【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　

幹線道路沿いの土地面積20坪ほどのところを、
針灸整骨院用に事業用定期借地権で借りうけようと考えております。
一般的な月額賃料および差し入れ保証金額について、
どの様に考えればよいのでしょうか。
坪単価400,000円くらいが相場の土地です。

□■アドバイス

定期借地権の地代は、おおむね土地代の2％程度と言われることがあります。
但し、実際には需給関係や双方の状況により、
大きく異なるケースもかなりあります。

（三菱地所・寺島さん）

相談内容　

始めまして、宜しくお願い申し上げます。
建売の一戸建て（土地約5千万円、建物約2千万円の仲介物件）
を購入しようと、2月中旬、建売会社と契約し、300万円の手付金を支払いました。
その後、建売の会社と設計の打ち合わせを計3回行い、住宅ローンを借りる為、
銀行探し・ローンの組み方のシミュレーションを始めました。

しかし、住宅ローン返済のシミュレーションの結果、
返済に無理があると痛感、手付金放棄の形で、建売会社に解約を申し入れました。

その後、仲介業者から、
　「建売業者がすでに買主の為に動き出したので、今解約すれば、
　仲介業者への報酬（契約代金3％相当）、手付金とは別に、
　ほかの諸費用として、約500万円を多く払わなければならない」
と言われ、大きなショックを受けました。
ちなみに、建売会社の設計強度計算等はまだ終っておりません。

仲介業者への報酬、諸費用500万円を払わなければならないのでしょうか。
また、その理由、対処方法等をお教え下さいますよう、お願い申し上げます。
宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス

はじめに不動産を購入に際して資金計画をしますが、
貴方は資金計画をどの様にされたのか疑問を感じます。
多くの金融機関が住宅ローンのシュミレ－ションを
ホームページにて出来る昨今にも拘らず準備をされなっかたのですか？
（総額7千万の高額な物件なのに…）

　ご相談内容ですが、
　　　1.建売会社との事ですが、不動産業者では無いのですか？
　　　2.契約までに仲介業者の重要事項説明書の交付はありますか？
　　　3.契約時点で特約条項（住宅ロ-ンの融資不可での白紙解約）はありますか？

貴方の深刻な状況を考えますと、上記の点を踏まえて相手の
（建売会社若しくは仲介業者）加入する不動産協会の
無料相談所に相談された方がいいと思います。
なお、協会加入業者で無い場合でもアドバイスは頂けます。

（森田住販・森田さん）

□■アドバイス：２

300万円以上の心配は原則無いと私は思います。
契約書とかを見ないと確信できないとこがありますが、
契約書も公序良俗に反していれば、無効です。
ご相談内容が事実なら、場所や業者の名前に興味が沸きます。
このような業者って、居るのですね。
手付を打たれる前にご相談メールを頂きたかったですが…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

□■アドバイス：３

購入に際して、銀行借入が条件だったのではないのでしょうか。
万一、銀行融資が条件で売買契約を締結しているのであれば、
ローン特約付き売買契約であり、ローン契約不成立を条件として、
売買契約を解約出来るのではないでしょうか。
解除出来るとすれば、支払済みの手付金をも返金して貰えると思いますが…。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

■□相談者より

門田様、中尾様、モリタ様、ご回答頂き、心から感謝致します。
少し心強くなってきました。詳細借入返済計画を検討した結果、
銀行借入はもとより、売買契約の解約を決めました
（ローン契約不成立になるか、正直言って分かりません）。

自分の以下の主張は成立するのでしょうか？

　　1.請負契約の場合は工事に着工すれば履行の着手になる為、本件の場合、
　　　履行の着手の実態はありません（土地売買契約と同時に、
　　　建設請負契約書も交わされました）。

　　2.宅建業者が関与する不動産取引の場合には、引渡日（所有権移転登記日）を
　　　約定するので、特別の事情がない限り、約定した引渡日が履行日になります。
　　　よって、履行の着手の実態はないと言えます。

　　3.建売住宅の売主が負う売買契約による義務は何かといえば「完成した住宅」の
　　　引渡です。よって、現は住宅が完成しておらず、引渡しもされていない為、売
　　　主は義務を履行していません。

弁護士の方と相談したほうが良いかと思いますが、如何でしょうか。
どうか、助けて下さい。宜しくお願い申し上げます。

相談内容　

1年半前に賃貸物件を契約し、以降、飲食店を営業しています。
最近、店内のお客様用トイレのカギが壊れたので、
不動産屋経由で、大家に修理を依頼したところ、
その場で不動産屋に断られました。
曰く、「自分で修理しろ」とのことです。
これは妥当な回答でしょうか？納得がいきません。

□■アドバイス

店舗の場合は、多くの事例は、造作や設備が自前ですね。
今回の場合は、当然できたものを造作付きで借りられたのでしょうね。
その造作費用も家賃に含まれて居ますか？
維持管理の対象の設備などの一覧があれば別ですが、
契約時に何も説明が無かったとしたら、
原則借主の維持管理がありえると思いますが、
退去時の原状復帰の中身をよく聞いてください。

普通は、自分でなおすものは、退去時は壊れていても、
回復義務は無いことになると思います。原状とは、スケルトンを言うのか、
借りた時点の造作その物の状態を言うのかです。だとしても
造作などの経年変化による劣化償却は、家賃に含まれるべきだと思います。

先々も含めてよくお打ち合わせの上、
目先の鍵については柔軟な対応をお勧めします。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

中古物件を探しています。
市街地調整区域内に物件があったのですが、不動産屋さんは、
　「土地の評価額が低いので、ローンが組みにくいが、それ以外は
　自己資金あれば立替も可能で、問題ない」
といっています。

住宅は築10年で、十分に使用が出来そうなので、
住むには問題ないと思い、悩んでいます。メリットとデメリットを教えてください。

□■アドバイス

本当に建替えが可能か行政庁に必ず確認することです。
絶対に鵜呑みにしない事が大事だと思います。市街地区域に隣接していれば、
今はダメでも、近々大丈夫になる事もあります。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

