこちらが認知し、
近いうちに話し合いをすべきでしょうか。
その件での連絡はこちらからすべきでしょうか。

長々と申し訳ありませんが、よろしくお願い致します。

相談内容　

はじめまして。都内23区在住です。現在、自宅として居住中のビルについて、
至急結論を出したく悩んでおり、どなたかアドバイスいただけると助かります。

ビルは土地17.4坪、鉄筋鉄骨5階建て、総床面積200平米ちょっとで、
昭和44年築の老朽ビルです。外装・内装は何度か手が入っており、
見た目にはそれほどみすぼらしくはないと思います。
平成10年に購入し、住宅ローンの残債もまだあります。

現在は1店舗、2階を事務所に、3階を母親の住居に、4,5階を自宅に利用中です。
3階部分も事務所としての利用可能だと思います。今は壁にしてありますが、
2～3階は内階段つきです。エレベーターはなく、動力電源つきです。

ビルは一応バス通り沿いの商店街にあり、毎月一回、盛大な（？）イベントもあるので、
一部の層の人出は十分見込め、業種によってはメリットも小さくないと思いますが、
普通の事業用としては商店街自体が衰退しており、
店舗としての利用はかなり難しいと思います。至近には高級住宅街もあり、
町自体が高齢化しているため、獣医・歯科医・接骨院など、
ペットや老人関係でしたら厚い層が居住している区域です。

自宅での自営ですが、このところの冷え込みで、各方面に抱えている
借り入れ等の返済が計画通りに行かず、これ以上の負担に耐え兼ねました。
そこで、この際、売却して一切を清算し、仕切り直しを図ったほうが良いのか、
一棟丸貸しの賃貸とし、家賃収入から返済計画を立て、不動産は持っていたほうが
良いのか、真剣に悩んでいます。どちらにせよ、自分たちの住まいは、
別荘にと持っていた田舎に引っ込んで、生活費は自力で…と考えています。

これ以上引き伸ばしても、自営業の好転は見込めないため、
傷が広がる前に決断したいと考えています。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

引退を考えておられるようですが、ご高齢なのですか？
ご母堂は当然高齢なのでしょう。母上のご意見も参考にして引退するか、
どうかを考えておられると思いますが、問題はローンと売価との関係でしょう。
売って資金が残るようならすっきりするのもよいでしょう。
ビルとして価値は下がっていく可能性があります。先ず、売却だと思います。
将来商業地域として復活する可能性があるのなら、
賃貸に出して資産として持つことも一案ですが。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

はじめまして。アドバイスいただき、ありがとうございました。
撤収・仕切りなおしと考えていますが、まだ高齢の域には達していないと…
思います。ただ、これから生活を見直すためには、今の年齢からなら
やり直しも可能ですが、もっと後になると難しくなるとも思います。

ローン残債や借金などは売却すれば清算し、何がしかの資金を残せるつもり
でのご相談です。現在営業中の店舗はともかくとしても、
オリジナルの商品のある株式会社はつぶさずに小田舎で引き続き規模縮小して
営業するつもりです。ただ、単価が小さいので、インターネットなどを利用して、
細かい販売で日銭稼ぎ…と言う計画は漠然と立てています。
舶来生地の在庫と洋裁の腕も多少は期待につなげたいと思っています。

母親の消極的な反対が最大のネックですが、今週から現地を見学に
回って見ようと思います。当初計画した別荘はあまりにも田舎過ぎ、
又建物も居住用にしていないため、生活となると不安が大きすぎるようなのです。
売却して、残った資金をプールと考えたのですが、買い替えに当てて、
わずかでも残せればその方向で進めてみようかと思っています。

昔から老後は田舎で…と言う希望でしたので、自分としてはまったく今の生活に
未練はないのですが、それでも、未知の生活に対する不安と、大きな山場となる
売却問題、加えて母親のしぶりは精神的にかなり来ます。

基本的には母娘二人暮し＋犬・猫の生活となるため、あまり僻地もいかがなものか
と思いまして、現在、千葉方面、静岡方面で検討中です。

それなりに大きなお金が絡むお話なので、誰彼かまわず
おいそれとは相談できず、又業者さんも得手不得手があると聞きますし、
一本化したご相談ができる筋がわかりません。

