【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容

初めてご相談いたします。
説明不足な部分もあるかと思いますが、よろしくお願いします。

　　【現在までの経過】
　　　・結婚当初、私と主人と主人の父と3人で、主人の父名義の家で同居、
　　　　主人の父は県外へ単身赴任のため月に2回程度帰省
　　　・約1年後、父は再婚のため別に建売住宅を購入し、
　　　　そちらに相手家族と一緒に同居

　　【現在のこちらの家の状況】
　　　・ローン返済は完了（私たちの結婚前）、築30年
　　　・私と主人の2人で使用
　　　・父は多少の衣類と趣味の道具を移しただけで、荷物は殆ど残っている
　　　・父から主人へ家を譲る旨の遺言書有り
　　　　（法律的処置はとっておらず主人が持っている）

　　【家族構成】
　　　・主人の父…来春定年のため退職
　　　・主人の母…８年前に病気のため他界
　　　・姉2人 ……どちらも結婚して家族有り
　　　・相手家族…再婚相手（離婚暦あり）、子供4人（養子縁組していない）

父の再婚の際に親子関係がもつれ、主人と主人の姉から
父への信頼は全くないため、早い時期で名義変更を希望しています。
父の資産は、現在、土地家屋2物件、畑、株を少し…です。
贈与税の準備が出来ないため、
良い方法がないかと思い、相談させていただきました。

65歳相続時課税法（？）で贈与してもらうのが良いと聞いたのですが、
それまで待てないというのが、子供たちのみんなの意見です。

また、早期名義移転の希望から、売買契約という方法を選択したとして、
家の売買予約登記も考えています。なるべく希望に近づく方法がありましたら、
アドバイスをいただきたく、何卒よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

「相続時清算課税制度」を利用できる65歳まで、まだ先のことで、
とても待てないという状況なのですね。

例えば、被相続人と予定されるお父様の納得が前提ですが、
ご希望の全ての財産について、遺言書と追加で書いてもらうことも
一つの方法ではあるでしょう。しかし、遺言書は後に撤回することが
可能ですので、後日、再婚相手、およびその家族との生活の中で
心境や状況の変化も予想されるならば、安心はできませんね。

売買予約の仮登記によって処分を予防するのも有力ですが、
現実の売買を行う場合、金銭的な給付を必要としますし、
その対価が相当なものでない（低い）場合は、贈与税の対象ともなります。

より詳細な家族的状況がわからないと判断が難しい部分も大きいのですが、
撤回できない死因贈与契約（負担付）などが一考ではないかと思われます。
ご検討下さい。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

■□相談者より

ご回答いただきましてありがとうございます。
今回、主人の父が再婚するにあたって、数々の不審な言動があった為、
全く信頼関係がなりたたない状況であり、そのために出来るだけ確実で
安心出来る方法をと考えております。

そこからも考えられるのが、ご意見いただいた通り、主人の父と
相手家族の生活状況や心境の変化です。なかなか説明のつかない
そこの部分をご理解いただき、とても心強く思います。ありがとうございます。
ホームページも拝見いたしました。

詳細な家族的状況について、
どのような家族状況が必要になりますでしょうか？
よろしければ必要事項をお教えください。
何度も恐れ入りますが、どうぞよろしくお願いいたします。

相談内容　

兼業農家です。調整区域に畑を4反所有しています。
自宅は市街化区域にありますが、車で片道20分ほどかかるので、
畑に家を建て、早朝・勤務後に作業ができればと思っています。
農地に家を建てることは可能でしょうか？
また、条件等がありましたら、教えてください。よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

お住まいの地域がわかりませんが、調整区域の農地であれば、
基本的に都市計画法、農地法、また場所により、農振法の制限があります。
それぞれ、開発許可、農地転用許可、農振地区の除外手続が必要になります。

基本的にいずれの法律も、その立法趣旨は制限・禁止することにありますので、
ある一定の「やむを得ないケース」において許可されるものです。

農家であれば、いわゆる農家住宅として都市計画法上の
開発許可不要案件に該当する都道府県も多いです。
要件は兼業であるかどうかよりも農業経営の規模によるようです。

都市計画法では、都道府県により、また地域の条件等により、
許可不要になる場合や、許可ができるかどうかを審議する
対象となる要件が異なる部分も大きいですので、
受理窓口になるべきお住まいの市町村の都市計画課、
あるいは建設課、さらには農業委員会、農政課などに
確認されるのが間違いないでしょう。

なお、上記の申請手続を代理することを法律上許されているのは
行政書士のみですので、お近くにご存知の方がいらっしゃれば、
相談されると宜しいでしょう。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

相談内容　

築19年の木造中古住宅を不動産業者から1年前に購入しました。
購入後、ベランダの手すりのシーリングから水が入り、
桟（？）を伝って下側の木製の梁まで腐食があることが判明しました
（購入時点ではすでに腐っていたと思われます）。

外部からは見えないため、購入時には売り主も当方も気づきませんでした。
シーリングをしなおして腐食した梁を取り替えたり、
添え木を下からあてたりする費用を瑕疵担保責任の範疇と考えて、
修理を要求することは妥当でしょうか。

□■アドバイス

少し遅いですが、意見を述べます。基本的には、瑕疵の対象です。
ただ、築19年と承知していたこと、購入価格が、様々な経年劣化を見込んだ
「安さ」だったかどうかなど、購入経緯も無視できません。
つまり、瑕疵部分として要求はできますが、実費全額を無条件で取れるかは、
先の状況が不明なため、私の意見は曖昧になります。
なぜなら、ベランダからの雨水進入は、大変良くあるトラブルです。
構造や納まりを専門家が事前にチェックしていれば、
少なくとも「疑い」は、指摘できたでしょうから…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

すいません、御礼が遅くなりました。ご返事ありがとうございました。
「購入価格が、様々な経年劣化を見込んだ安さだったかどうか」
については、安さをどう客観的に判断するかわからないのですが、
発見していない構造部分の木部の腐食があることの危険を見込んで
契約したわけではないことは確かです。

