【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　

土地を購入しようと思っているのですが、
謄本を見ると、横浜市に税金の滞納で差し押さえになっている物件でした。
個人売買で格安のお値段なのですが、
どのような手順を踏んでいけばいいのですか？

□■アドバイス

私たち不動産会社や建築会社の人間が
無料でお答えしていることを考えますと、
個人取引については、
不動産会社の仕事を省略する事になりますので、
お答えしにくい質問です。ですので、有料になりますが、
最寄りの不動産会社や司法書士にご依頼下さい。

　（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

現在、所有している土地（築後15年の倉庫あり）
を売却するため、買主と交渉中です。
買主は、賃貸マンションにしたいようで、購入後すぐに建物を壊すので、
建物代をゼロ円として契約書に表示し、売主名義での滅失登記するので、
建物の権利証と委任状も一緒に引き渡して欲しいと申し出がありました。

登録免許税、不動産取得税など、購入経費を避けたいようですが、
税務上問題はないのでしょうか？
問題ないという根拠、法令等がありましたら、
お教えいただければありがたいです。

□■アドバイス

税務上とはどんな意味かよくわかりませんが、
貴方にとっては譲渡所得が発生すると、課税対象になります。
もし、譲渡所得税をご心配されるのでしたら、貴方にとっては影響ありません。
根拠は所得税法をお読み下さい。
ご心配でしたら、税理士又は最寄りの税務署にご相談下さい。

　（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

はじめまして、よろしくお願いします。
賃貸のマンション6階に入居していますが、
リビングの天井から水漏れがありました。
相当量の水が、蛇口をひねったように流れて来て、
本棚と置いてあった骨董の雛人形、茶碗、写真集、
それに水は床にも流れたので、唐木の飾り棚も濡れてしまいました。

日曜日でしたが、管理会社の社長の携帯に電話してみたところ、
「今、7階にいるのですぐ行きます」とのことでやって来ました。
社長が言うには、7階（真上の部屋、現在空室）のリフォーム前に
掃除をしていて、キッチンの流しに水を流したとのことでした。

「あなたが損保に入っていれば、損害賠償されます」
と言うのですが、損保には入っていません。
ただ、この場合、被害者は私で
加害者は管理会社の社長ということになりませんか？
管理会社の責任で損害を賠償してもらうことは出来ないのでしょうか？
また、証拠の写真などは必要でしょうか？
こういう場合の交渉の進め方をお教えください。
アドバイスをよろしくお願いします。

□■アドバイス

被害については、上の階の使用者に損害賠償請求が出来ると思われます。
最寄りの市町村が行っている無料法律相談や司法書士、
弁護士にご相談される事をお勧め致します。

　（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

今年に入ってから新居を探し、気に入った物件がありました。
見積もりを出してもらったところ、充分にやっていける金額だったので、
手付けを払い、仮契約をして、ローンの申し込みもしました。
その後、ローンの承認もおり、金消の手続きも終り、
あとは決済を残すのみになりました。

しかし、決済当日になって2つのトラブルが起きました。

1つは、当初見積もってもらっていた金額から、
実際の月々の返済額が4,000円ほどアップしていたのです。
見積もってもらっていた額で考えていたので、どこでその差が出たかを
調べてもらったところ、見積もっていたときの金利よりも
優遇がよくなかったので、その分が上がってしまったということでした。
確かに決済の前週の金消の手続きの時には、
まだ優遇が決まっていませんでしたが、決済の当日に上がるといわれても、
契約もしてしまっているので、引くにも引けず、困ってしまいました。
これって普通に起こることなのでしょうか？

もう1つは、火災保険を自分の知り合いにお願いしたいと思い、
不動産屋にも了解を得て進めた件です。
5月くらいに特約をある程度つけた分で、60万円くらいの保険に決め、
その旨をすぐ不動産屋にも伝えました。
すると「金額的にも妥当なところですね」という返事だったので、
充分に諸費用（ローン金額）の中でまかなえるものだと思っていました。