現在のビルはエリアとして今後どういう見込みが立つのか、
又、持っていることによるメリット・デメリットなど、漠然とした知識しかなく、
正しい判断かどうかの基準がありません。が、女手一つですので
そう大きな夢はありませんし、一番確実で安全な道を選択できれば、と希望しています。

一か八か、のような賭け事じみた橋は渡らずに、
納得の行く売却・買い替えに向けて歩を進めようと考えます。
また何かアドバイスいただけると心強いです。よろしくお願いいたします。

相談内容　

昨日、フリープランの戸建の契約をしたのですが、契約後、建物担当の方に、
　「増坪等は変更できますが、間取りは殆どフリープランではないと思ってください」
と言われました。

仲介の方にはフリープランと言う事で契約をしたのに、話が違っていました。
昨日の時点で一時金を払ってしまっています。解約したいのですが、
お金（仲介料など）は一切戻ってこないのでしょうか？

□■アドバイス

先ず、規定の間取がどうようなものなのか、
再度冷静に判断なさってはいかがでしょうか。案外よい間取かもしれませんよ。
どうしても気にいらなければ、解約して手付金を返してもらえばよいでしょう。
契約書をよく読んで、売主が明らかに違反しているのなら、解約できると思います。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

相談内容　

今、築4年の32坪一戸建てに住んでいますが、
諸事情により引越しを検討しています。
そこで、今の家を売って新しく一戸建てを購入するか、
今の家を売って賃貸住宅に移るかを悩んでいます。
もし賃貸にしても、何年か後には一戸建てを買うつもりではいます。
税金とかのことがよく分からないので、どちらが金銭的に得なのか
教えていただけないでしょうか？また、気をつけることなどがあれば教えてください。

□■アドバイス

築4年の家を売って賃貸と言う状況がよくわかりませんが、
売るなら早い方がよいと思います。

日本では家は時間の経過によって安くなります。
税金のことをご心配のようですが、4年前より価格が上がっているとは思えませんし、
譲渡所得税のことは心配ないでしょう。居住用は3,000万円まで税金かかりません。

引越しを急がれているのなら、先ずは賃貸に入って、
ご購入は場所など充分検討してから決断されるのがよいでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

相談内容　

実家の底地権買取の件でご相談させて下さい。
どこに相談したらいいものか、また、地元の不動産屋を訪れたりしたら、
それだけで仲介料がとられるかもと、いろいろ不安で、
まずは当サイトへご相談しています。

S44より借地・借家、S58に建物は建替え、父に所有権があります。
ローンも完済しており、今後のことを鑑みて土地を買取りたいと思っています。
但し、父は高齢(78歳)のため、娘の私名義での取得を予定しています
（私は、近所に住んでいて同居ではありません）。
この現在借地している土地を買い取る場合の相場（目安）を教えて下さい。

　　路線価図（H16年度）によると、
　　　路線価：120,000円、借地権割合：60%
　　H16年都道府県地価調査によると、
　　　近所が153,000円（路線価、借地権割合は同上）
　　という状況です。

地主さんは道路をはさんで向かいに住んでおり、関係は良好です。
地代は年末に直接持参しています。買取価格によっては、
今年の年末の地代を納めるまでに方向性を決め、
話をもっていきたいと思っています
（そろそろ地主さんの代替わりもありそうです…、
実質はもう代わっているかもしれません）。

実家側に線路があり、高架線の工事で、実家の隣の家までが立ち退きになりました
（線路まで4軒並んでいて3軒が立ち退き、実家のみ残っています）。
工事完了は2002年3月です。

この時、土地の買取を匂わせるような話が地主さんからあったようですが、
この時はまだ余裕がなかったため、借地を継続しました。
また、地主さんの申し出も正規ではありませんでした
（紙面で具体的な話、価格等が提示されたわけではありません）。

