【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　

東京・20代男性
現在、賃貸アパートに暮らしていおり、更新の時期のため、
更新したいと考えています。ただ、保証人をしてもらっていた人が、
個人信用情報センターに登録されてしまいました。
とはいえ、別の仕事につき働いていますし、給料ももらっています。

更新の際、審査があると思うのですが、
管理会社は、保証人の信用情報を調べたりするのでしょうか。
よろしくお願いします。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

□■アドバイス：１

保証人についての審査は、不動産会社により異なります。
また、審査を外部に委託している場合は、その委託された会社の審査方法により
判断されます（委託先が信販会社の場合は信用情報を調べると思われます）。
管理会社が管理している場合は、管理会社により異なります。

決まった審査方法は無いのです。

今の保証人のまま、更新されてみてはいかがでしょうか。
判断するのは相手の不動産会社か管理会社か家主です。
もし、保証人の変更を求められた場合は、
その時に新しい保証人を用意すれば、良いと思います。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川さま、ご丁寧なお返事ありがとうございます。だいたいわかりました。
管理会社がカード会社と提携している様子なので、
審査を委託しているかもしれません。ただ、個人情報保護法との兼ね合いから、
保証人の同意が必要な気がするのですが、
管理会社が勝手に調べられるものなのでしょうか？

今まで、賃料の支払いが遅れたことはありませんが、
保証人の信用情報に難ありとわかった場合、
更新を断られるのではないかと心配しています。
家賃の提示はありましたので、値上げはないと思います。

□■アドバイス：２

個人情報の信用調査については、
「個人情報を加盟する個人信用情報機関に提供する等、
適切な業務の遂行に必要な範囲で第三者に提供する」ことになるため、
同意が必要と思われますが、その管理会社の「個人情報の取り扱いについて
（プライバシーポリシー）」を確認していただくしか方法がありません。

前回と同じ回答になりますが、今、いくら心配しても、
判断するのは相手の不動産会社か管理会社か家主です。
もし、保証人の変更を求められた場合は、
その時に新しい保証人を用意すれば良いと思います。

それでもご心配な場合は、
最初から新しい保証人を用意して更新いただくことしか無いでしょう。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

そうですね。わかりました。現在の保証人で、ますは申請してみます。
ありがとうございました。

相談内容　

三重・20代女性
不動産の抵当権をはずすためにお金を銀行に払う際、
不動産の所有者が払わないと、贈与とみなされ、
税金がかかってくるというのは本当でしょうか。
よろしくおねがいします。

□■アドバイス：１

ご相談内容が簡潔過ぎて状況が良くわからないのですが、
とりあえずこの状況かな？…と推定される条文を
引用しておきますので、ご参考ください。

いわゆる「みなし贈与」ですが、的外れでしたら御免なさい。m(__)m

　　以下引用

　　　【相続税法】

　　　　第八条　対価を支払わないで、又は著しく低い価額の対価で債務の免除、引
　　　　受け又は第三者のためにする債務の弁済による利益を受けた場合においては、
　　　　当該債務の免除、引受け又は弁済があつた時において、当該債務の免除、引
　　　　受け又は弁済による利益を受けた者が、当該債務の免除、引受け又は弁済に
　　　　係る債務の金額に相当する金額（対価の支払があつた場合には、その価額を
　　　　控除した金額）を当該債務の免除、引受け又は弁済をした者から贈与（当該
　　　　債務の免除、引受け又は弁済が遺言によりなされた場合には、遺贈）により
　　　　取得したものとみなす。ただし、当該債務の免除、引受け又は弁済が次の各
　　　　号のいずれかに該当する場合においては、その贈与又は遺贈により取得した
　　　　ものとみなされた金額のうちその債務を弁済することが困難である部分の金
　　　　額については、この限りでない。
　　　　　一　債務者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合におい
　　　　　　　て、当該債務の全部又は一部の免除を受けたとき。
　　　　　二　債務者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合におい
　　　　　　　て、その債務者の扶養義務者によつて当該債務の全部又は一部の引受
　　　　　　　又は弁済がなされたとき。

ご相談における状況は
上記条文中の「第三者のためにする債務の弁済」で宜しいのでしょうか？
その場合でも条文中の但し書きにもご注意ください。

　（川村行政法務事務所・川村淳さん）

□■アドバイス：２

まず、
　　　抵当権が設定されている不動産の所有者（A）
　　　銀行からお金を借りた方（B）
　　　今回お金を一括返済される方（C）
　　　（ABCは全て個人とします。）として考えます。

　　　ケース1「AとBが同じ方で、Cが返済する場合」
　　　　CからBへの贈与と見なされます。

　　　ケース2「AとBは別人で、BとCが同じ方の場合」
　　　　借りた本人が返済しますので贈与税はかかりません。
　　　　この場合Aは担保提供者と呼びます。

今回のご質問がケース1の場合とすれば、銀行からお金を借りた本人の代りに、
別の人間が残った借金を一括で返済することになりますので、
一括で返済したお金は、銀行から借りた本人にお金をあげたことと同じになり、
贈与とみなされると思います。

借入者と返済者の事情によっては、贈与を避けるための方法が
有るかもしれませんが、詳細は税理士にご相談下さい。

　（アットホーム・香川文人さん）

相談内容　

埼玉・40代男性
はじめまして。当方、土地の登記などに全く無知なため、
ご相談に乗っていただきたく、よろしくお願いいたします。

現在マンションの理事をしております。
隣に大変古い民家があり、今度建て替えをするらしく、
「測量士がくるので、境界の確認の為、立会いをしてほしい」
と、隣家の方に言われました。

自分が立会い人になっていいものか不安になり、
管理会社の担当に問い合わせると、
「特に問題ないので、立ち会って下さい」とのことでした。

現在の状態は、隣家との間には、マンション側の塀と隣家のブロック塀があり、
境界杭もきちんとあります。一応、境界ははっきりとしているのですが、
立ち会う際に注意する事は何かあるのでしょうか？

立会い印を押すと、あとから何か問題が起こらないか、
ちょっと不安なので、アドバイスをお願いいたします。

□■アドバイス

立ち会うときに注意する点ですが、今回境界杭があり、
境界がはっきりしているとの事ですので、特に無いと思います。
一般的には、立ち会った日時と立ち会ったことを証拠に残す必要は有りますので、
立ち会った方の住所氏名や、立ち会った方の写真等を撮っておくと安心です。
相手側の測量士が立会証明書などを作成する場合は、
その証明書をいただくようにしてください。。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川さま、アドバイスを頂き少し楽な気持ちになりました。
個人としてではなく、マンション側の代表でしたので、
「しっかりしなくては！」と、緊張いたしましたが、
調査士さんと境界杭をすべて確認しました。
念のため証明書のコピーなども貰うように致しました。
今回はアドバイスを頂き、誠にありがとうございました。

相談内容　

愛知・30代男性
ご相談させて頂きます。現在、土地探しを含め、
2世帯住宅の新築を検討中です。

まず実家（築20年、両親居住）を売却し、その資金を頭金にあて、
新たに土地を探し2世帯住宅をと考えております。
その場合、不動産取引上、いったん両親に仮住まいをしてもらい、
新築後、同居するというのが一般的な流れなのでしょうか？

理想としましては、不動産部門をもつ工務店で実家を下取りしてもらい、
　　　●その会社で2世帯住宅を新築することを前提に、建築期間、
　　　　両親は実家にそのまま居住させてもらう流れ
　　なのですが、このようなことは可能でしょうか？

　　但し、それ以前に、
　　　●上記のような自社内に不動産部門をもつ
　　　　工務店ですべての取り引きを行う場合
　　と、
　　　●ハウスメーカーで新築を依頼し、実家売却、土地探し共に
　　　　ハウスメーカー提携（紹介）の不動産屋に依頼する場合
　　と、
どちらがメリットがあるのでしょか？ご教示よろしくお願いします。