今年の3月5日に引越しをしました。
テラスハウスの3DKの新築に、4年住んでおりました。
ひと月後、壁紙の張替えと、クリーニング代の請求の見積もりとして、
32万円の請求が来ました。

立会いは一応行いましたが、その時は不動産屋とリフォーム業者が来て、
私に細かい説明もなく、チェックをひたすら行っていました
（たぶん平米数を図っていたと思われます）。

壁紙の張替えの単価、及び、平米数に納得いかなかったので、
不動産屋に電話して、まず平米数の細かい内訳をくれと要求したところ、
時間が掛かりますと言われました。内訳をくれと言ってから2週間経っているので、
何を根拠に平米数を出しているのか不思議です。あと、張替えの単価も
私の知り合いの業者に聞いたところ、ずいぶんぼったくられていると言われました。

不動産屋に見積もりされた業者は高いので、
私の知り合いの業者に見積もりをさせてくれとお願いしたところ、
それは出来ませんと言われました。金額に納得していないので、
不動産屋に、「私は納得していませんので、リフォームはまだ行わないでください」
と、お願いしたところ、「次の入居者がいるので、それは出来ません」とのことでした。

いい加減な業者に納得してお金を払う気はないのですが、
こんな対応、どういう風に処理したらいいでしょうか？

□■アドバイス

4月から施行された東京ルールを参考にしたら良いと思います。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

レスありがとうございます。東京ルールって、何を見たらよいのでしょうか？

相談内容　　

相談ですが、私の叔母と叔父が相次いで亡くなり、
子供のいない夫婦なので、私が遺品整理やらせています。
家を相続して売却したいのですが、どのようにするのが
一番いい方法でしょうか。教えてください。

□■アドバイス

相談者さんの御家族構成、また問題の家の名義が不明ですが、
まずは相続人範囲ならびに他も含めて、
相続財産の確定作業から入ることになります。
以上について、詳細をお聞かせ頂く事も必要ですので、
宜しければ、当事務所サイトに御相談ください。

　相続法務センター http://www.houmu-center.biz/souzoku/sozok1.htm

　（川村行政法務事務所・川村さん）

相談内容　

初めまして。夫の単身赴任で、
今年13年目の持ち家を売りたいのですが、
家のリフォームをしてからか、
今の現状（床のきしみ、壁紙の亀裂などあります）のままか、
どちらが良いのでしょうか。損得を教えて下さい。

□■アドバイス

お伺いの件、リフォームする事により家のグレ－ドは上がりますが、
リフォームに掛る費用が売却した時に取り戻せるのでしょうか？
費用対効果には問題があると考えますが…。
現状のままの売却が望ましいと思います。

（森田住販・森田さん）

■□相談者より

ありがとうございました。
その場合の売却方法は、買取契約が無難でしょうか。

□■アドバイス：２

買取となれば、一般市場価格より2～3割低くなるでしょう、
売り急ぐならば、買い取りもいいでしょうが、
時間があれば、一般（普通）に売却されるのが
希望金額に近い金額で売却できるのではないでしょうか？

　貴方の不動産の金額（売却価格）は、

　　　 http://www.hatomarksite.com/ （ハトマークサイトさん）
　　　 http://www.fudousan.or.jp/ （不動産ジャパンさん）

などを元に、近似地の売り不動産物件を探し、調べて見てはどうですか？
あとは、家を売る為の業者選びです。

（森田住販・森田さん）

■□相談者より

的確なアドバイスありがとうございますた。
今後は情報収集に取り掛かります。
疑問点などが、出てきましたら、また教えてください。

相談内容　　

今、妻名義で持ち家があります。残債は少なく、10年程度で返せる予定です。
ローンは、賃貸でも今の利子で借りることが可能です。
ただし、売却の場合は一括返済と条件付です。

建物は、築5年程度、ずっと住む予定でしたので、
気分を変えるため、昨年、壁紙のみ張り替えています。
我が家は3LDKで、駐車スペースは確保でき、庭もあります。
ちなみに周辺物件のアパートで、2DKで8万～9万円程度です。

不動産屋さんによれば、周辺の中古物件で2,700万円くらいとのことですが、
貸したほうが良いのか、売却したほうが良いのか。悩んでいます。
新しく土地建物で建築を予定しております。この土地名義は私で、
売却をすれば、建物に妻の名義を載せようかと思っているのですが、
いかがなものでしょうか。

□■アドバイス

貴方の文面では悩む事の意味が理解できませんが、
築5年の、まだ真新しい建物にお住まいになって居られるのに…。
もう少し具体的に書き込みされては…と思います。
別のところに、すでに別の土地をお持ちなのですか？

（森田住販・森田さん）

■□相談者より

現在、築5年程度の3LDKの住宅に住んでいます。家族の構成が変わり、
このままでのここでの住まいは困難なため、転居を考えています。
この物件の周辺相場は、3LDK築5年ということから、
2,700万円程度とのことでした（購入元の不動産屋さんです）。

　　> 別のところに、すでに別の土地をお持ちなのですか？

土地のみ契約を済ませています。建築条件はありません。
そこで、この物件を中古で売ってしまって、
今度建てるところの資金とした方が良いのか（税金面なども含めて）、
貸していて家賃収入としたほうが良いのかと思って、悩んでいます。
同じくらいであれば、気楽なほうが良いです。

ちなみに、近所の2LDK、2DKのアパートは15年くらい経過しているもので、
家賃は8～10万円です（8万円は駐車場なし、日当たりはすごく悪い場所です）。

相談内容　

神奈川県で妻の両親と同居しています（6人家族）。
両親は田舎（岐阜県）に、170坪ほどの土地と築20年の家を持っています。
私は11年前に小さい家を買っています。

両親と同居するには、狭すぎて増築も困難で、
仕方なく借家を借りて生活しています。
　　
今後のため、両親の家を売り、自分の家も処分して
新しい家を買おうを考えていますが、田舎の不動産会社へ依頼をやめて、
こちらの不動産会社に一括して依頼して購入までやりたいと考えています。

