【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　

はじめまして。早速ですが、ご相談いたします。
昨年姉名義で、家と土地を購入し、姉世帯（姉と子供の2人）と、
母世帯（母のみ）の2世帯ということで生活をしていました。

ところが、今年に入り姉が引越すこととなり、母1人にできないため、
入れ替わりでその家に私がはいることとなりました（母を扶養にするつもりです）。
　　
そこで土地と建物の名義を姉から私に移し、借入金も引き継ごうと思うのですが、
この場合も姉との間に売買契約書などを交わすんでしょうか？
どのような手順で変更手続きをするのか、また、その場合の経費、
その後の税金などわからない事だらけで困っています。

姉の引越しもせまっているのであせるばかりです。
ぜひ、ご教授ください。よろしくおねがいいたします。

□■アドバイス：１

財産が移動する場合は原因がございます。
例えば、相続・贈与・売買などです。今回の場合は贈与又は売買と考えられます。

贈与の場合ですが、借入金を合せて贈与しますので、負担付贈与となります。
不動産の評価と借入金との差によっては贈与税の対象となります。

売買の場合は、
不動産を売却する売主は売却時の価格から取得時の価格を差引いて、
譲渡益（利益）が発生すれば不動産譲渡所得の対象となります。
マイホームの売却については譲渡益3,000万円までの控除がありますが、
兄弟に売却する場合は適用されないことがありますので、
詳しくは最寄りの税務署又は税理士にご確認下さい。

また、借入金を引き継ぐ（債務者の変更）とのことですが、
可能かどうか金融機関に確認をされることをお薦めいたします。

費用は、贈与の場合は所有権移転と借入金の債務者の変更登記費用が必要です。
売買の場合も同様ですが、売買契約書作成時に収入印紙代が加算されます。
さらに住宅ローンを新たに借入れする場合、事務手数料、収入印紙代、
保証料、火災保険料、抵当権設定料等が必要です。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

□■アドバイス：２

金銭の受け渡しが無ければ売買契約書はいらないと思います。
資産価値にもよりますが、
贈与の場合は資産の算定金額に贈与税がかかるものと思われます。
借金の金額にもよりますが、
引き継ぐのであれば、安くても売買契約を結んだ方が有利な場合があります。
名義変更をするんであれば、
金融機関の承諾や色々手続きも出てくると思います。
姉の代りと言っても、土地や家の変更は大変なものと思います。
専門家に相談することお勧めします。市や県の相談に行くことも良いと思います。

（天理不動産流通・金城豊治さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。金融機関に問い合わせたところ、
借入れは姉のものをそのまま引き継げそうです
（ただし、収入が足りないため、多少一括返済が必要ですが…）。
贈与か売買とのことでしたが、贈与（3,000万以内）にできたらとおもいます。
お二人のご意見はとてもわかりやすく、参考になりました。ありがとうございました。

相談内容　　

はじめまして。現在、2年契約の賃貸に友人と同居しています。
2月で1年になります。契約者は友人で、私は同居人というカタチになっています。

しかし、契約者である友人が、実家の事情で急遽部屋を出る事になりました。
私はこのまま更新（2006年2月）まで住んでいたいのですが、
1人で家賃等生活を維持していけません。

そこで新たな同居人をと考えているのですが、質問です。
　　・同居人から契約者への変更は可能か、また必要なのか？
　　・更新迄の1年限定で新たな同居人と住む事は可能なのか？
　　・同居人が住んでいても、契約者が不在では、又貸になってしまうのでしょうか？

いきなりのことで戸惑っています。どうかよろしくおねがいします。

□■アドバイス

まず、お手元の建物賃貸借契約書をよくお読み下さい。
契約書に従う事が基本です。契約書には下記についてどう記載されていますか？
　　　1.家賃は誰が払うのですか？
　　　2.入居できる方は誰ですか？
　　　3.入居者以外の第三者が入居しても良いと記載されていますか？

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

■□相談者より

契約書をよく読み返し、大家さんにも確認を取ります。
それでもまだ解らない事あればまた、書き込ませてもらいます。
ありがとうございました。

相談内容　

こんにちは、初めて投稿します。
私は1人暮らしで1Ｋのアパートに住んでいます。
駐車場も1台分借りているのですが、入居時に、それとは別に
アパートに住む者の来客用として1台誰でもとめることのできる駐車場
があることを聞きました。
実際利用している人は限られますが、私も来客時に使用していたら、
ある日、無断駐車禁止という張り紙を不動産屋から受け、
電話をして入居時のことも聞き返しました。

