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私道の交通と掘削について

相談内容 

10年ほど前に現在の土地と家を購入し住んでいます。
この土地は囲繞地になっていて、その中の私道を7名ほどで共有しています。
その中の一人の方が、自分の土地の空き地に共同住宅を建てることになり、
数日前に共同住宅を管理する業者の担当者が
「工事に伴う騒音、重機の通行等でご迷惑をかけます」
という挨拶に来られました。

ところが、この共同住宅(10数世帯が入居可能なもののようです)には
駐車場を併設し、入居者は自動車で私道を通過することになるということを、
その場で初めて聞きました。また、水道管を通すために
私道を掘削するということも初めて聞きました。

この場合、業者は私道所有者に事前に何の断りもなく、
工事開始の連絡だけをすればいいのでしょうか。
所有者全員から同意書をとるといった準備が必要ではないか
という気がするのですが…。

もしそういう機会が事前にあれば、共同住宅ができることに伴ういろいろな心配事も
業者側へぶつけることができるはずではなかったのかと思います。
現在も私道を共有している家庭の自動車は通行していますが、
共同住宅ができると、その入居者の自動車の通行の方が
台数的にもより頻繁になります。早朝や夜間の静謐の確保とか、
交通の安全なども何らかの申し合わせが必要ではないのでしょうか。

挨拶に来た業者の担当者には、
「はいどうぞ、工事を始めて下さいとは言えません」
と答えましたが、今後工事が始まるのを、
だまってみているしか方法はないのでしょうか。




□■アドバイス

囲繞地についての通行を可能とするため私道を設置して、
建築基準や通行を可能としていることはよくあります。
  
この場合は私道について建築基準に適合した私道の持ち分が
確保されていなければならないのではないでしょうか。

したがって、私道部分の所有権、持ち分割合はどの様になっているのかを
調査して、事実関係を把握し、解決策を考える必要があるのではないでしょうか。
又、早急な対応が必要であれば、
取りあえずは工事差し止めを法的にとる方法もあると思います。


(高知県宅地建物取引業協会・門田さん)




■□相談者より

ご回答ありがとうございます。私道部分の持ち分割合は私が15分の1、
共同住宅を建てる方は、分筆する前のもともとの土地所有者なので、
持分比率はもっと大きいと思います(以前、市の下水道を申請するとき、
共有者全員の同意書を作ったので、そういう記憶があります)。
いずれにしても事実関係を正確に把握しなければいけないと思っています。

業者は、
「建築許可が下りているのだから、問題はない。
 気持ちの問題は残るかもしれないが、
 だからこうやって挨拶に回っている」という返答をしました。
  
持分比率がある程度大きければ、私道の掘削についても通行についても、
他の所有者には承諾書を取らずともよい、ということなのでしょうか。
また、普通の民家でなく共同住宅を建てる場合は、
私道の持分比率について別の条件が決められているのでしょうか。




□■アドバイス:2

まず、建築確認と掘削承諾は無関係と思います。
建築主事に確認してご覧になればわかります。
共同住宅だからと言って持分計算に特例等もないでしょう。

まず共同住宅に反対なら、掘削阻止、裁判所に仮処分の提訴、
そうしておいて、共同住宅の生活ルールを含めた
建築協定の締結を建主に提案するのも方法です。

ただ、気分を害するでしょうがね。ならばそこまでする覚悟を伝えて、
話し合いを要求すべきです。

また、新たに10所帯だと、全部で16所帯になるのですかね?
ならば私道共有を1/16にするのも一考ですが、1/15と余り違いませんね。
これは実利が少なそうです。私道でも市町村の維持管理道路がありますが、
自費管理私道なのなら、車の台数によって、
維持費の負担割合を決めるのも1案でしょう。

(グッドカラーステッション・中尾正文さん)




■□相談者より

ご回答ありがとうございます。建主側の隣人との付き合いは大切なので、
どこまでこちらの主張をするのか、じっくり考えてみたいと思います。
また、他の私道所有者の意見も聞いてみたいと思います。

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