田舎の家は担保にはなっていませんが、私の家はまだローンの残っています。
一旦、全額支払ってローンを完済しないと転売できないと思っていますが、
これについても良い方法があればお教えください。

　　流れは、
　　　1.田舎の家を売り
　　　2.その資金でローンを返し
　　　3.ローンのある家をさらに売り
　　　4.新しい家を買う
　　ことになります。

特に私の家を売るときに損が出ると思います。
多少の資金はあります（500万円から600万円）。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

両親の田舎（岐阜県）の家の売却は、地勢・価格等精通されている
地元の不動産業者に売却依頼をされた方がいいと思います。
なお、2社以上に依頼された方がいいでしょう。

貴方の家もご両親の家も、共に譲渡益が生じると譲渡税の対象になりますので、
税務対策も十分にされるといいでしょう。

ご両親の家の売却金でもって、ローンを返すとなりますと、
貴方のロ－ン返済は贈与税の対象になる可能性もあります。
よく考え、役所の無料税務相談室などで、専門家に相談した方がいいでしょう。
新しい家の購入は共有名義で、資金内訳を明確にされるといいでしょう。

（森田住販・森田さん）

■□相談者より

詳しいアドバイス、ありがとうございます。参考になりました。
もう一つ、ご助言をお願いします。田舎の家の販売を任せているのは1社ですが、
分割して更地にするなどの提案をもらっています。
しかし、費用も掛かるので、悩んでいます。

更地にしても確実に売れるわけではないので、現状で待つべきか、
少しでも早く処分したいのならば、不動産会社の提案に従ったほうが良いのか、
アドバイスをお願いします。

□■アドバイス：２

「ところ変われば品変わる」と言われます様に、地方行政によって、
分筆行為そのものに規制、負担が掛る可能性があります。
一定面積の分筆行為には開発行為とされる事もあり、
よく調査された方がよろしいかと思います。

顧客のニ－ズにもよりますが、貴方に資金的余裕があり、
建物が使用に耐えない老朽化したものであれば、建物を壊し、
更地にして土地販売（分割可）とされてみては…と思います。
貴方に資金的余裕がなければ、「更地渡し」として販売、
勿論かかる壊し費用を販売価格にプラスして販売する方法もあります。

（森田住販・森田さん）

相談内容　

中古住宅（残債有り）を仲介業者で購入検討しておりました。
話しがとんとん拍子に進んでいたところ、突然の売買契約を告げられまして、
売買契約時に必要な手付金を調達すべく、
会社を休んで定期預金の解約等に東奔西走いたしました。

ところが売買契約寸前の2時間前になり突然連絡が入り、
売主の都合で延期して欲しいとのの申し入れが入りました。
後日話しを伺うと、売主に新たな債務が発生していることが、
業者の調査により最近判明したようでした。

通常であれば手付金をそのまま売主に渡すところを、
こうした事情が発生してしまった以上、業者としても売主が
その手付金を当該物件の債務返済に充当してもらえるかが心配になったため
（業者は買主（＝私）を保全するためとおっしゃってましたが）、
正式な売買契約が成立するまでは手付金を業者サイドで預かり、
正式契約後に手付金諸々を支払いする契約を売主に申し入れたようです。

業者としては、その手付金が債務返済に回されないことによって、
買主に迷惑が掛かるリスクを回避する為の措置であるとおっしゃています。

ところが、売主はその申し入れを拒否し、
あくまでも手付金を即座に引き渡すよう、要求したとのことです。
結果、業者より交渉決裂の連絡が入り、お詫びに上がりたいとのことでした。

業者と売主の媒介契約上、重要事項に関しては、都度、双方で
通達をすることになっているようでしたので、売主の履行違反ではないかと、
私から問いただしたのですが、のれんに腕押し状態でした。

買主である私の立場から考えると、
業者が売主をまったくコントロールできていないと思わざるを得ません。
売買手数料を取っている以上、手付金のリスクも業者サイドで
ある程度請け負っていただくのが、仕事というものではないかと感じております。

不動産の専門知識もなく、相談できる先も身近におりませんので、
インターネットでこちらのサイトの存在を知りました。
こうしたケースにお詳しい方、いらっしゃいましたら、
ぜひともご意見を伺えればと存じます。何卒宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス

仲介の基本は、以下の通りです。
　　　・仲介業者は不動産売買（今回は個人間売買）の（媒介人）仲人である。
　　　・売主側の仲介業者は売主の利益を優先します。
　　　・買主側の仲介業者は買主の利益を優先します。
　　　・仲介業者は不動産取引のプロとして、不動産の調査をして、
　　　　買主に重要な事項の説明と売買契約書の作成をします。

人間の仲人でもそうですが、不動産会社（又はその担当者）が、
お客様をコントロール出来るわけではありません。
貴方は依頼した不動産会社の担当者にコントロールされますか？

もし、売主が信頼出来ない場合は、仲介業者は買主保護のために
色々な措置を講じます。今回がその措置（想定される概要は下記）と思われます。

手付金を含めて売買代金が借入の返済に必要な時は、
手付金が返済以外に使われると、全額返済が不可能になり、
抵当権の抹消も出来ず、引渡が出来なくなります。
手付金を受け取った売主がその手付金を一切使い込まないように、
24時間見張る事は、不可能ですよね。それで、仲介業者が、
手付金を引渡時まで預かって保全しようとされたのでしょう。

万一トラブルが発生した場合、基本的には売主と買主で争う事になります。
不動産仲介会社に故意又は過失が無ければ、仲介業者は責任を負いません。
　　　※重要事項説明に重大な違反があった場合は責任を負います。

仲介手数料は成約報酬ですので、売買が成立しないと請求出来ません。
今回のように売買が成立しなかった場合はただ働きとなります。

気に入った物件が買えなかった事は残念でしょうが、
万一トラブルが発生したら、金銭的にも精神的にも大きな負担が生じます。
トラブルを未然に防ぐ事も仲介人の大きな仕事です。
私には買主の立場にたって良い仕事をしている優良な不動産会社に思えます。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス：２