また、重要事項説明では、口頭で「瑕疵担保の典型的な例は雨漏り、
構造部の腐食、シロアリ、排水部分である」と説明を受けました。
このため当方は当然典型的な瑕疵担保の対象であり、
全額補償されるものと認識していますが、
売り主と見解が分かれていることからお伺いした次第です。

不動産業者を通じた宅建業者との取引が、
専門家の事前チェックを前提としているとの認識がなかったのが、
高額な買い物の買い主としては悔やまれるところです。
いずれにしても、有益なアドバイスをありがとうございました。

相談内容

はじめまして。平成13年当時、小さな会社をしていた時の出来事です。
社員の住んでいた住居が契約更新になり、更新時の連帯保証人を頼まれ、
平成13年7月から15年7月までの2年間の連帯保証人になりました。

しかし、契約期間中に本人が会社を辞め、なおかつ、賃料の支払い先が
クレジット会社になっておりました。契約期間終了の2ヶ月程前に、私宛に
クレジット会社から督促が届いたため、慌ててクレジット会社へ連絡しました。
　　
本人が会社を退社したため、現在は何のかかわりも持って無いなどの
事情説明をし、契約終了後の連帯保証人にはならないと伝えました。

すると、賃貸契約の事なので不動産会社へ連絡してくれ…とのことでしたので、
不動産会社の連絡先を聞いて、連絡して状況や事情を説明しました。
そして、電話に出られた方から、「解りました。更新時はその様にします」
とのことで安心してました。

しかし、連絡を入れて2年以上も経過したつい先日、
その間に何一つ連絡や督促等も無かったにも関わらず、
簡易裁判所からクレジット会社申立で督促請求が届きました。
　　
内容は平成15年12月から、平成16年5月までの
賃貸料滞納の連帯保証人に対しての請求となっておりました。

びっくりしましたので、以前に連絡した不動産会社へ電話を入れ、
　「平成15年5月9日（クレジット会社に私からの連帯保証人解除連絡の記録有り）
　　に、連帯保証人の件で、クレジット会社とお宅に連絡してあったのに、
　　なぜ、今頃になって…」と言うと、

　「督促をしたのはクレジット会社ですから、そちらへ連絡してくれ」と言われました。
　　
しかし、クレジット会社へ連絡をすると、
「賃貸契約の事ですから、不動産会社へ」と言われ、全く話にならない状況です。

結局、簡易裁判所に異議申立をして、これからクレジット会社との争いになります。
その後、不動産会社と何度か連絡を取り、

　　　●本人と更新時に連絡が取れず、合法的に自動更新した
　　　●最終的には滞納が続いたので、退去してもらった

とのことが分かりました。私は、

　　「この様な事態を避ける為に、契約終了前に連絡して、
　　　連帯保証人解除の申し出をしてあったのに…」

と言うと、言った言わないの水掛け論で、今は会社に対しての
対応不備を追求しているところです。ただ、返事は無いですが…。

不動産会社の話では、賃貸契約書とは別に、
クレジット会社との契約が存在するそうです。
それなら、なおのこと、最初にクレジット会社へ連絡を入れた時に、
「賃貸契約のことなので、不動産会社へ連絡してくれ」と対応していながら、
今頃請求してくるなどの理不尽な契約が成り立つものなのでしょうか？

民法上、不動産会社から自動更新を、連帯保証人に対して
連絡はしなくても良いと不動産会社から聞いたのですが、
事前に連絡を入れてあった私としては、納得の出来る話ではありません。

大変、長々と記しましたが、宜しくお願い致します。
アドバイスがあれば、教えて下さい。

□■アドバイス

弁護士に相談される内容ですが、
更新時に連帯保証人に連絡しなくて良いのは、全ての状況に変化が無く、
知らせなくても、保証人に取り立てて、不利益が生じない時です。

債務金額が大きく変わったり、もちろん本人の居場所がわからないなどの
異常の時は、保証人に連絡をして、改めて了解をとらないと、
無条件で、債権の請求が有効とは言えないとの判例があるはずです。

今回のように、意志を伝えているのですから、そのことの有無だけでなく、
先の理由からも、有利なはずですから、きちんと裁判所に申し出れば、
負担をしなくて良い道があると思います。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

中古で築22年の住宅を購入しましたが、以下のような場合、
どこまでが瑕疵担保責任になるのでしょうか？

　　　1.床の間と畳の間から、スキマ風が入る。
　　　2.トイレの天井に、虫の巣のようなものがある。
　　　3.サッシ、雨戸のしまりが悪い。

契約で、譲渡より2年間は責任を持つことになっていますが、
1に関してはお金がかかるような事を言われました。
また、リフォームが指示通りでない場合はどうすればいいのでしょうか？
ちなみに、リフォーム契約書というものが存在しません。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

お尋ねの3項目は、原則引渡し時にチェックし、確認できることです。
瑕疵担保とは、通常の目視などでは分かり難い、隠れた欠陥を指します。

分かり難いといえば、しいて1の隙間風が、該当するかもしれませんが、
隙間風自体、気密住宅として購入されたわけではないでしょうから、
欠陥かどうか決定的ではありません。

住宅購入は、売買契約です。もし、リフォームを依頼されたのなら、
請負契約です。どの時点で、リフォームを注文したのかによって、
その内容の精査が変りそうですね。

単に売主に希望として言った程度のリフォーム内容なら
細かい行き違いは往々にして生じますから…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

先日、築3年ほどの中古マンションを購入しました。
売主の方は急いで退去されたようで、汚れなどもそのままでした。
そこで、本日、業者さんによるハウスクリーニングを行いました。
しかし、フローリングについていた観葉植物の円状のシミと、
壁紙についていた煙草のヤニによるシミは取れませんでした。
これは事前に説明がなかった汚れなのですが、売主の方に
瑕疵として修理などの請求をすることは可能でしょうか？

□■アドバイス

お尋ねの内容は基本的に請求することは出来無いと思います。
ハウスクリーニング自体、汚れを全て取る方法でも、効果もありません。
他人が住んでいたので、大掃除をした程度のことです。