□■アドバイス

まず、事前にどちらがメリットがあるかを決めるのは無理と思います。
ただ、出来るだけの事をして、より良い結果を得てください。

貴方が全ての調整をするには、内容的に専門性が高いのが、この事業です。

不動産屋や住宅建築会社に直接頼むと、総合力（建築・不動産と金融）
のある担当に出会える可能性が低く、そのため、対知識と対交渉力から
十分に成果を上げられるか、慎重を期す必要を感じます。

貴方の味方になる良いパートナーを探し、業務
（不動産探しや建築会社などの選択方法の検討を含む企画作業）
を委託して下さい。

　（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、早速のご返事ありがとうございます。
やはり、プロの第3者機関に依頼すべきですね。調べてみます。

相談内容　　

神奈川・40代男性
はじめまして。宜しくお願い致します。
私共の貸している貸家に30代の夫婦が住んでいます。
契約した際は共働きで、家賃も滞納しませんでしたが、
今現在、夫は働いておらず、国民年金・保険にも加入しておりません。
かろうじて更新の時、保証人はたてましたが、夫の方の行動が異常で
（隣人に怒鳴り声をあげたり、改造車で私共や管理会社に因縁をつけてきたり…）
どうにもしょうがありません。

おかげで、アパートの住人は出てしまい、
これから新しく入れようと思っても、そんな異常者がいるのを解った上で
募集はかけられないので、空き部屋はそのままの状態です。

管理会社の人がみるに薬物中毒の可能性があるとの事ですが、
一応、警察には、怒鳴り込んだ時、被害届として提出してはいるものの、
はっきり言って縁を切りたいのが本音です。

しかしながら、賃貸契約上での違反（家賃滞納や保証人不在等）
が無い為、退去させる事も出来ません。

身辺に危機を感じる為、これ以上の管理経営が困難と踏んで、
管理会社と相談して土地・建物込みで売却するか、
建物の耐久年数を理由に取り壊しをするか、
どちらかで縁を切る方向に今、動こうとしています。

身の安全を最優先する場合、最良の方法をご指南いただければ幸いです。

□■アドバイス

現実に現場での詳細な状況を確認しなくては、判断もしにくいところですが、
上記行動の程度によっては、これもまた正当事由に認められる可能性は
充分あるように思われました。その場合でも、やはり立退き料は必要でしょう
（相手の異常行動がエスカレートさせない意味も含めて）。

「身辺の危険」まで相談内容が及びますと、ますますメール相談には不向き
と感じますが、いずれにしても公安当局や法律相談など御地周辺の機関と
連絡を取りながら、慎重に事を運ばれるしかない様に思えます。

尚、そのまま売却する場合でも問題行動の入居者が居住している事は、
買主に告知しなくては、不動産業者も含めて、別の問題になりますから
この点も一考が必要でしょう。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

お返事有難うございました。
幸い、管理をしている不動産屋さんが協力してくれる状態なので、
不動産屋さんと慎重に事を進めて行きたいと思っています。
今回のアドバイス、とても参考になりました。
色々な面で足元をすくわれないよう、用心していきたいと思います。
有難うございました。

相談内容　

埼玉・30代女性
築6年の中古住宅を購入しました。今年、売却しようと不動産屋に依頼したところ、
築年数が契約書の年数より3年も前だったことが判明しました。

登記簿のチェック漏れは、こちらのミスもあるのですが、
契約書、チラシ、口頭での説明は全て築6年となっていました。
築年を偽り販売した不動産屋は罪になるのでしょうか？

それとも契約書に印を押した以上は、
こちらが訴え出ることはできないのでしょうか？

□■アドバイス

「登記簿のチェック漏れは、こちらのミスもあるのですが、契約書、チラシ、
　口頭での説明は全て築6年となっていました」
とありますが、重要事項説明書にはどう書かれているのでしょうか？
また、購入された不動産の売主は不動産会社でしょうか？
あるいは、売主は不動産会社以外で、
不動産会社の仲介で購入されたものでしょうか？
そして、その不動産は何時購入されたものでしょうか？

口頭による説明は水掛け論になりますので、書面による証拠を確認して下さい。
その上で、最寄りの市区町村が開催している無料法律相談や消費者センターへ
ご相談されてみてはいかがでしょうか。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、早速のご返信ありがとうございます。

購入したのは4年前で、不動産業者からです。
売主が急遽お金が必要になったらしく、知り合いであるその不動産屋に依頼し、
先に買い取ってもらい、それを売りにだしてすぐに、私が買付けをしました。

契約書にも築6年と書かれており、重要事項説明は曖昧にされた気がします。

また、住み始めてしばらくして、前の持ち主が「クーラーを取りにきた」
と言って、うちに訪ねてきました。入居時、クーラーは外されており、
「最初からついていません」と言うと、「不動産屋から、ここに取りに行くよう言われた」
と言っていました。さらに、売った不動産屋とは、引渡しでトラブルがありました。
2ヶ月遅れるので、その代償として「ハウスクリーニングをして引渡す」と、
念書を書かせたのですが、2ヵ月後の引渡し時、全く清掃はされておらず、
入居がさらに遅れました。

一度、相談窓口などに話をしてみたいと思っております。

相談内容　

東京・40代男性
はじめまして、よろしくお願いいたします。
建築条件付の古家付き土地を購入し、支払いを済ませました。
今後、上物の契約後、古家の取り壊し、滅失登記後、
土地登記の流れで進めるとの説明を受けました。
この流れは通常の処理なのでしょうか？　

購入不動産業者の番号が（1）である事、説明に答えない点が多いなど、
怪しい点が見受けられる為、最悪の可能性を考えて、
先に土地登記を澄ませておくべきか検討中です。

土地代金は全額支払済みですので、土地登記を先行させて構わないでしょうか？
また、その場合のメリット、デメリットなどお教え頂ければと思っております。
よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

代金の支払と同時に所有権移転手続を行うのが通常です。今回の場合ですと、
間取の打合せから請負契約まで時間がかかることが予想されます。
また、請負契約迄の間やその後の工事でどんなトラブルが発生するとも限りません。
従って、多少費用の追い足しになりますが、土地と建物（滅失前の）登記を
早急にされた方が、良いと思われます。

　（マック住研・清水さん）

■□相談者より

当初、上物の打ち合わせも進行していたのですが、
途中で、土地代金の支払いを相手側が急いでいるのことで、
上物の問題への回答頻度が下がり、「早く建てれば年内に間に合います」
と、ろくな打ち合わせも無いまま、上物契約を急がせます。
加えて上物契約まで、土地登記は行わないようです。

これでは危険すぎると判断したため、質問させて頂きました。
ご提案の通り、費用の追い足しをしても支払い分の登記を済ませ、
じっくり打ち合わせて進めたいと思います。ご回答ありがとうございました。

□■アドバイス：２

今回の取引には問題点が2つ有ります。
1つ目は、建築条件付きの土地売買では土地の契約後3ヶ月以内に
建物の建築請負契約を締結することを条件に契約しますので、
建物の建築請負契約を締結するまでは土地の契約は手付金の支払だけで、
土地代金を全額支払うことは無いのが普通です。

2つ目は、今回既に土地代金を全額支払っておられます。
不動産会社が売主の場合、所有権移転留保が禁止されており、
直ぐに所有権移転（登記）する義務が不動産会社に有ります。

従って、土地と建物について
直ぐに所有権移転登記されることをお薦めいたします。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

