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決済当日に発覚した超過経費と金利について

相談内容 

今年に入ってから新居を探し、気に入った物件がありました。
見積もりを出してもらったところ、充分にやっていける金額だったので、
手付けを払い、仮契約をして、ローンの申し込みもしました。
その後、ローンの承認もおり、金消の手続きも終り、
あとは決済を残すのみになりました。

しかし、決済当日になって2つのトラブルが起きました。

1つは、当初見積もってもらっていた金額から、
実際の月々の返済額が4,000円ほどアップしていたのです。
見積もってもらっていた額で考えていたので、どこでその差が出たかを
調べてもらったところ、見積もっていたときの金利よりも
優遇がよくなかったので、その分が上がってしまったということでした。
確かに決済の前週の金消の手続きの時には、
まだ優遇が決まっていませんでしたが、決済の当日に上がるといわれても、
契約もしてしまっているので、引くにも引けず、困ってしまいました。
これって普通に起こることなのでしょうか?

もう1つは、火災保険を自分の知り合いにお願いしたいと思い、
不動産屋にも了解を得て進めた件です。
5月くらいに特約をある程度つけた分で、60万円くらいの保険に決め、
その旨をすぐ不動産屋にも伝えました。
すると「金額的にも妥当なところですね」という返事だったので、
充分に諸費用(ローン金額)の中でまかなえるものだと思っていました。

金消の際にも、
「諸費用が予定している枠より抑えられそうだから、少しはお返しできそうだ」
という話も聞いたので、さらに安心していたところ、
決済の当日に
「諸費用が逆に多くかかってしまったので、超過分の30万円を払ってほしい」
と言われました。

なぜそういうことになるのかを聞いたところ、
最初に不動産屋が用意していた火災保険は、特約もついていない保険だったらしく、
そこの部分での差額だということでした
(諸費用の他の部分は、ほとんど変わっていないとのことで、
 完全に火災保険の部分での差が原因みたいです)。
  
私は5月には金額も伝えていました。
 「本当にその差額だけの問題ならば、十分比較も出来たと思いますし、
  差額が発生しているのなら、もっと早いうちに言ってもらえれば、
  色々なことも考えることができたと思う」ということを伝えました。

家的には気に入ってるので、後ろ向きなことは考えたくはないのですが、
決済当日に色々なことがあったので、すごく残念な気持ちでいっぱいです。
もちろん素人ですので、こういうことはある意味、当然のことならば
しょうがないと思いますが、本当にこれが当り前なのでしょうか?




□■アドバイス

不明な点がいくつかありお答えしにくいように思います。

  契約は
   1.契約(手付け金の支払い)
   2.ローンの申し込み
   3.融資の承認
   4.金消契約
   5.決済
  の順で進んでいきますね。

ローンの申し込みの際に、金利優遇条件などの説明を
金融機関から受けられたと思いますが、どうだったのでしょう?

融資の承認の際に融資金利は確認出来ると思います。
また、遅くとも金消契約の前には解ります。
その時に納得出来ない場合は、別の金融機関に変更する事も可能です。

諸費用が戻ってくる事はあり得ないと思うのですが、もしかしたら、
先に諸費用を不動産会社にお預けされたのでしょうか?

不動産会社が事前に諸費用を預かる事には問題もありそうですが、
決済前(一般的には金消契約頃)に諸費用の確認があると思います。
その時に諸費用を確認して、資金を用意するのが普通です。

 (アットホーム・香川文人さん)




■□相談者より

香川様、お返事ありがとうございます。
やはり私の説明不足な点が多いみたいですね。

さて、ご質問いただいている件ですが、

   > ローンの申し込みの際に金利優遇条件などの説明を金融機関から
   >受けられた と思いますが、どうだったのでしょう。

この件については特に金融機関からの説明はありませんでした。
というより、不動産会社の一番強いつながりのあるところで進めるとのことで、
銀行とは金消の時に初めて合いました。

   > 融資の承認の際に融資金利は確認出来ると思います。
   > また、遅くとも金消契約の前には解ります。

金消のときには、まだ確定していませんでした。

   > 諸費用が戻ってくる事はあり得ないと思うのですが、
   > もしかしたら先に諸費用を不動産会社にお預けされたのでしょうか?

先には預けておりません。ローン申し込み時に、諸費用もまとめて
ローンに組み込む形で進めてもらいました。
その時に諸費用分として、190万円見ているとの報告はもらっていました。
5月頭に不動産会社に「火災保険を私の知り合いのところで頼みたい」
と相談したところ、快諾してもらったので、見積もりをしてもらい、
特約つきで60万円ほどになりました。即座に不動産会社に金額のことを
報告すると、妥当な線だとの返事でした。

また念を押して、「ローンに組み込んでいる諸費用の範囲内で大丈夫か」
と確認したところ、問題ないとのことだったので、より安心していました。
その上、金消の時には、
「予定していた諸費用が安く抑えれそうだから、いくらかお返しできる」
とも言われ、確信していたのですが、決済の当日になって、
「実は足らなかったので30万円ほど払ってほしい」
と言われてびっくりしました。