契約前に、ヤニは無いこと、フロアーにシミが無い事を条件に
売買契約を成したのならまだしも、一般的な中古住宅の場合、
これらはありうる汚損です。

引渡し検査の時に、チェックする事が出来たのです。
掃除して分かったのは、よく経緯が理解できますが、
それぐらい汚損が激しかったのなら、
売買価格に反映させておくべきだったでしょう。
植木鉢のシミ跡の財産価値減少は、2,000円から3,000円程度です。

　　　　　　　　　　　査定経験者・一級建築士　中尾正文

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容

今、大変悩んでいることがあり、相談させていただきました。
先月、新築マンションを契約したのですが、勤めていた会社が倒産してしまい、
予定していたローンに申し込めなくなってしまいました。

不動産屋に相談したところ1社だけ話をきいてくれるところが
あるから打診してみますと言われましたが、
当初の金利よりだいぶあがってしまって、
月々の返済が困難になるのが予想されます。

こんな状況でも契約解除したら手付金は戻ってこないでしょうか。
無職でもローンの審査に通ることがあるのでしょうか。
詳しい方がいらっしゃいましたら、教えてください。

□■アドバイス

相談者さんが契約する以前に重要事項説明書（重説）を受けたと思いますが、
住宅ローンに関する記述がどの様になされているのか確認してください。
重説には住宅ローンの斡旋内容（銀行名・融資額）があると思います。

ローンの特約付き（条件付）住宅販売では、
ローンが付かない場合は契約解除となっているはずですが…。

　　>無職でもローンの審査に通ることがあるのでしょうか。
　　
ローンは無理でしょう…。
仮にローンの審査に通ることが出来た場合、貴方は購入するのですか？
収入の見込みの無い状態で…。

（森田住販・モリタさん）

■□相談者より

モリタさん、お返事ありがとうございました。
その後、宅建指導の方で話をきいてもらって、
ローンの解除をすることができ、契約は白紙になりました。

営業の方は無職でも融資をしてもらえるようにがんばるような感じでしたが
（そのような発言がありました）、私としては収入もないのに
何千万の借金はできないと思っていました。

宅建の方に話をしていただいた後からは、
営業の方の態度もがらりと変わって、良心的（？）になりました。
このような形で契約解除ができてよかったと思っています。

相談内容　　

団地内の公園に隣接する土地に家を建てました。
公園の植木については不動産会社が管理する約束だったのですが、
団地の土地が全部売れたとたんに管理がずさんになりました。

住民全員で、もう少しきちんと管理してほしいと申し入れたところ、
「公園に隣接するお宅と不動産会社が勝手に交渉し、
　公園の土地をそのお宅に売却することにしたので公園はなくなります」
というのです。

公園の所有者は不動産会社ですが、ここを購入する際には、
「公園があることで子供の遊び場所があり、眺望もいい」
と勧められただけに納得できません。

公園があることを売り物にしていながら、全部売れたら
一方的に公園を売却してしまうことに法的な問題はないのでしょうか？

■□相談者より

投稿して早々ですが、話し合いの結果
平和に解決できそうになったので、ご報告します。
公園を購入する予定のお宅と個人的にお話してみると、
そのお宅も旦那様の両親と同居することになり、増築のため
仕方がなく購入することにしたという事情があったようです。
不動産会社とも、境界付近の植栽を一部残すということで
お互い譲歩しました。お騒がせしました。

相談内容　

無道路地の価格についてお尋ね致します。
当方、東京都足立区に60坪の無道路地を所有しておりますが、
先日、その土地の仲介をしたいとおっしゃる不動産屋さんが訪ねてこられ、
相場の半値という金額を提示されました。路線価などから察するに、
相場とおっしゃる金額に間違いはなさそうですが、
この相場の半値という価格は妥当な金額と言えますでしょうか？

□■アドバイス

ご自身が、この取引を完了させたいかどうかにもよりますが、
価格については考え方ですので、私の考えを述べます。

「相場」というのは、通常近隣において過去に成立した同様の取引事例と
比較した結果です。そこには、各個別の取引事情が存在していたとしても、
第三者にはそれを考察することは出来ません。従って「相場」とは、
過去の成約事例の価格をまとめた目安であると考えています。

路線価も一つの指標としての基準でしかありません。
相談者さんご自身の価値観に照らしてみて、
また将来も所有を継続することや管理等の経費・手間や
売買の難易度等を考慮して、売却に傾くのであれば、よい話と
言うことになるのではないでしょうか？

相場の半値が妥当か否かは
「ご自身が総合的に納得いくか、いかないか」だと私は考えます。

（トリム・ツクダヤスヒトさん）

■□相談者より

ツクダ様、ご回答ありがとうございました。この土地は当方居住地より遠方で、
その管理もままならないばかりか、手間や経費ばかり掛かってしまい、
可能であれば早期の売却を考えております。

これまで長い期間納めてきた税金や維持管理費を考えますと、
6割程度は…と考えてしまうのが正直なところです。
この価格で今一度不動産屋さんと交渉してみます。

□■アドバイス：２

ご参考までに、相続税や贈与税の基礎となる
財産評価時における「無道路地の評価」について、
国税庁のHPに解説がありますのでURLを記載します。
　　　 http://www.taxanser.nta.go.jp/4620.htm

小難しく書いてあるので、大雑把に言うと、
通常の土地の値段から、接道義務を満たすように土地を買い足した場合に
かかる費用を引いた金額が、無道路地の評価額という考え方です。

実際に売れるかどうかはまた別な話になってしまうのですが、
無道路地といっても、接道義務を満たす可能性が困難かどうかによっても、
その価値は相当変わってくることをご理解ください。

（松原二郎さん）

■□相談者より

松原様、ご解答ありがとうございました。国税庁の解説読ませて頂きました。
相続税や贈与税の基礎となる財産評価時における「無道路地の評価」ですが、
実際の売買の際、この評価基準はどの程度影響力を持つものなのでしょうか？

今回、この話を持ってこられた不動産屋さんは、既に当方所有地の隣地の方
との話し合いが済んでおられるようで、その隣地と当方所有地を併せると
接道義務を満たした上、総面積が80坪程度になり、そうした上で
有効利用を考えたいとのことでした。