大筋では香川様のアドバイスの通りだと思います。

ところで、任売物件は、世間一般に流通している価格より割安価格で出る場合が
多いのですが、それなりに契約に至るまでの交渉が必要になります。
通常、債務の交渉については謄本の抵当権の設定を基にして調査して
設定権者たる金融機関・信販会社等とか保証協会等と致します。
サラ金等の債務で隠れているものは、実際には抵当権を設定してないものですから、
その土地建物の売買とは関係のないものです。
しかし、売主（＝債務者）は、土地建物の売買に絡んで、
サラ金等の借金もなるべく返したいと言い出す方が多くなります。
この気持ちは理解もできますし、貴方にもご理解頂けると思います。

しかし、この隠れた債務は売買契約の直前に発覚するケースは
きわめて少ないと思います。なぜならば、私の経験上、
この様な売主の都合というものは、売却依頼の媒介契約書の締結時に、
意思表示されるケースが多いからです。
　　その業者（特に元付業者）に問題があるとしたら、
　　　●媒介契約書を締結しておかなかったと推察されること
　　でしょうか。
通常、売却依頼の媒介契約書を締結する時点で、
このような隠れた債務の申告も売主からはあると思いますし、
契約の手付金の保全の問題も話し合われると思います。
つまり、媒介契約書の締結時に、
　　　●金融機関の債務＋サラ金等の債務」での販売価格で売って欲しい
　　と言われるケースがほとんどです。
　　
ですから、元付業者が売却依頼の媒介契約書が
締結してあったかどうかが重要かと思います。
もし、元付業者が媒介契約書を締結してなかった場合は、
業法違反となる可能性も否定できません。
この媒介契約の有無について、ご確認されてはいかがでしょうか。

ただし、任売物件については、売主本人と交渉するよりも、
金融機関から売却を依頼されることも多く、この場合は不動産業者も
金融機関の言うことのみを信じて動き出すことも多々あると思います。
その場合は、媒介契約書を締結しないことが、即業法違反と言えるかどうかは
微妙かとは思いますし、実際に媒介契約書を締結しない業者も多いかも知れません。

任売物件は、売主本人が逃げていて、なかなか直接コンタクトを取ることも
難しいケースもございます。銀行等金融機関からの依頼ということもあって、
ついつい金融機関の言うことのみを信じてしまいがちになりますので、
不動産業者にとっては、売買取引の中では不用意に売り出しがちになります。
特に、経験の少ない不動産業者さんにとっては、
意外にトラブルが発生する可能性が高くなります。

話は余談になりますが、任売は私にとっても、もっとも疲れる売買取引です。
媒介契約書を締結してあっても、平気で約束をやぶる売主もいます。
契約日の突然の変更程度はよくあります。
任売物件で、私が一番恥をかいたケースでは、売主が契約当日に来ないので
迎えにいったのですが、自宅でお酒を飲みすぎて前後不覚になっていて
契約書に署名もできない状態になっていて、契約ができなくて
買主が怒ってしまったこともございました。
任売物件の売主さんは、借金の滞納者ですから、
ほとんどが通常の売主とは精神状態が違う場合が多くなります。
判り易く言えば、ヤケのヤンパチ状態とでも言いましょうか？
アル中になってしまっている方も多いです。
元々、本人が売りたくて売る訳ではありませんので、気持ちも解らない訳ではありません。
媒介契約書を締結してあっても、罰金を取ろうにも取れる状態でもありません。
競売物件もリスクはありますが、任売物件でも一般の売買と比較して、
それなりのリスクは多少はあることはご理解下さい。

（高原開発・涌井さん）

相談内容　

不動産業者の報酬額の支払いの時期についての質問です。
契約時に半分、引渡し時に半分が一般的なのでしょうか？
また、契約解除になった場合には、業者さんにお支払いした報酬は
返還されるのでしょうか？ご回答宜しくお願い致します。

□■アドバイス

仲介手数料は売買契約が成立する事により請求が出来ます。
　　一般には次の時期が考えられます。
　　　1.売買契約締結時（全額請求する事も可能です）
　　　2.売買契約締結後任意の時期（お客様と不動産会社が合意した時期）
　　　3.引き渡し時（取引完了時）

支払う方としては、売買契約締結後全額では、取引終了時まで
ちゃんと媒介して貰えるか不安です。
不動産会社や営業マンとしては、手数料の入金によって売り上げになり、
成績になったり、給与や賞与の算出根拠になりますので、
半額でも早めに集金したいものです。
よって、半額ずつの支払いが公平と思われます。

次に、契約の解除の場合仲介手数料はどうなるかですが、
売主又は買主の一方的な解除又は契約違反による解除の場合は、
売買契約が成立しておりますので、仲介手数料は半額支払って頂きます。

住宅ローンの融資が否認された時や天災地変など不可抗力により、
売買契約が無条件解除されたときは、売買契約は無かった事になりますので、
仲介手数料は支払う義務が無くなります。
仲介した不動産会社が既に受領済みの仲介手数料は返還されます。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

ご回答頂有難うございました。手付金の保全措置について伺いたく存じます。
この保全措置ですが、業者が自ら売主になる時だけ適用されるのでしょうか？
売主が個人の場合で業者が媒介では保全措置は講じない形式となりますか？
お手数とは思いますが、何卒宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス：２

残念ながら、手付金の保全措置は個人間の売買契約には適用されません。

　　 http://www.re-words.net/flame.php?n=1740
　　　（不動産用語集R.E.words http://www.re-words.net/ ）

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

こんにちは。先日、知人A（個人事業主）を買主として、
不動産（土地及び共同住宅）の売買契約を、
融資特約付きで締結しました。

売主はBと言う個人の方です。
契約締結後にAは事業融資の申込みを金融機関にしたところ、
Aには借りたい金額の満額をお貸しできないとの返事がありました。
つまり、契約書の融資特約欄に記載した借入れ金額は借りられないとの事です。