説明不足で申し訳ございません。売主は別の個人の方でした。
上物契約が済んだ後、滅失登記と同時に行えるので手間が省ける
といった説明は受け入れず、別途、費用が発生しても登記を済ませるように
交渉したいと思います。この度はご回答ありがとうございました。

□■アドバイス：３

通常の建築条件付契約では、建設業者との請負契約が不調に終われば、
不動産売買契約も白紙解除となり、授受された一切の金員が
買主に戻される契約になっているはずです。
つまり、請負契約締結までは手付金契約に留めておき、
請負契約が締結となったときに、残金の支払いと
所有権登記作業が同時に進められることになります。

今回の場合は、売主（土地所有者）が一般の方で、
代金決済を先にしないといけなかったのでしょうか。
とにかく、代金を支払った以上、土地建物両方の所有権の移転登記を
速やかに進めるように宅建業者に話すべきです。

蛇足ですが、宅建業者番号の若い古いだけで、業者の内容を推し量ることはできません。

（ライズ不動産・鈴木富雄さん）

■□相談者より

　> 売主（土地所有者）が一般の方で、
　>代金決済を先にしないといけなかったんでしょうか。

はい、そういった経緯もあり、支払いは済んでおります。
上物の打ち合わせには消極的なのですが、土地代金の清算を急ぐよう
お膳立てがあり、ろくに回答を貰え無い状態が続いているため、
不信感が募っている次第です。アドバイスどおり登記を急ぐよう伝えてみます。
好転しないようでしたら、改めて質問させて頂きます。
ご回答ありがとうございます。

相談内容　

宮城・40代男性
両親の住んでいた家をリフォームし、借家として
地元の不動産業者に管理を頼んでいます（50kmほど離れているため）。

住人が「借家、敷地内で中古車販売をはじめたいので、承諾して欲しい」
との内容が記入された月次報告書と、捺印用の承諾書が
不動産業者より郵送されてきました。

墓参り等で出掛けた際に家の前を通ると、異様に車が沢山とめてあって、
快くなくは思っていたので、今回の事態をとても不快に感じています。

2回ほど不動産業者から留守電に電話はあったようでしたが、
その件に関してのメッセージはなく、「また電話します」という内容でした。

あまりに唐突で安直なやり方で驚いています。
住人にも不動産業者にも強い不信感を持ちました。

約300坪の敷地のうち、建物の後方の約150坪は、近々整備をして
月極駐車場にして、そこからも賃貸収入考えていたので、
今回の申し出は歓迎できません。

不動産契約に関してはまるで無知なので、どうしたものかと、困っています。
どうか穏便な交渉解決方法のアドバイスをお願いします。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

□■アドバイス：１

業者が、手紙をよこしたり、電話を掛けてきてから返事をしてないようですが、
どれくらいの期間で現在のようになったのでしょうか。

借主が契約目的以外の使用を無断で行ったり、
業者が貸主の承諾を確認せずに借主にさせているのであれば、
通常の契約約款であれば、当然賃貸借解約の条件に該当したり、
宅建業者への責任を追及することも可能でしょう。

しかし、あなたが返事をしかねていてかどうか、相当期間延ばしていたことが
あれば、自体を悪化させたことのひとつの要素になっていたかもしれません。

速やかに業者に連絡して、現在に至った経緯の説明を受け、
元に戻すか、解約するか、現況を受け入れるが、
賃料等の条件を変更する等の対処をする必要があります。

また、ご自分で居住する予定があるようですが、
そのことは業者や借主に説明しているのでしょうか。
急に伝えてもこじれる可能性があります。

　（ライズ不動産・鈴木富雄さん）

□■アドバイス：２

先ず、現在の建物賃貸借契約書の内容を確認して下さい。
契約違反についてどう書かれているでしょうか？
違反があった場合、現在の借主が気に入らないのであれば、
契約違反を事由に契約解除が可能と思われます。

次に不動産会社に管理を任せていると言うことは、
毎月管理料を支払っているのでしょうか？
また、管理委託契約書の内容を確認して下さい。
管理委託契約書の内容によりますが、もし建物賃貸借契約に違反があり、
不動産会社が黙認していた（知っていて契約違反の対策を怠った）場合、
損害が発生すれば、不動産会社に対して損害賠償を請求できると思います。

　　> 不動産契約に関してはまるで無知
とありますが、殆どは契約書により処理します。
契約書で処理できなければ公の場で処理します。
自身で無知と思わず、契約書を何度もよく読み確認をして下さい。
それでも分からないことが有れば、専門家に依頼すればよいのです。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

ご助言ありがとうございます。業者からの電話は先週の事で、
月次報告書は一昨日金曜日に届いたばかりです。

　　私の選択肢は、
　　　1.元に戻してもらう
　　　2.解約する
　　　3.賃料等の変更をし、現状を受け入れる
　　のいずれかということのようですね。

中古車の売買のようなことは、ライセンスなしにずいぶん前から
やっていたようでしたので、その不満点は何度か業者には電話をしていました。
ですが、業者は、
「あくまでも趣味の範囲内のことだということなので、どうしようもない」
との説明でした。

「1」の元に戻してもらうというのは、現実的に無理だと思います。
私の立場として「2」の解約するを希望して、
当然の権利として通るものなのでしょうか。
「3」の賃料等を変更して現状を受け入れるという選択肢が、
一番現実的なのではないでしょうか。文章表現があいまいでしたが、
借家に自分が居住する予定はありません。

□■アドバイス：３

「現在までは趣味の範囲で、これからは業としてやっていく…」
と言うのも苦しい言い訳でしょうが、3の条件変更をするのであれば、
古物商の登録の確認や近隣の商業物件の相場などを良く調べなければなりません。

信頼できる業者に依頼して、手続きをする必要があるでしょう。
現在の業者が、それについても親身に対応してくれなければ、
他の業者に依頼することも考える必要があるでしょう。
150坪を駐車場にするとして得られる収入も検討材料にしてください。

　（ライズ不動産・鈴木富雄さん）

■□相談者より

ご返信ありがとうございます。
先ずは承諾はできない旨を書面で伝えます。
その後は専門の方に相談しつつ、交渉して行くことにします。
方針が決まりました。ありがとうございました。

相談内容　

京都・30代男性
隣地との境に青線があり、青線のちょうど中心位置に塀が存在しております。
この塀は30年ほど前に、隣家のニーズを当方承諾の上、
青線の中心に設置したものです（費用は隣家が全額負担）。

その後、隣家は売買によりオーナーが変更し、
過去の経緯を知らない現オーナーは、
敷地境界をあくまで塀（青線）の中心ではなく、
塀の外側までと主張してきております。

こういった場合の実質の敷地境界はどうなるのでしょうか。
あくまで青線の中心が境界なのか、
それとも青線に面する敷地面積の比率によって、
青線部分の占有割合も決まってくるのでしょうか。
（例えば、青線に面する敷地が100平米と50平米の場合、
　青線の占有面積は2：1となるのでしょうか）

どうかよろしくご教示のほど、お願いいたします。

□■アドバイス：１

「青線」という言葉が良く出てきますが、この「青線」って何なのでしょうか？
我々が「青線」という場合「水路」を指します。
しかし、ご質問の「青線」と書かれているところは
「隣地境界線」と解釈をして良いのでしょうね？

　　> こういった場合の実質の敷地境界はどうなるのでしょうか。
　　
隣地との境界はあくまでも民々境界であり、あなたと隣家の合意によって決まります。
この際に境界を確定しておきたいと言うのであれば、
土地家屋調査士さんにご依頼されるのが良いでしょう。
過去の地積測量図があれば、それに基づいて境界指示をしていただけます。

但し、この場合も、最終的に境界を決定するのは、あくまでも両家です。
そして、合意の境界が決まれば、筆界確認書等を作成してくれますので、
両家で取り交わしておくことをお勧めします。

