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解約時の諸費用の支払いについて

相談内容 

始めまして、宜しくお願い申し上げます。
建売の一戸建て(土地約5千万円、建物約2千万円の仲介物件)
を購入しようと、2月中旬、建売会社と契約し、300万円の手付金を支払いました。
その後、建売の会社と設計の打ち合わせを計3回行い、住宅ローンを借りる為、
銀行探し・ローンの組み方のシミュレーションを始めました。

しかし、住宅ローン返済のシミュレーションの結果、
返済に無理があると痛感、手付金放棄の形で、建売会社に解約を申し入れました。

その後、仲介業者から、
 「建売業者がすでに買主の為に動き出したので、今解約すれば、
 仲介業者への報酬(契約代金3%相当)、手付金とは別に、
 ほかの諸費用として、約500万円を多く払わなければならない」
と言われ、大きなショックを受けました。
ちなみに、建売会社の設計強度計算等はまだ終っておりません。

仲介業者への報酬、諸費用500万円を払わなければならないのでしょうか。
また、その理由、対処方法等をお教え下さいますよう、お願い申し上げます。
宜しくお願い申し上げます。



□■アドバイス

はじめに不動産を購入に際して資金計画をしますが、
貴方は資金計画をどの様にされたのか疑問を感じます。
多くの金融機関が住宅ローンのシュミレ-ションを
ホームページにて出来る昨今にも拘らず準備をされなっかたのですか?
(総額7千万の高額な物件なのに…)

 ご相談内容ですが、
   1.建売会社との事ですが、不動産業者では無いのですか?
   2.契約までに仲介業者の重要事項説明書の交付はありますか?
   3.契約時点で特約条項(住宅ロ-ンの融資不可での白紙解約)はありますか?

貴方の深刻な状況を考えますと、上記の点を踏まえて相手の
(建売会社若しくは仲介業者)加入する不動産協会の
無料相談所に相談された方がいいと思います。
なお、協会加入業者で無い場合でもアドバイスは頂けます。

(森田住販・森田さん)




□■アドバイス:2

300万円以上の心配は原則無いと私は思います。
契約書とかを見ないと確信できないとこがありますが、
契約書も公序良俗に反していれば、無効です。
ご相談内容が事実なら、場所や業者の名前に興味が沸きます。
このような業者って、居るのですね。
手付を打たれる前にご相談メールを頂きたかったですが…。

(グッドカラーステッション・中尾正文さん)




□■アドバイス:3

購入に際して、銀行借入が条件だったのではないのでしょうか。
万一、銀行融資が条件で売買契約を締結しているのであれば、
ローン特約付き売買契約であり、ローン契約不成立を条件として、
売買契約を解約出来るのではないでしょうか。
解除出来るとすれば、支払済みの手付金をも返金して貰えると思いますが…。

(高知県宅地建物取引業協会・門田さん)




■□相談者より

門田様、中尾様、モリタ様、ご回答頂き、心から感謝致します。
少し心強くなってきました。詳細借入返済計画を検討した結果、
銀行借入はもとより、売買契約の解約を決めました
(ローン契約不成立になるか、正直言って分かりません)。

自分の以下の主張は成立するのでしょうか?

  1.請負契約の場合は工事に着工すれば履行の着手になる為、本件の場合、
   履行の着手の実態はありません(土地売買契約と同時に、
   建設請負契約書も交わされました)。

  2.宅建業者が関与する不動産取引の場合には、引渡日(所有権移転登記日)を
   約定するので、特別の事情がない限り、約定した引渡日が履行日になります。
   よって、履行の着手の実態はないと言えます。

  3.建売住宅の売主が負う売買契約による義務は何かといえば「完成した住宅」の
   引渡です。よって、現は住宅が完成しておらず、引渡しもされていない為、売
   主は義務を履行していません。

弁護士の方と相談したほうが良いかと思いますが、如何でしょうか。
どうか、助けて下さい。宜しくお願い申し上げます。

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