融資特約に基づき、この売買契約を解除しようと申し出たら、
仲介に入った不動産業者から消費者契約法という法律で、
売主が個人、買主が事業者という事で契約の解除ができないと言われました。

Aとしては融資が受けられるかどうか心配だったので、
融資不成立に伴う契約解除条項を付帯したのに、
契約が解除できないと憤慨しています。
本当にこの契約は解除できないのでしょうか？
どなたか、お知恵をお貸しください。

□■アドバイス

消費者契約法は、事業者が契約の相手方で、
消費者が契約を解除する場合に適用されるものです。

　以下に該当する場合、消費者は契約を取り消す事が出来ます。
　　　1.不実告知（重要な項目について事実と異なることを告げられた）
　　　2.断定的な判断の提供（将来の不確実なことを断定的に言う）
　　　3.不利益事実の故意の不告知
　　　　（重要な項目について不利益になることを故意に言わない）
　　　4.不退去
　　　5.監禁

契約の中に、消費者の利益を一方的に害する次のような条項が入っている場合、
その条項の全部、又は一部が無効となります。
　　 http://www.pref.hiroshima.jp/kenmin/seibun/info/mame/shohi01.htm
　　　（広島県消費生活情報 http://www.pref.hiroshima.jp/shohiseikatsu/ ）

個人的な意見（私見）ですが、売買契約の融資特約は、
民法で定められた停止条件であり、消費者契約法の消費者の利益を
一方的に害するとは思いませんが、私は法律の専門家ではありませんので、
市区町村が開催する無料法律相談又は最寄りの弁護士にご相談ください。

（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス：２

消費者契約法はあくまで、
知識や情報に格差がある個人消費者を守るために、
そのような格差を利用して消費者と事業者の契約の解除を認めたものです。
解除を認めないものではありません。
法の趣旨を取り違えているのでは無いでしょうか？

この場合買主である知人Aさんが、売主との契約締結にあたり、
前出の5つのポイントに該当するような事実があった場合、
解約できるとするものです。知人Aさんが売主に不利益を及ぼすとすれば、
不当に安く買ったと言う事以外、思いつきません。

しかしその場合、売主は契約を解除して
新たに高値をつける買主を探せると言うことです。

私は消費者契約法とは何ら関係ない話と考えます。
従って、ローン特約による契約解除は何ら問題ないでしょう。
そもそも、契約締結自体がローン特約に解除されるのですから、
契約締結後の解除を想定した消費者契約法の出番ではありません。

（トリム・ツクダヤスヒトさん）

相談内容　　

先日、新築住宅を建てるため、住宅会社を通じて
不動産会社と土地の「不動産売買契約書」の取り交わしを行いました。

住宅会社と建てる家のプランも済み、
土地の分筆作業が始まった時、契約書の間違えに気付きました。

間違えの内容は、土地の金額を「坪当たり○○円」とうたい、
物件金額は、私が契約した時の56.67坪の金額表示となっております。
ところが、契約書末尾の売買物件の表示の欄に
「計画面積180.72平米（56.67坪）」と記してあります。
180.72平米を坪数に直すと54.67坪となり、
計画面積の表示で「平米」と「坪」が合っておりません。

早速 住宅会社を通して確認しもらうと、分筆を180.72平米で行った
との事でした。契約をした時に不動産会社の方も「56.67坪」と明言しており、
私もそのつもりでおりました。また、私の方でこの間違えに気がつかなければ、
54.67坪の土地を契約書の内容通り56.67坪での金額で購入するところでした。

不動産会社へは、再度56.67坪で分筆を依頼し、再分筆を行うことになったのですが、
約1ヶ月後に「地主からの要望もあり、54.67坪で販売したい」と連絡がありました。

この土地の問題で、すでに工期が1ヶ月半も遅れております。
この場合、不動産会社の責任問題はどうなるのでしょうか。
54.67坪で契約する場合、不動産会社への報酬額を減額する、
または土地単価を下げるなどの事が行えるのでしょうか。

何の謝罪の言葉もないこの不動産会社に、
何らかの責任をとってもらいたくご相談いたします。
長い文面になってしまい、申し訳ありません。どうぞ、宜しくお願い致します。

□■アドバイス

単なる換算ミスのようにも考えられますが
（180.72平米を坪数に直すと54.67坪）、
「地主からの要望もあり、54.67坪で販売したい」とのことであれば、
購入者として了承済み工事の遅れについて被った損害を金額に換算して、
その額を損害賠償の額とし、賠償の責任を売り主に求償することとなります。

但し、購入者の算出した損害額は、
あくまでも購入者（発注者）側のものであり、
売り主（請負者）側に認めて貰う必要があります。
話し合いにより賠償額が認められない場合は、
司法（裁判所）への訴えにより賠償額を決定して貰うこととなりましょう。　

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

相談内容　　

2003年の5月に賃貸契約を2年間しました。今年の5月に契約が切れるので、
今月中に更新をする連絡を不動産屋にしようとしていた矢先、
不動産屋から、再度2年間更新する際の契約書が届きました。

目を通していたところ、
更新料（家賃の1ヶ月分78,000円）と火災保険料（2年間20,000円）は
現契約書に更新にあたって書かれていたのでわかっていましたが、
その他に手数料という項目で40,950円と記載され、
合計138,950円という金額が明示されていました。

手数料なんていうものが存在するのでしょうか？
手数料の内訳を知りたく不動産に電話しましたが、
分かる方がいないということで後日連絡して下さいとの事でした。

また、もうひとつ、これは多分ダメかと思いますが、
来年1月にはマンションを購入し、出る予定です。
更新料は1年分減額とか交渉できるものでしょうか？
（契約書には2年と記載が有ります）宜しくお願い致します。

□■アドバイス

ご相談のそれぞれの支払先は下記です。

　　　更新料　　　→　家主
　　　火災保険料　→　損害保険会社
　　　手数料　　　→　不動産会社
　
その中の更新手数料ですが、契約更新の書類などを作成して無料というわけには
行きませんので、不動産会社としては書類作成などの事務手数料が発生します。