（マック住研・清水さん ）

□■アドバイス：２

標識はどうなっていますでしょうか？
あれば問題ないと思いますが、おそらくはっきりしたものが無い
と解釈して考えてみます。
隣地の新所有者の方は、仲介業者を入れて購入したのでしょうか？
業者が入っていれば、その辺の説明は聞いていると思います。
仲介業者・売主にもう一度説明してもらいましょう。
業者が事実と違う説明したとなると問題です。
最悪、裁判になるかも知れませんが、頑張ってください。

　（アイユーホーム・石塚さん）

□■アドバイス：３

境界問題は、隣接地所有者との問題なので、憂鬱になりますね。
だから、はっきりさせないと将来にわたって違う問題にも及びかねません。

さて、ご相談内容に若干わかりにくい文言がありますが、
隣地の前所有者に経緯の説明を求められれば、
容易に解決できるかもしれませんね。
　　
境界確定を土地家屋調査士等に依頼しても、
自分の考えてる境界線に落ち着くかは、わかりませんし、
とにかく前所有者に連絡をつけて事情を説明してもらうことが、
まず行うことでしょう。塀を作るときに費用を負担したかしないかは
まったく関係ないので、それを理由に境界を決めることは「根拠無し」となります。

とにかく感情的にならずに、解決されることを願ってます。
以前から住んでいるあなたの方が、有利な面もたくさんあるのですから…。

　（ライズ不動産・鈴木富雄さん）

相談内容　　

H1年築のアパートに住んでいます（入居して3年）。
昨年の夏からエアコンの調子が悪く、今年、更に悪くなっています。
そこで不動産屋に修理のお願いをしたのですが、
修理は借主負担（取り外しは貸主負担でやる）と言われました。

契約書にも記入されている付帯設備であるのに、
借主負担で修理しなければならないのでしょうか？
不動産屋は「エアコンも消耗品」と言っています。
消耗品の修理ならわかりますが、
リモコンやエアコンは消耗品ではないと思うのですが…。
契約書には「小修理は借主負担」と書いてありますが、
小修理の範囲は明記してありません。

2台あるエアコンは既に15年は経過している古いものです。
ちなみに、2台のうち、修理を頼んだのは1台です。
もう1台は入居時に使用したら、クリーニングしてあると言っていたのに、
枯葉や虫の死骸やゴミなどが大量に出てきて、気持ち悪くて使っていません。
この部屋を探している時に見た広告には「エアコン2台」と入っており、
明らかに客引きの要素はあったと思います。

大家さんが向かいに住んでいて、たまたま昨日お会いしたので、
修理について聞いてみたところ、持っているアパートの空き部屋を指しながら、
「自分たちで替えて貰えない？　
　ウチも○○さん（不動産屋）に払う分が多くて厳しいのよ…」と言ってきました。
大家さんは基本的に良い人なので、揉め事を起こしたいとは思っていませんが、
はっきり言って空き部屋等は私たちには関係のないことです。

エアコン2台付で契約しているのに、修理は借主負担なのでしょうか？
取り外した場合も、同じ家賃を払い続けなければならないのでしょうか？

□■アドバイス

設備と明記されてあるなら、家主の修理義務。家賃に含まれて居ます。
不動産屋さんの言い分は、不適切だと思います。
　自分でなおすなら、家賃の値下げを。

（グッドカラーステッション・中尾正文さん ）

相談内容　

広島・30代女性
近所の土地が売れたらしく、そこに家を建てるために4m幅の道がいるので、
今、畑にしている土地をを売ってほしいと言われました。

しかし、相手の方が言われた「ここまではほしい」という境界を見たところ、
相手の方には便利でまっすぐの土地になるのですが、
私の敷地の方は斜めになり、とても使いにくくなります。

また、「将来車を置きたいので、これだと困る」と言うと、
「使いにくい部分は車が通るだけなので、共用で使いましょう」と言われました。

相手の方の土地の前は赤線の道があり、その道を挟んで私の畑、
その前に4mの公道があります。
この場合、家を建てるために4m幅の道がいるのでしょうか？
2mあれば良いのではないのでしょうか？

また、共用の話は不動産屋さんが言っている話で、
買った方から聞いた話ではありません。
このことからも先々トラブルになるのでは…と心配です｡
しかし、せっかく買われた土地に家が建てれない
というのも可愛そうに思え、悩んでいるところです。

□■アドバイス：１

広島の方ですね。私も広島市居住です。
まず、土地を売るかどうかは貴方の自由ですし、貴方が土地を売らなかったから、
不動産会社から買った方の土地に家が建たなくても、貴方に責任は有りませんし、
責任を感じる事も不要です。

残った土地が使いにくくなるのであれば、売らないほうが良いと思われます。

建築基準法上、市街化区域内において建物を建築する場合は、
4m以上の道路に敷地の間口が2m以上接する必要が有ります。
ただし、4mの未満の道路でも、道路の中心から2m後退した線を
敷地と道路の境界とすることで、建築が可能です。

今回のケースでは赤線の道路（里道）の中心から2m後退する事で、
建築が可能かもしれません。その場合も道路の提供は不要ですね。

ただし、将来において貴方の土地が使いやすくなるのであれば、
売却を検討されても良いと思います。
特に現況で車両が入らないような土地であれば、道路が付くことにより、
使いやすくなったり、価値が上がることも有るでしょう。

（アットホーム・香川文人さん ）

■□相談者より

すぐにお返事いただきありがとうございます。
私の返事次第では、土地を買われた方が困ってしまうのでは…と、
思い悩んでいましたが、大丈夫なんだということがわかり、ほっとしました。
本当にありがとうございました。

相談内容　

神奈川・30代男性
私は会社を経営しているのですが、昨今の不況で多分に漏れず
倒産の憂き目にあう寸前です。当然、資産の差し押さえにあうと思うのですが、
債権者は都銀と地銀で無担保の借り入れを起こしていて、
連帯保証人は私と妻になっています。

自宅は土地が義理の母で、建物は夫婦名義となっています。
義理の母とは借地権の契約は交わしていません。

銀行からの借り入れは1億6,000万円で、
土地の価値は50坪で3,000万円程、
建物は築5年で購入価格は2,800万円でした。
住宅金融公庫の残債は1,600万円で、
義理の父から借りた1,000万は第二抵当権としてついています。

この際、自宅は差し押さえにあうのでしょうか？
また、法定地上権などの対象になるのでしょうか？

宜しくアドバイスの程、お願い致します。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

□■アドバイス：１

会社の債務に対して夫婦で連帯保証していて、
連帯保証人である夫婦名義の不動産を所有していれば、
この不動産は債権者が差押えしようと動けば、差押えの対象になります。

債権者から見て抵当権が無いのであれば、裁判を経てということになります。
義理の母名義の土地は、連帯保証人等になっていなければ、差押えになりません。
建物に対する法定地上権は認められません。
借入額1億6,000万円が無担保というのは納得出来ませんが、
保証協会の保証がらみですか？

（太田事務所・太田隆弘さん ）

■□相談者より

太田隆弘さま、アドバイスありがとうございました。
1億6,000万円の融資は、1億2,000万円が保証協会で、あとはプロパーです。

□■アドバイス：２

わかりました。4000万が無担保信用融資ですね。
ところであなたの目的はどうされたいということですか。

　　　1.家を守りたい。
　　　2.義理の母の土地も含めて不動産を処分して残債も返済して再起したい。
　　　3.自己破産等で整理したい。
　　　4.建物を競売にかけさせて、その推移を見守ってから、建物の買い戻しを考える。
　　　　（もう少し詳しい内容をお聞きして検討しないと、何とも言えない部分も
　　　　　ありますが、建物だけの競売であれば、資金の用意ができれば、
　　　　　この方法が今の所一番ベターな気がします）
　　　5.建物が第三者に落札された場合を考えて対策を立てる。