納得がいかないので、内容を聞いてみたところ、最初、先方が用意していたのが
特約無の分で、その差額が出たのだと言われました。

5月の頭には金額を報告していましたし、1ヶ月以上も時間があったので、
照らし合わせる時間は充分あったと思います。

私の判断としては、この諸費用の件については先方の確認の不足、
こちらへの連絡の不充分さが起こしたと考えていますので、
超過分を払う意志がないことを伝えています。

何度か先方と話し合いの場を持ちましたが、向こうは確かに
連絡の不充分さは認めてはいるものの、
私が払う意志のないことに対しては、イエスの返事はしません。

また、超過分を先方が持つことや、それが無理なら
何か物で誠意を見せてほしいとの要求には、そういうことをすることが
お互いの歩み寄りにはならないとの考えも示してきました。

とにかく私は今の状況は納得していないので、
自分の考えを変えるつもりはありません。新居には昨日、引越ししました。
正直、先方の営業とは気まずい雰囲気ですが
(まだ現地に事務所があるので)それは仕方がないと持っています。

この一件で、引越ししたときに電化製品等を買おうと考えていた計画も
すべて保留になっています

長々と書いてしまい、また不明なところも多いとは思いますが、
私の考え方は間違っていますでしょうか?

また、これから私の考え方を通していく上で、気をつけなければいけないこと
などありましたら、教えていただけないでしょうか?
(念のため金消を金曜日に、決済を次の週の月曜日に行いました)

香川さんにお返事いただいて、少し安心しました。
ありがとうございます。




□■アドバイス:2

まず、金融機関の説明不足。一般に金融機関は
住宅ローンの申し込み時において商品の説明をする必要が有ります。
  
金利の優遇措置についても、必要条件をしっかりと説明するのが普通です。
融資承認が下りたときに融資の条件は決まっています。
優遇が受けられない事はその時点で分かっていることです。
重要なことですので、書面でお客様に説明する必要が有ると思われます。

私の住む広島では地方銀行や信用金庫ですが、くどい位説明します。
さらに、融資の承認が下りた時点で、貸付条件を申込者に通知します。
その際に収入印紙代・事務手数料・保証料・火災保険料
(同金融機関の指定代理店で加入する場合加入する場合)・必要な書類…
について書面で通知されます。

その通知と司法書士からの登記料の見積書を元に、諸費用の明細書を作成し、
お客様に諸費用の確認をしてもらいます。ここでほぼ諸費用が確定するわけです。

それからは金消契約・残金精算・諸費用の支払・引渡しとなります。

次に、不動産会社による確認と連絡ミス。
不動産会社は諸費用について住宅ローンの融資が確定した時点で、
直ぐに費用を確認し、金消契約の前又は遅くとも当日、
お客様に連絡する必要が有ったと思います。

不動産会社は、それまでの経験から諸費用については
概算で分かっていたはずです。ただ、何の費用が足りないのか
(超過した原因)書いてありませんし、
この連絡ミスが金融機関に有ったのか、不動産会社にあったのか
書いてありませんので、最終的に金融機関が悪いのか、
不動産会社が悪いのか分かりません。

不足した原因がお客様の融資条件によるものでしたら、
金融機関の連絡ミスかもしれませんね。

何れにしても、必要な費用は不動産会社に支払うものではなく、
金融機関に支払う費用ではないでしょうか?
それとも司法書士へ支払うものでしょうか?

何れにしても、必要な費用はどうしても必要です。
何時までも支払わないわけには行かないでしょう。
不動産会社としっかりと協議して下さい…位しか、アドバイスが有りません。

 (アットホーム・香川文人さん)




■□相談者より

香川様、早速の返事ありがとうございます。

  > 次に不動産会社による確認と連絡ミス
  
前回の通り、金消の契約の時点では優遇は決まっていませんでした。
不動産会社の話では、「諸費用総額が確定したのは金消の当日の午後」
だったそうで、その結果を私の担当の営業が知ったのが決済
(金消の3日後の月曜)の朝だということでした。

  > 最終的に金融機関が悪いのか、不動産会社が悪いのか分かりません。
  
決済当日に諸費用の一覧を渡されたのですが、火災保険の費用以外は、
ほとんど予定していた額(190万円以内)だとのことで、
完全に、知り合いに段取りしてもらった火災保険が、
不動産会社が当初に予定していたものよりも高いということでした。

ですから、私は1ヶ月も時間があったのにもかかわらず、何の確認もせずに
進めていた先方の確認がずさんだったことと、こちらとしては、ことあるごとに
諸費用の範囲内で大丈夫かを確認し、問題なしとの返事をいただいていました
ので、納得がいかないとの見解を示しているのです。火災保険料は
決済当日、知り合いも同席してもらい、諸費用の中から支払いました。

  > 何時までも支払わないわけには行かないでしょう。
  
やはりそうですか…。

  > 不動産会社としっかりと協議して下さい。
  
時間かかっても話して行こうと思っています。
度々のアドバイスありがとうございます。
また何かありましたら、よろしくお願いします。

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