【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　

築35年強の一軒屋を賃貸しております。今回、賃借の更新4回目（2年更新）
になり、毎回1ヶ月分の更新料を支払い、敷金は支払っておりません。

古い家なので、窓・玄関がサッシではなく木製のもので昔のままです。
玄関の鍵も簡単なもので、いつ泥棒が侵入してもおかしくない状況にあります。
前回の更新時に不動産屋に相談したところ、敷金を払っていないので直せないと
のことでしたが、今回は直接、大屋さんに相談しようと思っております。

住宅占有部分ではないので、大家さんに支払い義務はあるのですよね？
これから交渉するのに知識不足の為、教えていただきたくメールいたしました。

□■アドバイス

支払の義務が生じるのは、使用目的（居住）のために
必要な補修をした場合や、価値が向上したときとされています（民法608条）。
ただ、話し合ってみないことには、お互いの見解に相違があるかも分かりません。

賃貸契約というのはお互いの信頼でなりたっていますので、
工事の必要性、工事費用の妥当性、それぞれの負担割合などで
合意ができないとトラブルになることもあります。
法律だけでなく、お互いの状況に応じた双方の対応が大事でしょう。

（西日本地所・山本さん）

相談内容　

従姉妹2名、実母、実兄、実妹と私の合計6名で所有している土地
（現在、実妹が家を建て居住中）を、この度、売買によって、
従姉妹2名の所有分を実妹に移転することにしました。

売買契約から名義の変更までのプロセス、その際のステップ毎に必要な書類、
名義変更後の手続き（税金など）について、大まかに知っておきたいのです。
教えていただけないでしょうか。

また、分筆登記している土地の売買は、
通常、路線価の6割～8割の値段という話を聞いた事があるんですが、
従姉妹達への売買代金の支払は、路線価の6割でOKなんでしょうか？

□■アドバイス

　売買の流れは、
　　　1.売買契約の締結
　　　2.売買代金の授受
　　　3.所有権移転登記
　　　4.確定申告
　　になります。

3月7日から不動産登記法が変わりました。トラブルを避けるため、
登記に必要な書類等は最寄りの司法書士にお尋ね下さい。
登記代は、登録免許税と司法書士への報酬と実費です
（登録免許税は土地の評価額の1％です）。

　　> 分筆登記している土地の売買は、通常、路線価の6割～8割
　　
そんな決まり事はありません。
路線価より価格が低いと、その差額は贈与と見なされる事があります。
最寄りの税務署、又は税理士に相談して下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

祖父母の建てた家なのですが、祖父が他界し、
祖母と私と妻の3人で住んでいます。
土地と建物の名義は、相続した父2分の1、
祖母から贈与してもらった私と妻で2分の1です。
希望として、このまま祖母と3人で暮らしたいので、
父の持分を買い取りたいのですが、
祖母が他界したら移り住む気のようで応じてくれません。
父との同居はしたくないので、どうしても買い取りたいのですが、無理ですよね？

□■アドバイス

家族内の問題で、法律や登記の方法等ではありませんね。
ねばり強くお父さんに交渉する位でしょう。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　　倒産

2001年に一戸建てを新築しました。
その時に土地、建物を販売した不動産会社が去年倒産しました。
10年保証の契約がありましたが、その保証はいったいどうなるのでしょうか。

□■アドバイス

10年保証の詳細が書いてありませんが、
保証書は手元にありますでしょうか？
その保証書の発行者は誰でしょうか？
もし、倒産した建築会社が発行したものでしたら、
既に倒産していますので、ただの紙切れです。
保証会社など第三者機関が発行した保証書でしたら、
その保証書を発行した会社にお尋ね下さい。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

はじめまして。宜しくお願いします。先日、建物を買ったのですが、
売主に不手際があったので、売買契約を解除しました。
ただ、不手際が発覚したのが所有権移転登記後だったので、
不動産取得税を支払う義務は私にあるということです。

不手際の内容は、重大な雨漏りを売主が隠していたことと、
二重契約が発覚したことです。売買契約解除のときは、
錯誤で所有権抹消登記を行い、元の形に戻しました。

この場合でも、私に不動産取得税を納税する義務があるのでしょうか？
私が納税義務を免れるとしたら、どういう場合でしょうか？
ご意見の程、よろしくお願い致します。

□■アドバイス

納税義務免除の方法があるように感じます。
県税事務所等で照会すれば、良い方法が見つかると思います。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

■□相談者より

回答どうもありがとうございました。
県税事務所に問い合わせたところ、次のような回答がありました。
　　
「所有権移転がなされているかどうか
（所有権移転の時期が契約書等でどのように書かれているか）
　をはっきりさせる必要がある。契約書等を持参の上で、
　売主と買主とが県税事務所に行って話し合うという形を取ってみてはどうか」

近日中に、売主と一緒に県税事務所に行く予定です。
本当にありがとうございました。

相談内容　

一戸建てを探していまして、町の小さな不動産屋さんに
物件を探していただいています。いつも定期的に物件を見せていただいて、
土日にはいろいろ見て回ってくれます。

とても親切だな、と思っているのですが、
ある日電柱にビラが貼ってあるのを見かけてしまって、
よくそういう会社はよくないと聞いたりするので、とっても不安になってしまいました。