不動産屋側は初めは私の電話に対し、無断駐車をせめてきたのに、
入居時の約束を言い出すと、奥の車が出ずらいと言われました。
次に停めるときは不動産屋の営業時間内に電話をしろと言われました。
納得がいかなかったので、それなら自分と同じように他の住民にも
そのようにしてほしいと頼んだのです。すると、その時の従業員が
社長と決めてからまた連絡すると言ってきました。その時の電話は
それで終わったのですが、1週間経っても連絡はありませんでした。

その1週間はその駐車場にはとめませんでした。
その後たまたま客が来たので、2時間余り駐車していたら、
また張り紙をはられてしまいました。
私が先日電話をしたことに関しての返事もないし、
ナンバーも同じ客なのでうちの者と分かっているのに。

こういった場合、私は同じ内容をまた不動産側に言うべきでしょうか。
私は自分だけという状況にあまり納得がいきません。
でも、電話をすると喧嘩になりそうだし、自分の立場もあってためらっています。

長くなってすみません。読んでくれた方、ありがとうございます。
こういった知識がないうえ、一人暮らしなのでとても悩んでいます。
何かアドバイスがあったら教えてください。

□■アドバイス

私の意見は、
　　　・まず貼り紙をするのが不動産屋なら、
　　　　営業時間内のことだろうから電話はする。
　　　・許可でなく、連絡とする。
　　　・許可しないと言ったら、契約時の経緯を話す。
　　　・夜なら電話しなくても良い？
　　　・奥の「じゃまだ」と言う車の持ち主には、直接、契約上の権利と、
　　　　できるだけ端に避けて止める配慮を理解してもらう。
　　　・通りにくいのを協力してもらう。
　　
と言うようになさったらと思います。
全て関係者の人間関係から来ていますから。
駐車の車には、連絡先（携帯番号か部屋番号）の紙を、
見える位置において置くのはこれもマナーでしょう。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、ご意見ありがとうございます。
おっしゃる通り、全て人間関係からきているものだと思います。
私自身、どうしても突っ張ってしまって、自分ばかりが…
という考えになってしまうから駄目なのでしょうね。
相手を避けていないでぶつかるように努力します。

相談内容　

3月から入居予定で賃貸アパートの契約をしましたが、
一身上の都合でキャンセルしたいと思っています。
お金はまだ振り込んでいませんが、この場合キャンセルはできるでしょうか？　
またキャンセル料はかかりますか？

□■アドバイス

先方に聞いてみないと分かりません。
キャンセル料という取り決めがない場合、話し合いで決めるしかないのです。
もちろん、支払う義務があるとは言えませんが、
状況により発生した費用を負担するという話になるのではないでしょうか。

（西日本地所・山本秀樹さん）

相談内容　

某ハウスメーカーから土地の情報を頂きました。
土地に関しては「建築条件なし」でしたが、
その某ハウスメーカーの営業が私たちと合わなかったため、
他のハウスメーカーにお願いしようと思い、
その某ハウスメーカーに土地を紹介した不動産屋に、
他のメーカーで建てたい旨を言いました。
　　
すると、「他のハウスメーカーでの建築は出来ない」、
「土地が売れれば良いという問題ではない。そのハウスメーカーと付き合いもある」
と言うのですが、これって違法ではないのでしょうか。

□■アドバイス

業者としてはメーカーとのおつきあいも大切にしたいという所でしょうね。
買う方の都合もあるでしょうけど、売る方の都合もありますから、
契約は最終的に両者の合意になります。
表示のミスだとして、業法違反となっても、
業者が売らないと言うことはできると思います。
そこは別問題だと思います。

（西日本地所・山本秀樹さん）

相談内容　

土地の売却についての相談です。
対象地は有効宅地部分と路地状部分（未舗装）からなる袋地です。
問題は、隣接地所有者（個人）が対象地の路地状部分の
片隅を利用して、公道に出入りしていることです。
隣接地は前面道路に接面していない無道路地で、
対象地の路地状部分の片隅を介して前面道路に接面しています
（イメージが掴みにくいと思いますが、ご容赦下さい）。

隣接地所有者との間に、通行権等の契約や話し合いはありません。
今のところ、隣接地所有者は対象地の売却について知りません。
このような場合、土地を売却するに当たって注意しなければならない
事項があれば教えて下さい。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