このような状況で上記国税庁の評価基準と照らし合わせますと、
正直なところ最低でも6割程度には…と考えてしまいますが、
6割という数字は可能な線だと思われますでしょうか？

重ね重ねの質問で恐縮ではございますが、
ご意見をお聞かせ頂けましたら幸甚です。

□■アドバイス：３

　　> この評価基準はどの程度影響力を持つものなのでしょうか？

影響力はほとんど持たないと思われます。

　　> その隣地と当方所有地を併せると接道義務を満たした上

このように土地を併合する場合の価格を不動産（鑑定評価）の業界では
「限定価格」といい、通常の売買における価格（正常価格）とは、区別して考えます。

　　> 6割という数字は可能な線だと思われますでしょうか？

分かりません。一般に価格は需要と供給のバランスで決まりますので、
要は買手、売手双方の売買の必要性の度合いがどれくらいかによると思います。
相談者様が「相場の半値では、売りたくない」と言って、
その仲介業者が「では、買いません（仲介しません）」と言うか、
「では、相場の6割でどうでしょう？」と言うかは、
誰にも分からないことで、当事者次第です。

ちなみに下記の会社のサイトでは、
　　「無道路地の減価率は市場の実勢では▲70～80％」
と記載されています。

　投資評価さん（ http://www.toushi-hyouka.com/ ）内の、以下のページ。
　　　http://www.toushi-hyouka.com/sub4.htm

（松原さん）

■□相談者より

松原様、重ね重ねの質問にお答え頂きありがとうございます。
「無道路地の減価率は市場の実勢では▲70～80％」とは…。
当方の認識の甘さを痛感致しました。

痛感しつつも、今回話を持ってこられた不動産屋さんが、
ざっくばらんにお話をして下さる方でしたので、ダメもとで一応、
当方の希望ということで話をしてみたところ、
「正直、大変難しい金額ですが、多少でも金額の上乗せが
出来るよう頑張ってみます」とのことでした。

あとは不動産屋さんからの良い連絡を待つのみです。
ご回答頂き誠にありがとうございました。

相談内容　隣接土地の購入

隣家の土地25坪を1,000万円程で買わないかと言われています。
購入すると合計80坪ほどの四角い土地となるため購入したいのですが、
購入手続きを専門家に依頼すると、手数料等はいくらくらいかかるのでしょうか。
専門家にまかせず、不動産取引に素人の私でも手続きはできるのでしょうか。

□■アドバイス

個人間取引で不動産を取得する場合、不動産仲介手数料が要らない
という大きなメリットがある反面、いろいろなトラブルが発生しやすい
というリスクが伴います。そこで、一般的にトラブル解決法から、
契約前に行なう必要がある調査や相談、取引事務等の
代行サービスのご利用をお勧めいたします
（エスクロー代行サービス）。

　　　・契約物件における事前調査
　　　・取引価格における妥当性
　　　　（低廉譲渡で譲与とならないか、価格交渉しにくい、
　　　　　後の調査で売買価格に不満が残る…などを解消するため）
　　　・宅建業法に基づいた重要事項説明内容の把握
　　　・資金、諸費用の計算
　　　・契約書作成、立会い
　　　・引渡し、登記の手配など

最近ではこれらの業務を行なう代行業者が全国各地で増えてきました。
仲介ではございませんので、取引金額に関係ない調査・相談・取引事務代行費用
となります（通常の不動産仲介手数料よりも格安で依頼することができます）。

ご依頼内容によっても費用がことなります。
当社は静岡県での業務なら請け負うことができますが、
県外の場合は、お近くの代行業者をご紹介させていただきます。
費用など詳細をお問い合わせされたらいかがでしょう。

　　　　　　代表取締役・矢部賀也（日本ファイナンシャルプランナー協会員）

（株式会社エイム・矢部賀也さん）

□■アドバイス：２

「隣地の土地は多少高くても買うべし！」と言う格言（？）もあります。
ご質問の専門家とは、いわゆる不動産業者であれば、
通常手数料として物件価格の3％＋6万円に消費税と言われると思います。
依頼する内容や範囲に応じて変更はあると思いますが…。

また、少なくとも私の知る範囲においては、きちんとした調査を行い、
いわゆる重要事項説明書と契約書を作成します。
もちろん権利の移転に伴い司法書士等も参加しますし、
土地境界等や測量が必要であれば、土地家屋調査士等も必要になるでしょう
（通常は売主側の手続ですけど…）。

以上のことを御本人で出来ると判断されるのであれば、
やってみるのも経験だと思います。
心配ならきちんとしたプロに頼むのも判断です。
あとは、あなた自身と業者等の相性もあるでしょうし、
売る側のお考えも何かあるではないでしょうか。
その辺をご相談されたらいかがですか。

（トリム・ツクダヤスヒトさん）

相談内容　

はじめまして。どうしたらよいか相談させてください。

先日、条件付土地という物件を見に行き、強引な営業に負けてしまい、
見に行った当日にいきなり契約をさせられてしまいました。
当日に土地と建物両方の契約をし、
　　「建物に関しては今から設計していくし、オプションなどもはいるので、
　　　価格は変更になりますから、確定次第契約書を差し替えます」
との事でした。

家に帰り、よく調べると、設計もしてない、価格も確定してない家に
契約をさせたりするのはおかしいように思え、保証金などで予約したい
と言ったところ、
　　「そんなのマンションだけの制度で戸建ではない」
と言われたので、信じてたのですが、どうやらそんな事もないようです。

私の勉強不足、落ち度と言えばそれまでですが、この業者が信用できず、
解約を申し出ました（契約して7日目）。

すると、契約した日以来、1回もあってなく、
設計の打ち合わせもまだなのに、
申し込み金100万円すべて返金できないと言われました。
内訳は、土地手付25万円、中間金25万円、建物着手金50万円です。

