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抵当権と値下げについて

相談内容 

新築から6ヵ月たっている物件が、最初の値段から随分安くなって
売り出されていました。値段は相場からいくと中古並みでした。

駅から15分と日当たりがいいので、購入したいと思ったのですが、
急がされたのと、ローンを組むのにたりない様なので、一旦断りました。
  
しかし、気になっていたので、資金ぐりを考えつつ、
解らない事も調べておくため、法務省に行って登記をとりました。
乙の事項欄に抵当権設定とあり、責務者は売り主の建築会社で積権額は
価格の2倍でした。抵当権者は、○○ファイナンスとあり金融業者でした。

この物件は、購入してきちんとローンを払っても、建築会社がつぶれれば、
抵当にとられてしまうのでしょうか?この話は全然聞いてませんでした。
だまされそうになったのでしょうか?

それともこうゆう事は普通にあることで、
契約時に抹消登記をすればいいことなんですか?
銀行のローンはこの状態でも組めるのでしょうか?
やめたほうがいい物件なのですか?

このような説明を不動産業者は知っていたと思われますが、
6か月もたっていること、42条但し書き道路。で役所にもうしでないと
再建築ができないこと、そして買いたいと強く希望している事を理由に
安くしますと言って、最終価格からさらに280万値引いてきました。
5,580万円(土地のみ)、4,980万円(建物込み)、4,780万円、
4700万円と、下がったのです。

不動産の方で抵当権に入っている事は伝える義務がないのですか?
きちんと心配なく購入できるものなのでしょうか?
あきらめたほうが、無難なのでしょうか?
どうか教えてください。よろしくお願いします。




□■アドバイス

このような抵当の事項は、良くあります。もちろん、資金繰りや資産から
売り物件に設定しない方が良いのは決まっていますが、
建築側(この場合は売主)の都合と考えて、
買主としては、契約時に抵当権が抹消されれば問題はありません。
またローンも設定されます。

ここで一番問題なのは、
資金的に余裕のない建設会社が建てた住宅ですから、
欠陥がないかどうかをきちんと調べるべきです。

建築士の事前診断をされるようお勧めします。
もちろん、建築会社と無関係な建築士で、
診断費用は契約をなして払うこと。
こうすることは、先方に話すのは、事後とすること。
つまり物件(住宅)に問題があれば、買わない。
無ければ安く交渉してきちんと正しい手続きの上買う。

手続きの信頼のために、相談者さん側の立会いを用意することです。
立会い者とは、司法書士がベスト。

繰り返しますが、先方の書士ではだめですよ。
抵当のことは、ままあることですから、
このこと自体に躊躇することはありません。


(グッドカラーステッション・中尾正文さん)




■□相談者より

アドバイスありがとうございます。とても参考になります。
不動産屋には、
 「契約時に抵当権が同時抹消されます。もし同時期に抹消されなかったら、
  資格はく奪になって詐欺行為になってしまうので、
  信頼問題になりますから、絶対に大丈夫です」
と断言されました。

大手なのでその辺は信頼できるかなと思いますが、そ
れでも司法書士はこちらで頼まないとだめでしょうか?

ご指摘いただいたように、確かに、余裕のない建設会社が建てた住宅だとは、
思います。市役所にいったら工事検査済み書も出されてませんでした。
一級建築士に知り合いがいるので、施工図面、基礎の図面を見てもらいながら、
確認していただくことになりました。

用水路(水は枯れている)がすぐ前にあって高低差があるので、
地盤に対してきちんとたててあるかが、一番心配です。
それまでは手付けもうたないつもりです。
もう建てられているものに対して、施工、基礎図面で実際見て
どれだけ解るかは難しい問題かと思います。

契約時になにか条件をつけたほうがいいでしょうか?
本当に売り主はあせっているみたいで、
このままだと抵当権のとられてしまうらしく、
頭金をかなり多くつんでいて、登記も取っています。
あせっている事情も解っているので、交渉したら4,400万まで下げてきました。
しかし、200万まだ資金がたらないので、どこまで交渉できるか調整中です
(できれば、4,300まではいきたいのですが…)。

もうこれ以上下げると抵当分が割り当てられないので、
最終値と言われてます。欠陥がないか、きちんと建てているか、
正しい手続きができるかがおっしゃるとおりポイントだと思います。
またご相談するかと思いますが、よろしくお願い致します。

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