通常でしたら、まず、隣接の方に買ってもらうように話をする方が、
後々問題が起きないように思います。
突然売却されたら驚くだろうし、買う意思があったとしたらなおさらです。
業者としては、新しい持ち主とのいさかいが起きないことを願います。
既に購入者が決まっているのか、隣地の個人との関係は良好なのか、
新しい所有者は隣地の通行を納得するのか、状況は分かりませんが、
法律だけではお互いの気持ちのうちは解決しません。
法律だけで話をしてしまうと、売るのは自由、通行も自由
（袋地から最短ルートを通って他人の土地を通行できる）となってしまいます。

（西日本地所・山本秀樹さん）

■□相談者より

山本様、アドバイスありがとうございます。売却先は特に決まっていないので、
まず、隣地所有者に売る意思のあることを表明すべきということですね。
対象地は数年の間、未利用のうえ、それ以前も他人に貸していたため、
隣地の方を良く知らないのですが、なるべくいさかいが起きないように
処分したいので、まず、話をしてみます。また何か新しい問題が起きれば、
相談させて頂くこともあるかもしれませんが、どうもありがとうございました。

相談内容　

賃貸マンションに住んでいます。
管理会社から更新料を払うように書類等が届きました。
2年ごと3月に更新なのですが、今年は払う年です。

この度分譲マンションを購入し引越しすることになりましたが、それが4月なのです。
更新月から1ヶ月だけの賃貸なので、更新料を免除、
あるいは月割りにしていただくことは可能でしょうか？家賃2ヶ月分なので、
かなり高額で、引越し等でお金がかかる時期でもあり、悩んでいます。

□■アドバイス

交渉次第ですね。契約の内容はもちろん約束事ですが、
事情によって変更したり、うち切ったりということはあります。
当然ですが、両者の合意があればどのような変更もできますし、
交渉の余地はあると思います。法律と言うよりは、お互いの信頼関係や
社会秩序の問題じゃないでしょうか。貸主と直接話しても良いかも知れませんが、
仲介業者を通じて交渉してもらうこともあります。

（西日本地所・山本秀樹さん）

相談内容　

初めて投稿します。不動産にお詳しい皆様からの
アドバイスをいただきたいと思います。

知り合いが飲食店を経営しており、そこそこ繁盛もしているのですが、
一身上の都合により急遽渡米することになりました。

店をたたむかどうか迷っているのですが、クローズ費用を概算したところ、
思ったより大きな費用がかかりそうだとのことです。
不動産も処理せねばならず、時間的な制約もあり、面倒があるようです。
また、家族経営ながらアルバイト・パートも多数おり、
できれば店を継続してあげたいと思っているようです。

ちょうどそこに、以前から脱サラして飲食店経営をしたいと
言っていた友人が、「その店なら是非譲って欲しい」と申し出ており、
経営者もその気を見せています。不動産も買ってもいいと言っています。

時間もないので出来ればあまり面倒なことはしたくなく、
手早く譲渡を済ませたいとのことですが、
何分本人も「美味い飯をつくる」以外は、あまり得意ではなく、
周囲に親しい専門家もおりません。どんな手続きがあるのか、
何を済ませればいいのか、何をケアしておかなくてはならないのか
等がまったく分からず手探り状態です。

飲食店の店舗売買に詳しい方がいらっしゃいましたら、
是非アドバイスをお願いします。

□■アドバイス

行政書士川村と申します。不動産屋さんの媒介を得るのであれば、
詳しくアドバイスをいただけると思いますが、
そうでなければ非常に大まかですが、

　　　1.売買価額の決定
　　　2.契約書作成と権利移転登記（名義変更）
　　　3.飲食店の新規営業許可：保健所関係
　　　　（深夜種類提供飲食店であれば加えて、
　　　　　風俗営業の届出：警察署生活安全課など：営業区域規制有）
　　
といったところではないでしょうか？
売買価額の決定などは不動産屋さんのアドバイスも宜しいですし、
精密には不動産鑑定士さんが望ましいのでしょう。

（川村行政法務事務所・川村さん）

相談内容　

落ち込んでいます。ちょっと聞いてください。
本日から大工さんの仕事はじめのはずだったのですが、
夕方、現場監督から、家庭の事情で担当の大工さんが入れなくなった
と連絡がありました。丁寧な大工さんで建て方から造作まで
一人でやってもらえる事になっていて、信頼しており、
しかも突然の話でとてもショックです。