ただし、この手数料は、2003年5月に建物賃貸借契約した際に受け取った
「重要事項説明書」に更新手数料が掛かる旨の説明が書いていなければ、
支払う義務はありません。

この更新手数料は地域、会社によって異なり、5,000円の不動産会社もあれば、
賃料1か月分を請求する不動産会社もあります
（私の個人的な意見ですが、適正な更新手数料額は1万円程度と思います）。

更新料は家賃ではありません。礼金と同じ性格のものと思われ、
契約期間にかかわらず1か月分のようです。
2年契約でも、5年契約でも賃料1か月分の礼金や更新料を支払う事になります。
1年で契約を解除するから半額というものではありません。
尚、地域により慣習が異なり、礼金や更新料が不要な地域も沢山あります。

（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

返答ありがとうございます。とても勉強になりました。
手数料の件は再度、不動産屋とお話してみます。
本当にありがとうございます。

相談内容　

テツ（33歳会社員）と申します。宜しくお願いいたします。
現在、2世帯住宅に1階は私の両親2名、2階に私と妻の2名で生活しております。
つくりは玄関は別々で2つの玄関は1階に並んであり、
1階と通じる扉が玄関土間横に有ります。
トイレ・バス・キッチンはそれぞれ別々に存在し、2階は2LDKとなっています
（6畳和室・14畳程度のリビングダイニング・7畳程の洋間寝室・4畳程度の納戸）。

土地は定期借地50年で60坪30,000円を折半、
建物は平成13年新築で、名義は私です。
連帯債務者で父親が設定されています。
　　
住宅ローンは建物のみ公庫で私が主債務者のため、
私の口座からの引落で、1階の両親からは半額を現金で渡されています。

このたび、どうしようもない家庭の事情で、
私たち夫婦がこの家から出ていこうと決めました。

そこで、私たちの使用していた2階部分を貸して、家賃収入を得て、
そのお金で別場所に住居を探したいのです。
その場合、どのようにすればよいのでしょうか。

また、私の「主債務者」をはずして、父親1人を主債務者に設定することは
可能なのでしょうか（父親は定職に就いていますが61歳です）。
アドバイスを宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス

主たる債務者の変更については、
債権者の同意が得られるかが問題となりますので、
借入先（公庫）等に相談をすることになります
（債務者変更の場合、変更予定者の年収や年齢　連帯保証人の変更の問題あり）。
　　
また、少し気になったのは、ご両親から現金を渡されているとのことですが、
どの様な経理処理をしているのでしょうか（贈与になってないか）。
いづれにしても確認をとりながら、慎重を期すことが必要でしょう。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

相談内容　　

つい最近、マンション管理士という資格があることを知りました。
両親がマンションを購入したのをきっかけに、
私も色々と勉強して購入を考えています。
不動産会社の言いなりにはなりたくないので、
資格を取り、物件探しをしたいと思っております。
そこで、マンション管理士とは、どんな仕事内容なのでしょうか？

□■アドバイス

　下記に詳細が記載されています。
　　 http://www.mlit.go.jp/kokkasiken/mansion_.html
　　（国土交通省のサイト http://www.mlit.go.jp/ より）

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容

マンション購入についてお聞きしたいと思います。
私と姉の2人で現在賃貸の部屋に暮らしています。
2人であわせて40万ほどの月収です。

新築マンションを購入したいと思っているのですが、
姉妹の合算という形のローンは難しいのでしょうか？
　　
買いたいところの相場ですと、やはり2LDKでも2500万位はしてしまいます。
やはり中古よりも新築マンションが買いたいのですが、無理なのでしょうか？

保証人は立てないでローンを組みたいのですが
（以前保証人を立てれば組めるかも…と言われたことがあります）、
ご回答の方、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

金融機関によっては単身女性のための住宅ローン商品もあります。
生計を一つにする姉妹なら、収入合算を認めてくれるところもあるかも知れません
（ただし、合算されるのは収入合算者の50％までの場合もあります）。
複数の金融機関に相談される事をおすすめ致します。

（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

4月に福岡のマンションに賃貸入居予定です。当初入居条件に
火災保険加入という条文は確認し、了承はしていたのですが、
入居申し込み後（事前には金額、補償内容の通知はありませんでした）、
2年間で3万円の保険料の請求が届きました。

仲介業者に3万円の保険は高いと申し入れた後、
2万5千円のランクを落とした請求が再送され、
現地で内容を確認しないまま、とれあえず金額を渡しました。
　　
帰りの電車で渡された補償内容を見ると、家財保険約730万、
個人賠償1億円、借家賠償2千万となってました
（現在の家財を確認すると200万あれば充分です）。
しかも、提示された保険のプランは家財の補償金額に応じ、
最低1万5千円からあります。

即、賃貸業者に連絡し、この保険は承諾し兼ね、
家財保険に関してはオーナーに強制される筋合いの物ではなく、
こちらの問題である事、且つ別途、本来の趣旨は
借家賠償の担保である事と推測されるので、
こちらで別途適切な保険を探し、
加入後証券のコピーを送付する旨を伝えました。

保険代理店と相談の結果、
家財補償2百万、借家賠償1千万
（これ以上の補償は必要ないとの代理店の見解）で
保険料が8千2百円で加入する旨、賃貸業者に伝えた所、
管理会社はこちらの問いかけに明確な回答をしないまま電話を切り、
その後仲介業者を通じ提示の保険に加入しない場合
入居を拒否する旨伝えてきました。

保険とは、本来不測の事態に備え、
個人で賄いきれないものを担保するものであり、
保険会社・その代理店に必要以上の保険料を払い
過当な利潤を提供するものではないと考えます。
こちらも必要な保険を掛ける事は否定しておらず、
貸主に対し充分な対応を行っていると考えております。