ただでさえ何を信じていいのか分からない状態だったので、
すごく考えてしまっています。たいした問題じゃないのかもしれませんが、
すごく考えてしまって、そんなことは気にする必要がないのでしょうか？
よくあることなのでしょうか？

こんな質問で申し訳ないのですが、アドバイスいただきたいです。
ほんとに何を信じていいのか分かりません。よろしくお願いします。

□■アドバイス

残念ながら電柱にビラを貼る業者の中には信用出来ないところも
あるのは事実です。不動産業者はそれこそ星のごとくありますから、
それこそ信頼出来る業者もあれば怪しい業者もたくさんあり、
業者間ですら初めての業者と取引する際は慎重になります。

しかしビラを貼る業者のすべてが信用出来ない業者と決めつける必要はない
と思います。肝心なのは自分の目、耳で判断することです。
よくよく話をしてみて信頼できるかどうか判断してください。

心配なら信頼できる知人に一緒につきあって貰ったり、
近所の評判を聞いてみたらどうですか。一般的に地域に密着した業者
（お話にある町の小さな不動産屋さん）ほど怪しい噂が出ると
信用に関わってくるので、しっかり仕事をしてくれるかとは思いますが…。

（三菱地所・寺島さん）

■□相談者より

回答どうもありがとうございます。なんかほっとしました。
その不動産屋さんは個人的にはとても親切で、いろいろ教えてくださるし、
信頼できるかな…と思っていたのですが、
以前何件か大手の不動産の営業の人に嘘ばかり言われて、
もう人間不信ではないですが、今回もか…と思ってしまっていたのです。

そうですね。全部が全部悪いと思ってはだめですね。
自分できちんと見極めて見たいと思います。
どうもありがとうございました。

相談内容　
　
投稿者名：門田
当不動産相談センターご参加の方々には
宅兼業者の方が多いのではないだろうかと考え、
業法規定中の「業の定義」について質問したいと思います。
お答え頂ける方は是非ご意見をお聞かせ下さい。

　　■疑問とするところ（業法第2条1項2号）
　　　宅地若しくは建物（省略）の売買若しくは交換又は宅地若しくは
　　　建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で
　　　業として行うものをいう。

国土交通省不動産業課指導通達（平成16年2月27日最終改正）における
「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」、つまり本号にいう
「業として行う」とは宅地建物の取引を社会通念上、
事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、
その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われる
ものとするとの規定があり、以下にその判断基準が示されている訳です。

が、両者には意味するところに相違があり、
　　　1.如何様な行為が業となるのか
　　　2.如何様な場合に宅建業の免許が必要となるのか
についての疑義があります。

現実は　各特定行政庁ぼ判断がまちまちと思いますが、
それでは問題の先送りと考えております。
出来れば、ご教授頂ければ幸いに思います。

□■アドバイス

門田さまは、お詳しい立場の方と推量いたします。
私の宅建主任者としての経験から意見を言います。

一つは、よく言われている業務の繰り返し回数ですね。
1回か5回かは、行政庁ごとに、ご指摘のように違いがあるのでしょう。

私は、所有者自身の不動産を売る場合、または単に買う場合と、
仲介とは法の目的に照らして違うのではないかと考えています。
仲介の場合は原則、即業務でしょう。

ただ、別に仲介業者が居る場合で取引関係者が全てプロの場合は、
その話しを実質仲介しても、「紹介」とする事ができるかもしれません。
そして、社会通念以内の謝礼ならば。
でも、1％を超えての謝礼は、業務の見返りと考えるべきと思います。

つまり業の業たるポイントは、生活者（業者以外）を業務の相手としているか、
仲介料をもらうことを目的としているかです。
門田さまは当然そのために仕事としてされるのでしょうから、
1％を超える謝礼を受け取る目的で、2回以上継続して紹介行為をすれば、
業と考えるを法令遵守だと私は考えています。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

投稿者名：門田
中尾正文様、ご意見ありがとうございます。
問題と考えているのは、宅建業者以外の者が
相続により300坪の農地を取得し、宅建業者を介して100坪を分筆、
農地転用許可を停止条件として売却した場合、
残地200坪を同様に停止条件を付して売却することは、
業法にいう業となるのかどうか…ということなのです。
このことを国土交通省としての解釈指針により判断すると、
業とはならない様にも考えられますが…。
お考え頂ける方　ご意見をお聞かせ下さい。

相談内容　

新築から6ヵ月たっている物件が、最初の値段から随分安くなって
売り出されていました。値段は相場からいくと中古並みでした。

駅から15分と日当たりがいいので、購入したいと思ったのですが、
急がされたのと、ローンを組むのにたりない様なので、一旦断りました。
　　
しかし、気になっていたので、資金ぐりを考えつつ、
解らない事も調べておくため、法務省に行って登記をとりました。
乙の事項欄に抵当権設定とあり、責務者は売り主の建築会社で積権額は
価格の2倍でした。抵当権者は、○○ファイナンスとあり金融業者でした。

この物件は、購入してきちんとローンを払っても、建築会社がつぶれれば、
抵当にとられてしまうのでしょうか？この話は全然聞いてませんでした。
だまされそうになったのでしょうか？

それともこうゆう事は普通にあることで、
契約時に抹消登記をすればいいことなんですか？
銀行のローンはこの状態でも組めるのでしょうか？
やめたほうがいい物件なのですか？