このように、いくつかの方法が考えられますが、貴方の置かれている環境や
お考えによって処理の方法が違ってくると思います。
その目的によって手順や方法も変って来ます。

まず貴方がこの先どのようにされたいかを
明確に決めてから考えた方が良いと思います。

（太田事務所・太田隆弘さん ）

■□相談者より

私の考えでは、なんとか自宅だけは守りたいと考えています。
4の方法がベターと言われていますが、
残念ながら、買い戻す資金があっても500万円だと思います。
会社の方は最終的には休眠させる予定ですが、
銀行が少額の返済でもいいと言ってもらえるなら、
細々と続けていこうとは思っています。

□■アドバイス：３

買い戻すのも家を守る一つの方法です。500万の資金でそれが可能かどうかは、
物件の調査をはじめ、個別に応対しなければ分かりません。
魔法みたいな方法があるわけではありません。
解決するためには、それなりのお金も体力も努力も必要です。

（太田事務所・太田隆弘さん ）

■□相談者より

アドバイスありがとうございました。
今後のことは色々と努力して解決していこうと思います。

相談内容　

東京都の不動産事業者です。
トラブル事例等々が細かく載っていたので、大変勉強になりました。

私の業務は賃貸が主体なので、一度ご入居された
お客様とは長いお付き合いになります。
東京都条例ができたとはいえ、いまだに揉めるのが敷金精算です。
　　
「敷金精算時に揉めるのは嫌だから…」という理由で、
「敷金１ヶ月分償却をうたってくれ」という家主様が増えてきているのですが、
現状回復費用として敷金1ヶ月分償却というのは、
契約書にうたってあれば有効なんですよね？

ちょっと疑問に思ったので、宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス

居住者が通常に生活をして発生する、いわゆる自然損耗は、
賃料を貰っている以上、あくまでも貸主負担です。
従って、上記のような条項を入れて契約をしても、争いとなった場合、
借主に不利な特約として否認されることとなるでしょう。

　（マック住研・清水さん）

■□相談者より

大変お早い対応ありがとうございました。
今後気を付けて業務を行っていきます。
入居者様・家主様からの質問に、悩んでばかりの毎日なので、
今後もお世話になるかと存じます。今後とも宜しくお願い致します。

相談内容　

先日、別荘地を購入し、不動産登記済権利書が送られてきました。
すごい簡単な権利書でびっくりです。
売渡証書・売主・買主・持分・不動産の表示（所在・地番・地目・地積）だけなんです。
その持分の具体的な場所とかが一切記載されていないのです。
不動産のことは、まったくの素人で問題ないのであればいいのですが、
少し心配になったもので、ご相談させていただきました。
住民票しか渡さずに登記ができているので、大丈夫かと思いまってます。
登記するのに印鑑証明は必要ないのでしょうか？よろしくお願いします。

□■アドバイス

○○法務局の名前で登記済みの印が押されているでしょう。
それが登記済権利書になります。
具体的な場所とは地図などをイメージされているなら、
確かにそういうものを不動産やさんが添付してくれれば、
所有者にとっては便利かも知れませんし、
親切という事にはなるかも知れませんが、
権利書（登記済み証）として法的な意味はありません。

　　> 登記するのに印鑑証明は必要ないのでしょうか？
　　
売主（登記義務者）は印鑑証明を提出しますが、
買主（権利者）については、その住所を確認すれば足りますので、不要ですよ。
必要最低限の簡単レスで失礼します。

　（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス：２

登記権利者の場合は印鑑証明は特に必要はありません。
住民票の代わりに印鑑証明書で代用することはあります。

　（アイユーホーム・石塚さん）

■□相談者より

レスありがとうございます。登記済権利書を確認してところ、
ちゃんと法務局の印鑑が押されていました。
これで、安心して残金を支払うことができます。
本当にありがとうございました。

□■アドバイス：３

川村先生のご回答の追記です。

　　>　その持分の具体的な場所とかが一切記載されていないのです。
　　
先ず、所在・地番が記入されているとのことなので場所の特定が出来ます。
但し、持分については、あくまでも持分ですので、
その土地の中で相談者さんの持分が何処にあるかの特定は出来ません。

　　> これで、安心して残金を支払うことができます。
　　
それにしても、
残金を支払う前に所有権移転登記をしてくれたのですよね。
う～ん、この売主サンは太っ腹と言うか…。

　（マック住研・清水さん）

■□相談者より

清水先生、回答ありがとうございます。

　　> 但し持分については、あくまでも持分ですので、
　　> その土地の中で相談者さんの持分が何処にあるかの特定は出来ません。
　　
そうなんですか。だから、土地の平面図もなく、
番地と持分しか書いていなかったんですね。納得です。

　　> う～ん、この売主サンは太っ腹と言うか…。
　　
そうなんですよ。私も権利書と残金とで交換と思ってたんですけど、
先方が、「権利書を確認してから現金の振込みで結構です」
っておっしゃって、逆に太っ腹すぎて心配になってしまって、
このような質問をした次第です。ありかとうございました。

相談内容　　

現在、車庫を借りているのですが、
50年経って土地を更地にして返還しなければならなくなったこと、
管理人が体調をくずしてして維持出来なくなったことで、
9月まで立ち退くことを言われました。立ち退き料の話はありません。

毎月7,000円で3年ほど借りてます。
こういうケースは立ち退き料を請求できるのでしょうか？

□■アドバイス

建物の賃貸借（一般借地権）の契約では、
家主の都合で契約解除をするときに立ち退き料が発生する事はありますが、
駐車場の賃貸借契約は借地借家法に基づく契約ではありませんので、
保護されません。従って、立ち退き料は有りません。

ただし、駐車場の契約書の約款に、家主から契約解除をするときに
家主が立ち退き料や迷惑料を負担する旨の記述があれば別です。

　（アットホーム・香川文人さん）

相談内容

新築の家を買う事になり2、3日後に地鎮祭を控えてます。
同じ土地に同じ条件で3区画売りにでて一番先に買いました。
残りの区画はなかなか売れず、
結局、区画を小さくしてもう1区画が売れたそうです。
もう一区画残っていますが、違う不動産屋の広告に、
土地が広くなって（5坪ほど）、
うちが買ったより500万円くらい安くなって出ていました。
自分が買った金額に納得できないのですが、どうしたらよいでしょうか？
ご回答をよろしくお願いします。

□■アドバイス

例えば、貴方がデパートで商品を買ったとします。
後日、買った商品と同じものがバーゲンで安く売られていた場合、
貴方はどうされますか？
納得出来ないからと文句を言われますか？

現実には、貴方が買った土地と販売中の土地は全く別のものです
（不動産に同じものはありません）。

別の商品である以上、価格も異なりますし、
売却する側の事情は、時期により異なります。

　（アットホーム・香川文人さん）

□■アドバイス：２

土地の区画などの条件はわかりませんが、1番先に売れた区画は
1番いい条件（地形・接面道路・価格等）の土地の場合が多いでしょう。
つまり、あなたの区画は分譲地の中では1番なのです。
売れない区画は、皆があまり買いたくない区画なのです。
価格（坪単価）が変わるのは必定でしょう。あなたが、残ってる区画でも
今の（安い）価格なら是非とも買いたい…と言うのなら別でしょうけれども、
ご自分の買われた土地を誇りを持って、愛してあげましょう。

　（ライズ不動産・鈴木富雄さん）

■□相談者より

香川様、鈴木様、お忙しい中、回答していただきまして、
ありがとうございました。後で冷静に考えると、とても大きい買物なのだから、
もう少ししっかりといろいろ考えたり、その結果交渉したり、
出来る事はもっとあったのじゃないかと思ったりします。