現場監督が言うには、丁度建て方まで終わっており、
造作が得意な大工を手配するとのことですが、
途中で大工が替わっていい家が建つのでしょうか？
一人の大工に建ててもらえると思っており、
両親は年末に大工に心づけまで渡していただけにショックです。

地盤改良は失敗され、契約してから営業が3人も替わり
（1人は退社、1人は我が家の仕事は放棄していました）、
設計士もいいかげんで、日の当たらない家になり、
更にまた大工も替わるだなんて親には言えません
（現場に行けばすぐにバレるでしょうが…）。

本当に最初から最後まで人に恵まれない家作りになってしまい、
悔しくてたまりません。事件が起こる度に気持ちを切り替えて
やって行こうと思うのですが、またこのザマです。
どうしてこんな事になってしまうのでしょう…。

普通は1人の大工が同じ現場を通しで担当するのですよね？
大工が替わる事などよくあることなのでしょうか？

□■アドバイス

相談者さん、いろいろの経緯があって、心配でしょう。
でも、構造（建て方）大工と造作大工が違うのは良くあるし、
高級な建築現場では、あえてそうすることもありますから、
代わること自体に悲観的にならなくて良いです。
　　
問題は、本当に新しい大工さんが、造作が得意かですね。
年齢がどのくらいか、若ければ修行はどこの学校でしたかなどです。
床の間とか階段が苦も無く対応できる大工さんなら、良しとしましょう。

（一級建築士・インテリアプランナー・中尾正文さん）

相談内容　

建築中の家の躯体検査で問題が発生しました。メーカー建築で工法は2X6です。

2階床の水平チェックを行ったところ、2階主寝室の北側壁付近の床と
吹抜け付近の床で6mmの誤差が生じてしまいました。
部屋の幅は4ｍ位です。検査は不合格となりました。

原因として、1階の壁パネルと2階根太部品の組み合わせがよくなかったのか、
隙間があり、そのため2階の床が少し高くなってるとのことでした。
確かにその付近の1階壁の頭つなぎと2階根太に5mm程の隙間がありました。

　起きた理由として以下の原因を挙げていました。
　　　・工場でパネル組した弊害
　　　　（現場組みだと調整しながら組み立てられるが、パネルは微調整が難しい）
　　　・2X6の為、パネルの微調整が利きづらい
　　　　（2X4だと多少壁厚がうすいので調節しやすい）

2階から叩いて調整を試みましたが、うんともすんとも沈みませんでした。
他に考えられる理由はありますでしょうか？
対策として、自然に重みで沈むでしょうの回答だったのですが、
これで大丈夫なのでしょうか？　
建具の取り付けなのにも支障があるのではないでしょうか？
新築なのに床が傾いているなんて納得いきません。
説明が下手で分かりにくいかと思いますがアドバイスをお願いたします。

□■アドバイス

私の意見です。
4ｍに対して6ｍｍの傾きは重症ではないでしょう。
つまり、建具の収まりとか、生活上の不具合は生じないでしょう
と言う意味で、重症ではありません。
しかし、204とか206とかの違いで修正しずらいとの説明は、おかしいですね。
元にもどって組立て直せば直るのが解っていれば、直すべきです。
水平度の許容さから直さなくてよいとか、そのうち直るでしょうとかでなく、
施工不良は不良で、対応すべきと考えます。
相談者さん、この点を混ぜごちゃにせず、工事管理者に要求すべきでしょう。

（一級建築士・インテリアプランナー・中尾正文さん）

相談内容　

はじめまして。家賃の二重払いをしてしまい、返還はできないものかと
悩んでおります。どうかご知恵を貸して下さいますようお願いします。

現在、借家に住んでおりすが、競売により家主が変わりました。
前家主と新家主とに同じ月の家賃（同額）を支払いってしました。
前家主への家賃の支払い（先払い）は口座への自動振り込みでしたので、
競売後の1月分は自動で振り込まれました。
　　
新家主へは、仲介の不動産屋さんが、「競売後の家賃を新家主へ渡します」
といい、借家までとりにきたので支払いました。
この後に二重払いに気付き、新家主の不動産屋に、
家賃の返還は出来ないものかと、二重払いに気づいた当日に電話をしたら、
「こちらで前家主へ連絡をしますので安心下さい」ということでした。