このような説明を不動産業者は知っていたと思われますが、
6か月もたっていること、42条但し書き道路。で役所にもうしでないと
再建築ができないこと、そして買いたいと強く希望している事を理由に
安くしますと言って、最終価格からさらに280万値引いてきました。
5,580万円（土地のみ）、4,980万円（建物込み）、4,780万円、
4700万円と、下がったのです。

不動産の方で抵当権に入っている事は伝える義務がないのですか？
きちんと心配なく購入できるものなのでしょうか？
あきらめたほうが、無難なのでしょうか？
どうか教えてください。よろしくお願いします。

□■アドバイス

このような抵当の事項は、良くあります。もちろん、資金繰りや資産から
売り物件に設定しない方が良いのは決まっていますが、
建築側（この場合は売主）の都合と考えて、
買主としては、契約時に抵当権が抹消されれば問題はありません。
またローンも設定されます。

ここで一番問題なのは、
資金的に余裕のない建設会社が建てた住宅ですから、
欠陥がないかどうかをきちんと調べるべきです。

建築士の事前診断をされるようお勧めします。
もちろん、建築会社と無関係な建築士で、
診断費用は契約をなして払うこと。
こうすることは、先方に話すのは、事後とすること。
つまり物件（住宅）に問題があれば、買わない。
無ければ安く交渉してきちんと正しい手続きの上買う。

手続きの信頼のために、相談者さん側の立会いを用意することです。
立会い者とは、司法書士がベスト。

繰り返しますが、先方の書士ではだめですよ。
抵当のことは、ままあることですから、
このこと自体に躊躇することはありません。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

アドバイスありがとうございます。とても参考になります。
不動産屋には、
　「契約時に抵当権が同時抹消されます。もし同時期に抹消されなかったら、
　　資格はく奪になって詐欺行為になってしまうので、
　　信頼問題になりますから、絶対に大丈夫です」
と断言されました。

大手なのでその辺は信頼できるかなと思いますが、そ
れでも司法書士はこちらで頼まないとだめでしょうか？

ご指摘いただいたように、確かに、余裕のない建設会社が建てた住宅だとは、
思います。市役所にいったら工事検査済み書も出されてませんでした。
一級建築士に知り合いがいるので、施工図面、基礎の図面を見てもらいながら、
確認していただくことになりました。

用水路（水は枯れている）がすぐ前にあって高低差があるので、
地盤に対してきちんとたててあるかが、一番心配です。
それまでは手付けもうたないつもりです。
もう建てられているものに対して、施工、基礎図面で実際見て
どれだけ解るかは難しい問題かと思います。

契約時になにか条件をつけたほうがいいでしょうか？
本当に売り主はあせっているみたいで、
このままだと抵当権のとられてしまうらしく、
頭金をかなり多くつんでいて、登記も取っています。
あせっている事情も解っているので、交渉したら4,400万まで下げてきました。
しかし、200万まだ資金がたらないので、どこまで交渉できるか調整中です
（できれば、4,300まではいきたいのですが…）。

もうこれ以上下げると抵当分が割り当てられないので、
最終値と言われてます。欠陥がないか、きちんと建てているか、
正しい手続きができるかがおっしゃるとおりポイントだと思います。
またご相談するかと思いますが、よろしくお願い致します。

相談内容　

土地購入に伴う問題に悩んでいます。
購入予定の土地が山に隣接していまして、
地主からこちらの山も一緒に購入するように勧められています。
しかし、この山には、くずれているところもあり、
私どもはできることなら購入したくありません。

地主曰く、木々はまたのびるし（今回いちど木々を刈った）、
そうすれば家に日があたらなくなるから、
家の日照を障害保障できるよう山を買うべきとのことです。

しかし、山の木々が日照をさえぎる場合、
山の持ち主に木々の伐採を要求できるという話をききました。
そのことを地主さんに行ったら、そんな話は聞いたことがないとのことでした。
はたしてどちらが本当でしょうか。山の木々が日照をさえぎる場合、
山の持ち主は木を切る義務はしょうじますか。誰かお知恵をお貸しください。

□■アドバイス

私は、建築士ですが、専攻が林学です。知るところの意見を述べます。
まず、土地と立ち木は原則所有権が別です。
庭木は兎も角、山の広葉樹にしろ針葉樹にしろ、
山の土地の所有権に自動的に含まれるものではありません。
　　
よって、勝手に地主といえども伐採はできないのです。
もちろん、同じ所有者であれば、一見直ぐに対応されていると見えますが、
用材林の場合は、違うことが良くあります。
つまり、土地と木（高木＝価値のある木）は別物とお考え下さい。

まして、町の真ん中ならともかく、日照権を盾に、立派な他人の財産を
処分させることはできません。逆に土地でなく木だけを買う、
つまり隣の土地の木の伐採権を買うことはできます。
ただ、そう言う土地は、木より土地の方が安い場合もありますが…。

よって、無条件に伐採させる事ができるというのは、無しだと思います。
もちろん、境界越境などの場合は別でしょうがね。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　　

賃貸マンションの解約通知を、入居時契約した不動産屋さんにしたところ、
「大家さんの都合で管理会社が変わり、大家さんの連絡先もわからない」
と言われました。
教えられた不動産屋さんに連絡をしたところ、
「今は仲介を請け負っているだけで管理はしていないので、
　契約の仲介をした業者に聞いて欲しい」
と、たらいまわしになっています。
大家さんにも直接連絡がつかず、困っています。
どうしたらよいでしょうか。