でも、その時の状況と気持ちは、そこを買おうという気持ちだった事は
確かなので、今更いろいろ思ってみても仕方ないと思います。
家自体はいろいろと考え、気に入った物に仕上がると思うので、楽しみにしています。
とても気持ちが楽になりました。ありがとうございました。

相談内容　

賃貸物件を探しにA社を訪れました。
A社の社名が入った間取り図付きの広告を見ると、
「敷金1ヶ月、礼金1ヶ月」と書いてありました。
内見し、気に入ったので、入居申込書を書く段階になり、
契約・審査するのが、他の管理会社のB社である事が判りました。

広告には、「仲介手数料○ヶ月」、「専任」、「仲介」なども
書かれておりませんでしたが、入居申込書の審査が通り、
契約にかかる費用の精算書を発行していただくと、
項目の中に「仲介手数料1ヶ月（＋消費税）」がありました。

「敷金1ヶ月、礼金1ヶ月」で済むと、とても助かるなと思っていたので
残念でした。こちらから確認をしなかったのもありますが、
その前に、仲介手数料が発生するという告知義務はないのでしょうか？

常識的な範囲の金額ですが、どうもスッキリしないので、
ご回答よろしくお願いいたします。

□■アドバイス

不動産の広告には取引の態様を表示する義務があります。
態様には、貸し主、代理、仲介があり、仲介の場合は仲介手数料が発生します。

不動産会社は、一般的に
家主から建物への入居者仲介を依頼され、広告費をかけて
入居者を募集し成約したときの仲介手数料で経営が成り立っています。

ただし、不動産会社自身が所有する建物を貸す場合、や
不動産会社が建物を家主から借り受け、
また貸しするする場合は貸し主となり、仲介料は発生しません。
また、家主が自分自身で直接入居者と契約する場合も、
仲介手数料は発生しません。

お尋ねの場合、広告に取引態様が「仲介」と明示してあれば、
仲介手数料が発生し、借り主は仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は、月額賃料の半額（税別）となっていますが、
借り主の承諾を得れば、月額賃料の1ヶ月分まで請求する事が出来ます。

もう一度広告をよくご覧下さい。万一「仲介」又は「媒介」の表示がない場合は、
不動産会社の表示義務違反になります。もし、表示が無かった場合、
その部屋を契約しなければ、仲介手数料は発生しません。
表示義務違反を理由に、契約を無条件で解除してもらうように
話をしてみてはいかがでしょうか。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川さま、ご回答ありがとうございます。
実際、広告の紙面の「物件」枠には、
　　　「賃貸条件：敷金1ヶ月、礼金1ヶ月、管理費○円」
とだけあり、仲介手数料が発生するであろう記載はなかったので、
この場合、表示義務違反ということになるのでしょう。

ただ、「駐車場」のくくりの枠に「敷金1ヶ月、礼金1ヶ月、仲介手数料1ヶ月」
とあり、これは駐車場の事だけを書いてあると受取ってしまったのですが、
これで記載してあると言われるならば、不親切と言うか、紛らわしいというか…。

仲介してくださった不動産会社の担当の方がとても親切なのが
逆に心苦しく、それも商売だから…と言ってしまえばそれまでなのですが、
私自身、その物件がとても気に入ってしまって、事を荒立てて、
契約無効になってしまうのを恐れてしまったのです。

仲介手数料を支払う段になって、
　　「明記がなかったけれども、いい物件を紹介して頂いたし、
　　　常識的な範囲の金額なのでお支払いします」
…と、イヤミにもならないコメントをお伝えしただけになってしまいました。

ただ一度抱いてしまった不信感は拭えず、
新しく交換した鍵は、本当に新しいのか…とまで感じてしまい、
スッキリしない気分ではありますが、
他を探す時間＆物理的余裕もないので、
自分なりに無理矢理納得せざるを得ず、契約をいたしました。

無知である事を恥じ、今後は慎重にならなければと、痛感しております。
ご回答ありがとうございました。

相談内容　

1階に不動産仲介業者（以下、業者）の事務所が入っている
6階建マンションの1室（2階の1K）と敷地内の駐車場1台分を
賃借して8年7ヵ月になりますが、以下の問題が発生しています。

　　　1.駐車場から公道への私道部分を業者が駐車スペースとするため、
　　　　駐車場への入出庫に支障をきたしており、酷いときは通行不能になります。
　　　2.他の賃借人で部屋を溜まり場にしている者がおり、
　　　　駐輪場に中型等のバイク数台を停めるため、駐車場からの入出庫に
　　　　支障をきたしており、酷いときは通行不能になります。
　　　3.階下部分（ベランダ奥行き約1m）を業者社員らの休憩場所にし、
　　　　1日中、断続的に大声が聞こえます。
　　　4.毎夕、業者社員が上司を迎えに来て、
　　　　改造車を階下部分にエンジンを掛けたまま停めます。
　　　5.業者事務所は禁煙にし、階下部分に灰皿を設置し、禁煙場所にしています。

1については入室以来、2～4については過去1年、
5については過去3ヵ月、苦情を言ってきています。

1について撮影した多数の写真を見た弁護士によると、
使用妨害の事実が問題なく認定されるとのことでした。
　　
県警に相談したところ、宅建業協会へ相談するよう薦められましたが、
県警でも宅建業協会でも共に、「賃貸人による使用妨害」
ということが理解しがたいようで、説明に苦労しました。

結局、宅建業協会の本部（他の不動産業者）に相談しましたが、
間に入ることはできないから、業者の社長に会ってみるよう薦められ、
今年の3月、1～5を社長に直に苦情を申し入れ、改善すると約束されました。

その後、1については現在に至るまで駐車することはなくなり、
3についてもかなり静かになりました。しかし、4、5については全く改善がなく、
特に2については、特に週末に駐輪され、業者もそのまま放置しているため、
何度か車の使用をあきらめざるを得ませんでした。

そこで、先週、業者に苦情を申し入れ、4については早速改善がありましたが、
2、5について何ら改善がないため、本日、社長に苦情を申し入れました。
しかし、
　　「うちでは、駐車場の賃借人同士のトラブルはノータッチ」
　　「問題があっても、賃借人に対して賃貸借の解除等の申入れはできない」
　　「そのため、当事者同士で話し合ってくれ」と言います。

賃貸人の責任（民601）を放棄していると思いますし、
社長から「うるさい」とも言われ、納得がいかないのですが、
とりあえず、全室に駐輪場使用についての注意を記した
案内書を入れてもらうことになりました。

社長と会う前に苦情を申し入れた3人は、いずれも宅建主任者で、
1について当初は頑なに自分たちの駐車スペースだと言い張り、
業者に誠意があるとはちょっと思えません。

弁護士からは調停に入るよう薦められているのですが、
県庁・市役所など行政サイドによる方法はないものかと思い、
みなさんのお知恵を拝借願えれば…と、書き込みさせていただきました。

どうか、よろしくお願いします。

□■アドバイス

上記に書かれているとおり、最寄りの行政が開催している無料法律相談に
ご相談頂くか、弁護士に相談下さい。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

御回答くださいまして、ありがとうございました。
お教えいただいたように、県庁・市役所での窓口をあたってみます。

相談内容　

4ヶ月前の事にありますが、こういったケースの場合は
どうなるのもか知りたくてメールさせて頂きます。

去年春ごろから、マンションの購入を考えており、
新築のモデルルームや中古を見て回っておりました。
　　
今年の1月に予算等に見合うマンションがあり、購入を決めました。
銀行住宅ローンの借入額は2400万円、銀行の事前審査を受けて通りましたが、
抽選にはずれて購入する事はできませんでした
（ここでは銀行の住宅ローン優遇も受けられました）。