しかし、その後は全然構ってもらえず、
逆に「自分たちで解決しろ！」と怒鳴られました。

前家主は競売の為、連絡先がわかりません。この場合、借り主としては、
どうすればよいのでしょうか？家賃の返還はできるのでしょうか？　
できるとすれば、どちらに返還請求すればいいのでしょうか？

□■アドバイス

行政書士の川村と申します。差押え、競売後の移転登記の日付など、
より詳細な状況を確認させていただく必要はあると思いますが、
基本的には前家主に対して不当利得返還請求をしていく形になるのでは
と推察しています。前家主さんの連絡先の調べ方も含めて、
ご相談に乗れるかもしれませんので、宜しければ、直接ご相談ください。

（川村行政法務事務所・川村さん）

相談内容　

こんにちは。先日、管理業者から更新の案内をいただいたのですが、
それには1万4千円分の家賃を値上することが書かれていました
（現在は5万3千です）。物価や地価などを考慮にいれても、
明らかにおかしな値段設定だと感じます。

正直なところ、その不当な賃料で暮らしていく余裕がないので、
どうにかしなければといった状態です。どうか、アドバイスをお願いします。

□■アドバイス

単純には、更新をするかしないかという選択になります。
不当な値上げだと感じても、最近の物価状況だけが考慮される訳では
ないと思います。例えば、ここ10年値上げしてなかったために
近隣の相場に併せた家賃設定ということもあります。
近隣の同様な物件の価格との比較もして、どれだけ不当かということを
家主と交渉するか、裁判で判決してもらう道もあります。

（西日本地所・山本秀樹さん）

相談内容　　

昨年11月に、賃貸マンションへ入居しました。
ハウスクリーニングはおざなりで、入居日に雨漏りするなど、
散々な物件＆管理会社だったのですが、
もう契約してしまったものだし…と諦めて生活していました。

そして最近、エアコンを取り付けようと
穴あけを検討したところ気づいたのですが、
どうやら壁がコンクリではないようなのです。

床も木の板一枚でその下（1階部分）は駐車場になっています。
契約書には「鉄筋コンクリート造」と記載されているのですが、
これは虚偽記載や違法建築などにならないのでしょうか？

また、もし該当するのであれば、家賃の値下げ交渉などは可能でしょうか？
ご教授いただけると幸いです。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

事実確認をしてからご相談いただかないと、ご返事は出来かねます。
先ずは、最寄りの法務局で建物の不動産登記簿を閲覧するか取得して、
構造を確認して下さい。鉄筋コンクリート造と登記されていれば、
主要構造部分が鉄筋コンクリートでしょう。
他の構造でしたら、不動産会社にそれ相応の対応を求めればいいでしょう。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より：２

すばやい回答、ありがとうございます。参考にさせていただきます。

　　> 事実確認をしてからご相談いただかないと、ご返事は出来かねます。
　　
了解しました。法務局にて確認しようと思います。
ただ、RC造の定義として
「鉄筋とコンクリートを組み合わせ、床・壁・柱を一体化させた建物構造」
と認識しているのですが、
床・壁に明らかに木材が使われているという状況
（特に床は木材のみ）はあり得るのでしょうか？
鉄骨、軽量鉄骨造ならば、主要部分以外に木材と言うのもわかるのですが…。
お忙しいところ何度も申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：２　

柱や梁は当然ながらRCですが、壁や床全てがRCとは限りません。
一部を柱だけの構造で1階部分を駐車場として作ることもありますし、
1階の床は木造と同じように木で出来ているRC造も沢山あります。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より：３

そうなのですか…。当方のＲＣ造に対する認識違いでした。
大変参考になりました。回答ありがとうございました。

相談内容　

田舎に住む両親の土地の買取の件について、ご相談させてください。
昭和39年から借りている土地で、40年間住んでおります。
家屋は持ち家です。土地の状況は、道路には面しておらず、
父の所有の土地を通らなければ出入りできません。道路側の土地は父の所有、
その奥の土地を借りて住居を建て住んでいるという状況です。