金消の際にも、
「諸費用が予定している枠より抑えられそうだから、少しはお返しできそうだ」
という話も聞いたので、さらに安心していたところ、
決済の当日に
「諸費用が逆に多くかかってしまったので、超過分の30万円を払ってほしい」
と言われました。

なぜそういうことになるのかを聞いたところ、
最初に不動産屋が用意していた火災保険は、特約もついていない保険だったらしく、
そこの部分での差額だということでした
（諸費用の他の部分は、ほとんど変わっていないとのことで、
　完全に火災保険の部分での差が原因みたいです）。
　　
私は5月には金額も伝えていました。
　「本当にその差額だけの問題ならば、十分比較も出来たと思いますし、
　　差額が発生しているのなら、もっと早いうちに言ってもらえれば、
　　色々なことも考えることができたと思う」ということを伝えました。

家的には気に入ってるので、後ろ向きなことは考えたくはないのですが、
決済当日に色々なことがあったので、すごく残念な気持ちでいっぱいです。
もちろん素人ですので、こういうことはある意味、当然のことならば
しょうがないと思いますが、本当にこれが当り前なのでしょうか？

□■アドバイス

不明な点がいくつかありお答えしにくいように思います。

　　契約は
　　　1.契約（手付け金の支払い）
　　　2.ローンの申し込み
　　　3.融資の承認
　　　4.金消契約
　　　5.決済
　　の順で進んでいきますね。

ローンの申し込みの際に、金利優遇条件などの説明を
金融機関から受けられたと思いますが、どうだったのでしょう？

融資の承認の際に融資金利は確認出来ると思います。
また、遅くとも金消契約の前には解ります。
その時に納得出来ない場合は、別の金融機関に変更する事も可能です。

諸費用が戻ってくる事はあり得ないと思うのですが、もしかしたら、
先に諸費用を不動産会社にお預けされたのでしょうか？

不動産会社が事前に諸費用を預かる事には問題もありそうですが、
決済前（一般的には金消契約頃）に諸費用の確認があると思います。
その時に諸費用を確認して、資金を用意するのが普通です。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、お返事ありがとうございます。
やはり私の説明不足な点が多いみたいですね。

さて、ご質問いただいている件ですが、

　　　> ローンの申し込みの際に金利優遇条件などの説明を金融機関から
　　　>受けられた と思いますが、どうだったのでしょう。

この件については特に金融機関からの説明はありませんでした。
というより、不動産会社の一番強いつながりのあるところで進めるとのことで、
銀行とは金消の時に初めて合いました。

　　　> 融資の承認の際に融資金利は確認出来ると思います。
　　　> また、遅くとも金消契約の前には解ります。

金消のときには、まだ確定していませんでした。

　　　> 諸費用が戻ってくる事はあり得ないと思うのですが、
　　　> もしかしたら先に諸費用を不動産会社にお預けされたのでしょうか？

先には預けておりません。ローン申し込み時に、諸費用もまとめて
ローンに組み込む形で進めてもらいました。
その時に諸費用分として、190万円見ているとの報告はもらっていました。
5月頭に不動産会社に「火災保険を私の知り合いのところで頼みたい」
と相談したところ、快諾してもらったので、見積もりをしてもらい、
特約つきで60万円ほどになりました。即座に不動産会社に金額のことを
報告すると、妥当な線だとの返事でした。

また念を押して、「ローンに組み込んでいる諸費用の範囲内で大丈夫か」
と確認したところ、問題ないとのことだったので、より安心していました。
その上、金消の時には、
「予定していた諸費用が安く抑えれそうだから、いくらかお返しできる」
とも言われ、確信していたのですが、決済の当日になって、
「実は足らなかったので30万円ほど払ってほしい」
と言われてびっくりしました。