以上、簡単に状況を記述いたしました。
この程度の情報では、なかなか判断できないかと思いますが、
アドバイスの程、よろしくお願いします。よろしくお願いします。

□■アドバイス

線路の横の土地を買い取るメリットがよくわかりませんが、
この土地の周辺がどうように開発されるのか、何か計画があるのか
よく調べてから購入判断をするのがよいと思います。
あなたが将来ここに住みたいということでご購入を検討されているのであれば、
先ず地主さんがいくらで売る気があるのかを聞いてみるのがよいと思います。
その価格によっては、すぐに結論を出さないで
時期をみるということも考えてもよいでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

アドバイス、ありがとうございます。周辺の開発計画等、確認してみます。
地主も売る意思があったと仮定して…なのですが、
100平米で20万/平米だった場合、35年も借用していたので、
　　　100×20万×(1-0.6…借地件割合)＝800万前後
で交渉できるものでしょうか？
目安がわかれば教えてください。

相談内容　

築9年のマンションに住んでいます。今、埼玉県に住んでいますが、
子供の育成、生活環境等を考慮して、九州で生活するために、
今住んでいるマンションを売却か賃貸かで考えています。
まだ、残債もあり、どちらしても負担は発生すると思いますが、
九州で生活するための手段として必要なので、真剣に考えております。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

もう埼玉には帰ってこないのであれば、売却がよいと思います。
問題は残債が相場価格より多いと抵当権抹消が難しい（資金が必要）ですね。

資金が手当てできれば、売却がお勧めですが、それが無理であれば、
抵当権者の金融機関と相談するのもよいでしょう。金融機関のOKが取れれば、
任意売買で売却して、残債を長期に返済することも可能でしょう。

しかし、これは金融機関次第ですので、状況説明が必要ですね。
それが不可なら、信用できる不動産会社に管理を委託して、
賃料で債務返済をするしかないでしょう。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

相談内容　　

はじめまして。マンションの買い替えで、マンションの売却が決まりました。
停止条件付きの契約で、売り急ぎもあり、
不本意な価格で成約が決まり、かなり複雑な気分です。
売却にあたって、仲介手数料や抵当権抹消やらで
90万を超す費用もでることもあり、自分でできる事は自分ですまし、
費用を削りたいので、抵当権抹消を自分で手続きしたいです。
買い替えの、同時決済の場合、自分で手続きすることはできるのでしょうか？
その場合の手順がいまいちわからないので、教えていただきたいのですが…。
どうぞ宜しくお願い致します。

□■アドバイス

行政書士の川村と申します。
抵当権の抹消登記は司法書士さんの専管事項ですので、
公開のインターネット上で御指導するのは控えさせていただきますが、
この手続に付いては御地を管轄する法務局（登記所）
で教えてくれますので、お尋ねになられると宜しいと思います。
ただ、これを御自身でやられても、
手数料についてさほどの節約にはならないのですが。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

相談内容　

今春にアパートを賃貸契約し、都合のため今月で退去の手続きをしたものです。
その際契約内容を確認したら、冬季特約という（北海道です）条項があって、
　　　・敷金が2年以内の退去で戻ってこない
　　　・この冬季特約で11月～2月の間に退去した場合には、
　　　　更に1ヶ月分の家賃を支払わなければならない
という内容だったのです。
このような偏務契約というのでしょうか？　不当ではないでしょうか？

それとこの契約を結ぶ際に、この冬季特約について特段説明がなかったので
（不動産仲介業者の当時の担当者は退職のため、当時の内容について
　確認できないから契約書でしか判断できないらしいようですが）、
こちらに支払う義務はないとして現在主張しているのですが、
契約書に印があるとして平行線をたどっております。
一般的にこのような状況であれば、仕方なく契約通り支払うことになるのでしょうか？

□■アドバイス

行政書士　川村淳です。御相談の件に関して、
冬季特約とは北海道の賃貸市場における商慣習かと思いますが、
契約時の詳細な状況、書面記載の具体的内容がわかりませんが、
こうした商慣習自体が不当ということは、少なくとも無いものと思われます。
仰る「偏務契約？」とは私も耳にした事は無いのですが、
もし片務契約の事であれば、それは
　「一方だけが給付義務を負い、相手がこれに対応する義務を負わない契約、
　　または、当事者双方の債務が対価的意義をもたない契約」
を意味しますので、これにはあたりません。