これまでたびたび買取の申し出をしていたのですが、
今までは地主さんの了承が得られず賃貸契約のままでしたが、
この度地主さんの事情で買取を依頼されてしまいました。

本来であれば、今となっては両親も年老いていることですし、
このまま賃貸を続けたいのですが、ご近所付き合いもあるので
無碍にもお断りできず、購入を検討しています。

このような状況ですと、借地権なども含めて、周辺の土地価格との兼ね合いで、
どの程度が適正価格になるのか、お教えいただけませんでしょうか？

ちなみに、最近、ごく近所に売り出された造成宅地は、1坪12、3万とのことですが、
地主さんからの買い取り依頼の際、最初1坪16，7万との提示があったそうです。

条件によっては、今住んでいる土地を買取らず、借地権だけを買い取ってもらい、
別の所有の土地に新たに家を建てることも選択肢の一つにしようかと
検討していますが、その場合、借地権とはどの程度になるものなのでしょうか？
現在、賃貸契約を結んでいる土地は86坪です。

また、なにぶんにも土地取引に関してまったくの素人ですので、
上記のような条件を反映した土地の適正価格を出してもらうためには、
どこにご相談申し上げればよいのか
（不動産鑑定士さん、宅地建物取引業者さん等）
合わせてお教えいただけると助かります。

どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

土地の価格（底地を含めて）はその地域独特のものです。
従って、不動産会社であれ、不動産鑑定士であれ、
全くその地域を知らないものが、簡単に価格を出すことは困難です。
最寄りの不動産鑑定士にご相談されることをお薦めいたします。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

ペット可物件を探して不動産屋さんに行き、
「このマンションはみんな犬を飼っているから」と、
分譲賃貸の物件を紹介され、そこに決めました。
　　
ペットがいるということで敷金を1ヶ月分多く支払い契約しましたが、
いざ引っ越してみると、隣の家から大家さんに苦情が行き、
管理組合からは早急な対処をといった手紙が届くといった始末です。
　　
こういう場合はどう対処すべきなのでしょうか？
引っ越すにもお金がありません。

□■アドバイス

以下は相談内容による個人的意見です。
不動産会社の重要事項説明違反又は虚偽説明の可能性が有ります。
契約の無効と支払った金員の返還を交渉してみてはいかがでしょうか。
先ずは、最寄りの都道府県庁住宅課にご相談いただくか、
消費者センターにご相談されることをお薦めいたします。
また、市区町村が開催している無料法律相談が有れば
それを利用されてみてはいかがでしょうか。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

埼玉県に築6年のマンションを保有しています。現在35歳です。
北海道への移住を考えており、マンション売却を考え、
不動産屋に相談したところ、抵当割で差額約500万円は必要との事です。
現金は持ち合わせておりません。ここを賃貸にしようかと思いましたが、
北海道で中古物件購入の選択肢もあるのではないかと考えました。
そこでお聞きしたいのですが、残債込みでの借換えが可能かどうか
教えていただきたく思います。ちなみに中古物件は一軒家を希望し、
1000万円以下の中古物件を模索中です。

□■アドバイス

北海道へ移住と言うことは、35才の転職でしょうか？

金融機関が住宅ローンの融資をする条件は、以下の通りです。

　　　1.勤続年数が規定年数以上（3年以上が多い）
　　　2.安定した所得が見込まれる方（サラリーマンや公務員がベター）
　　　3.自己資金が一定の割合以上有る方
　　　　（最近は自己資金が少なくても貸してくれる）
　　　4.物件の担保能力があること（土地と建物の評価が重要）
　　　5.一定以上の年収があり、規定の返済率以下の方

最近は買い替えで残債が残っても、一定金額以内なら
次の住宅ローンに加えて融資する金融機関も有りますが、
上記の条件に年収が600万円以上など、更に条件がプラスされます。
そのため、詳細は、金融機関のホームページなどで情報を入手し、
最寄りの金融機関にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

4年前に購入した土地家屋が、このたびの台風災害にて、
裏山の崩壊により半壊状態となりました。
幸い住宅金融公庫の保険でその修復はできるのですが、
山の復旧工事ができないことには家の修復もできず、放置状態であり、
山の持ち主も個人ということもあり、難航しております。

問題は、この土地が、やはり昭和51年の台風のときに
家屋全壊という同じ被害を受けた場所であったということです。
このことは近所の人たちから初めて聞かされ、いろいろ情報収集していくと、
どうもこの不動産屋は否定しますが、過去の災害については
知っていた可能性が十分考えられます。

このたび精神的な苦痛と告知義務違反、危険個所の規制などで、
不動産屋、行政（国、県、市）を相手取り訴訟を考えています。
方法と勝算はどうでしょうか。よろしくお願いします。

□■アドバイス

弁護士以外の第三者が法律判断は出来ませんので、
市区町村が開催している法律無料相談などをご利用いただくか、
最寄りの弁護士にご相談下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