納得がいきません。本当にそうなのでしょうか？
何かの法律違反ではないのでしょうか？

□■アドバイス

行政書士の川村と申します。お困りのようですが、
まず当時の詳細な状況が不明ですので、
断定的なことは申せませんので、一般論的な所で…。

契約締結したのが業者の事務所等であれば（詳細な条件あり）、
8日間以内でもクーリングオフは出来ない規定です。
しかし、ご説明から伺える所で、強引な勧誘と不適切な説明があったようで、
この場合、誤認、困惑を元に消費者契約法による取消しが
適用できる可能性があるかもしれません。

宜しければ、悪徳商法をも専門にする当サイトに
個別に詳細ご相談いただいても結構です。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

□■アドバイス：２

まったくもってこの手の相談が減らないのが不思議です。
もちろん業者の側についてですが、契約に至った経緯は別としても、
契約と言う行為の重みを相談者さんご自身も感じて下さい。
断ってからが業者の「本当の顔」が見えるのですから！

当該業者が所属する宅建協会等にご相談下さい。
もちろん弁護士でも結構ですが、まずは協会に行かれるのが無難です。
どのような対応をしてもらえるのか、「消費者契約法」を前提にして
行ってみて下さい。

但し、この「建築条件付土地売買」と言うのは、
非常に問題の多い契約だと私は個人的に思っています。
不動産は即日に購入するような簡単なことなのでしょうか？
色々勧誘されたとは思いますが、どうか、きちんとした、
信頼できる業者と一緒に見に行くことをお薦めします。

（トリム・ツクダヤスヒトさん）

■□相談者より

返事が遅くなりすいません。ほんとに私の判断ミスだと反省しきりです。
宅建協会には相談に行きました。さっそく、不動産屋に連絡をしてくれましたが、
次の日に検討した結果、25万円のみ返しますとの事でした。

でも、これでは納得できないので、再度協会に相談したら、
その不動産屋の所属する地域の支部に連絡をいれてくれて、
今度、そこに再度、話を聞いてもらうようになりました。

「消費者契約法」ですね。ありがとうございます。
そのように話をしてみます。

相談内容　

現在自宅敷地が120坪ほどの面積あります。
そこに自宅とアパート付き店舗があるのですが、
建物が老朽化して、入居は1店舗のみで、ほぼ全体空き家です。

入る家賃は固定資産税程度です。今回、自宅を改築しようと
思うのですが、店舗まで改築できる資力はありません。
でも、自宅に120坪もの敷地は必要ありません。

そこで、
　　　1.店舗はそのまま、自宅のみ改築
　　　2.借金して、店舗まで改築
　　　3.店舗部分の土地売却
　　　4.土地全体を売却して、他に自宅用地を求める
　　
などが考えられると思うのですが、借り手が付く状況か、
収益性の目安など、どうしたらよいのか解りません。

当方、普通のサラリーマンで、特に不動産経営がしたいわけでもありません。
そこで、専門家の意見を聞きたいと思うのですが、
こういう相談はどこに持っていくのが良いのでしょうか？
どうやって良い相談先を見つけ、また、いくらくらい、かかるものでしょうか？

□■アドバイス

公平な相談先は大変難しいですね。
不動産や建築や設計やなど、いずれも我田引水に成り易いです。

どのような相談をされようが、最終的には、貴方様の将来設計（生き様）に
よっての判断しかないことになります。どの方法が得かとの正解はありません。
どうするにしろ、店舗や売却計画の、より細かい検討が必要です。
多分、ご存じない様々な方法があります。

どちらにお住まいか不明ですが、まず、信頼しようと思う人と、
よく話して情報開示をすること、そして、多角的に検討することです。

10万円20万円の小金をケチらず、
まず、はじめの相談をきちんとすることでしょう。
会社でなく個人次第です。それから、どのような人（会社を含む）に
どの程度のフィーで、検討回答を作ってもらうかを決めてください。

正しい判断をする資料も有料と考えないと、無料のたいしたことのない
情報で、重要な判断をしてしまうことになります。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

ご回答ありがとうございます。
読み取りづらい書き方だったようで、申し訳ありません。

私としては、無料相談の先を聞きたかったわけではなく、
きちんと代金をお支払いして、専門家としての公平な情報を
提供してくれる所というのが存在するのかという点を知りたかったのです。

素人の場合、判断するための情報が、あまりにも少なすぎますので、
まず、どうやってその材料を集めたらよいのか、分かりません。
不動産業者なら土地売買の方向に流れそうで、
建設関係なら建築の方向に流れそうなことは容易に想像できますので、
その後の契約を縛られないように、その情報提供に対する
適正な代価を支払うつもりでおります。
もっとも、あまり高額だと払えませんが…。

信頼できる人に相談して…と、それを探すのが一番難しいのです。
残念ながら知り合いに、こういう関係に詳しい人も業者もいませんので、
まず、初期の相談をする先が知りたかったのです。
場所は札幌です。どこかにお心当たりがあると幸いです。

□■アドバイス：２

当方は不動産業を営んでいるものですが、
相談先をお探しのようなので、返信させて頂きます。
このような相談は良くあります。宜しければ、税理士を紹介します。
また、土地の査定等の資料作製については無料で行っております。
ご希望が無い限り、その後に営業は行いません。
また、アパート経営のお手伝いもさせて頂いております。
こちらも無料です。エリア調査、プラン作成も可能です。
お客様の立場にて検討致します。お手伝いさせて頂きます。

アイディアル・ホーム　網中雅基　http://ideal-home.co.jp/

（アイディアル・ホーム/網中雅基さん）

相談内容　

少し、ここに載せるには視点が違ったら申し訳ありません。
現在、集合住宅の一室に居住しておりますが、
今般、フローリングを中心に壁面収納（本棚）などを中心に
リフォームをしようと思います。

リフォームについても、住宅を建てるときと同じくらい、
業者によって工事の質が違うと聞いております。
素人としてはどのようなポイントで話しを進めればよいのか、
あるいは信頼できる業者とはどう見極めればよいか、
教えていただけたら幸いです。よろしくお願いします。