□■アドバイス

やはり当初契約を仲介した不動産会社に問い合わせるのが一番だと思います。
あと一度法務局で登記簿謄本などを調べて、
現在の建物の所有者（住所、指名）を確認してみてはいかがでしょうか。

（三菱地所・寺島さん）

■□相談者より

ありがとうございます。法務局とかなれていないのですが、
仲介してくれた不動産屋さんに、なんとかしてくださいと
強くいえるものでしょうか。法務局でしらべてもらったりとか、
敷金の返金とか責任は問えますか？

□■アドバイス：２　

通常の不動産屋であれば、対応はしてくれるものと思います。
契約当初に手数料を支払っているのですから。
　　
なお、法務局の調査（現在の建物所有者の調査）は、
ご自身でも簡単に出来ます
（管轄の出張所をHPなどで調べてやられても良いと思います）。
事情を話せば、法務局で相談に乗ってくれると思います。
但し、敷金返還の責任などを業者に帰するのは筋違いかと思われます。
あくまでも業者を通じて貸し主に請求する内容です。

（三菱地所・寺島さん）

相談内容　

現在、68年の定期借地権付のマンションの購入を検討しています。
郊外の大規模マンションで、購入予定の住戸は100平米ほどです。
立地・間取り・価格など自分の希望に合う物件なのですが、
一生住むとして自分たちが死んだ後どうなるのかという部分で悩んでいます。

今、35歳ですが、仮に48年後に自分が死んで、
残された家族が売りたいと思ったとき、築48年のマンション
（しかも20年後には解体される）ですから、売るのは難しいでしょうし、
賃貸にするといっても借り手が見つかるかどうか不安です。

その場合、残りの20年の間、月々の管理費・地代や固定資産税を、
自分たちの子供や孫が払っていくことになるのでしょうか。
相続を放棄することはできないのでしょうか。

□■アドバイス

まず権利残存期間に応じた取引の可能性ですが、一般論として
20年も期間が残っているのであれば十分取引は成立すると思います。
賃貸に出されるケースも想定されますが、
現実に借地期間20年の事業用定期借地権付き建物（ショッピングセンター等）が
ファンドなどに取引されたりしています。要は価格次第ということでしょう
（その分当初の分譲価格が安くなっていると思います）。

次に管理費、固定資産税などの費用ですが、
その時点で所有している人が当然負担することになります。
相続で所有権が移転されれば、相続人が負担することになります。

通常の分譲マンションでも50年も経過すると、
補修費、修繕費が相当かかるような事態になるでしょうし、
この点、定借マンションの方が不利になるのかは一慨に判断しにくいと思います。

また相続を放棄するかどうかは、あくまでも定期借地とは別問題であり、
他の資産（金融資産）等を含め放棄されるかどうかの判断となるでしょう。

（三菱地所・寺島さん）

相談内容　

どなたか、教えて下さい。賃貸アパートの契約をしました。
しかし事情により、入居前に解約することになりました。

質問は、お金がどれだけ戻ってくるかです。
契約書も正式に交わし、契約金、敷金礼金、1ヶ月分の家賃、保険等
全て支払い済みです。ただし、契約日は3月1日からとなっております。
鍵もまだもらっておりません。
契約書には解約は1ヶ月前に文書にて連絡となっております。

このような場合は、返金の内訳はどうなっているか判りません。
なにぶん、初めての契約と同時に速攻解約というような事態に陥っております。
宜しくお願いします。

□■アドバイス

賃貸契約が有効に成立していることを前提にすると、
契約条文を適用して、解約手続きが取られると考えられます。
「鍵もまだもらってない」とのことなので、
物件の引き渡しが済んでない状態ですので、
解約予告違反云々の場合の取り扱いについては、
返金額が多くなるように、まずは　相談することではないでしょうか。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

相談内容　

はじめまして。よろしくお願いします。これから一戸建てを購入するのですが、
嫁の親が現金で購入して、名義も親の名義にしますが、住むのは私の家族です。
でも贈与ではなく、金利こそ払いませんが、毎月返済していきます。
30年払いですが、それまでに親が亡くなれば、どうなるのでしょう。

そして、払い終わってから、名義を私にしようとおもっております。
ただ、これを他人から見たら、返済というより家賃を払ってるとしか
見られないのでは…と、不安に思っております。
　　
名義変更の際に贈与税、もしくは相続税がかかるのでは…と、悩んでおります。
どうすれば、誰が見ても返済になるように証明できるのでしょうか。
そして、税金が掛からないのでしょうか。どうかお教えください。

□■アドバイス

親子間現金の移動は贈与と見られる可能性があるように思います。
非課税で贈与出来る方法として考えられるのは、

　　　1.相続時精算課税制度
　　　2.非課税贈与税額の範囲で暦年贈与を行う
　　　3.親子間で金銭消費貸借契約を締結し、その都度の返済は銀行振込で行う

でしょうか。

その他の方法も考えられますが、取りあえず記述しました。
いずれの場合も、適用を受けるための条件等がありますので、
出来れば税務署で確認をして、実行して下さい。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

相談内容　　

こんばんは。どうぞよろしくお願いいたします。
実は私の実家の土地についてのトラブルなのですが、
私の亡くなった祖父は4人兄弟の末子で、
本家の跡を継いだ長男が病弱だつたために、父が本家の跡をとりました。

