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北海道の冬季特約について

相談内容 

今春にアパートを賃貸契約し、都合のため今月で退去の手続きをしたものです。
その際契約内容を確認したら、冬季特約という(北海道です)条項があって、
   ・敷金が2年以内の退去で戻ってこない
   ・この冬季特約で11月~2月の間に退去した場合には、
    更に1ヶ月分の家賃を支払わなければならない
という内容だったのです。
このような偏務契約というのでしょうか? 不当ではないでしょうか?

それとこの契約を結ぶ際に、この冬季特約について特段説明がなかったので
(不動産仲介業者の当時の担当者は退職のため、当時の内容について
 確認できないから契約書でしか判断できないらしいようですが)、
こちらに支払う義務はないとして現在主張しているのですが、
契約書に印があるとして平行線をたどっております。
一般的にこのような状況であれば、仕方なく契約通り支払うことになるのでしょうか?




□■アドバイス

行政書士 川村淳です。御相談の件に関して、
冬季特約とは北海道の賃貸市場における商慣習かと思いますが、
契約時の詳細な状況、書面記載の具体的内容がわかりませんが、
こうした商慣習自体が不当ということは、少なくとも無いものと思われます。
仰る「偏務契約?」とは私も耳にした事は無いのですが、
もし片務契約の事であれば、それは
 「一方だけが給付義務を負い、相手がこれに対応する義務を負わない契約、
  または、当事者双方の債務が対価的意義をもたない契約」
を意味しますので、これにはあたりません。

基本的に契約書上で条文に盛り込まれているのであれば、
その冬季特約に関する契約条項も有効と判断されます。これについては
やはり相談者さんが契約書面に捺印前に良く確認されるべきでした。
捺印時無理に急がせて契約書内容を確認する暇を与えなかったなど
特段の事情が無い限りは、支払義務を免れない可能性は有りましょう。

後は契約当時の状況で、相談者さんが内容を確認できなかった
やむを得ない事情でもあれば、それを事由に減額交渉されるなどの
方法になるかと思われますが、私は不動産業者ではありませんが、
御地ではほぼ常識的な商慣習と思われますので、
難儀される可能性は高いのでは無いかと予測せざるを得ないですね。

(川村行政法務事務所・川村淳さん)




□■アドバイス:2

北海道にそのような特殊契約があるのは知りませんでした。
しかし、地域特有の特約があってもおかしくないと思います。
契約書にそのような条項があったのなら、それを認めて契約したことになりますから、
契約書を遵守することになると思います。
いずれにせよ、疑問があれば不動産団体か相談を受け付けるところ
(NPOなどがあるのでは?)に、このような条項が
北海道では一般的なのか確認するのもよいと思います。

(Century21ホームネット・佐藤倶之さん)




■□相談者より

佐藤倶之さん、Kawamura Officeさん、ありがとうございました。

一応、業者の方からは、その分について折半というようなニュアンスで
回答がだされそうな気配で有りまして、私どもの方にも
それを確認していなかったのには非があったと認識しております。

ただ、そのような特殊な説明がなされなかったというのは、
やはり不当(いくら契約書上にあっても…)と思い、交渉したいと思います。
ただ、それを(説明がなかったこと)証明する術が全くない状況なので、
たとえ裁判をしたとしても、こちらが負けということになるということですね。
本当にありがとうございます。結論が出た段階でご報告致します。

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【Fudosan.JP】 不動産相談「冬季特約」 ・この冬季特約で11月〜2月の間に退去した場合には、更に1ヶ月分の家賃を支払わなければならない http://fudosan.2525.net/2006/08/post_b75d.html 北海道って、こんなのあるんだ! いや、全く、知りませんでした。 北海道の賃貸物件... [続きを読む]

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