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無道路地の価格について

相談内容 

無道路地の価格についてお尋ね致します。
当方、東京都足立区に60坪の無道路地を所有しておりますが、
先日、その土地の仲介をしたいとおっしゃる不動産屋さんが訪ねてこられ、
相場の半値という金額を提示されました。路線価などから察するに、
相場とおっしゃる金額に間違いはなさそうですが、
この相場の半値という価格は妥当な金額と言えますでしょうか?



□■アドバイス

ご自身が、この取引を完了させたいかどうかにもよりますが、
価格については考え方ですので、私の考えを述べます。

「相場」というのは、通常近隣において過去に成立した同様の取引事例と
比較した結果です。そこには、各個別の取引事情が存在していたとしても、
第三者にはそれを考察することは出来ません。従って「相場」とは、
過去の成約事例の価格をまとめた目安であると考えています。

路線価も一つの指標としての基準でしかありません。
相談者さんご自身の価値観に照らしてみて、
また将来も所有を継続することや管理等の経費・手間や
売買の難易度等を考慮して、売却に傾くのであれば、よい話と
言うことになるのではないでしょうか?

相場の半値が妥当か否かは
「ご自身が総合的に納得いくか、いかないか」だと私は考えます。

(トリム・ツクダヤスヒトさん)



■□相談者より

ツクダ様、ご回答ありがとうございました。この土地は当方居住地より遠方で、
その管理もままならないばかりか、手間や経費ばかり掛かってしまい、
可能であれば早期の売却を考えております。

これまで長い期間納めてきた税金や維持管理費を考えますと、
6割程度は…と考えてしまうのが正直なところです。
この価格で今一度不動産屋さんと交渉してみます。



□■アドバイス:2

ご参考までに、相続税や贈与税の基礎となる
財産評価時における「無道路地の評価」について、
国税庁のHPに解説がありますのでURLを記載します。
    http://www.taxanser.nta.go.jp/4620.htm

小難しく書いてあるので、大雑把に言うと、
通常の土地の値段から、接道義務を満たすように土地を買い足した場合に
かかる費用を引いた金額が、無道路地の評価額という考え方です。

実際に売れるかどうかはまた別な話になってしまうのですが、
無道路地といっても、接道義務を満たす可能性が困難かどうかによっても、
その価値は相当変わってくることをご理解ください。

(松原二郎さん)




■□相談者より

松原様、ご解答ありがとうございました。国税庁の解説読ませて頂きました。
相続税や贈与税の基礎となる財産評価時における「無道路地の評価」ですが、
実際の売買の際、この評価基準はどの程度影響力を持つものなのでしょうか?

今回、この話を持ってこられた不動産屋さんは、既に当方所有地の隣地の方
との話し合いが済んでおられるようで、その隣地と当方所有地を併せると
接道義務を満たした上、総面積が80坪程度になり、そうした上で
有効利用を考えたいとのことでした。

このような状況で上記国税庁の評価基準と照らし合わせますと、
正直なところ最低でも6割程度には…と考えてしまいますが、
6割という数字は可能な線だと思われますでしょうか?

重ね重ねの質問で恐縮ではございますが、
ご意見をお聞かせ頂けましたら幸甚です。




□■アドバイス:3

  > この評価基準はどの程度影響力を持つものなのでしょうか?

影響力はほとんど持たないと思われます。

  > その隣地と当方所有地を併せると接道義務を満たした上

このように土地を併合する場合の価格を不動産(鑑定評価)の業界では
「限定価格」といい、通常の売買における価格(正常価格)とは、区別して考えます。

  > 6割という数字は可能な線だと思われますでしょうか?

分かりません。一般に価格は需要と供給のバランスで決まりますので、
要は買手、売手双方の売買の必要性の度合いがどれくらいかによると思います。
相談者様が「相場の半値では、売りたくない」と言って、
その仲介業者が「では、買いません(仲介しません)」と言うか、
「では、相場の6割でどうでしょう?」と言うかは、
誰にも分からないことで、当事者次第です。

ちなみに下記の会社のサイトでは、
  「無道路地の減価率は市場の実勢では▲70~80%」
と記載されています。

 投資評価さん( http://www.toushi-hyouka.com/ )内の、以下のページ。
   http://www.toushi-hyouka.com/sub4.htm

(松原さん)



■□相談者より

松原様、重ね重ねの質問にお答え頂きありがとうございます。
「無道路地の減価率は市場の実勢では▲70~80%」とは…。
当方の認識の甘さを痛感致しました。

痛感しつつも、今回話を持ってこられた不動産屋さんが、
ざっくばらんにお話をして下さる方でしたので、ダメもとで一応、
当方の希望ということで話をしてみたところ、
「正直、大変難しい金額ですが、多少でも金額の上乗せが
出来るよう頑張ってみます」とのことでした。

あとは不動産屋さんからの良い連絡を待つのみです。
ご回答頂き誠にありがとうございました。

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