□■アドバイス

ご心配当然ですが、まず依頼相談先の実績を調べてください。
新築でなく、マンションリフォームの実績です。

可能なら建築士かインテリアプランナーや
インテリアコーディネータを窓口に、開始されることをお勧めします。
その方に設計と工事管理を委任してください。

直接工事を発注したり管理するなら、まず発注依頼先の実績は、
冒頭に書きましたが、重要なポイントは、工事を本当に仕切る現場監督です。
その人の経歴と資格を文書で要求すること、
「リフォームでそこまで言う人はいませんよ」と対応する会社はやめること、
そして、その監督の直前に管理した現場を教えてもらい、
見に行き、その家の方の意見を聞きましょう。
監督が居ても、発言の様子から、信頼できるか見極めましょう。

工事会社の資本・経営者・営業所長などが技術者（系）でない場合は、
先にあげたの専門業務の人に管理を、直接依頼する事をよく検討してください。
工事会社に紹介された専門者ではダメですよ。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、ご返信をありがとうございます。
こちらのお返事が遅れ大変失礼致しました。
早速、そのようにしたいのですが、
中尾様もマンションリフォームを数多く手がけられておられますか？
肩書きを見ても、きっとお詳しいとは存じますが…。

相談内容

入居1年ちょっとの借家のウォシュレットの便座（左側）が、
割れてしまいました。もともとヒビが入っていましたが、
気付いたのは入居後、半年経ってから、それも
お客さんに指摘されて気が付きました。

ウォシュレットの方も、トイレのつまりの修理に来た方に、
壊れていると指摘されました。ウォシュレットを使ったことが
無かったので全く気づきませんでした。

使わないので気にも留めなかったのですが、便座の件を不動産会社に
連絡したところ、便器の前の部分（座った状態で足と足の間になるところ）
の破損は大家持ちで、そのほかの部分は借主持ちだそうです。

そこで、修理屋に依頼して、代りの便座を探してもらったのですが、
うちのウォシュレットは古いため、見つけるのが困難なようです。

今月で退去する予定なので焦っています。
壊れてひびの入っていたウォシュレットを、
丸ごと新品に取替えなければいけないのでしょうか？
便器も角ばった形をしていて、合うものを探すのも難しいと思うのですが、
いまさら、不動産会社にこんなことをいっても無駄でしょうか？

乱文ですみません。ご回答よろしくお願いします。

□■アドバイス

ウォシュレットを新品にする必要はありません。
便座の財産価値の減少分で十分です。
古い型なら、現状の新型の価格より安く査定します。5,000円程度でしょう。
修理したり、現物返済が、契約書に明記されていない限り、
金銭賠償で十分と思います。
本当に初めからひびが入っていたなら、そして通常の座り方をしたなら、
破損自体に責任はありませんから、5,000円の弁償も必要なくなります。
ただ、問題は、初めのひびを説得できるかですが…。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　

この2月に、築15年の有名メーカーの軽量鉄骨の家を購入しました。
購入時は、1つのトイレの下隅とお風呂の1部のタイルにひび割れがありました。

その際、とくに、家が傾いているとか地盤沈下しているとは
思えなかったのですが、先週、外構工事をしているので、見にいったところ、
今まで何も無かった別のトイレのタイルでひび割れが数箇所発生していました。

良く確認すると、軽量鉄骨の入ってるすぐ横であることがわかりました。
図面で確認すると、最初のトイレのひび割れも鉄骨のすぐヨコでした。

家そのものが、傾斜のきつい上に立っています。
これって、何か問題があると思うのですが、
ハウスメーカーの担当の方に確認しても、「さあ～」という返答です。

もし、地盤が沈下している場合、何かこれを直す手立てはあるのでしょうか。
これから、リフォームをする予定ですが、家そのものが、
数年で使い物にならないというようなことであれば、リフォームするのは考え直して、
いずれ、新築の家を建てる方が良いのかなと思ったりもします。

売主や仲介業者の責任もどうなのかとも思います。

今、悩んでいるのは、まずは、これを直した方が良いのか、
諦めて、時間を待って手直しした方が良いのかです。

□■アドバイス

専門家なる建築士の現場調査を依頼なさるのが得策でしょう。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

そうですね。悩んでいるよりも、真実を確認するのが一番ですね。
ありがとうございます。

相談内容　

5/4にとあるマンションを見に行きました。
すでに他の部屋はすべて完売し、最後の一室となっていました。
部屋を見て、一応、名前など書かされ、仮押さえ的な状態で、
次の5/9に返事をする事になっていました。
次回には源泉と、手付金を持参くださいと言われていました。

5/9、契約をせずに物件を断る気でしたが、長い間、説得されました。
14時に訪れ、5時間くらいたったと思います。
「20時には次のお客様が待っています。残り1件ですから、
　あなたに買ってもらいたいので、他のお客様はすべて、蹴ってしまいます」
など言われ、他の物件も見たいのですが…といったのですが、
「他はもっと高いし、自己資金やらも多く、あなたには他は無理です」
みたいな事を言われました。

本日決めないと駄目かを聞いたところ、
「次のお客様がいらっしゃるので、今日決めて下さい」
と急かされ、
また、
「悩んでる時間はないですよ。これから契約書類作る方が、
　もっと時間かかって大変ですよ」
「建物の説明する担当に今日は来てもらっています」
「宅建の資格を持つ人が貴方のために、まってるんです」
とも、急かされました。

結局、半ば洗脳されたかのように、お願いしますと言ってしまったのです。
手付金は用意してなかったので、コンビニでおろす事になりました。
先方は、逃げないように（？）、一緒についてきました。

そして、翌日の5/10の朝、FAXにて契約解除の文書を送りました。

手付金は10万円です。手付け放棄でも仕方が無いのですが、
中間金の30万円も戴くようになりますと言われました。

どうして、中間金まで支払わないといけないのでしょうか？
まだ振り込んでも居ないし、翌日連絡しているので、
何も着手されていないと思います。
契約を解除しないように嘘を言って居るのでしょうか？

書類としては、一昨年の源泉は、たまたまあったので、見せました。
去年の源泉は、まだ、渡していません。
印鑑証明の実印等も何処にも押していません。

何かアドバイスをお願いできれば幸いです。

□■アドバイス

過言かも知れませんが、「一生の買物をする」のであれば、
「き然とした態度」で臨まれる事が大切です。

質問の件ですが、業法では契約の前に取引主任者が
重要事項を説明（重説）する事が義務つけされていますが、
そうした事が「行われた後」に、手付金10万円を支払われましたか？

