« 姉弟間の住居売買について | メイン | 借地の立退きと解体と移転について »

住宅ローンのボーナス払いに付いて

相談内容  

皆様、始めまして。住宅ローンのシミュレートを表計算ソフト(Excel)
で行っているのですが、1点疑問がございまして、
プロの方に助言を頂きたく、投稿させて頂きました。

先にお伺いしたいポイントを申し上げますと、
「ボーナス払い月が支払い開始の6ヶ月目未満のときの計算」です。

  <例>
   利率    : 2.2%
   支払期間  : 30年
   ローン金額 : 総額 \1000万、うち \500万 がボーナス払い
          ※ボーナス払いは、1月と7月に発生するものとする

 この場合、ボーナス払いについては…、
   利率   : 1.1% (= 2.2% ÷ 2)
   返済回数 : 60回 (= 30年 × 2)
   支払額  : \114,278 (= PMT(1.1%, 60, \500万))※Excel関数利用
 ですよね。

 ボーナス払い第1回目は、
   利息分   : \55,000 (= \500万 × 1.1%)
   元金返済分 : \59,278 (= \114,278 - \55,000)
 となりました。
 それを30回繰り返すことで、30回目には貸付残高が綺麗にゼロとなりました。

仮に「8月から返済開始」としたとき、
ボーナス払いは6ヶ月目であり、上記の通り計算することで
何も問題は感じませんでした(これをパターン1とします)。

私の疑問はここからです。もしきっちり6ヶ月目でなく、
「12月から返済開始」となると、ボーナス払いは2ヶ月目になります。
  
このとき、ボーナス払い第1回目は、
   【疑問1】借り始めて半年経っていないが上記計算通りの利息がつくのか?

 その通り利息がつく場合、パターン1より4ヶ月ずれるだけですから、
 30回目の支払いも綺麗にいきます。【疑問1】がNGの場合、
 2か月分として利息を計算しないとならないのかなぁ…と思い、

   利息分 : 残金 × (年利 × 2ヶ月 ÷ 12)

  で計算をし(これが正しいかどうか分かってません)、当てはめたところ、
  第1回支払は、

   利息分   : \18,333(= \500万 × 0.366%)
   元金返済分 : \95,945(= \114,278 - \18,333)

  となってしまいました。
 しかし、そのまま30回計算すると、30回目には明らかにおかしく、
 貸付の残高がマイナス(\-69,918)になってしまいました。


   【疑問2】ボーナス月の支払額も変わってくるのか、どう計算するものか?

  説明不足・説明下手なところがあるかと思いますが、宜しくお願いします。
  (根本的に勘違いをしている可能性も十分にあります。誠に恐縮ですが…)

また、こういった質問がこの場に適さない場合は、お手数ですが削除願います。
以上、宜しくお願いします。




□■アドバイス:1

住宅ローン計算ソフトの結果と実際の支払は金融機関により異なります。
お書きになっている例のとおり、月々が18,333円と計算されますが、
金融機関によっては月々の支払は18,300円と百円単位として
端数は別途に精算するところもあります。

アドバイスする側としてはボーナス払いは6ヶ月後として最大の支払額で
計算しないと、結果より実際の支払が多い場合はトラブルになります。

ベクターなどで住宅ローンのシミュレーションソフト(有料又は無料)を
ダウンロードしていただければ、ボーナス払いの支払時期により
利息計算をして支払額を正確に算出するものもあります。
ただし、実際の支払額は金融機関で確認をして下さい。

(ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん)




■□相談者より

迅速かつ丁寧なご回答、ありがとうございます
(端数扱いに付いての助言もありがとうございます)。

最後にもう一つ教えて頂けないでしょうか。
正確に計算した場合は「\18,333」で正解とのことですが、
 ボーナス分の支払額は、
   >> 支払額  : \114,278 (= PMT(1.1%, 60, \500万))
 では、計算が狂いますよね。

「返済し始めてちょうど6ヶ月目がボーナス月」でないケースでの
ボーナス分の支払額は、どのような式で求まりますか
(ちなみに、PMT関数でなく本来の公式も存じているのですが…)。
それともこの額が、金融金により異なる部分で、
それぞれに公式があるのでしょうか。以上、宜しくお願いします。




□■アドバイス:2 

前回の返事の書き方が間違っておりました。
例の計算の結果が正確として場合の出た数字と
金融機関での実際の支払額の違いを表現しただけです。
貴方の計算結果を検証していませんでした。

  PMTを使った計算式で計算を検証した結果、
  1,000万円(内ボーナス分500万円)を、年利2.2%で30年返済出計算すると、
   月々の返済は  18,985円
   ボーナス返済は114,278円
  でした。
従って計算結果が異なります。式に間違いが無いかもう一度お調べ下さい。
尚、PMT関数の利率というのは月利で計算します。

ご確認いただく方法として、弊社ホームページにフリーウェアで
資金計算アプリケーションを配付しています。
また、スプレッドシートの種類により関数の利用の仕方が異なります。
関数についての使用方法はここではなく、専門の窓口へお尋ね下さい。

(ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者・香川文人さん)




■□相談者より

土曜日でありながら、素早いご返事ありがとうございました。
ご指摘・アドバイスを踏まえたいと思います。
取り急ぎ、お礼まで。以上です。

トラックバック

このページのトラックバックURL:
http://app.dcnblog.jp/t/trackback/104620/6503709

住宅ローンのボーナス払いに付いてを参照しているブログ:

コメント

コメントを投稿

コメントは記事の投稿者が承認するまで表示されません。

不動産相談インデックす

  • http://fudosan.jp/
    新規相談受付は、上記から。

    ◆Fudosan.JPに、皆様から寄せられたご相談で、アドバイザーさんからご回答頂けた記事をまとめた、 不動産相談事例集です。 トラブルの未然防止、相談の解決に向けてお役に立てればと公開しています。 アドバイザーさんからのアドバイスを、大いにご参考ください。

    ◆右上の検索ボックスで、お調べになりたい言葉を記入し、検索するか、 右のカテゴリーの、「借りる」「貸す」「売る」「買う」「建てる」「資産」から、お探し下さい。

    ◆各記事に、コメント投稿による追加のご質問、ご相談は受け付けていません。こちらより、新規にご相談ください。

    ◆各記事に、アドバイスを投稿されたいアドバイザーさんは、こちらを参照の上、ご投稿ください。

    ◆毎日の、新着不動産相談は、⇒ 不動産相談.comへ。

トラブル事例集の検索

  • 調べたいキーワードを入力ください

カテゴリーリスト