納得がいかないので、内容を聞いてみたところ、最初、先方が用意していたのが
特約無の分で、その差額が出たのだと言われました。

5月の頭には金額を報告していましたし、1ヶ月以上も時間があったので、
照らし合わせる時間は充分あったと思います。

私の判断としては、この諸費用の件については先方の確認の不足、
こちらへの連絡の不充分さが起こしたと考えていますので、
超過分を払う意志がないことを伝えています。

何度か先方と話し合いの場を持ちましたが、向こうは確かに
連絡の不充分さは認めてはいるものの、
私が払う意志のないことに対しては、イエスの返事はしません。

また、超過分を先方が持つことや、それが無理なら
何か物で誠意を見せてほしいとの要求には、そういうことをすることが
お互いの歩み寄りにはならないとの考えも示してきました。

とにかく私は今の状況は納得していないので、
自分の考えを変えるつもりはありません。新居には昨日、引越ししました。
正直、先方の営業とは気まずい雰囲気ですが
（まだ現地に事務所があるので）それは仕方がないと持っています。

この一件で、引越ししたときに電化製品等を買おうと考えていた計画も
すべて保留になっています

長々と書いてしまい、また不明なところも多いとは思いますが、
私の考え方は間違っていますでしょうか？

また、これから私の考え方を通していく上で、気をつけなければいけないこと
などありましたら、教えていただけないでしょうか？
（念のため金消を金曜日に、決済を次の週の月曜日に行いました）

香川さんにお返事いただいて、少し安心しました。
ありがとうございます。

□■アドバイス：２

まず、金融機関の説明不足。一般に金融機関は
住宅ローンの申し込み時において商品の説明をする必要が有ります。
　　
金利の優遇措置についても、必要条件をしっかりと説明するのが普通です。
融資承認が下りたときに融資の条件は決まっています。
優遇が受けられない事はその時点で分かっていることです。
重要なことですので、書面でお客様に説明する必要が有ると思われます。

私の住む広島では地方銀行や信用金庫ですが、くどい位説明します。
さらに、融資の承認が下りた時点で、貸付条件を申込者に通知します。
その際に収入印紙代・事務手数料・保証料・火災保険料
（同金融機関の指定代理店で加入する場合加入する場合）・必要な書類…
について書面で通知されます。

その通知と司法書士からの登記料の見積書を元に、諸費用の明細書を作成し、
お客様に諸費用の確認をしてもらいます。ここでほぼ諸費用が確定するわけです。

それからは金消契約・残金精算・諸費用の支払・引渡しとなります。

次に、不動産会社による確認と連絡ミス。
不動産会社は諸費用について住宅ローンの融資が確定した時点で、
直ぐに費用を確認し、金消契約の前又は遅くとも当日、
お客様に連絡する必要が有ったと思います。

不動産会社は、それまでの経験から諸費用については
概算で分かっていたはずです。ただ、何の費用が足りないのか
（超過した原因）書いてありませんし、
この連絡ミスが金融機関に有ったのか、不動産会社にあったのか
書いてありませんので、最終的に金融機関が悪いのか、
不動産会社が悪いのか分かりません。

不足した原因がお客様の融資条件によるものでしたら、
金融機関の連絡ミスかもしれませんね。

何れにしても、必要な費用は不動産会社に支払うものではなく、
金融機関に支払う費用ではないでしょうか？
それとも司法書士へ支払うものでしょうか？

何れにしても、必要な費用はどうしても必要です。
何時までも支払わないわけには行かないでしょう。
不動産会社としっかりと協議して下さい…位しか、アドバイスが有りません。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、早速の返事ありがとうございます。

　　> 次に不動産会社による確認と連絡ミス
　　
前回の通り、金消の契約の時点では優遇は決まっていませんでした。
不動産会社の話では、「諸費用総額が確定したのは金消の当日の午後」
だったそうで、その結果を私の担当の営業が知ったのが決済
（金消の3日後の月曜）の朝だということでした。

　　> 最終的に金融機関が悪いのか、不動産会社が悪いのか分かりません。
　　
決済当日に諸費用の一覧を渡されたのですが、火災保険の費用以外は、
ほとんど予定していた額（190万円以内）だとのことで、
完全に、知り合いに段取りしてもらった火災保険が、
不動産会社が当初に予定していたものよりも高いということでした。