　　　1.説明後、署名押印し支払われた場合
　　　　　説明書にある金銭授受の内容にもあるはずですが、
　　　　　手付金放棄で解約できます。中間金も支払う必要はありません。

　　　2.重説の発行なしに手付金を支払われた場合
　　　　　手付金の返還を請求できます。

あくまでも私見です。確実な問題解決は業者の所属する
業界団体の相談所に相談さればいいでしょう。

但し、「どの様な状況でもイヤな事は断る勇気が必要」だと思います。

（森田住販・森田さん）

□■アドバイス：２

確かなアドバイスがくるまでの、緊急アドバイスです。
契約は、不動産会社の事務所が原則。
申し込みなどは現地であっても、手付以前の「申込金」。
心配しないで、きちんと対応する術を聞いて、毅然とした態度で臨んでください。
まったく中間金など払う心配はする必要はありません。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容　営業担当者について

こんばんは。現在、建物条件土地で土地を購入予定です。
しかし、初めはそんなことなかったのですが、
決めようかと土地を止めて頂いてから、営業の方の態度が気になりだしました。

たとえば、間取りも決まっていないのに、
土地の手付金（契約金）を100万円と印紙代1万円を払って、
もし間取りで予算が合わなければ全額返済してくださるというのです（印紙代以外）。
　　
説明で分かり図らい部分もあると思うので、簡単に読んどいて…と、
渡してもらいましたが、契約の説明はお金を支払ってから受けることになっています。

私としては、その前に私たちの希望の間取りがこの土地に入るかとか、
設備等を多少変えたいので、その差額は…というようには聞いていますので、
きちんとした設計や金額等を提示して欲しいと思います。

確かにその土地を取らないと　他の方に取られてしまうというのは
分かるのですが、提示前に100万円払えと言われても、従う気になれません。

今度の週末に、私たちが作成したプランを元に、1階部分を訂正したものを
作って持ってきてくれるのですが、それならば、2階部分も作成してくれて、
ついでに見積もりもしてもらいたいと思うんです。

実際、土地を買ってみたら、希望の間取りができなかった
ということがないように、契約前に間取りと金額を確認したり、
希望の間取りを持ち込んだり、素材の本を持っていって
こんな風にしたいとは言っています。

それに、被害妄想かもしれませんが、担当者の言動に、
馬鹿にされているような部分も感じます。こうゆうものなのでしょうか？

どなたか良いアドバイスをお願いいたします。

□■アドバイス

建築条件付は、本来、土地売買であって、建築請負契約先を限定しているものです。
また、建築すること自体を強制しています。でも、建売とは違いますし、
建売の幻（図面も無ければ何もない）とは全く違います。

まず、設計のプロに契約をして、つまりフィーを払って、
プランの相談に乗ってもらうことです。
素人では、たとえ図面ができてきても、その良し悪しを評価できません。

建築士に設計を頼むのでなく、
不動産会社が作ってくる図面のチェックを依頼するのです。
プランチェックなら、5万円程度で引き受けてくれる建築士が
いると思いますし、遠方でも構いません。

それで拉致が開かないときは、改めて設計だけを別途依頼して、
それを建築業者に請負わせれば良いのです。他の業者との競争見積は意味がありませんので、
建築士に建築費分析を依頼して、適切な価格の交渉をしましょう。

設計分離を嫌がる不動産会社は、もともと利益を沢山取る事を考えている場合が
多いと思いますので、あまり薦められる物件ではないように思います。

ただ、今後の慣れの為に交渉や、物件の価値を正しく知るすべを身につけておきましょう。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

□■アドバイス：２

建築条件付土地売買について、過去の自分自身の相談を受けた事例からお話します。

参考プランが出ていたと思いますが、それを大きく変更することを売主側業者は嫌がります。
ほとんどの場合、わずかな間取り変更程度しか、受け入れてはくれないとお考え下さい。

従って、担当者は、いかに買主を、そのプランに誘導するかと言う点のみに努力を払います。
ご自身の希望するプランを受け入れてくれるなら、なんら問題は無いのですが…。
その辺を基準に話をしてみると業者の姿勢が判ると思います。

もちろん、参考プランをベースにして立てるなら全然問題ないと思います。
しかし、この場合も前出の通り、工事監理をあなたの立場で検討してくれる
建築士を、別途に入れたほうが絶対に良いと思います。
そのためのフィーは、安心して住むための費用とお考え下さい。

（トリム・ツクダヤスヒトさん）

相談内容　　

旧法の借地権について教えて下さい。
新築用の土地を探していたところ、旧法の借地権の購入を勧められました。
借地権契約期間は、あと15年間あり、価格は近辺の実勢価格の約7割です。
購入と同時に立て替えは可能
（建築承諾料は必要だが、同時に更新料の支払いは不要）との事です。

立地条件は理想的なのですが、心配な点は、
　　　1.通常は15年後にも必ず契約更新ができるのか？
　　　2.地主の都合で更新できない場合は、地主が借地権を買い取ってくれるのか？
　　　3.自分が借地権を売る時も実勢価格の約7割で売る事は可能か？
　　　4.地主が変更になった場合も借地権契約は続けられるのか？
です。
何分素人で都合の良い質問ばかりですが、よろしくお願い致します。

□■アドバイス

旧法の借地借家法は、日露戦争時や第2次世界大戦の頃に施行改正された
借地人他に非常に有利な内容の法律です。

　　　1.契約更新は本人が希望する限り、100％可能です。
　　　　但し、その時点で更新料を支払う必要があります。
　　　2.地主が借地権を買い取る場合も、ほぼ実勢価格での取引となります
　　　　（実勢価格に対して路線価割合が参考指標となります）。
　　　3.借地権を売却することは可能です。
　　　　但し、譲渡承諾料を地主に支払うのが一般的です。
　　　4.地主が変更となったときも当然のことながら借地は継続できます。
　　　　但し、借地人の建物の登記以前に地主の土地に抵当権が付いていて、
　　　　その抵当権が実行された場合などには、契約が解除される恐れはあります。