病弱の長男には生活能力がなかったため、父が本家に戻るまでの間、
次男が長男に生活費等のお金を貸してあげていたそうです。
　　
しかし、いつまでたっても次男にお金を返さない長男にしびれをきらし、
担保として長男名義の土地を次男名義に変えてしまいました。そして現在、
その土地には私の父親が自分名義で家を建て、40年間生活しております。

ところが先日、他界した次男の息子Aから電話があり、
土地の買取を求められました。役所で地価価格を閲覧した結果
470万の査定価格だったので、父が500万までしか払えないというと、
Aは憤慨し、「要求価格にしろ少ない。裁判するぞ」と言われました。

ちなみに固定資産税は40年間、父親が支払っています。そこで相談なのですが、
名義を父親にする為には、Aにいくら支払うのが妥当なのでしょうか？　
高額請求されたら拒む以外の対応はないでしょうか？
又、立ち退きを求められらどうしたらよいのでしょうか？
とても悩んでいます。アドバイスよろしくお願いいたします。

□■アドバイス

こんにちわ。土地上にお父様名義の建物があり、登記されていれば、
借地権割合で30％～90％の権利があります。
その土地の借地権割合を知る必要があります。

また法律では、時効取得の制度があります。
20年間、自分の物と思って（他人の物を）、
ずっと使い続けていた（占有と言います）人は、
その物の所有権を取得することができるというものです。
この制度は、継続した事実状態を尊重して、社会の法律関係の安定を図ると共に、
自分の物でありながら、他人が無断で占有しているのを見過ごしてきた者は
保護されないという趣旨なのです。

　　民法の条文（原文）は下記の通りです。
　　＜取得時効＞
　　　第162条（所有権の取得時効）
　　　　二十年間所有ノ意思ヲ以テ平穏且公然ニ他人ノ物ヲ占有シタル者ハ其所有権
　　　　ヲ取得ス
　　　　十年間所有ノ意思ヲ以テ平穏且公然ニ他人ノ不動産ヲ占有シタル者カ其占有
　　　　ノ始善意ニシテ且過失ナカリシトキハ其不動産ノ所有権ヲ取得ス

裁判をすれば、土地所有者（次男）の相続人が有利ではありません。
とは言っても、次男の方は長男にお金を貸しその返済に代えて
土地を取得したのですから、何も無しに時効取得で対抗することも、
身内同士では問題ありですよね。
　　
但し、評価額、実勢価格、路線価などを参考に話し合われたらよろしいですが、
1－借地権割合が上限だと思います。

私は、弁護士ではないので決定的なことは書きませんが、
以上のことで歩み寄りをされては如何ですか。

（丸善プランニング・善見育弘さん）

■□相談者より

この度はご回答を頂き感謝しております。アドバイスをご参考にさせて頂いて、
早期解決できるようにしたいと考えております。

相談内容　

駐車場にしている土地を持っていますが、
先日、建売業者さんから売ってほしいとのお電話があり、
金額（3,000万円）の折り合いがついたので、売買契約をしました。

この土地には銀行の抵当権がついているのですが、
そのことでご相談に乗っていただきたいのです。よろしくお願いいたします。

　　　1.決済は相手の司法書士事務所にて行う。
　　　2.決済金は借り入れの残金分（約2,000万円）を振り込み、
　　　　残りは小切手（700万円）で…との事（すでに手付金300万円は受領済み）。

以上のことをいわれたのですが、相手の司法書士事務所で行うにあたり、
銀行に連絡をしなければならないのですが、抵当権を抹消するのに必要な書類と、
借入金の残金を振り込みするタイミングなど、このような決済方法について
関連することについてアドバイスをお願いいたします。

□■アドバイス：１

相談者さん、不動産売買契約後の決済・登記・引き渡しについて、
特に決済・登記は同時履行を心がけたいものです。

なお、今回の場合は、抵当権抹消登記をも同時に履行する必要があるように
思います。従って、決済の場所については問題ないようですが、
決済金については「現金決済」とするのが良いのではないでしょうか。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

□■アドバイス：２　

門田さんの返信がありますが、相談者さんの疑問に一つ加えたいと思います。
それは、抵当をはずす書類を何時どこでもらうかですが、
融資銀行は、平気で金を先にもってこいとバカな事を言います。

スキミング事件の対応と同じように、銀行は本当に身勝手ですからね。
まず融資銀行に「どうすれば良いか」と聞いてください。実行できる範囲でね。
融資先の銀行の支店まで、関係者が出向けるなら、これで一見落着。
そうでない遠方などなら、交渉しないといけないのです。

つまり、よくある事なのに、行政も銀行も考えてないのが実情。
相談者さんの疑問は此処の辺と理解しました。銀行の司法書士なら、
銀行が信用しやすいから、もう一歩状況は打開します。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

先日、重要事項説明をうけ、手付金10万円を支払いました。

いきさつは、朝9：30から希望の場所の範囲の土地を見せてもらい、
1件目は急な坂の奥まったとことにある物件、
2件目は4方を目いっぱい他の家が建っていて、その真ん中空いてるところを紹介され、
3件目は駅徒歩30分（希望は20分以内）の、家の前は一方通行で、
途中墓地の横を通らないとその土地にたどり着けない場所でした。
この案内の途中で、その建設会社が建てた建物を車上から
見せてもらうこと10件くらいで、モデルルームもみせてもらいました。