ですから、私は1ヶ月も時間があったのにもかかわらず、何の確認もせずに
進めていた先方の確認がずさんだったことと、こちらとしては、ことあるごとに
諸費用の範囲内で大丈夫かを確認し、問題なしとの返事をいただいていました
ので、納得がいかないとの見解を示しているのです。火災保険料は
決済当日、知り合いも同席してもらい、諸費用の中から支払いました。

　　> 何時までも支払わないわけには行かないでしょう。
　　
やはりそうですか…。

　　> 不動産会社としっかりと協議して下さい。
　　
時間かかっても話して行こうと思っています。
度々のアドバイスありがとうございます。
また何かありましたら、よろしくお願いします。

相談内容　

当方は不動産業者、相手方は一般消費者です。
裁判所の強制競売によって中古住宅を落札したところ、
すぐに「原状のままで、売ってほしい」との連絡があり、
占有者もあるまま、売買契約をします。

この場合、全く物件について調査が出来ませんが、
瑕疵担保責任を負わない特約は、やはり無効になりますか。
また、瑕疵担保責任を負わないようにするには、
どのようにしたらよいでしょうか？

□■アドバイス

宅地建物取引業者が売り主となる場合、
瑕疵担保責任期間を短縮する方法は、
2年間の瑕疵担保責任を負う特約を付ける以外に方法はありません。

　（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

お世話になります。
私、この度、賃貸マンションを解約したのですが、
解約から3週間経っても大家さんが現状回復費用の見積もりを出してくれません。
もう退去した後なので、何をされているかも分りません。
どうすれば、良いのでしょうか？

□■アドバイス

先ずは家主への催促をされてみてはいかがでしょう。
不動産会社や管理会社が入っている場合はその会社に敷金返還請求します。

何度も敷金返還請求する以外に方法は無いと思います。
電話ではなく配達証明付郵便や内容証明郵便で催促すると、
請求した証拠が残ります。
後々、争いになった場合その証拠が役立つ事もあります。

それでも返事がない場合は、最寄りの市区町村が行っている
無料法律相談や、消費生活センターへご相談下さい。
有料ですが、弁護士や司法書士に相談する事も出来ます。

　（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

入居時、居抜きで入りました。改装していた場合には、
現状（居抜きのまま）から、こちらの負担で全て行うことになっていました。

2ヶ月後、改装するつもりでしたが、退店することになりました。
すると退店時に現状回復ということで、スケルトンでの受け渡し
（私が居抜き分の解体工事費を負担）を通知されました。

契約書には所有の造作、内装並びに営業活動上持ち込んだ
すべてを撤去するとありますが、改装していない場合でも、
工事費の負担をしなくてはいけないでしょうか？

□■アドバイス

居抜きの契約に関しては、決まった契約書式も少なく、
一般の方にはなじみも薄いため、このような問題がよく起こります。

結論から言うと、
「負担する必要はあるが、言われるがままというのも人が良すぎる」
ということかと考えます。

その突破口は、契約書や特約事項等による、
居抜きの場合を想定した原状回復に関する文言です。

たとえば一例ですが、
　　「居抜きの売買とは、使用する権利や所有権等の権利だけでなく、
　　　前賃借人が造作したものの原状回復を行う義務も併せて売買するもので…」

などといった、
一般の方にも理解できる文言が、トラブルを未然に防ぐことになります。
さすれば、今回の契約書や重要事項の説明はどうであったのか、
そこに交渉の余地があると考えます。

　（青山博秋さん）

■□相談者より

さっそくのご返事ありがとうございます。
OPEN時期と改装予定日がずれていたので、入店時にはスケルトンにするか
どうかの説明はありました（すぐに改装できなかったので、ことわりました）。
　　
ただ、契約書にはその部分は記入されていないので、改装せずに出ていくのに、
スケルトンにする費用を負担することが納得できませんでした。
相手側は交渉には応じられないと言ってきました。裁判にはお金がかかるので、
その場合、やはり支払わないといけないのでしょうか？

相談内容　

子ども4人が父の土地家屋を相続することになりました。
最初は売却して等分に分けるという話でしたが、途中から2人の子どもが、
土地家屋は売却せず、共同所有にして残しておきたいと主張し始めました
（意図は不明です）。