基本的に契約書上で条文に盛り込まれているのであれば、
その冬季特約に関する契約条項も有効と判断されます。これについては
やはり相談者さんが契約書面に捺印前に良く確認されるべきでした。
捺印時無理に急がせて契約書内容を確認する暇を与えなかったなど
特段の事情が無い限りは、支払義務を免れない可能性は有りましょう。

後は契約当時の状況で、相談者さんが内容を確認できなかった
やむを得ない事情でもあれば、それを事由に減額交渉されるなどの
方法になるかと思われますが、私は不動産業者ではありませんが、
御地ではほぼ常識的な商慣習と思われますので、
難儀される可能性は高いのでは無いかと予測せざるを得ないですね。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

□■アドバイス:２

北海道にそのような特殊契約があるのは知りませんでした。
しかし、地域特有の特約があってもおかしくないと思います。
契約書にそのような条項があったのなら、それを認めて契約したことになりますから、
契約書を遵守することになると思います。
いずれにせよ、疑問があれば不動産団体か相談を受け付けるところ
（NPOなどがあるのでは？）に、このような条項が
北海道では一般的なのか確認するのもよいと思います。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

■□相談者より

佐藤倶之さん、Kawamura Officeさん、ありがとうございました。

一応、業者の方からは、その分について折半というようなニュアンスで
回答がだされそうな気配で有りまして、私どもの方にも
それを確認していなかったのには非があったと認識しております。

ただ、そのような特殊な説明がなされなかったというのは、
やはり不当（いくら契約書上にあっても…）と思い、交渉したいと思います。
ただ、それを（説明がなかったこと）証明する術が全くない状況なので、
たとえ裁判をしたとしても、こちらが負けということになるということですね。
本当にありがとうございます。結論が出た段階でご報告致します。

相談内容　

是非、教えてください。今回、主人の名義で家を購入しました。
ですが、頭金全額は私が結婚前に貯めていたお金です。
手続きの際、主人が私に相談なく、主人ひとりの名義にしたのです。
私は当然、共同名義にすると思っていました。
頭金のお金の出所のチェックを受けた際、私から主人へ贈与する形
になってしまっているので、税金など問題はないのでしょうか。
愚かだとは思いますが、今からでも共同名義にすることは可能でしょうか。
登記が終わったばかりで、引渡しはこれからですが、良い知恵があれば、
教えていただけると幸いです。

□■アドバイス

初めまして。東京都の府中市で不動産を営んでおります市川智則と申します。
下記の質問について、私の見解を申し上げます。

自己資金は奥様のご預金とのことですので、金額によりますが、
名義（持分）を入れる方が税務上は良いと思います。

購入後（名義移転後）に不動産購入に関する
お尋ね（税務署より）の書類が届く場合が御座います。
そこには、
　　　××銀行××支店・口座番号××××より××額
と記入する欄などが有ります。

調査などが入った場合に金額にも寄りますが、
贈与と見なされる場合があるかと思われます。ご注意下さい。

文面から察しますと、登記は移転されていると思われますが、
その登記を持ち分登記し直すことは可能です。
正式には、作業は資格者の司法書士に相談されますと、
「錯誤」という方法をとるかと思われます。

ただし、費用は発生致します。金額については、司法書士に相談下さい。
持ち分比率も、価格および諸費用を合計した額に、
それぞれ自己資金額と借入額
　（ご主人の1人借入なのか、奥様が連帯債務者なのか？
　　なお、連帯保証人とはちがいます）
に応じて、持ち分を計算して下さい。税務署にても電話で相談出来ます。