その間も色々物件を見ていて、また予算に見合った物件があり、
何度か足を運んで購入を決めました。

3月6日に契約し、翌日に200万円を振込んで、その振込伝票の控と
15,000円分の印紙と印鑑をもって販売所にいきました。
銀行の審査も受けていない状況で、200万円を振り込みのは、
少しおかしいなぁとは思いましたが、
その時、私自身、頭金という認識で振込ました。

一応、営業担当者に、
「申込金10万円位を支払ってから、銀行の事前審査に融資が可能とでた際に、
　頭金を振り込みのではないのですか？　または頭金は諸経費と一緒に
　入居前に、一括して支払うものではないのですか？」と聞いたところ、
「いえ、先に払ってもらうものですよ」と言われました。
私自身の無知がこういった事態になってしまったのですが、
手付金（申込金）10万円、頭金が190万円と思っておりました。

担当者には頭金等の家の事情をお話してあり、
銀行の住宅ローンの優遇が通るスタイルで話しを進めていました。
　　
将来的に金利が2.0％以上になる事はもちろん頭に入れました
（金利計算書を出して頂いたものは1.0％と2.0％のものです）。
また、私自身、本当に銀行住宅ローンが通るのかとても不安でしたが、
以前も通りましたし、私自身今までも今現在も借金を作った事もないし、
カードさえ一枚も持ってない事、年収の面でも勤続年数面も
「絶対大丈夫ですよ」と言われたので安心してしまいました。

3月16日、担当者から銀行ローンの審査結果がでたとの事で
話を聞いてみると、条件付との事でした。
1社はA銀行で、住宅ローンの優遇が一切うけれないもので、
金利が固定変動ともに2.375％です。
もう1社はB銀行で、条件は、
　　　1.給与の振込先をB銀行に変更する
　　　2.必ず今年3月まで今の会社に在籍しておる事
　　　3.頭金をもう100万円入れること
　　　4.上記条件を満たしていても、住宅ローンの優遇は、
　　　　完全に受けられるかどうかはわからない
　　との事です（1～3は可能な事を不動産屋に伝えました）。

条件付の理由を聞いてみると、会社の規模と勤続年数で
こういった結果になったようです
（以前、抽選に外れたマンションは販売不動産と銀行が
　提携していたため、住宅優遇が通ったとのことでした）。

銀行の住宅優遇が受けられないかもしないことを聞きびっくりしました。
条件付があることなど、全く知りませんでしたし、
担当者から一切お話ありませんでした
（ローンの融資が通るかダメかしかないと思っておりました）。
現状では、住宅優遇は受けられないかもしれないが、
ローン自体通っているとのことでした。

優遇が受けられないのでは、ローンを組むにあたって、
当初考えていた計画が大幅にくずれてしまいます。
固定の優遇3年で考えており、この間に、お金を貯めて繰り越し返済や、
頭金を親が少し援助してくれるとの事だったので、返済にあてるつもりでした。

この事は担当者の方にも、事情をしっかりお話しております。
また、自分がまだ住宅優遇を受けられない器（？）なら
まだ買う時期ではないのかなとも思いました。

優遇が受けれないかもしれない事に放心状態だった時に、担当者に、
「キャンセルは考えておりますか」と聞かれ、
買いたいけど優遇が受けられないなら、考えなくてはならない
と言ったところ、もうすでに支払っている200万円は返ってこないといわれました。

条件付があるお話も一切聞いておりませんし、
住宅ローンの優遇を受ける前提で話を進めていたのに、
頭金として支払ったつもりの手付金200円万を放棄することで、
キャンセルはできるとの事です。
自己の故意でキャンセルするのではなく、条件付を飲んでも
住宅ローンの優遇は受けれるのかはわからないっといった感じです。

もちろん、実際の最終審査の際、その住宅優遇の種類があるとは限りませんし、
私自身がその間に借金や会社を辞めたりして、いわゆる、
自己責任の問題であるとか、その際の社会情勢には逆らえません。

しかし、いい事だけいって、お金を振り込ませて、ろくに説明なく、
「事前審査は条件付だけどローン自体は通っておりますから」
の販売が許せません。

私自身、知識がなかったと反省し甘かったと重々思います。
振り込む際に、銀行審査を完全に通っからにすればよかったとか、
200万円を振り込まず、10万円だけ振り込めばよかったとか、
なんで優遇を受けられない事もあるって
一言言ってくれなかったのだろうとか、色々考えてしまいます。

担当者に言いました。
　　「そんなバカな話があるのか？
　　　だったら10万円の人はキャンセル料は10万円、100万円とか
　　　200万円とか振り込んだら、その分、かえってこないのか？
　　　何故、高リスクの場合がある事を教えてくれなかったのか？　
　　　優遇条件付きの話は一切聞いていない」
　　
すると、　「ご説明ありませんでしたか？」と、ちょっと挙動不審になっていました。
また、担当者には、
　　「計算書も金利2.0％でも出して払える金額で、
　　　ローンは通っているから、いいじゃないですか？」
と、逆に切れている様子でした。考えすぎかもしれませんが、
「私って詐欺にあったのかな？」とも思ってしまいます。

販売方法としては許せませんが、
でも、このマンションの購入したい気持ちは変わっておりませんし、
本音住宅優遇が通るのであれば、キャンセルは、もちろんしたくありません。

とりあえず、住宅ローンの優遇がうけられる可能性のある銀行に、
もう何社か打診してみるとのことと、また他の銀行にも打診してみましょう
と言うことで、話が終が終りました。

しかし、この状況のままではまずいと思い、消費者相談とか、
知り合いの弁護士とかに相談しようと思い、担当者に、
「今日相談しにいきます」と言ったら、電話がかかってきました。
住宅ローンのことで話があるとのことで行ってみたら、
B社で優遇ローンが通るとの事で、半信半疑だった私に、
その場で銀行に電話をし、銀行の担当者の方とお話しました。
完全に優遇を受けられるとの事です。

とりあいず優遇が受けられるという形で現在に至りますが、
これで一件落着、安心してもいいのか…と不安です。
来年に建つ予定なので、今後も長い付き合いになるのですが、
不動産屋にはかなりの不信感をもっております。

こういったケースの場合（優遇のローンが通らなかった場合）は、
どのようになるのでしょうか？
長々と書いてしまいましたが、宜しくお願い致します。

□■アドバイス

まず流れの確認です。
ご契約の前に重要事項の説明を受けられたと思います。
内容を把握しておられますか？
　　※手付け金についての説明があったはずです。
　　　
契約の前にしっかりと重要事項の説明を聞き
契約条件を確認後契約締結します。

次に、住宅ローンは売買契約を締結後、正式な審査をします。
売買契約を締結するという事は、手付け金を支払う事でもあります。
逆に言えば、手付け金を支払わないで正式な住宅ローンの審査は行われません。

ただし、売買契約の前に事前審査をしてくれる銀行はあります。
その際に商品の説明（優遇が受けられる条件など）をしっかりと受けていれば、
このような問題は発生しなかったかも知れませんね。
　　　※結果は事前審査ですので、正式な融資の約束ではありません。

事前に担当者にご相談されたとの事ですので、
その担当者も貴方の事情については、よくご存じだったはずです。
従って万一の際は、最寄りの消費生活センターや都道府県庁の
宅建業課（場所により名前は違うかもしれません）にご相談下さい。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

手付け金についての説明はありました。契約書通り、
「銀行の審査で融資が受けられない場合は手付金を返却し、契約が白紙になる。
　また、自己の都合により一方的に破棄する場合は、手付金を放棄して
　キャンセルできる」という内容でした。
　　
この説明の時も、私自身、担当者に、
　「会社を突然辞めたり、借金を作ったり、
　　やっぱり他の物件にしたとかという自己勝手な場合ですよね」
と質問しました。