この場合4分の1の相続分だけを切り離して売却することはできるでしょうか。
もしできない場合、相続できるのは共同所有権だけで、
実質的相続は永久的に不可能ということになるのでしょうか。
なお、私は50歳代後半の女性で独身です。よろしくお願いします。

□■アドバイス

このようなご相談事例はよくある事でもありますが、
この場合、特に「共同所有にして残しておきたいと主張する意図」
が気になるところですね。

亡きお父様の土地家屋にこの後どなたかがお住まいになるのか、
また、あなたは既に別の場所にお住まいであり、
また、あなたがこの後も独身のままでお子様がいらっしゃらないのであれば、
もし、この後あなたが亡くなられた段階では、
他のご兄弟もしくはその子らにあなたの持分も相続されることになり、
最終的にご質問の「実質的相続」が得られる事は無いとの予測が成り立ちます。

従いまして、現在の状況では、土地家屋を売却しないにしても、
あなたの相続分は、代償分割という形で他のご兄弟にご協力頂いて、
現金や流動性の高い資産などに、実勢価額で分けていただく事が
望ましいのではないかと拝察いたします。

共同持分は、単独で処分（売却）も可能ですが、実質的に買い求める方は、
他の共有者以外は殆ど不可能に近いのではと推測できますが、
不動産業者でありませんので、残念ながらデータは持ち合わせておりません。
詳細なご事情がわかれば、より的確なアドバイスもできるかもしれませんが…。

　（川村行政法務事務所・川村淳さん）

相談内容　

現在、海外生活を送っていますが、定期的な一時帰国用に
日本（関東地方）に住宅を購入したいと考えています。
費用や管理面から考えた場合、マンション、一戸建て、リゾートや
別荘のどれが最適でしょうか？なお、購入した物件を、その後、
暇なときに貸すことも可能性として考えたいと思います。
是非、アドバイス、お願います。

□■アドバイス

当然駅前マンションです。成田から便利なところ。
本当の目的が不明ですが、管理の良さ、維持費、資産価値などから、
「良いマンション」をご検討ください。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

相談内容

こんばんは。相談をお願いします。
賃貸借契約を締結し、一戸建ての貸家に住んでいます。
口頭のみのやりとりでしたが、契約前に貸主・不動産業者立会いのもと、
5年以上お借りできるという条件を確認した上で契約したのですが、
1年も経たないうちに退去の申し出がありました。家賃は月12万円です。

その後、仲介業者から、当初の2年間の賃貸借契約を
定期貸家契約に変更したいと言われています。
通常契約（2004年～2006年）に遡及して、
定期借家契約(2004～2008年）に変更したいというのです。

大家側は、礼金・敷金の返済（退去料は除く）を提示してきました。
特に正当な事由は無いものと思われます。
本件に関し、以下、教えて頂けると助かります。

　　　1.定期借家の契約変更を断ることができますでしょうか？
　　　2.契約変更をした際、どういった保障を請求できますでしょうか？

よろしくお願いします。

□■アドバイス

既存契約に遡及しての定期借家契約は法的には無効です。
もし結ぶなら、いったん既存契約を解除して、
新たに定期借家契約を結ぶことになりますが、
法的にはそれでも完全ではないようです。
いやなら既存契約のままでいればいいのです。
退去の申し出が、貸主の都合であれば、条件交渉をすればよいと思います。

（阿部悦雄さん）

相談内容　

私の取引している銀行の司法書士を入れて、
当事者間で土地買取を済ませました
（嶋田先生、以前、何度もお世話になり、有難うございました）。

当初から分かっていた事ですが、登記面は約46坪で、昭和42年に再測量の結果、
約54坪あったと言うことで、以来、借地料54坪の計算で支払って来ました。

地主との今までの関係を考えると、ひょっとして固定資産税の関係で
法務局はそのままにしておき、地代のみに再測量した数値を
適用したのかも知れませんし、もっと悪く考えれば、
一切測量等はせずに数字のみをごまかしたのかもしれません。
今回の土地買取の際には判っていましたが、この件はあえて出さずに、
8坪ほど少ない土地面積のままで、坪単価入れずに合計の金額で取引しました。