そして、夕方4時くらいになり、昼食も食べず、
営業の方がイチオシという場所にやっと連れて行ってもらい、
見せてもらったところ、希望の場所からは沿線も市も違う場所の分譲地でした。
要するにその建設会社の分譲地でした。

私はテンションが下がってしまい、夫も同じでしたが、案内の中では
「希望の土地には予算が無いし、条件も悪くて買えない」という気になってしまい、
その分譲地では2人で相談しているところに、「早くしないと決まってしまう」とか、
「ここは環境もいいし、便利ですよ」、「早く早く」と言われ、
土地や立地条件は70％くらいの満足でしたが、
こんなものかという気になり、契約してしまいました。

手付けは持ち合わせが無いといったら、10万円でも良いということで、
銀行に連れて行ってもらいATMでおろして契約となったわけです。

当然、無知な私達にも落ち度は沢山あります。
が、なんとく2人とも満足度が低く、もしかしたらまだいいところあるかもしれないよね
という気になってしまい、たまたま見たチラシの会社に問い合わせたところ、
希望の場所と金額がありそうなんです。

長々と書いてしまいましたが、つまりは、契約したのを解除して、
また1から探したいのです。そうすると手付け解除しかないのでしょうか。

あと、相談窓口を検索したのですが、どうもヒットしないので、民間でも公共でも、
不動産相談窓口をご存知でしたら教えていただけないでしょうか。

□■アドバイス：１

川村行政法務事務所　行政書士の川村と申します。
詳しく当時の状況を伺わないと判断は難しいのですが、
公開の掲示板上では具体的なご相談には応じにくい部分もあり、
宜しければ、当事務所に直接ご相談下さい。

このサイトからおいでである事をお申し出頂ければ、
初回無料相談に対応させていただきます。

　　 http://www.houmu-center.biz/shouhisha/akutoku1.htm

　（川村行政法務事務所・川村さん）

□■アドバイス：２　

クーリングオフ制度が適用出来れば、解約出来るかも知れません。
その業者の所属する団体（例えば、宅建協会か行政機関）
へ相談すれば、如何でしょうか。
いずれにしても、緊急を要する事なので早急な対応が必要です。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

相談内容　

以下の契約書違反に対し、専属賃貸契約した業者に
問い合わせても取り合ってもらえません。

　　　・家賃の支払いが期日に無い
　　　・契約書に記載の同居人が住んでいない
　　　・保証金を分割にしたときにもらった念書の記載の日にちに振込みが無い
　　　・在職証明の電話番号が使われていない
　　　・保証人にも連絡取れない

どうしたらいいのでしょうか？　よろしくお願いします。

□■アドバイス

専属賃貸契約した業者が有免許業者であれば、監督官庁（例えば、所属する県）
に照会し、事実を告げれば解決方法が見つかるのではないでしょうか。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

■□相談者より

ありがとうございました。
専属契約を書面上で交わしていなかったので知らないと言われました。
営業の口車にうまく乗せられ、大変な目にあっています。
口約束では、どうすることも出来ないんでしょうか？

□■アドバイス：２　

契約書を書面で交わしておらず。口頭で契約して入居させたとは…。
大変な目に遭ってますね。通常は、紹介者が信用おける人であっても、
賃貸借契約書に保証人も付け交付した後、入居をして貰う訳ですが、
「口約束（口頭）」では、その契約内容が明確になっていませんので、
何が契約違反となり契約を解除出来るのか、
そして、明け渡しをする方法等が明確に出てきません。

しかし、口約束でも契約には代わりありません。
口約束で交わした内容を明確にするため、間に入って頂いた方に
確認を取りながら、且つ、その方にも解決策を一緒に考えて貰うことで、
その糸口を見つけることではないでしょうか。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

■□相談者より

ありがとうございました。なんとか頑張ってみます。

相談内容　

土地購入の際、地籍更正が必要とのことで、
買主（私）が費用負担をして地籍更正をしました。
ただ、肝心の隣地との境界杭がないので、聞いてみると、
「埋まってましたが、掘り起こして、ある事を確認しました」
との事でした。しかし、また埋めてしまったらしく、現在地表にでてません。
　　
業者は、ちゃんと登記してあるから大丈夫といいますが、釈然としないので、
「トラブルの元になるから、ちゃんと見えるように出してください」
というと、杭をうちなおすのにお金がかかるといいます。
　　
すでに地籍更正費用に40万円支払っているのに、
また支払うのはおかしいと思いますし、そもそも、
地籍更正とは隣地との境界をハッキリさせる（杭を見えるようにする）
ものではないのかと思うのですが、どうなんでしょうか？

□■アドバイス

地籍更正とは隣地との境界をハッキリさせる（杭を見えるようにする）もの
とのご認識ですが、境界をハッキリさせることと、
杭を見えるようにすることは、常識的には簡単に繋がりません。
ただ、杭があった事を確認できる「写真」を要求するのは、
契約書に明記がなくても、常識的な要求でしょう。
　　
よって、杭を確認して測量をなしたとの説明を、
合理的に信ずるには、「写真」を要求すべきです。
その提示なしには、契約(作業）を終了したとしなくて良いでしょう。
そもそも地籍更正自体、やらなくてはいけないとだれが言ったかすら、問題ですが…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