私のアドバイスが、参考になればと思います。ご主人様とよく相談され、
仲良く今後の生活が営まれる様心よりお祈り申し上げます。

（イーリスホーム・市川智則さん）

■□相談者より

市川様、アドバイスをありがとうございました。
おかげさまで、主人とこの件につきまして、決着がつきました。
遠回りをしてしまいましたが、私の名義の持分を決め、
再度登記しなおすことになりました。税金のことや、不動産のこと、
もう少しきちんと、勉強をすべきだったと反省をしております。
これで、すっきりした気持ちで、新年を迎えられそうです。
本当にありがとうございました。

相談内容　

相続遺産が3すくみで困っています。だれか良いお知恵をお授けください。

　物件は以下の通りです。
　　　1.宅地で170坪ありますが、他人所有の家（117年前）があります。
　　　　取り壊さないと宅地のままです。
　　　2.裏は山で、30度規制で新しく家は建てられません。
　　　3.道路に面していません。

地元の不動産屋に相談を持ちかけたところ、家の所有者に家を取り壊してもらって
農地にするのが良いとアドバイスを受けました。それはそうと納得できますが、
相手（家の所有者）の子孫が特定できません（登記移転がまったくされていません）。

相手は親戚でしたので黙認していましたが、突然、所有時効（20数年居住）を
言い出して、家の権利を手に入れました。このとき地代をいただく契約をしましたが、
5年で途切れ、あと空き家のまま30年が過ぎました。

子孫を探るにも多大な費用がかかりますので、困惑しているしだいです。
早く取り壊して農地に変えたいのですが、勝手には手をつけらないと聞いています。

30年も空き屋のまま放置された家屋にも、借家権や地上権が存在するのでしょうか？

□■アドバイス

川村行政法務事務所　川村淳と申します。
事案の物件について、お申し出のような処理方法が宜しいのかは、
これだけの情報では判断できかねる面もありますが、
相手はご親戚でいらっしゃるのに、現在の相続権者がお分かりにならないですか？
もし宜しければ、私どもに直接より詳細にご相談いただければ、
よりよいアドバイスは可能かも知れません。
また子孫の特定も年数からさほどの費用は掛からないと思われるのですが、
こちらについてもご依頼いただけます。
お住まいがどちらか存じませんが、全国対応可能です。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

■□相談者より

お聞きしたいのは、
　　「30年も空き家で地代などの支払いもなく放置された家屋に
　　　借地権や地上権がそのまま存在するかどうか」です。

無ければ勝手に壊せるので費用を掛けて
権利人を探す必要もないのでは…と思っただけです。

時効の要件は
「法に安住するものは助けない」、「現任主義」、「過去は清算」
とのことですので、ひょっとしたらもう勝手に壊しても良いのでは…
と思っただけです。この辺はいかがなものでしょうか。
なにぶん素人なのでよろしくお願いいたします。

□■アドバイス:２

遅くなりましたが、再度の御相談の内容であれば、そうした行為は
後々トラブル発生の可能性が高いわけで、責任問題もある訳ですから、
現地や資料等を調査も無しに無料で回答するプロはいないでしょう。
ましてや公開のインターネット上ですから。地元の専門家に相談されるべきかと存じます。

相談内容　

東京都の建築条令で、路地状敷地にはアパートなどの
特種建築物を建てることはできないとの条文があります。
路地状敷地の定義とは、そもそも何なのでしょうか？
路地状部分の幅が10m以上で接道しておれば、
アパートの建築は可能なのでしょうか？
また、L字型の敷地でも同様の制限がでてくるのでしょうか？

□■アドバイス

この条例は、外階段をつけた形式の共同住宅等を規制する物です。
階段を各室の部屋内にとった重曹長屋式アパートか、
従来の長屋式（メゾネットタイプ）の借家であれば建築は可能なはずです。

重曹長屋式アパートは大東建託・セキスイハウスが商品としては
豊富に持っています。変形土地であれば、ハウスメーカの商品よりも、
アパマンショップホームプランナーのデザイナーアパートが良いかもしれません。
ご参考下さい。

（アート不動産・吉田宏さん）

■□相談者より

吉田様、早速のアドバイス有り難うございました。
　整理すると、

　　・重層長屋方式であれば、一般の住宅と同様に2mの接道条件で建築は可能。
　　・外階段方式の共同住宅だと**mの接道（**mは路地状部分の長さによって
　　　変わってくる）で建築は可能。

