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借地権の購入について

相談内容  

旧法の借地権について教えて下さい。
新築用の土地を探していたところ、旧法の借地権の購入を勧められました。
借地権契約期間は、あと15年間あり、価格は近辺の実勢価格の約7割です。
購入と同時に立て替えは可能
(建築承諾料は必要だが、同時に更新料の支払いは不要)との事です。

立地条件は理想的なのですが、心配な点は、
   1.通常は15年後にも必ず契約更新ができるのか?
   2.地主の都合で更新できない場合は、地主が借地権を買い取ってくれるのか?
   3.自分が借地権を売る時も実勢価格の約7割で売る事は可能か?
   4.地主が変更になった場合も借地権契約は続けられるのか?
です。
何分素人で都合の良い質問ばかりですが、よろしくお願い致します。




□■アドバイス

旧法の借地借家法は、日露戦争時や第2次世界大戦の頃に施行改正された
借地人他に非常に有利な内容の法律です。

   1.契約更新は本人が希望する限り、100%可能です。
    但し、その時点で更新料を支払う必要があります。
   2.地主が借地権を買い取る場合も、ほぼ実勢価格での取引となります
    (実勢価格に対して路線価割合が参考指標となります)。
   3.借地権を売却することは可能です。
    但し、譲渡承諾料を地主に支払うのが一般的です。
   4.地主が変更となったときも当然のことながら借地は継続できます。
    但し、借地人の建物の登記以前に地主の土地に抵当権が付いていて、
    その抵当権が実行された場合などには、契約が解除される恐れはあります。

(三菱地所・寺島さん)




■□相談者より

てらしま先生、ご回答ありがとうございました。
もう1つ疑問があります。借地権を購入する際に、
譲渡承諾料(名義変更料)も支払う必要があると
不動産屋に言われたのですが、おかしくないでしょうか?




□■アドバイス:2

譲渡承諾料は、
借地権が売買される場合に慣行として地主に支払われるものですが、
それを売り主が負担するか買い主が負担するかについては、
借地権売買の契約の中で決めるべきものです。

もし、相談者さんが物件に関し、チラシか何かを見ているのなら、
そのチラシの記載をまず確認してみてください。
記載がなければ交渉と言うことになるかと思います。

なお、承諾料の授受は慣行ということで地域地域で異なる可能性がありますが、
自分の経験上、譲渡承諾料は、東京エリアでは売買代金から差し引く
といった形で、形式上、売り主が負担するケースが多いと思います。

(三菱地所・寺島さん)



■□相談者より

てらしま先生、ご回答ありがとうございました。

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