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土地の名義変更について

相談内容  

こんばんは。どうぞよろしくお願いいたします。
実は私の実家の土地についてのトラブルなのですが、
私の亡くなった祖父は4人兄弟の末子で、
本家の跡を継いだ長男が病弱だつたために、父が本家の跡をとりました。

病弱の長男には生活能力がなかったため、父が本家に戻るまでの間、
次男が長男に生活費等のお金を貸してあげていたそうです。
  
しかし、いつまでたっても次男にお金を返さない長男にしびれをきらし、
担保として長男名義の土地を次男名義に変えてしまいました。そして現在、
その土地には私の父親が自分名義で家を建て、40年間生活しております。

ところが先日、他界した次男の息子Aから電話があり、
土地の買取を求められました。役所で地価価格を閲覧した結果
470万の査定価格だったので、父が500万までしか払えないというと、
Aは憤慨し、「要求価格にしろ少ない。裁判するぞ」と言われました。

ちなみに固定資産税は40年間、父親が支払っています。そこで相談なのですが、
名義を父親にする為には、Aにいくら支払うのが妥当なのでしょうか? 
高額請求されたら拒む以外の対応はないでしょうか?
又、立ち退きを求められらどうしたらよいのでしょうか?
とても悩んでいます。アドバイスよろしくお願いいたします。




□■アドバイス

こんにちわ。土地上にお父様名義の建物があり、登記されていれば、
借地権割合で30%~90%の権利があります。
その土地の借地権割合を知る必要があります。

また法律では、時効取得の制度があります。
20年間、自分の物と思って(他人の物を)、
ずっと使い続けていた(占有と言います)人は、
その物の所有権を取得することができるというものです。
この制度は、継続した事実状態を尊重して、社会の法律関係の安定を図ると共に、
自分の物でありながら、他人が無断で占有しているのを見過ごしてきた者は
保護されないという趣旨なのです。

  民法の条文(原文)は下記の通りです。
  <取得時効>
   第162条(所有権の取得時効)
    二十年間所有ノ意思ヲ以テ平穏且公然ニ他人ノ物ヲ占有シタル者ハ其所有権
    ヲ取得ス
    十年間所有ノ意思ヲ以テ平穏且公然ニ他人ノ不動産ヲ占有シタル者カ其占有
    ノ始善意ニシテ且過失ナカリシトキハ其不動産ノ所有権ヲ取得ス

裁判をすれば、土地所有者(次男)の相続人が有利ではありません。
とは言っても、次男の方は長男にお金を貸しその返済に代えて
土地を取得したのですから、何も無しに時効取得で対抗することも、
身内同士では問題ありですよね。
  
但し、評価額、実勢価格、路線価などを参考に話し合われたらよろしいですが、
1-借地権割合が上限だと思います。

私は、弁護士ではないので決定的なことは書きませんが、
以上のことで歩み寄りをされては如何ですか。

(丸善プランニング・善見育弘さん)




■□相談者より

この度はご回答を頂き感謝しております。アドバイスをご参考にさせて頂いて、
早期解決できるようにしたいと考えております。

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