北側斜線制限についてお聞きしたいです。
北側にベランダがあるマンションと無いマンションがあります。
制限の内容は違うのでしょうか？

□■アドバイス

斜線制限は用途地域や道路の幅員により異なります。
詳細については、最寄りの区市町の建築課などでお調べ下さい。
マンションのベランダについては、制限はもとより、
施主の都合や設計者の意図（デザイン）によります。

（アットホーム・香川文人さん）

不動産の契約について、アドバイスよろしくお願いいたします。
11月末にフリープランで契約したのですが、後日契約書の仕様書を見たところ、
どうもおかしいので、担当者に問い合わせました。すると、

　　「あの仕様書は他の物件の適当なやつを持ってきただけで本来のものとは違う。
　　　そんな細かいことを重箱の隅をつつくようなことをされては困る」
　　「これから建てながら決めてゆくので、そのようなものはない」

と言われました（その時は一応引き下がり、ローンの審査までは終りました）。

でも、日ごろから何かあるとすぐに怒り出す担当者とこれから相談しながら
家を建てることになるのですが、まともに相談しながらやってゆけるとは
とても思いません。ましてや仕様書もいいかげんなもので、
もちろん契約時には知らされておりません。

あとはローンの本申し込みの段階ですが、
仕様書を理由に契約の解除は出来ますでしょうか？　
いまからでもちゃんとした仕様書を請求できるのでしょうか？
とりあえず仕様書の不備で手付金の返却は求めていますが、
このこと自体も融資手続きを怠っていることになるのでしょうか？
　　
それともローン決定後でも、間取りなどでわざともめて3ヶ月引っ張って、
特約解除にもちこむことなどはできるのでしょうか？
ほとほとこの担当者には疲れました。どうかアドバイスお願いいたします。

□■アドバイス

フリープランの契約とはどんな契約なのでしょうか？

　　　1.土地を売買契約して建物を請負で契約するものでしょうか？
　　　　いわゆる建築条件付き土地売買契約のことです。

　　　2.未完成の土地建物の契約なのでしょうか？
　　　　建築確認申請（建築許可）が下りてから契約します。

1の場合、3ヶ月以内に建物の請負契約が成立しなければ、無条件解約できます。
2の場合、建築確認申請（建築許可）前に土地建物の契約をしていれば、
違法行為ですので、契約の解除が可能です。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

土地区画整備事業ということで開発された保留地があります。
しかし、この土地の所有権移転登記は、換地処分に伴う区画整備登記の完了後に
申請するということで、平成20年（多少計画が延びる可能性もあり）まで
登記できないのですが、このような土地を購入するにあったってリスクはありますか？
素人で、何もわからなくて、ご指導、アドバイスいただけないでしょうか？
お願いします。

□■アドバイス

どこも同じと考えますが、我が町でも区画整理により、土地を未登記のまま
取得し、マイホームを建築されましたが、特に問題は発生していません。
従って、直ぐに建物を建築されるとか、登記が出来るようになるまで、
転売の可能性が無ければ、リスクは低いと思われます。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

入居日を1週間前に控え、一身上の都合でキャンセルをすることになりました。
まだ契約書に捺印署名しておらず、契約が成立していませんでしたが、
不動産屋からは、入居日が間近で、消毒代・鍵交換代・壁紙補修代等を済ませて
しまっているためその費用を払ってもらわないといけなくなるといわれました。
やはり払わなくてはいけないのでしょうか？
ご多忙化とは存じますが教えていただきたいと思います。
どうぞよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

入居前で契約行為を一切していない（手付金の授受もない）場合は、
負担の必要はないと思われます。通常、消毒代・鍵交換代・壁紙補修代等は
家主が入居者のためにすることと考えられます。
ただし、貴方が入居を急ぐ等で特別に依頼した工事等が有れば
契約前であっても負担すべきと思います。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス:２

消毒代・鍵交換代・壁紙補修代等を済ませていると言っても、
それはあなたが入居するために特別したことではなく、
誰が入るにしてもしているものだと思います。
もし、あなたが特別に依頼した工事であれば負担は必要だと思います。
もちろん、事情を考慮して値引を交渉するのも良いでしょう。
もし、あなたが依頼した工事でないならば、
それは業者が勝手にしたことであって、負担が必要とは思えません。

　　（西日本地所・山本秀樹さん）