　と言うことで宜しいでしょうか？

その場合、**m部分はどのように解釈すれば宜しいでしょうか？
4m以上とか10m以上とか様々な意見があるのですが…。

□■アドバイス:２

この制限は、万一火災等災害が起きた場合、道路が狭いと
緊急車両や消防車が入らないなど、救助・消火活動が遅れて
被害が大きくなる可能性があるためです。
様々な意見というのは敷地の現況により判断が異なるためでもあります。
従って、実際の敷地の資料を持参のうえ最寄りの役所（建築課等）で、
建築の事前相談をされてみてはいかがですか。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、ご回答有り難うございました。
ご助言の通り、確認してみます。

相談内容　

はじめて相談させていただきます。
「他人の土地でも10年間何らかの使用を続けていれば自分の土地にできる」
という話を聞きました。これは本当でしょうか。
例えば、遠く離れた自分の所有地に、隣地の人が10年間花や野菜を作り続けたり、
ゴミを日常的に燃やしていたりした場合、自分は所有権を消失してしまうのでしょうか。
教えていただきたくお願いいたします。

□■アドバイス

民法の取得時効といわれるものです。
インターネット上に沢山解説されています。
例えば、不動産流通研究所さんの下記サイトでも「取得時効」を
やさしく解説してあります。
　　
http://www.re-words.net/

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者　香川文人さん）

■□相談者より

早々にご回答いただきありがとうございました。
紹介されたホームページもよく見て、きちんとした対応をしたいと思います。
ありがとうございました。

□■アドバイス:２

時効により権利が自動的に消失する訳ではありません（消滅時効）。
時効により他人があなたの土地の権利を得ることにより、
権利を失うということになります（相手方の取得時効）。

まず重要なのは、相手がその土地を所有する意思があることです。
その土地を占有して使っていることは、時効の開始条件ではありません。
塀や囲いなどをして他人が入れないようにするなど明らかに
所有の意思がある場合にそこから時効が始まります。

ただし、他人のものだと知っていた場合（悪意）、取得時効は20年です。
思いこみなどで自分のものだと思っていた場合（善意）が10年です。
そして、取得時効は必ず時効の援用をしなければ権利を得ることはできません。
占有者が時効による権利を主張（時効の援用）して
裁判の判決を得なければいけません。

賃貸契約をした場合は、占有しても相手には所有権はありません。
借りるという行為は、貸し主に所有権がある状態で占有だけしているからです。
無償の賃貸契約でも同じです。

簡単にざっと書きましたが、ケースバイケースで判断が違ってくるかも
知れませんので、時効の考え方だけを解説しておきます。

（西日本地所 ・山本秀樹さん）

■□相談者より

ご回答いただきありがとうございました。
大変参考になりました。
さっそく隣地の方ときちんとしたお話をしたいと思います。
ありがとうございました。

相談内容　

駐車場の車留めは鉄ポールで地下（土）に埋めて固定してあります。
借りた当初からポールの緩みのようなことは感じていましたが、
それが段々土から上がってきて、車留めのポールが車体に当たるようになってしまい、
ナンバープレートの下あたりが軽くへこんでしまいました。
こういった場合、自己責任になるのでしょうか。
他のスペースを借りている方たちの車留めはなんの不備もなく、
私の所だけしっかり地中にポールがはまっていなかったので、
不動産屋側の不備もあるのではないでしょうか。
その辺りを確認したいので是非返答を宜しくお願いします。

□■アドバイス

駐車場を管理している会社（不動産会社？）に
事情を話して善処してもらうことだと思います。
このようなケースの一般的な処理は決まっていないでしょう。
状況はそれぞれ違うでしょうから、常識的な処理になると思います。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

相談内容　

借りている駐車場の場所が角の家の塀に囲まれているため、
ごみがたまりやすくなっています。
管理会社に掃除の責任はあるのでしょうか？
ご回答よろしくお願いします。

□■アドバイス

管理会社が清掃すると思います。
ただ、状況を知らないのでしょう。教えて上げてください。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）