また、今更契約破棄をされ、新たに物件を探すには労力と交通費も掛かります。
このような場合、弱い立場の者は泣き寝入りするしかないのでしょうか？
それとも契約不履行を理由に今後物件を探すのに掛かる交通費等の
損害賠償を請求することとかは可能なのでしょうか？

□■アドバイス

あなたの意見に賛同します。
契約書に保険会社やその契約内容が事前に明示されているならともかく、
あなたの入られた保険が家主のリスクをカバーする保険なら、
実質目的は達していますから、法行為としては十分でしょう。
よって、退去は不当と言えます。嫌気がさして変わる場合でも、
しっかり引越し費用は請求して、なんら問題は無いと思えます。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

ご相談に乗っていただけますでしょうか。
当方、地方にてアパートを経営しております。
当地では礼金1ヶ月、敷金2ヶ月が周りの相場になっており、
それにならい所有アパートも同様の設定を行っております。

先日、敷金返還訴訟を起こされました。4年半前に退去した人で、
正直どんな方だったかも思い返せません。

手元に残っている資料をみると、クロスの張り替えがあり、
4万ほど敷金にプラスして請求し、払ってもらっておりました。
アパートは管理会社に任せており、
立会もその管理会社にて行ってもらったのですが、
当時の担当者はすでに退職しており、
部屋の中がどうなっていたのか分からないのですが、
訴状の内容をみると、
敷金全額と払った追い金4万円を返還しろとの事でした。

現在退去があれば、最初の取り決め（畳の表替え、クリーニング、
鍵の取り替え費用）以外は、ほぼ当方で負担しており、
余程あきらかに使い方が悪いと思われるもの以外は
退去される方に請求はしていません。

しかし正直なところ、4年半前の当時は、いわゆるガイドライン（？）は
一般的ではなく、私自身も知りませんでしたし、
管理会社任せですべてを行っており、実際管理会社に双方の負担を決めてもらい、
この管理会社とは長いつきあいで、入居者の方からの評判も悪くなく、
言われるがままに工事代金の支払いは行っておりました。

その後その部屋には他の入居者が入り、
現在どのような状況になっているかは分かりません。

お聞きしたいのは、そのような過去のものに関しても、
敷金を返金しなければいけないものなのかどうかです。
　　
実際、4年半も経過した後では、当時の補修の内容が妥当だったかどうかも
今となっては分からず、個人的には先方もその内容を認めたからこそ
追い金も支払われたのでしょうし、正直なところ、
今更そんな事を言われても…と困っております。

いったいどのようにすれば良いでしょうか。
漠然とした相談内容で申し訳ありませんが、
私も当時の内容を把握出来ず、漠然とした相談しか行えません。

また、正直なところ、この方に精算済みの敷金を返さないといけないとすれば、
他の退去された方にも同様な訳で、どうしたら良いかわかりません。
お手数をおかけいたしますが、アドバイスをお願い出来ますでしょうか。

□■アドバイス

訴訟ですから訴えられたのでしょうが、ご相談の内容からでは、
払わなくて良いように思えます。
　　
ただ、当時の請求書があって、その理由に「リフォーム一式」とか
書いてある場合に、一式分払わされたが不当だとの理由かもしれませんね。
　　
一式とは全部でなく、全体工事の一部の負担分を一式と表記したとか、
多分細かい問題になりそうですが、管理会社に任していたのですから、
損傷分を払っていただいたと思っていると、
切り抜ける以外にないのではないでしょうか？
４年半の時間は純然たる法律（時効）課題ですから、
専門家にご相談ください。
もし、負ければ、今度は管理会社の責任問題になります。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、ご返信ありがとうございます。
請求書というか、立会精算書と言うものを管理会社から貰っており、
そこには各明細が載っており、リフォーム一式というわけではありませんでした。
また、その際に退去した方の署名と印鑑も貰っています。

訴訟の内容として、
敷金の返還とあわせ年6％の利子を付けろとの内容でした。
本日裁判所に行って来て、聞いたのですが、
敷金の時効は明確に定められていないようです。

最近の敷金返還の流れに沿った訴えなのでしょうが、
正直そんな過去のものにまで遡って言われ始められても困っておりますが、
時効になっていない以上払う必要があるのでしょうか。

また中尾様のおっしゃる専門家とは、
弁護士と言う事でよろしいでしょうか。不動産協会とかの事でしょうか。
たびたび質問して申し訳ありませんが、アドバイスいただけますでしょうか。

相談内容　

はじめまして。賃貸の解約後の話なのですが、お願いします。
不動産屋が提携してるリフォーム業者を通さず、
大家が独自に頼んだリフォーム業者がリフォームするのは
どうなんでしょうか？

見積もり額が2倍から3倍近く差があるんです。
不動産屋が提携してる業者が約5万、
大家が独自に頼んだ業者が10万から15万前後
（見積もり額は詳しく判りません）で、
大家は独自で頼んだ業者の見積もりを見て判断してるらしいのです。

しかも原状回復して引き渡すのが筋だと思うのですが、
大家はまだ賃貸契約してる月（実際は引越しが完了してるので、空き家状態）
に家自体をリフォームし始めました。どうすれば円満に解決しますか？

□■アドバイス

貴方様の立場が不明です。賃借人でいらっしゃいますか？
住居の場合、原状回復して戻すは、筋でもなんでもありません。
経年変化分は、当然劣化しています。
リフォーム業者をどうするかは、契約書によりますが、
ほとんどの場合業者まで限定していませんし、
家主が好きな業者に頼んでも、
その工事代を賃借者が払わなければならない決まりは全くありません。
損傷査定分（財産価値を下げた分）のみを金銭賠償すればよいわけで、
これは、国土交通省ガイドラインや東京都条例
（05.04.01施行＝いわゆる東京ルール）からも支持された常識です。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

すいません。借りてた側です。
こちら側にもリフォーム業者を選ぶ権利は
有ると捕らえてもよろしいのでしょうか？

相談内容　

10年ほど前に現在の土地と家を購入し住んでいます。
この土地は囲繞地になっていて、その中の私道を７名ほどで共有しています。
その中の一人の方が、自分の土地の空き地に共同住宅を建てることになり、
数日前に共同住宅を管理する業者の担当者が
「工事に伴う騒音、重機の通行等でご迷惑をかけます」
という挨拶に来られました。