売買契約の前に事前審査に関しては、抽選にはずれたマンションの時がそうでした。
その後、本契約ではなく抽選だったため、本申込（？）をしました。
だから、今回不思議に思って、200万円も先に払うのかと質問したのです。
手付金と頭金とを別々のような形でお話をしていましたが、
実際、契約書には手付金で全て書かれていたのですから…。

随分、身勝手な質問かもしれませんが、
銀行ローンについて優遇がうけられるのは条件付等があるということとか、
教えて頂けないのでしょうか？
プライベートな事情までお話してある中、「自分でそんなの調べろ！」
って感じでしょうか？自分の無知が一番の反省点です。

しかしながら、身近でも友人の中でも、マンション購入にあたって、
不動産屋の言う事は信用できないという事です。

最初は大丈夫、大丈夫といって、最後には
「入籍をしないと融資がおりない」だとか、
あと50万円でも100万円でも入れて欲しいとか、
最初に言っている事とまるで違うという事です。
ここで文句をいってもしょうがないのですが…。

ご返答ありがとうございました。

□■アドバイス：２

このサイト・Fudosan.JPの一般の皆さんへのご提案には、こうあります。

　　　　良いエージェントも居れば、悪いエージェントも居る。
　　　　だから、信用できるエージェントを選びましょう。

同時に、エージェントの皆さんに対しても、

　　　　良いお客さんも居れば、悪いお客さんも居る。
　　　　だから、良いお客さんを選びましょう。

でしょう。

現在の相談者さん一番の不安、
今後のそのエージェントが信頼できるか否か…ですが、これは全く分かりません。
住宅ローンみたいですが、信頼できる、できないの択一ではなく、
「条件付の信頼」のような場合もあります。

　つまり、
　　　●相手のペースだと何もやらない
　　　●こちらのペースだと一生懸命動いてくれる
　のような場合。

おそらく、相談者さんは、かなり知識を得られたと思われますので、
もし、どうしても、その物件にこだわるのなら、
問題が起こりそうな部分を自分で調べ、相手が言った内容は、
きちんと契約書や覚書の書面に記載させ、相手のエージェントに頼らずに、
自分で完璧な契約にされるくらいで、臨まれた方が、トラブルは起きづらいです。

不動産は高額です。必要に応じて、
相談者さん側で動いてくれる専門的なエージェントに、依頼する
ぐらいのことをしても、やり過ぎではありません。
お金はかかりますが、トラブルが起きたら、もっと大変ですから…。

大変かも知れませんが、頑張って、ぜひ、後悔のない買い物にしてください！

　（わんえるで～おー・前野）

□■アドバイス：３

銀行ローンの優遇金利条件については、
ホームページやパンフレットに表示してありますし、
銀行の融資窓口でお聞きすればよいでしょう。

と申しますのは、私が居住しているのは広島です。
従って地元地方銀行の条件は直ぐに解りますが、
貴方の居住地の金融機関の事は知りません。
一般的には給与振り込み、公共料金の自動引き落とし、
定期預金や積み立ての実績、関連子会社の利用（火災保険加入）等です。

ペイオフや確定拠出年金制度が始まり、
これから自分の事は自分自身が勉強して守る以外には
誰かに有料で頼むしかありません。
　　
もし、どうしても貴方のために親身になって動いてくれるコンサルタント
（バイヤーズ・エージェントやファイナンシャル・プランナー）が必要でしたら、
このホームページのトップページから依頼をして下さい。
当然費用は必要ですが、安心して手続きが出来ます。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

香川様、前野様、色々、助言ありがとうございます。感謝します。
もっと前に相談していれば…とも思いました。
不動産に対しては不信感は消えませんが、一番は自分自身がもっと
勉強して、買うための準備（お金だけではなく）をするべきだったと反省です。
今は銀行にローンの相談とかしに勉強しています（笑）。
ありがとうございました。

相談内容　

私は学生です。現在契約しているアパートの特約事項に、
　　「2月及び3月以外の時期に、乙（＝私）の都合により、
　　途中解約する場合は、乙は甲（＝家主）に、賃料6ヶ月分相当額を
　　解約時までに支払わねばならない。
　　ただし、乙が1年間以上、留学もしくは休学・休職する場合、転勤、結婚、
　　退職する場合、連帯保証人が死亡した場合、連帯保証人もしくは乙が
　　障害等級3級以上程度の障害を有する事実があった場合
　　等々はこの限りではない」と書かれてあります。

私は法律に不案内なのですが、これは憲法22条の
「居住・移転の自由」を過度に侵害する内容だと思っています。
一般的・社会的にこの程度の違約金は妥当なのでしょうか？
そもそも支払う必要があるのでしょうか？
ご回答いただければ幸いです。よろしくお願いします。

□■アドバイス

まず、違法行為かどうかですが、違約金を払う事により
契約を解除出来る（移動出来る）ので憲法や民法に違反をしていません。
また、解約の事由により違約金を減額する内容を考えれば、
借主に有利に内容ともとれます。

次に、違約金が妥当かどうかは、私たちが助言出来る立場にありませんので、
最寄りの無料法律相談などで弁護士又は司法書士にご相談ください。

建物賃貸借契約は地域により慣習が異なり、色々な契約内容があります。
民法、借地借家法等に違反していれば問題がありますが、
契約の解除や違約金に関する定めは互いの合意により定められます。
契約書に署名されていれば、合意して署名されたものとみなされます。

このような問題は、契約を締結する前に相手方又は仲介業者に確認をしたり、
相談する事だと思います。契約締結後に相談をされても、解決出来ません。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

早速のご返答ありがとうございます。
たしかに契約書に署名していることは事実です。
しかし、この特約事項は今年3月の更新の際に新たに加えられたものであり、
さらに家主はその契約書を2月の最後の週に持ってきました。
そうした特約事項が加えられることがわかっていれば、
それなりの対策が（早期に引っ越しなど）できたと思っています。

□■アドバイス：２

最初の相談時に更新時に付け加えられたと書いてありませんでしたね。
重要な情報は漏らさずきちんと書いてください。

更新前の契約書には更新について、何と記載されていましたでしょうか？
契約の更新は従前の契約内容と同じ条件で契約更新することになっていれば、
特約の追加は契約違反になります。
その内容に意義を申し立てせずに署名されたのでしょうか？
今からでも特約条項追加の無効を申し立てられてみてはいかがでしょうか？

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

申し訳ありません。
更新前の契約書には「甲及び乙は、協議の上、本契約を更新することができる」
としか書かれてありませんでした。

　　> その内容に意義を申し立てせずに署名されたのでしょうか？
　　
こちらに不利な特約事項であることは認識しておりましたが、
当時は数週間の内に他に引っ越すことが困難でありました。

□■アドバイス：３

契約書の内容が気に入らない場合更新をせずに出て行くと言う判断ではなく、
契約書の内容について異議を申し立て、内容の変更を求める事が可能です。
内容が気に入らなくても、更新の期限が近いから仕方なく署名するのは
借り主にとってあまりにも不利ですよね。

貸し主借り主の双方に更新する意志があるわけですから、
期限が短くても内容は協議出来ます。
借り主の承諾無く特約を付け加える家主にも問題がありますが、
借り主も自分の権利を主張する必要があります。

無知な消費者だけが損する時代は終わりました。
今後はしっかりと内容を確認しましょう。

　（アットホーム・香川文人さん）

■□相談者より

わかりました。
いろいろとご迷惑をおかけして申し訳ありませんでした。
ありがとうございました。