ご助言ありがとうございます。地籍更正の必要性は、
昔、売主が隣地と土地交換をしたらしく、
そのあとの地籍をハッキリさせるためだそうです。
当方がその支払いに応じたのは、その土地交換の結果、
登記上より取得できる土地面積が増えるが、売主は破産してしまい、
現金がなく、そのために土地を売ることになったという理由からです。
境界杭の件ですが、ご助言通り、写真を要求してみようと思います。

相談内容　

初めて投稿します。よろしくお願いします。
昨年、不動産登記法17条の地図作成のため、法務局で住宅の敷地の測量を行いました。
結果、隣地の敷地が約4坪ほど当方の敷地に食い込んでいるのが判明しました。
食い込んでいる敷地に隣家の建物（住宅）が架かっている状態です。
隣家の要望として、
　　　1.土地を売ってほしい
　　　2.賃貸契約を結びたい
のいずれかを希望してますが、
当方としては正規の土地面積にしたいのですが、この場合、
相手の住んでいる建物を移動・撤去・一部削る等の要求は出来るでしょうか。
さらに、賃貸契約を結んだ場合、相手に借地権が発生すると思いますが、
これについてもご教授お願いします。

□■アドバイス

まず、何時頃から、隣家が越境していたのか、土地は広さでなく、境界が優先です。
境界内の面積が「広さ」であって、初めから広さが担保されているのではありません。
ここを間違えると権利の主張や紛争がおきます。

境界も紛争の種ですが、境界が合意するなら、広さの紛争はありません。
また、すべからく不動産の管理は、所有者の責任であって、
長年にわたり、占拠されていても、排除を主張してこなかった場合は、
永久に所有権だけが担保されるとは言えません。
ここ数年のことなのか、ずっと昔からなのかによっても違います。
ただ、職権測量とのことなので、都心なのでしょうかね？

定期借地契約もありますよ。隣家の建築中に注意もしなかったとか、
自分の生活上に全く困らないのであれば、割譲拒否も根拠が弱くなることもあります。
それにしても、専門の弁護士さんに相談されるが良いかと思います。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

ご意見ありがとうございます。
専門家に相談してから対応していくことにします。

相談内容

実家の不動産の事でのご相談よろしくお願い致します。
実家に不動産に原野（杉の木・竹林）があり、近辺の家や学校から、
邪魔な部分を切って貰いたいとの苦情で、何度か始末をしています。

2年前に父が亡くなり母1人になりましたので、
このような面倒事から解放されたいのですが、宅地のみを相続して、
原野は相続放棄するという事はできるでしょうか？

始末の度に人を頼んで費用がかかりますので、年金暮らしの母に
負担が掛からなくしたいのです。父が亡くなってから不動産についてだけ、
まだ相続手続きをとっていない状況です。アドバイスよろしくお願い致します。

□■アドバイス

行政書士の川村と申します。ご相談の件に関してですが、
相続放棄とは家庭裁判所に申述する所謂「相続放棄」を
イメージされているのでしたら、元来一部の放棄はできません。

そもそも不動産についてだけ手続していないという事は、
預貯金等は処分されたのでは無いかと拝察致しますし、
その場合、既に単純承認とみなされておりますし、
また所定の熟慮期間3ヶ月の経過しておりますので、
既に相続放棄はできない状態ですね。

この場合、状況にもよりますが、売却なども不能なのでしょうから、
一度相続手続された後に、市町村や国への寄付ができないか
ご相談されてみては如何でしょうか？

　（川村行政法務事務所・川村さん）

■□相談者より

川村様、お返事ありがとうございます。ご意見通りに相続手続きをして、
寄付について役所に相談してみようかと思います。

相談内容　

住宅建設や道路拡張などの理由により、地主から立退きを要求されています。
祖父の代に借りた土地で、家は自分たちで建て、60年以上ずっと住んでいます。
面積は660平米です。1ヶ月ほど前に立ち退き料200万円でどうか
と話をもちかけられました。更地にするために家屋も解体せねばなりません。
両親も無職で、娘の私が収入源です。移転費用もかかるだろうし、
200万では少ないと思うのですが、この価格は妥当なのでしょうか？

□■アドバイス

借地関係に関しては借地法という法律に定められており、
基本的には地主さんより弱い立場である借地人を保護する
という趣旨のもとにいろいろと定められています。

借地関係はそれぞれの個別的な事情や人間関係、経緯のうえに成り立っている
ものですので、一概には言えませんが、法的に保護された借地人の方が
強い立場にあるというのが一般的な考え方です。

借地権の価格については、相続税路線価の借地権割合
（ホームページで閲覧出来ます）などを参考にされると
良いのではないかともいます。詳細は分からないので、
確定的なことは言えませんが、60年も住んできた土地ですから、
おっしゃるように立退料200万というのは少ないように思われます。

専門家に相談するなどした上で、
地主さんとよく話し合われると良いのではないでしょうか。

（中央不動産鑑定所・後閑洋之さん）

■□相談者より

お返事ありがとうございます。そうですね、近々不動産相談所などに
行ってみようかと思います。借地権価格というのは、
更地価格の70％ぐらいとかって、何かに載ってたんですけど、そうなんですか？
また、更地価格は地価公示や地価調査などを参考に考えてもよろしいのでしょうか？

