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宅建業務の疑義について

相談内容 
 
投稿者名:門田
当不動産相談センターご参加の方々には
宅兼業者の方が多いのではないだろうかと考え、
業法規定中の「業の定義」について質問したいと思います。
お答え頂ける方は是非ご意見をお聞かせ下さい。

  ■疑問とするところ(業法第2条1項2号)
   宅地若しくは建物(省略)の売買若しくは交換又は宅地若しくは
   建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で
   業として行うものをいう。

国土交通省不動産業課指導通達(平成16年2月27日最終改正)における
「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」、つまり本号にいう
「業として行う」とは宅地建物の取引を社会通念上、
事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、
その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われる
ものとするとの規定があり、以下にその判断基準が示されている訳です。

が、両者には意味するところに相違があり、
   1.如何様な行為が業となるのか
   2.如何様な場合に宅建業の免許が必要となるのか
についての疑義があります。

現実は 各特定行政庁ぼ判断がまちまちと思いますが、
それでは問題の先送りと考えております。
出来れば、ご教授頂ければ幸いに思います。




□■アドバイス

門田さまは、お詳しい立場の方と推量いたします。
私の宅建主任者としての経験から意見を言います。

一つは、よく言われている業務の繰り返し回数ですね。
1回か5回かは、行政庁ごとに、ご指摘のように違いがあるのでしょう。

私は、所有者自身の不動産を売る場合、または単に買う場合と、
仲介とは法の目的に照らして違うのではないかと考えています。
仲介の場合は原則、即業務でしょう。

ただ、別に仲介業者が居る場合で取引関係者が全てプロの場合は、
その話しを実質仲介しても、「紹介」とする事ができるかもしれません。
そして、社会通念以内の謝礼ならば。
でも、1%を超えての謝礼は、業務の見返りと考えるべきと思います。

つまり業の業たるポイントは、生活者(業者以外)を業務の相手としているか、
仲介料をもらうことを目的としているかです。
門田さまは当然そのために仕事としてされるのでしょうから、
1%を超える謝礼を受け取る目的で、2回以上継続して紹介行為をすれば、
業と考えるを法令遵守だと私は考えています。

(グッドカラーステッション・中尾正文さん)




■□相談者より

投稿者名:門田
中尾正文様、ご意見ありがとうございます。
問題と考えているのは、宅建業者以外の者が
相続により300坪の農地を取得し、宅建業者を介して100坪を分筆、
農地転用許可を停止条件として売却した場合、
残地200坪を同様に停止条件を付して売却することは、
業法にいう業となるのかどうか…ということなのです。
このことを国土交通省としての解釈指針により判断すると、
業とはならない様にも考えられますが…。
お考え頂ける方 ご意見をお聞かせ下さい。

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宅地建物取引業法規定中の「業の定義」は
限定されない宅地建物の売買や交換又は貸借の代理や媒介を、不特定多数の者に対して、反復継続して行なうことと解釈されており、相続により300坪の農地を分割して売却する今回のような場合は、特定の土地を売り切ってしまえばそれで終了するため、反復継続とは言えず業法上の業には該当しません。
学生寮を営む大家さんが、直接入居者と賃貸借契約を締結することを繰り返しても、対象となる建物が特定される学生寮だけに限る場合は宅建免許が必要としないのと同じ見解です。

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