土地の権利書は既に入手していますが、今回、私の方で再度測量して
正式な数字を出し、将来再登記をするにはどの位の費用がいるのでしょうか？
また、前の地主が昭和42年に測量したデータを持っていれば、利用できますか？

□■アドバイス

嶋田です。

　　> 少ない土地面積のままで、坪単価入れずに合計の金額で取引しました。

実測取引でなく公簿で取引したということですね。

　　> 将来再登記をするにはどの位の費用がいるのでしょうか？

売主側の立会いで隣地との境界を確認しましたか？再測量する目的は
地積の更正（面積の変更）ですが、隣地所有者の承諾が必要です。
どこでも、なかなか隣地の印鑑証明をとるのは大変みたいですね。
費用は、測量や立会いの難易度によりますから、
地元に精通した土地家屋調査士と相談してください。
国土調査という国が強制的に実施している測量を待つのもいい方法です。
面積は国土調査の成果として訂正されます。
実施時期は地元自治体土木部へ問い合わせください。

公簿が増えれば固定資産税は上がります。建築許可などは
公簿でなくてもいいので、測量して地積更正をするのは
自己使用ではメリットは少ないですが…。

　　> 昭和42年に測量したデータを持っていれば、利用できますか？
　　
参考資料にはなります。但し、年月がたっているので再測量は必要ですね。

（シマダ企画・嶋田尚芳さん）

相談内容　

はじめまして。今、世田谷の3LDKのマンションに住んでいます。
築10年で、当時は5千万円ぐらいしました。今、一戸建てに住み替えを
考えていますが、一体、自分たちの負担がどのくらいどれくらい増えるのか、
皆目検討も付きません。また、どこに相談すればよいのかも、よく分かりません。
不動産関係に相談すると、しつこくあとあとまで宣伝にくるので、したくありません。

そこで、本当にざっとでよいのですが、どれくらい月々の負担額が増えるのか、
お答え願えれば大変嬉しいのですが…。もちろん個人的なたくさんの情報が
なければ、詳しくは答えられない相談だというのは充分承知の上、
相談していますので、ほんとにアバウトで結構です。

今現在、2,500万円のローン（35年固定）が残っています。
月々、主人と私で、10万円返済、ボーナス月は50万円返済しています。
頭金がほとんどなくて、5千万円ぐらいの一戸建てを購入した場合、
家がいくらで売れるかの想定していただいて、（今40歳なので）
20年ローンを組んだとすると、大体、月々最低どれくらい負担が増えますか。
よろしくお願いします。

□■アドバイス

こんにちは。前提条件として、

　自宅売却費3,500万、諸費用200万。
　購入費5,000万、諸費用300万。残債2,500万。

　　　3,500-200-2,500＝800万（売却時の残額、自己資金）
　　　5,000+300-800＝4,500万（借り入れ額）

　借り入れ4,500万を20年、2％で月額227,650円。年間2,731,800円。
　現在、年額2,200,000万。
　　　2,731,800-2,200,000＝531,800
　　　531,800÷12＝44,316円

　と言う感じですと、月額44,316円の負担増です。

（アルネット・森畑孝志さん）

□■アドバイス：２

大変難しいご質問です。今のマンションの場所や大きさによりますね。
でも、どうしてもザックリとご希望なのですね。
不動産の実務専門家は、かえって考えてしまうでしょう。

私の概算では、年間返済総額90万円から100万円増です。
今のマンションで、現金が残るとはとりあえず計算しない方が良いでしょう。
単純に5,000万円借りれたとして、様々な返済条件を比べてください。
できれば元金均等をお勧めします。

先のマンションの残高が少ないのは、借り入れが幾らか不明ですが、
返済から行くと5,000万円程度の借入と推量しても、
元金の減りが多いようですね。良いことではありますが…。
営業窓口に相談することなく、正確な資料は作れます。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