相談内容　　

皆様、始めまして。住宅ローンのシミュレートを表計算ソフト（Excel）
で行っているのですが、1点疑問がございまして、
プロの方に助言を頂きたく、投稿させて頂きました。

先にお伺いしたいポイントを申し上げますと、
「ボーナス払い月が支払い開始の6ヶ月目未満のときの計算」です。

　　＜例＞
　　　利率　　　 : 2.2%
　　　支払期間　 : 30年
　　　ローン金額 : 総額 \1000万、うち \500万 がボーナス払い
　　　　　　　　　　※ボーナス払いは、1月と7月に発生するものとする

　この場合、ボーナス払いについては…、
　　　利率　　 : 1.1% （＝ 2.2% ÷ 2）
　　　返済回数 : 60回 （＝ 30年 × 2）
　　　支払額　 : \114,278 （＝ PMT（1.1%, 60, \500万））※Excel関数利用
　ですよね。

　ボーナス払い第1回目は、
　　　利息分　　 : \55,000 (＝ \500万 × 1.1%)
　　　元金返済分 : \59,278 (＝ \114,278 － \55,000)
　となりました。
　それを30回繰り返すことで、30回目には貸付残高が綺麗にゼロとなりました。

仮に「8月から返済開始」としたとき、
ボーナス払いは6ヶ月目であり、上記の通り計算することで
何も問題は感じませんでした（これをパターン1とします）。

私の疑問はここからです。もしきっちり6ヶ月目でなく、
「12月から返済開始」となると、ボーナス払いは2ヶ月目になります。
　　
このとき、ボーナス払い第1回目は、
　　　【疑問1】借り始めて半年経っていないが上記計算通りの利息がつくのか？

　その通り利息がつく場合、パターン1より4ヶ月ずれるだけですから、
　30回目の支払いも綺麗にいきます。【疑問1】がNGの場合、
　2か月分として利息を計算しないとならないのかなぁ…と思い、

　　　利息分 : 残金 × （年利 × 2ヶ月 ÷ 12）

　　で計算をし（これが正しいかどうか分かってません）、当てはめたところ、
　　第1回支払は、

　　　利息分　　 : \18,333（＝ \500万 × 0.366%）
　　　元金返済分 : \95,945（＝ \114,278 － \18,333）

　　となってしまいました。
　しかし、そのまま30回計算すると、30回目には明らかにおかしく、
　貸付の残高がマイナス（\-69,918）になってしまいました。

　　　【疑問2】ボーナス月の支払額も変わってくるのか、どう計算するものか？

　　説明不足・説明下手なところがあるかと思いますが、宜しくお願いします。
　　（根本的に勘違いをしている可能性も十分にあります。誠に恐縮ですが…）

また、こういった質問がこの場に適さない場合は、お手数ですが削除願います。
以上、宜しくお願いします。

□■アドバイス：１

住宅ローン計算ソフトの結果と実際の支払は金融機関により異なります。
お書きになっている例のとおり、月々が18,333円と計算されますが、
金融機関によっては月々の支払は18,300円と百円単位として
端数は別途に精算するところもあります。

アドバイスする側としてはボーナス払いは6ヶ月後として最大の支払額で
計算しないと、結果より実際の支払が多い場合はトラブルになります。

ベクターなどで住宅ローンのシミュレーションソフト（有料又は無料）を
ダウンロードしていただければ、ボーナス払いの支払時期により
利息計算をして支払額を正確に算出するものもあります。
ただし、実際の支払額は金融機関で確認をして下さい。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

■□相談者より

迅速かつ丁寧なご回答、ありがとうございます
（端数扱いに付いての助言もありがとうございます）。

最後にもう一つ教えて頂けないでしょうか。
正確に計算した場合は「\18,333」で正解とのことですが、
　ボーナス分の支払額は、
　　　>> 支払額　 : \114,278 （＝ PMT（1.1%, 60, \500万））
　では、計算が狂いますよね。

「返済し始めてちょうど6ヶ月目がボーナス月」でないケースでの
ボーナス分の支払額は、どのような式で求まりますか
（ちなみに、PMT関数でなく本来の公式も存じているのですが…）。
それともこの額が、金融金により異なる部分で、
それぞれに公式があるのでしょうか。以上、宜しくお願いします。

□■アドバイス：２　

前回の返事の書き方が間違っておりました。
例の計算の結果が正確として場合の出た数字と
金融機関での実際の支払額の違いを表現しただけです。
貴方の計算結果を検証していませんでした。

　　PMTを使った計算式で計算を検証した結果、
　　1,000万円（内ボーナス分500万円）を、年利2.2%で30年返済出計算すると、
　　　月々の返済は　 18,985円
　　　ボーナス返済は114,278円
　　でした。
従って計算結果が異なります。式に間違いが無いかもう一度お調べ下さい。
尚、PMT関数の利率というのは月利で計算します。

ご確認いただく方法として、弊社ホームページにフリーウェアで
資金計算アプリケーションを配付しています。
また、スプレッドシートの種類により関数の利用の仕方が異なります。
関数についての使用方法はここではなく、専門の窓口へお尋ね下さい。

（ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん）

■□相談者より

土曜日でありながら、素早いご返事ありがとうございました。
ご指摘・アドバイスを踏まえたいと思います。
取り急ぎ、お礼まで。以上です。