ところが、この共同住宅（10数世帯が入居可能なもののようです）には
駐車場を併設し、入居者は自動車で私道を通過することになるということを、
その場で初めて聞きました。また、水道管を通すために
私道を掘削するということも初めて聞きました。

この場合、業者は私道所有者に事前に何の断りもなく、
工事開始の連絡だけをすればいいのでしょうか。
所有者全員から同意書をとるといった準備が必要ではないか
という気がするのですが…。

もしそういう機会が事前にあれば、共同住宅ができることに伴ういろいろな心配事も
業者側へぶつけることができるはずではなかったのかと思います。
現在も私道を共有している家庭の自動車は通行していますが、
共同住宅ができると、その入居者の自動車の通行の方が
台数的にもより頻繁になります。早朝や夜間の静謐の確保とか、
交通の安全なども何らかの申し合わせが必要ではないのでしょうか。

挨拶に来た業者の担当者には、
「はいどうぞ、工事を始めて下さいとは言えません」
と答えましたが、今後工事が始まるのを、
だまってみているしか方法はないのでしょうか。

□■アドバイス

囲繞地についての通行を可能とするため私道を設置して、
建築基準や通行を可能としていることはよくあります。
　　
この場合は私道について建築基準に適合した私道の持ち分が
確保されていなければならないのではないでしょうか。

したがって、私道部分の所有権、持ち分割合はどの様になっているのかを
調査して、事実関係を把握し、解決策を考える必要があるのではないでしょうか。
又、早急な対応が必要であれば、
取りあえずは工事差し止めを法的にとる方法もあると思います。

（高知県宅地建物取引業協会・門田さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。私道部分の持ち分割合は私が15分の1、
共同住宅を建てる方は、分筆する前のもともとの土地所有者なので、
持分比率はもっと大きいと思います（以前、市の下水道を申請するとき、
共有者全員の同意書を作ったので、そういう記憶があります）。
いずれにしても事実関係を正確に把握しなければいけないと思っています。

業者は、
「建築許可が下りているのだから、問題はない。
　気持ちの問題は残るかもしれないが、
　だからこうやって挨拶に回っている」という返答をしました。
　　
持分比率がある程度大きければ、私道の掘削についても通行についても、
他の所有者には承諾書を取らずともよい、ということなのでしょうか。
また、普通の民家でなく共同住宅を建てる場合は、
私道の持分比率について別の条件が決められているのでしょうか。

□■アドバイス：２

まず、建築確認と掘削承諾は無関係と思います。
建築主事に確認してご覧になればわかります。
共同住宅だからと言って持分計算に特例等もないでしょう。

まず共同住宅に反対なら、掘削阻止、裁判所に仮処分の提訴、
そうしておいて、共同住宅の生活ルールを含めた
建築協定の締結を建主に提案するのも方法です。

ただ、気分を害するでしょうがね。ならばそこまでする覚悟を伝えて、
話し合いを要求すべきです。

また、新たに10所帯だと、全部で16所帯になるのですかね？
ならば私道共有を1/16にするのも一考ですが、1/15と余り違いませんね。
これは実利が少なそうです。私道でも市町村の維持管理道路がありますが、
自費管理私道なのなら、車の台数によって、
維持費の負担割合を決めるのも1案でしょう。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。建主側の隣人との付き合いは大切なので、
どこまでこちらの主張をするのか、じっくり考えてみたいと思います。
また、他の私道所有者の意見も聞いてみたいと思います。

相談内容　

新築マンションをセカンドハウスとして購入しましたが、
現在、ローンがなかなか通りません。
手付金が100％返金されると言われている手付け解除日のことについて
お伺いしたいと思います。

現在住んでいる家（分譲マンション）を賃貸として出そうと思っております。
それで新しい分譲マンションを購入し、現在ローン仮審査待ちです。
ですが、なかなか難しいようで、いい回答が得られません。
通らなかった時の、払ってしまった手付金（100万円）がどうなるのか、少し心配です。

契約してから気づいたのですが、
手付け解除日の明確な日が契約書には書いてなく、
電話で不動産屋に尋ねたところ、「入居予定日」とあいまいな回答をもらいました。
入居予定日は8月末ということで、はっきりとした日は決まっていません。
手付け解除日とはそんなあいまいなものなのでしょうか？

契約書にきちんと記載されていないことに気づかなかったのが悪いのですが、
ローンが通るか通らないかは、8月まで待たなければ仕方ないのでしょうか？
手付金が100％返ってくるのは、8月まで待たなければならないのでしょうか？

□■アドバイス

手付解除日というのは、手付けが戻ってくる期間という意味ではなく、
手付けを放棄したら契約を解除できる期日を言います。
通常、住宅ローンを申し込む場合は、契約書にローン特約を契約に盛り込みます。
これはローンが不可となった場合に手付けを返金して契約を解除できるというものです。

ただ、ややこしいのは、
ローンの返答がでないまま期日を過ぎた場合ですが、
ローンが通れば問題ないですが、ローンが通らなかった場合です。
ローン特約の期日があればそれに従うことになるでしょう。

入居予定日が8月ということであれば、かなり余裕があり、
8月までは手付けを放棄して解除できるということです。
戻ってくるという意味合いはありません。しかし、通常8月までにローンの結果が
でないとは考えられませんので、その結果によって、契約となるか、
ローン特約による解除（手付けが戻る）になるか決まります。

ともかくローン特約の期限を確認して、
それまでに結果がもらえることが最重要でしょう。

（西日本地所・山本秀樹さん）

■□相談者より

とてもわかりやすくお答え頂き、ありがとうございました。
不動産屋も何件か銀行を当たっているようですが、
銀行からの回答も遅々としているようです。
明日にでもローン特約の期限を確認したいと思います。
本当にありがとうございました。