さっそくのご回答ありがとうございました。
森畑さん、中尾さんの回答を参考にさせていただき、実は、その後、
一戸建て購入の話が具体的になってまいりました。本当にありがとうございました。

そこで、新たな質問があります。マンション売却をする場合、
いろいろな不動産会社がありますが、どこに頼むのがいいのでしょうか。
今はまだ簡易査定をいくつか申し込んだ段階ですが、
実際の査定をしてもらい、一番高く見積もってきたところがいいのか、
それとも、一戸建てを買う際の業者がいいのか、
マンションを購入した際の業者がいいのか、
不動産会社の絞り方のアドバイスをよろしくお願いします。

相談内容　

今現在、名古屋で一人暮らしする学生です。
地方裁判所民事第2部より、不動産引渡し命令を受け取りました。
命令書によると、申立人は平成15年に競売物件（私が住むアパート）
を買い受けて、私（不動産占有者）に引渡し命令を申し立てたようです。

急いで不動産仲介業者さんにて確認したところ、
彼らも寝耳に水のようで、「7月になって大家さんが交代した」
ということ以外、教えてもらえませんでした。

どうやら土地ごと競売にかけられ、新しい大家さんに
交代したとたんに、今回の命令書が出されたようです。

事前に大家さんが交代した報告もありませんでしたし、
今現在、家賃がどこに支払われているかすら、確認できていません。

以前の相談内容で確認させていただきましたところ、
異議申し立てを行えるのが1週間以内とのことですが、
その申し立てを行う際、どういった形式をとればよいのでしょうか？

また、揉め事を回避したいので、引越しも考慮に入れた場合、
その引越し費用などは請求できるものなのでしょうか？
現状把握に終始している状況です。
どなたかお知恵をお貸し頂ければ幸いです。

□■アドバイス

先ず、送付してきた裁判所に電話をして、申立書を受取ったが、
どうすればよいか聞くことです。
あなたが伝えるべき内容は以下の3点でしょう。
　　　1.すぐには退去できない。
　　　2.新しい買主からは何の連絡もない。
　　　3.新しい住居を探すには資金がいるが、今はない。

多分、すぐに出る必要はない（3ヶ月の余裕）と言われるでしょう。
買主は当然連絡してくるはずです（引き続き貸す気はないようですが…）。
話し合いで、いつまで住めるか、引越し費用や新たな家を借りる費用など
払ってくれるかなどを交渉することになります。

敷金全額返還、引越し費用、新賃貸契約に必要な費用など、
もらえるかもしれません。必要なら、借りたときの仲介業者にも協力してもらい、
交渉するのがよいでしょう。いずれにせよ、今までの賃料支払先には
払う必要がないでしょうから、支払はストップですね。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

相談内容　

私の祖母は農家で畑や田んぼを所有しております。
先日、祖母が亡くなり、世帯主の名義変更をしないと
農業が出来ないと親戚の者に言われました。世帯主の名義変更は、
祖母が亡くなってからいつまでに済ませば良いのでしょうか？
また、土地や田畑の名義変更はいつまでに済ませればいいのでしょうか？

□■アドバイス

名義変更しなければ農業ができないと言うのは役所
（あるいは農業委員会？）が言うのでしょうから、役所に行って
名義変更の手続きすればよいのではないですか？
そのために登記の所有者を変更する必要があるなら、
司法書士に頼めばよいと思います。
自分でやりたければ、法務局に行って書式や必要書類を教えてもらい、
自分でできるでしょう。いつまでという決まりはないと思います。

（Century21ホームネット・佐藤倶之さん）

相談内容　

親類から山林を買ってくれないかと依頼されました。
そのご本人名義のもので、言い値で買って欲しいということなのですが、
私は山林の価値がわかりません。山林の土地の価格や
そのほかの資産価値があるとすれば、その価格を調べたいのですが、
どのように調べたらよいか教えていただけませんか？

□■アドバイス

自分も今、同じような問題に取り組んでいます。
その山林のある森林組合に問い合わせて売買事例などを聞きました。
材木の搬出のしやすい状況かどうかも価格に影響があるようです。