（三菱地所・寺島さん）

■□相談者より

てらしま先生、ご回答ありがとうございました。
もう1つ疑問があります。借地権を購入する際に、
譲渡承諾料（名義変更料）も支払う必要があると
不動産屋に言われたのですが、おかしくないでしょうか？

□■アドバイス：２

譲渡承諾料は、
借地権が売買される場合に慣行として地主に支払われるものですが、
それを売り主が負担するか買い主が負担するかについては、
借地権売買の契約の中で決めるべきものです。

もし、相談者さんが物件に関し、チラシか何かを見ているのなら、
そのチラシの記載をまず確認してみてください。
記載がなければ交渉と言うことになるかと思います。

なお、承諾料の授受は慣行ということで地域地域で異なる可能性がありますが、
自分の経験上、譲渡承諾料は、東京エリアでは売買代金から差し引く
といった形で、形式上、売り主が負担するケースが多いと思います。

（三菱地所・寺島さん）

■□相談者より

てらしま先生、ご回答ありがとうございました。

相談内容　

初めまして。私は東京にすんでおります21歳の大学生です。
今回、大学1年から3年間住んでいた部屋のボイラーが故障してしまい、
ガス会社が来てボイラーを直していきました。
当初、大家が全負担するはずでしたが、予想以上に修繕費がかかってしまった
ので、約17万円の3分の1出してくれないかと相談されました。

入居前に敷金・礼金を1ヶ月分払っていたので、
大家に敷金・礼金の方で出せないのかと伺ったところ、
そのお金は大学へ紹介料として収めたので
敷金・礼金は1円もありませんといわれました。

少し話がややこしくなってきましたが、どうもその部屋は大学と契約していて、
大学で学生に物件を紹介する代りに、大家は入居者が入ったら
大学に紹介料を収めるというものだったらしいです。

確かに今住んでいる部屋は大学からの物件紹介に書かれていた部屋だった
のですが、そのプリントにはしっかり敷金・礼金1ヶ月分と書いてありました。
この場合、私はボイラーの修繕費を払うべきなのでしょうか？

□■アドバイス

ハッキリ云いますと、ボイラーの修繕費を支払う必要が無いでしょう。

賃貸物件の中で設備に関して、特段に使用方法を間違え故障の原因を
貴方が作ったのであれば、支払い義務が生じますが、
通常使用による故障などは大家が修理するものと考えます。

また、大家が大学へ紹介料を支払ったのは、大家と大学側の問題であって、
貴方は大学から紹介頂いていても気にすることはありません。

（森田住販・森田さん）

■□相談者より

こんな当たり前の疑問に、しっかり答えて下さいましてありがとうございます。
自分なりに東京都条例や民法などを調べて、また大家に相談しに行こうと思います。
それで駄目なら簡易裁判なども検討してみます。

相談内容　

先日、不動産屋仲介で物件を紹介されました。
ここにしよう…と1ヶ月分の家賃を手付け金として払い、
その後重要書類の説明を聞き、「聞きました」ということでサインもしました。
　　
その2日後までに、入金してほしいと言われ、
残る30万円（礼金20万円、仲介手数料5万円、保険などの諸経費5万円）
を不動産屋に持っていきました。

しかし、その後再び内見したときに、隣の部屋の日常会話や、咳払い、
すべての音がかなりはっきりと聞こえました。
多少は、心積もりしていましたが、あまりに度を越えていたので、
住めないと思い、すぐに不動産屋に相談に行きました。
すると、契約書にはまだサインしていなかったので、
大丈夫かなと思ったのですが、返金は諸経費5万だけとのことでした。

まだ、サインしてない契約は、すでに有効なのでしょうか？
住んでいないのに礼金や家賃は返ってこないのでしょうか？
教えて下さい。よろしくお願いします。

□■アドバイス

本来、民法上から言えば、口約束と言えども契約は有効に成立するわけです。
相談者さんは礼金等を支払う際に、「この物件を借りる」と明言されたのでしょうか？
それとも「今は借りたいと思っているが、再度内見して確定したい」
と言われたのでしょうか？

もし前者だとすれば、契約は有効に成立していると言えるかもしれません。
なお、本文では入金から再び内見するまでにどの程度の時間が経過したのか
不明です。仮に、隣室の音が漏れてくる状況が前回の内覧の時には
分からなかった場合、また、それが借室申し込みの重要な判断基準だったとすれば、
白紙解約できる可能性が高いでしょう。

必要であれば、都道府県の庁内の不動産課に相談してみることをお勧めします。

（三菱地所・寺島さん）

相談内容　

初めて相談させていただきます。
現在の住まいは主人の会社が契約者で、私達は使用者という立場です。
家賃などは会社が支払いを行っていて、私達は賃料から住宅補助の金額を
差し引いた分だけを、給与天引きという形で会社へ支払っております。

近々、主人が転職をする予定でいるのですが、現在の住居が
大変気に入っておりますので、続けて住みたいと思っております。

そこで、以下の2点を教えてください。

　　　1.契約者の変更が法人から個人へなる場合は、
　　　　敷金・礼金等はもう一度支払うのでしょうか？

　　　2.その場合、ルームクリーニング等で、
　　　　一時的に退去しなければならないのでしょうか？

よろしくお願いします。

□■アドバイス

ご質問の答えとしては大家さん次第と言うしかありません。
大家さんがご主人の会社の信用を前提に賃貸借をしていたとすれば、
個人に契約を移行させることに二の足を踏む（解約を求められる）可能性もあります。

もし大家さんが契約変更を認めてくれた場合でも、
借主が変更となるわけですから、当然ながら新しい契約を結ぶ必要があります。
　　
普通の場合には敷金が従前の会社に返還され、
改めて契約とともに、敷金を支払うことになるでしょう
（個人名義となれば保証人も必要となります）。

ルームクリーニングについては、
これはもう大家さんとの交渉次第ということでしょうか。

（三菱地所・寺島さん）