（さとうさん）

相談内容　

所有している土地を手放すにあたり、開発許可申請をして
いくつかに分筆して、それぞれを売りに出そうと考えています。
調べてみると2区画以上を売る場合、宅建免許が必要だそうですが、
売主が個人（不動産業ではない場合）にも宅建免許が必要なのでしょうか？
世の中の売主さんは、みんな宅建免許を持っているのでしょうか？

□■アドバイス

実は私も相談者さんと現在同じ状況にあり、宅建業を申請しようとしています。
しかし「不特定多数に反復継続」という定義の解釈は、実務上あいまいに
運用されているように思え、そのボーダーラインは不明確と捉えています。
ただ、そもそも私の県ではこのような場合、売主が登録業者でないと、
開発許可申請が受理されないようです。そこで仕方なく準備してます。

でも、譲渡所得税と事業所得税とのバランスからは積極的に免許を取得する方が
お得な場合も多いですから、ご検討されてください。

それにしても宅建業申請、開発許可申請は、職業柄、日頃業務としてこなしていても
自分自身の為にやる事になるとは、少々むなしいところもありますね。

（川村行政法務事務所・川村淳さん）

相談内容　

中古住宅の購入の話が進んでいます。
重要事項説明書に「売主は瑕疵責任を負わない」とあります。
これはよくある話なのでしょうか。
もし、私たちが住み始めてすぐに、以前からあったであろう不良箇所があって、
それを直すのに膨大な費用がかかり、しかも、引き渡し前に確認したときには
知らされなかったとしても泣き寝入りでしょうか？
参考までにその家は、土地53坪に築17年ののべ床面積33坪の
軽量鉄骨造りのもので、地価は坪40万くらいとのことです。

□■アドバイス

「私たちが住み始めてすぐに、以前からあったであろう不良箇所があって…」
のようなことは、瑕疵に該当しずらいです。それは、単に引渡しを受けるに
不注意であったことになります。

ただ、雨漏りについてですが、売主が「無い」と言った場合で、
「ある」ときは瑕疵となります。免責にはなりません。
床下など、一戸建ての中古を買う場合は、当然調べるところは調べること、
業者や売主の言だけを根拠に契約をなさないことです。
破壊検査や居住実験などでしかわからないこと以外で、
キチンと調べればわかることは、調べましょう。

床が斜めなのは、「住み始めてすぐわかる」ことでなく、
住む前にわかることだからです。
より注意すべきは地盤のことや、基礎のことなどです。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

ありがとうございました。資金に余裕があるわけではないのに、
自分で見てわからない住宅の調査までするのは大袈裟かとも思ってましたが、
そうではないのですね。一生関わってくることなので、慎重に進めたいと思います。

相談内容

もうすぐ今住んでいるところを出る予定ですが、
アパートの契約書を見直してみたところ、
　　「退去時の室内クリーニング、畳・襖の張替えは借主の負担とする」
と、特記してありました。

最近、自分なりに勉強したとこによると、
それらは貸主の負担にするのが普通だということです。
実際どうなのでしょうか？　そして敷金を不利のないように
返してもらうには、どこに相談したらいいのでしょうか？

□■アドバイス

「退去時の室内クリーニング、畳・襖の張替えは借主の負担とする」
の場合は、自分で「通常の生活においてなす清掃」をすればよいのです。
もちろん、貴方が業者に頼んでも良いです。

再貸し出しのためのクリーニングは負担する必要はありません。
つまり汚れていては、清掃しなければなりませんが、
業者を入れるとか、家主の指定業者とは解せません。
その旨明記されていれば、特約が有効です。

畳、ふすまは、経年変化の「焼け」だけですと、負担をしなくても良いです。
損傷があれば、負担することになります。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

ありがとうございます。畳・襖は損傷がありそうなので、
クリーニング費用については自信を持って交渉できそうです。
今になってみて、契約時にくどいほど説明と確認をする必要が
やっとわかった気がします。とても勉強になりました。